ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
проезд Соломенной сторожки, д. 12, г. Москва, ГСП-4, 127994
официальный сайт: http://www.9aas/arbitr.ru; e-mail:9aas.info@arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ 09АП-75513/2023
город Москва Дело № А40-56185/23
16 июня 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 16 июня 2025 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мезриной Е.А.,
судей Алексеевой Е.Б., Головкиной О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабарыкиной М.М.,рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ИП ФИО1 на решение Арбитражного суда г. Москвы от 05.03.2025 по делу № А40-208939/24
по иску ИП ФИО1 (ОГРНИП <***>)
к ООО «ТД «Москворечье» (ИНН <***>)
о взыскании задолженности в сумме 916 209 руб. 58 коп., пени в размере 32 143 руб. 29 коп., убытков в размере 657 000 руб.,
по встречному иску ООО «ТД «Москворечье»
к ИП ФИО1
о признании договора аренды № 01С/2023 от 28.07.2023 недействительным, взыскании суммы обеспечительного платежа в размере 608 700 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 101 285 руб. 18 коп., задолженности в размере 1 010 297 руб., убытков в размере 353 531 руб.,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: ФИО2 по доверенности от 08.04.2024;
от ответчика: ФИО3 по доверенности от 19.08.2024;
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «ТД «Москворечье» (далее – ответчик) о взыскании задолженности в размере 916 209 руб. 58 коп., образовавшейся в связи неисполнением обязанности по внесению предусмотренных договором платежей, предусмотренной договором пени в сумме 32 143 руб. 29 коп. и убытков, составляющих стоимость ремонта, в размере 657 000 руб.
К совместному рассмотрению с первоначально заявленными требованиями принято встречное исковое заявление ООО «ТД «Москворечье» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании договора аренды № 01С/2023 от 28.07.2023 недействительным, взыскании суммы обеспечительного платежа в размере 608 700 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 101 285 руб. 18 коп., задолженности в размере 1 010 297 руб., убытков в размере 353 531 руб.
Решением Арбитражного суда города Москвы исковые требования удовлетворены частично, встречные исковые требования удовлетворены частично. Суд
решил:
Первоначально заявленные требования удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «ТД «Москворечье» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 задолженность в размере 948 352 руб. 87 коп., из которой: сумма основного долга в размере 916 209 руб. 58 коп., пени в размере 32 143 руб. 29коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 17 162 руб. 20 коп.
В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.
Встречные исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>) в пользу ООО «ТД «Москворечье» (ИНН <***>) задолженность в размере 709 985 руб. 18 коп., из которой: сумма основного долга в размере 608 700 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 101 285 руб. 18 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 11 425 руб. 57 коп.
В остальной части в удовлетворении требований встречного иска отказать.
Произвести зачет однородных требований
Взыскать с ООО «ТД «Москворечье» (ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>) задолженность в размере 238 367 руб. 69 коп., составляющем сумму основного долга, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 5 736 руб. 63 коп.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить в части удовлетворения встречного иска ООО «ТД Москворечье» о взыскании с ИП ФИО1 денежных средств в размере 709 985 руб. 18 коп., из которой: сумма основного долга в размере 608 700 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 101 285 руб. 18 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 11 425 руб. 57 коп, отменить решение суда в части зачета однородных требований.
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2025 судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы отложено на 05 июня 2025 года в 14 час. 20 мин. Истцу предложено представить суду расчет цены иска по каждому из заявленных требований. Ответчику предложено представить суду отзыв на апелляционную жалобу.
В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель ответчика ходатайствовал об отложении судебного заседания с целью подготовки возражений на расчет истца.
В соответствии с частью 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.
Отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда.
Рассмотрев ходатайство, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что указанная ответчиком причина в рассматриваемом случае не может являться основанием для отложения рассмотрения жалобы, что в силу части 3 статьи 158 АПК РФ влечет отказ в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания.
В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель апеллянта поддержал доводы апелляционной жалобы, просил ее удовлетворить. Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.
Рассмотрев дело в порядке статей 156, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены оспариваемого судебного акта, как принятого без учета всех существенных обстоятельств спора.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды № 01С/2023 от 28.07.2023, по условиям которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять за плату во временное владение и пользование помещения площадью 362,2 кв.м. (этаж 1, пом. I, комн. 23), площадью 246,5 кв.м. (этаж 1, пом. I, комн. 29), являющиеся частью помещения площадью 3329,7 кв.м. с кадастровым номером 77:07:0014002:1121 в здании по адресу: г. Москва, уд. Озерная, д. 42.
Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.08.2023, подписанному представителями обеих сторон, копия которого представлена в материалы дела.
Пунктом 7.1 договора установлен срок аренды в течение 10 лет с даты государственной регистрации договора, в связи с чем, договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Договор расторгнут на основании соглашения от 12.08.2024 и помещения возвращены по акту возврата от 12.08.2024, согласно п. 2 которого по момент возврата система кондиционирования, находящаяся в помещении и переданная арендатору совместно с помещением, не работает; арендатор не согласен с изложенными в настоящем пункте обстоятельствами.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 2.1 договора установлена постоянная составляющая арендной платы 608 700 руб. в месяц, из расчета 1 000 руб. за 1 кв.м., без НДС. Переменная составляющая включает в себя расходы за водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение и оплачивается на основании отдельно выставленных арендодателем счетов с приложением первичных документов, подтверждающих обоснованность выставленных счетов, не позднее пяти рабочих дней после выставления счета.
Согласно п. 2.3 договора, постоянная составляющая арендной платы оплачивается не позднее 15-го числа текущего месяца за текущий месяц.
Пунктом 2.5 договора установлен размер постоянной составляющей с 01.11.2024 и далее 01 ноября каждого последующего календарного года, 639 135 руб. в месяц, с 01.11.2025 – 671 092 руб. в месяц и т.д.
Как указывает истец, ответчиком не произведено внесение арендной платы за период действия договора, в результате чего размер задолженности за период по 12.08.2024 составил 916 209,58 руб., из которой 880 268,17 руб. по постоянной части и 35 941,41 руб. по переменной части.
Право собственности истца на помещение, часть которого передана в аренду ответчику, зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Принятие определениями Арбитражного суда города Москвы от 29.03.2024 и от 08.07.2024 по делу № А40-258678/21-11-1709 обеспечительных мер в виде запрета эксплуатации помещений не свидетельствует о признании судом помещения самовольной постройкой.
При этом запрет эксплуатации наложен только в отношении пом. I, комн. 29. В отношении пом. I, комн. 23 такого запрета не установлено.
Умысел истца в обмане ответчика относительно законности создания помещения, часть которого передана в аренду ответчику, судом первой инстанции при рассмотрении дела не установлена.
Поскольку ответчиком не представлено доказательств внесения за спорный период предусмотренных договором платежей в полном объеме, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заявленные требования о взыскании задолженности в размере 916 209,58 руб. подлежат удовлетворению.
В связи с неисполнением ответчиком обязательств по уплате предусмотренных договором платежей в установленный договором срок, истцом заявлено о взыскании с ответчика, в соответствии с п. 6.3 договора пени в размере 0,1 % от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки, но не более 30 % от суммы просроченного платежа.
Согласно представленному расчету истца, размер пени (неустойки) за нарушение срока внесения постоянной части арендной платы за июль, август 2024 года, размер пени за период с 15.07.2024 по 30.08.2024 составил 32 143,29 руб., что не превышает установленного договором ограничения.
Поскольку ответчик не исполнил обязанность по внесению предусмотренных договором платежей в установленный договором срок, и доказательств обратного не представил, заявленное истцом требование о взыскании 32 143,29 руб. неустойки (пени) признано судом обоснованным, соразмерным и подлежащим удовлетворению.
Платежным поручением № 67 от 31.07.2023 ответчиком внесена сумма обеспечительного платежа в размере 608 700 руб.
В соответствии с п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
В соответствии с п. 2.4 договора, в случае расторжения договора обеспечительный платеж зачитывается в оплату последнего месяца аренды.
Поскольку истцом не представлено доказательств удержания либо возврата суммы обеспечительного платежа после расторжения договора, требования встречного иска о взыскании 608 700 руб. долга судом удовлетворены.
Таким образом, поскольку истцом не исполнена обязанность по возврату денежных средств после прекращения действия договора, ответчиком правомерно заявлено в порядке ст. 395 ГК РФ о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, составившими, согласно представленному расчету, за период по 04.09.2024 в размере 101 285,18 руб.
Согласно п. 5.2 договора, арендатор обязан за свой счет устранять неисправности и последствия аварий в обеспечивающих нормальную эксплуатацию помещения системах, если такие неисправности/аварии произошли в зоне ответственности арендатора; возвратить арендодателю помещение по акту приема-передачи в том же состоянии, в котором арендатор первоначально принял помещение с учетом нормального износа и согласованных арендодателем изменений помещения.
В соответствии с актом эксплуатационной ответственности (приложение № 3 к договору), арендатор несет ответственность за физическую сохранность оборудования, за техническое состояние и обслуживание систем кондиционирования внутри арендуемого помещения.
В акте возврата от 12.08.2024 не конкретизирована причина выхода из строя системы кондиционирования.
Истцом представлен акт осмотра системы кондиционирования от 12.08.2024, в котором указаны дефекты: нарушено электроснабжение, отсутствие фреона, отсутствие внешних блоков.
Ремонт произведен на основании договора № 26/08 от 12.08.2024, заключенного истцом с ООО «СК ЦДС», что подтверждается актом приема-передачи выполненных работ от 19.08.2024. Работы оплачены платежным поручением № 203 от 20.03.2024 на сумму 657 000 руб.
Ответчиком представлена расшифровка аудиозаписи, из которой следует что у ответчика отсутствовал доступ на чердак и к внешним блокам кондиционеров. При этом внешние блоки согласно приложению № 3 не относятся к зоне ответственности арендатора.
Таким образом, при установленной судом отсутствии вины ответчика, требования истца в части взыскания убытков, в соответствии со ст.ст. 309, 616, 622 ГК РФ, удовлетворению не подлежат.
Представленная самим ответчиком переписка свидетельствует о том, что в мае 2024 года ответчику было известно о возбуждении исполнительного производства на основании определения суда о запрете эксплуатации.
Следовательно, расторжение договора в августе 2024 года по соглашению сторон и возврат помещения не были внезапными и не связаны с действиями истца.
При вышеизложенных обстоятельствах, суд первой инстанции частично удовлетворил первоначальныеи встречные исковые требования.
Судебная коллегия, рассмотрев доводы жалобы, приходит к следующим выводам.
В соответствии с п. 2.4 договора, в случае если арендатор задерживает выплату арендной платы, арендодатель удерживает из обеспечительного платежа соответствующие суммы задолженности по арендной плате и пени.
ООО «ТД Москворечье» прекратило производить арендные платежи с июня 2024 года. Таким образом, задолженность истца по встречному иску по арендным платежам должна исчисляться, исходя из отсутствия платежей за июнь, июль и 12 дней августа 2024 года.
Суммарная задолженность за указанный период составляет 1 453 025, 76 рублей, тогда как ко взысканию указывается сумма арендных платежей равная 880 268, 17 рублей – задолженность за вычетом обеспечительного платежа, внесенного по договору.
Как верно установил суд первой инстанции, определением Арбитражного суда города Москвы от 08 июля 2024 года были приняты обеспечительные меры в отношении части арендуемого помещения, а именно в отношении помещения с кадастровым номером: 77:07:0014002:1121 в части спорных помещений (1 этаж, помещение I, ком. 29-33, ком. 66-69, ком. 79-80, ком. 53).
Предметом Договора №01С/2023 аренды нежилых помещений являются нежилые помещения, расположенные на 1 этаже, помещение I, ком. 23, площадью 362, 2 кв.м. и ком. 29 площадью 246,5 кв.м.
Таким образом, с июля 2024 года был наложен запрет на эксплуатацию только части арендуемых площадей, а именно на помещение на 1 этаже, помещение I, ком. 29 площадью 246,5 кв.м.
Соответственно остальные нежилые помещения, арендуемые ответчиком, находились в его пользовании без каких-либо ограничений.
Доказательств невозможности использования помещения 1 ком. 23 без использования ком.29 ответчиком в нарушение положений ст. 9, 65 АПК РФ не представлено, так же как истцом не подтвержден факт того, что ком. 29, на которую наложен запрет использования, в спорный период ответчик использовал.
С учетом вышеизложенного, задолженность по арендной плате составляет (п. 2.1. Договора аренды);
- за июнь 2024 г. в размере 608 700 руб. (постоянная часть) зачтен обеспечительный платеж:
- за июль 2024 г. в размере 362 200 руб. (постоянная часть с учетом расчета только помещения площадью 362,3кв.м.); за весь объект аренды – 608 700,00руб.
- за август 2024 г. (12 дней) в размере 144 880 руб. (постоянная часть с учетом расчета только за помещения площадью 362,3кв.м.); за весь объект аренды – 235 625,76руб.
- за июль-август 2024г. (12 дней) в размере 21386, 53 руб. (переменная часть с учетом расчета только за помещения 362,3кв.м.), за весь объект аренды 35 941,41руб.
Таким образом, заявленная в иске задолженность 880 267,00руб. складывалась из сложения перечисленных сумм за вычетом обеспечительного платежа.
Фактически судом первой инстанции обеспечительный платеж учтен дважды, в расчете истца, и при удовлетворении требований о его взыскании по требованию ответчика во встречном иске.
Доводы жалобы являются обоснованными.
Вместе с тем, с учетом судебного запрета в использовании ком. 29, сумма задолженности ответчика перед истцом с удержания обеспечительного платежа за июнь 2024 года составляет 528 466 руб. 53 коп.
Истцом в суд апелляции представлены пояснения к расчету - размер арендных платежей по договору - 608 700 руб., общая площадь арендуемых помещений - 608,7 кв.м., стоимость 1 кв.м. -1000 руб. (608 700 / 608,7), размер арендных платежей за помещение на 1 этаже, помещение I, ком. 23, площадью 362, 2 кв.м. без запрета на эксплуатацию - 362 200 руб. (362, 2 х 1000) в месяц, размер арендных платежей за помещение на 1 этаже, помещение I, ком. 23, площадью 362, 2 кв.м. без запрета на эксплуатацию - 12 073, 33 руб. (362,2x1000/30) в день, размер арендных платежей (переменной части) за июль- август 2024г. - 35 941,41 руб., размер арендных платежей (переменная часть) за июль-август за помещение на 1 этаже, помещение I, ном. 23, площадью 362, 2 кв.м. без запрета на эксплуатацию - 21386, 53 руб. (362, 2 кв.м. х 35 941, 41 руб. / 608, 7 кв.м.).
Учитывая вышеизложенное, решение суда первой инстанции в указанной части подлежит отмене на основании п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ.
Требования истца в части долга подлежат частичному удовлетворению, требования истца по встречному иску удовлетворению не подлежат – ни в части суммы неосновательного обогащения в виде суммы обеспечительного платежа, ни в части процентов в порядке ст. 395, 1107 ГК РФ.
Судом апелляционной инстанции учтены положения договора в части раздела № 2 , в частности п. 2.4, 4.2.3.
Согласно представленному расчету истца, размер пени (неустойки) за нарушение срока внесения арендной платы составляет 19 195, 4 руб.
Данный расчет судом апелляции проверен и признан верным.
С учетом изменения решения в части долга, требования в части пени также подлежат уменьшению (ст. 330 ГК РФ).
Доводы отзыва ответчика в части признания договора аренды ничтожной сделкой, направлены на пересмотр верных выводов суда первой инстанции, более того с апелляционной жалобой ответчик не обращался.
В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Таким образом, решение Арбитражного суда города Москвы от 05.03.2025 по делу № А40-208939/24 подлежит отмене в обжалуемой истцом части, первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению частично, в размере 528 466 руб. 53 коп., пени в размере 19 195 руб. 40коп. Встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.
В остальной части судебный акт отмене не подлежит .
Судебные расходы распределены в соответствии со ст. 110 АПК РФ .
Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 05.03.2025 по делу № А40-208939/24 отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Первоначальные исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «ТД «Москворечье» (ИНН <***>) в пользу ИП ФИО1 (ОГРНИП <***>) задолженность в размере 528 466 руб. 53 коп., пени в размере 19 195 руб. 40 коп.
В удовлетворении остальных требований отказать.
Взыскать с ООО «ТД «Москворечье» (ИНН <***>) в пользу ИП ФИО1 (ОГРНИП <***>) 9 912 руб. госпошлины по иску.
В удовлетворении встречных исковых требований отказать.
Взыскать с ООО «ТД «Москворечье» (ИНН <***>) в пользу ИП ФИО1 (ОГРНИП <***>) 10 000 рублей госпошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья Мезрина Е.А.
Судьи: Алексеева Е.Б.
Головкина О.Г.