АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Нижний Новгород

Дело № А79-7652/2022

07 ноября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 ноября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 ноября 2023 года.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Бабаева С.В., Кислицына Е.Г.,

без участия представителей сторон,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика –

общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление – 77»

на решение Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 20.12.2022,

принятое судьей Коркиной О.А., и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2023,

принятое судьями Захаровой Т.А., Наумовой Е.Н., Устиновой Н.В.,

по делу № А79-7652/2022

по иску администрации города Чебоксары Чувашской Республики

(ИНН: <***>; ОГРН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление – 77» (ИНН: <***>; ОГРН: <***>)

о взыскании арендной платы за пользование земельным участком,

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, –

муниципальное казенное учреждение «Земельное управление» муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики,

и

установил :

администрация города Чебоксары Чувашской Республики (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление – 77» (далее – Общество) о взыскании:

1) 130 357 рублей 05 копеек задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 17.09.2015 №276/5286-Л с 01.03.2020 по 06.10.2021,

2) 56 496 рублей 44 копеек пеней с 18.02.2020 по 29.11.2021.

Исковые требования основаны на статьях 309, 330 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы в спорный период.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение «Земельное управление» муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики (далее – Учреждение).

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии решением от 20.12.2022, оставленным в силе постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2023, удовлетворил иск.

Общество не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их изменить, отказав во взыскании арендной платы с 16.03.2020 по 13.09.2021, а также соответствующих сумм пеней. По мнению заявителя, взыскание арендной платы за спорный период является неправомерным, поскольку решением от 16.03.2020 по делу № А79-1958/2019 принадлежащий ответчику объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, был изъят в целях продажи с публичных торгов. Решением от 13.09.2021 по делу № А79-4211/2021 суд обязал Администрацию заключить договор аренды на новый срок для завершения строительства ввиду отсутствия покупателей на торгах и отказа Администрации от выкупа объекта. На этом основании ответчик полагает, что в заявленный период он был лишен возможности пользоваться земельным участком и не пользовался им, в связи с чем, арендная плата не подлежала внесению. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.

Администрация в отзыве на кассационную жалобу не согласилась с доводами заявителя, просила оставить обжалованные судебные акты без изменения, а жалобу ответчика – без удовлетворения.

Учреждение отзыв на кассационную жалобу не представило.

Администрация просила рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие ее представителя; суд округа счел возможным удовлетворить данное ходатайство.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 26.10.2023, а затем до 02.11.2023.

Общество и Учреждение, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) 17.09.2015 заключили договор аренды земельного участка № 276/5286-Л, согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 21:01:020801:3491 площадью 445 квадратных метров из земель населенных пунктов, для завершения строительства здания офиса с торгово-выставочным залом (дом 62а, проспект Мира, город Чебоксары). Срок аренды – с 01.09.2015 по 01.09.2018. Арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целью и условиями договора, своевременно вносить арендную плату за пользование землей. Обязательство арендодателя по передаче арендатору земельного участка считается исполненным без составления передаточного акта.

Общество является собственником объекта незавершенного строительства – трехэтажного кирпичного здания с монолитным подвалом, облицованным кирпичом, площадью 280,9 квадратного метра с кадастровым номером 21:01:020801:341, расположенного на спорном земельном участке. Право собственности на него зарегистрировано 22.07.2008 на основании мирового соглашения по делу № А79-1549/2008 от 20.06.2008, утвержденного определением суда от 23.06.2008.

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии решением от 16.03.2020 удовлетворил иск Администрации, изъяв у Общества объект незавершенного строительства – трехэтажное кирпичное здание с монолитным подвалом, облицованным кирпичом, площадью 280,9 квадратного метра с кадастровым номером 21:01:020801:341, путем продажи с публичных торгов по начальной цене продажи 26 660 000 рублей. Суды установили, что Общество реализовало предоставленное ему право на однократное приобретение земельного участка в аренду на три года для завершения строительства. Срок действия договора истек, строительство не завершено (дело № А79-1958/2019).

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии решением от 13.09.2021 признал незаконным изложенный в письме от 01.04.2021 № 039-2535 отказ Администрации в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020801:3491 без проведения торгов и обязал заключить такой договор, для завершения строительства расположенного на нем объекта недвижимости. Суды установили, что Администрация дважды, в августе 2020 года и июле 2021 года, объявляла аукционы по продаже объекта незавершенного строительства. Однако, согласно протоколам от 07.09.2020 и от 24.08.2021 аукционы признаны несостоявшимися в связи с отсутствием участников. Администрация также не реализовала право на выкуп объекта в муниципальную собственность.

Посчитав, что в период с 01.03.2020 по 06.10.2021 Общество пользовалось земельным участком без внесения платы, Администрация потребовала в претензии от 11.02.2022 № 29/08-1152 возвратить неосновательное обогащение. Данное требование Обществом не исполнено.

Указанные обстоятельства послужили основанием обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела и оценив доводы жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Волго-Вятского округа принял настоящее постановление с учетом следующего.

В силу статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации (пункты 1, 6). Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2). Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися (пункт 4). Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов (пункт 5).

В статье 39.6 (подпункту 2 пункта 5) Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства собственнику объекта, если этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Суды двух инстанций, руководствуясь статьями 330, 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, удовлетворили исковые требования Администрации. Суды исходили из того, что торги по продаже объекта незавершенного строительства, принадлежащего Обществу, дважды не состоялись ввиду отсутствия участников; муниципалитет право на выкуп объекта также не реализовал; запись о прекращении права собственности Общества на спорный объект отсутствует, поэтому ответчик продолжал и продолжает быть пользователем спорного земельного участка, фактически спорный земельный участок из владения ответчика и не выбывал, доказательств возврата участка истцу ответчик не представил. Также суды приняли во внимание, что судебными актами по делу № А79-4211/2021 признан незаконным отказ Администрации в заключении договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов и на Администрацию возложена обязанность заключить с Обществом договор аренды земельного для завершения строительства.

Между тем, суды двух инстанций не учли следующее.

Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. Данная позиция закреплена в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом 12.07.2017, пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом 26.06.2015.

При этом к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053).

С момента вступления в законную силу судебного решения об изъятии объекта незавершенного строительства на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возникла юридическая невозможность использования объекта незавершенного строительства, а, соответственно, и земельного участка под данным объектом, поскольку единственным видом пользования спорным участком является завершение строительства объекта.

Указанный вывод не признан ошибочным Верховным Судом Российской Федерации (определение от 30.05.2022 № 304-ЭС22-7340, от 18.10.2023 № 308-ЭС23-19433).

Иной подход позволял бы после вступления в силу решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства собственнику объекта осуществлять как его достраивание, так и снос, что противоречит смыслу и фактически препятствует его продаже с торгов (оценке имущества и т.д.) и статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, с указанного момента собственник фактически отстраняется от прав пользования и распоряжения принадлежащим ему объектом незавершенного строительства, и затем либо полностью утрачивает свое право собственности на него в результате продажи объекта с торгов или выкупа его уполномоченным органом, либо восстанавливает свои права путем заключения договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта на новый срок. Следовательно, до заключения подобного договора аренды, собственник объекта какого-либо пользования земельным участком с правовой точки зрения осуществлять не вправе. Доказательств фактического пользования земельным участком в спорный период в деле не имеется.

С учетом изложенного, суды неправомерно удовлетворили иск Администрации.

Согласно статье 288 (части 2) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены или изменения постановления суда апелляционной инстанции является, в том числе, неправильное применение норм материального права, к которому относится неприменение закона, подлежащего применению. В силу статьи 287 (пункта 2 части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе, в том числе, отменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт.

На основании изложенного, решение от 20.12.2022, постановление от 24.05.2023 подлежат отмене, а в удовлетворении иска Администрации следует отказать в полном объеме.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (часть 1). Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным этой статьей (часть 5).

Поскольку новый судебный акт принят в пользу ответчика, судебные расходы подлежат отнесению на истца.

В силу этого, с Администрации в пользу Общества подлежит взысканию 6000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной и кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 2 части 1), 288 (частью 2) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 20.12.2022 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2023 по делу № А79-7652/2022 отменить.

В удовлетворении исковых требований администрации города Чебоксары Чувашской Республики к обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление – 77» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 17.09.2015 №276/5286-Л с 01.03.2020 по 06.10.2021 и пеней с 18.02.2020 по 29.11.2021, отказать.

Взыскать с администрации города Чебоксары Чувашской Республики в пользу общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление – 77» 6000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной и кассационной жалобы.

Арбитражному суду Чувашской Республики – Чувашии выдать исполнительный лист и при необходимости разрешить вопрос о повороте исполнения отмененных судебных актов.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Голубева

Судьи

С.В. Бабаев

Е.Г. Кислицын