Резолютивная часть постановления по делу № Ф09-3263/2025 от 13.11.2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф09-3263/25

Екатеринбург

13 ноября 2025 г.

Дело № А07-16991/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 ноября 2025 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Гуляевой Е.И., Полуяктова А.С.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1, предприниматель) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2025 по делу № А07-16991/2023 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество с ограниченной ответственностью «Стройиндустрия+» (далее – общество «Стройиндустрия+») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к предпринимателю ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 07.05.2019, запись о регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан № 02:60:010519:107-02/110/2019-3; о признании недействительной записи в Едином государственном реестре недвижимости от № 02:60:010519:107-02/110/2019-3 от 15.05.2019; о применении последствий недействительности сделки в виде возврата истцу объекта незавершенного строительства (степень готовности 10%), расположенный по адресу: <...>, в 83 м. на юго-запад, кадастровый номер 02:60:010519:107, площадью 207,8 кв.м., разрешенное использование: для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома; о признании недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 07.02.2019, запись о регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан № 02:60:010519:102-02/110/2019-3; о признании недействительной записи в Едином государственном реестре недвижимости от № 02:60:010519:102-02/110/2019-3 от 08.02.2019; о применении последствий недействительности сделки в виде возврата истцу объекта незавершенного строительства (степень готовности 10%), расположенный по адресу: <...>, в 82 м. западнее, кадастровый номер 02:60:010519:102, площадью 182 кв.м., разрешенное использование: для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома; о признании недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 07.02.2019, запись о регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан № 02:60:010519:104-02/110/2019-3; о применении последствия недействительности сделки в виде возврата истцу объекта незавершенного строительства (степень готовности 10%), расположенный по адресу: <...>, в 90 м. северо-западнее, кадастровый номер 02:60:010519:104, площадью 207,8 кв.м., разрешенное использование: для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома; о признании недействительной записи в Едином государственном реестре недвижимости от № 02:60:010519:104-02/110/2019-3 от 11.02.2019; о признании недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 07.02.2019, запись о регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан № 02:60:010519:103-02/110/2019-4; о признании недействительной записи в Едином государственном реестре недвижимости от № 02:60:010519:103-02/110/2019-4 от 08.02.2019; о применении последствий недействительности сделки в виде возврата истцу объекта незавершенного строительства (степень готовности 10%), расположенный по адресу: <...>, в 125 м. на северо-запад, кадастровый номер 02:60:010519:103, площадью 207,8 кв.м., разрешенное использование: для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома; о признании недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 07.02.2019, запись о регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан № 02:60:010519:101-02/110/2019-3; о признании недействительной записи в Едином государственном реестре недвижимости от № 02:60:010519:101-02/110/2019-3 от 11.02.2019; о применении последствия недействительности сделки в виде возврата истцу объекта незавершенного строительства (степень готовности 10%), расположенный по адресу: <...>, в 111 м. на северо-запад, кадастровый номер 02:60:010519:101, площадью 182 кв.м., разрешенное использование: для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома.

В Арбитражный суд Республика Башкортостан поступил встречный иск предпринимателя ФИО1 о взыскании суммы в размере 6 500 000 руб., уплаченной по договорам купли-продажи:

- от 07.02.2019, за объект незавершенного строительства степенью готовности - 10% площадью 182 кв.м, кадастровый номер 02:60:010519:62 находящиеся но адресу: <...> в 82 м. западнее продан истцу в сумме 1 300 000 руб.;

- от 07.02.2019, за объект незавершенного строительства степенью готовности - 10% площадью 182 кв.м, кадастровый номер 02:60:010519:63 находящиеся по адресу: <...> м. северо-западнее, продан истцу в сумме 1 300 000 руб.;

- от 07.02.2019, за объект незавершенного строительства степенью готовности - 10% площадью 182 кв.м, кадастровый номер 02:60:010519:68 находящиеся по адресу: <...> м. на северо-запад, продан истцу в сумме 1 300 000 руб.;

- от 07.02.2019, за объект незавершенного строительства степенью готовности - 10% площадью 182 кв.м, кадастровый номер 02:60:010519:72 находящиеся по адресу: РБ, <...> м. на северо-запад, продан истцу в сумме 30 000 руб.;

- от 07.05.2019 года, за объект незавершенного строительства степенью готовности - 10% площадью 182 кв.м, кадастровый номер 02:60:010519:61 находящиеся по адресу: РБ, <...> м. на юго-запад продан истцу в сумме 1 300 000 руб.; о взыскании с общества «Стройиндустрия+» процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 490 606 руб. 81 коп.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Республика Башкортостан от 29.01.2025 первоначальные исковые требований и встречные исковые требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2025 решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.01.2025 по делу № А07-16991/2023 отменено в части удовлетворения первоначальных исковых требований, зачета по первоначальному и встречному искам, а также распределения судебных расходов. Резолютивная часть решения изложена в следующей редакции: «В удовлетворении первоначальных исковых требований общества «Стройиндустрий+» отказать. Встречные исковые требования предпринимателя ФИО1 удовлетворить. Взыскать с общества «Стройиндустрия+» в пользу предпринимателя ФИО1 сумму в размере 6 500 000 руб., уплаченную по договорам купли-продажи:

- от 07.02.2019 объекта незавершенного строительства, степень готовности объекта незавершённого строительства 10 %, кадастровый номер 02:60:010519:102, площадью 182 кв.м., расположенный по адресу: <...>, в 82 м западнее;

- от 07.02.2019 объекта незавершенного строительства, степень готовности объекта незавершённого строительства 10 %, кадастровый номер 02:60:010519:103, площадью 207,8 кв.м., расположенный по адресу: <...>, в 125м на северо-запад;

- от 07.02.2019 объекта незавершенного строительства, степень готовности объекта незавершённого строительства 10 %, кадастровый номер 02:60:010519:107, площадью 207,8 кв.м., расположенный по адресу: <...>, в 83 м юго-западнее;

- от 07.02.2019 объекта незавершенного строительства, степень готовности объекта незавершённого строительства 10 %, кадастровый номер 02:60:010519:101, площадью 182 кв.м., расположенный по адресу: <...>, в 111м на северо-запад;

- от 07.02.2019 объекта незавершенного строительства, степень готовности объекта незавершённого строительства 10 %, кадастровый номер 02:60:010519:104, площадью 207,8 кв.м., расположенный по адресу: <...>, в 90 м на северо-запад, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 490 606 руб. 81 коп., расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 6 000 руб.

Взыскать с общества «Стройиндустрия +» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 56 953 руб.».

Не согласившись с постановлением апелляционного суда, предприниматель обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, оставить в силе решение суда. По мнению заявителя жалобы, указанные договора купли-продажи объектов недвижимого имущества являются недействительными сделками, поскольку заключены предпринимателем под влиянием заблуждения. Впоследствии все объекты, переданные кассатору по указанным договорам, возвращены обществу «Стройиндустрия+». Таким образом, как полагает податель, признание вышеуказанных сделок недействительными повлечет за собой восстановление ее нарушенных прав. Предприниматель считает, что судом апелляционной инстанции не учтено, что неправомерные действия истца по разбору объектов незавершенного строительства повлекли за собой возложение обязанности на предпринимателя по уплате арендной платы за земельные участки, которыми она фактически не пользовалась, а также налогов на имущество. Кроме того, кассатор считает, что апелляционным судом неправильно применены нормы права, регулирующие уплату государственной пошлины при подаче встречного иска, поскольку на день обращения предпринимателя с встречным иском в суд положения Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах» не применялись.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между предпринимателем ФИО1 (покупатель) и обществом «Стройиндустрия+» (продавец) заключены договоры купли-продажи: на объекты незавершенного строительства (степень готовности 10%), расположенные по адресам: <...>, в 83 м. на юго-запад, кадастровый номер 02:60:010519:107, площадью 207,8 кв.м., разрешенное использование: для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома, данное право было зарегистрировано, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.04.2019 сделана запись регистрации № 02:60:010519:107-02/110/2019-1 (далее – объект 1).

Сторонами 07.05.2019 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства (степень готовности 10%) и зарегистрировало право собственности на указанный объект в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан № 02:60:010519:107-02/110/2019-3 от 15.05.2019, оплаты по которому в размере 1 300 000 (один миллион триста) руб. не поступило. <...>, в 82 м. западнее, кадастровый номер 02:60:010519:102, площадью 182 кв.м., разрешенное использование: для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома, данное право было зарегистрировано, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.12.2017 сделана запись регистрации № 02:60:010519:102-02/110/2019-1 (далее – объект 2).

Истом и ответчиком 07.02.2019 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства (степень готовности 10%) и зарегистрировало право собственности на указанный объект на указанный объект в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан № 02:60:010519:102-02/110/2019-3 от 08.02.2019, оплаты по которому в размере 1 300 000 (один миллион триста) руб. не поступило. <...>, в 90 м. северо-западнее, кадастровый номер 02:60:010519:104, площадью 207,8 кв.м., разрешенное использование: для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома, данное право было зарегистрировано, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 02:60:010519:104- 02/110/2019-1 (далее – объект 3).

Истом и ответчиком 07.02.2019 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства (степень готовности 10%) и зарегистрировалоправо собственности на указанный объект на указанный объект в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан № 02:60:010519:104-02/110/2019-3 от 11.02.2019, оплаты по которому в размере 1 300 000 (один миллион триста) руб. не поступило. <...>, в 125 м. на северозапад, кадастровый номер 02:60:010519:103, площадью 207,8 кв.м., разрешенное использование: для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома, данное право было зарегистрировано, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 02:60:010519:103- 02/110/2019-2 (далее – объект 4).

Сторонами 07.02.2019 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства (степень готовности 10%) и зарегистрировало право собственности на указанный объект в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан № 02:60:010519:104-02/110/2019-4 от 08.02.2019, оплаты по которому в размере 1 300 000 (один миллион триста) руб. не поступило. <...>, в 111 м. на северо-запад, кадастровый номер 02:60:010519:101, площадью 182 кв.м., разрешенное использование: для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома, данное право было зарегистрировано, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 02:60:010519:101- 02/110/2019-1 от 11.01.2019 (далее – объект 5).

Из пояснений истца и ответчика, данных при рассмотрении спора в судах, следует, что истец разобрал объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 02:60:010519:62, 02:60:010519:63, 02:60:010519:68, 02:60:010519:61, 02:60:010519:72 и они пришли в негодность, не позволяют завершить строительство, фундамент подлежит замене, в виду частичного сноса. Что также подтверждается не обжалованный сторонами решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.04.2022 по делу № А07-29212/2021, вступившего в законную силу.

Как установлено судами, из показаний предпринимателя ФИО1 следует, что в ходе заключения указанных договоров она была введена в заблуждение. Не проверяла объекты по причине длительных доверительных отношений. В последующем многократные просьбы ФИО1 о восстановлении объектов незавершенного строительства до их первоначального состояния истцом были проигнорированы. Более того, нахождение в собственности ФИО1 объектов незавершенного строительства повлекли за собой необоснованные расходы по оплате налогов на имущество, а также аренды земельного участка, на котором расположены недвижимые имущества (разъяснение Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в абзаце 2 пункта 14 Постановления № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Как установлено судами, ответчиком истцу возвращены все полученные по договорам от 07.02.2019 объекты незавершенного строительства.

Общество «Стройиндустрия+» 03.04.2023 направило в адрес предпринимателя претензию с просьбой аннулировать спорные сделки, поскольку ответчик не перезаключил на свое имя договоры аренды земельных участков.

В ответ на претензию общества предприниматель указала, что не возражает против возвращения в собственность общества имущества, поскольку имеет тяжелое материальное положение и оплатить стоимость сделок не имеет возможности.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения общества «Стройиндустрия+» с первоначальным иском в суд.

Полагая, что спорные договоры купли-продажи являются недействительными сделками, предприниматель ФИО1 обратилась в арбитражный суд со встречным исковым заявлением о взыскании с общества «Стройиндустрия+» 6 500 000 руб., уплаченных денежных средств в результате сделки, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.

Удовлетворяя первоначальный и встречный иски, суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности.

Изменяя решение суда и отказывая в удовлетворении требований по первоначальному иску, суд не установил оснований для признания договоров купли-продажи объектов незавершенного строительства недействительными сделками ввиду недоказанности истцом факта нарушения указанными сделками прав и охраняемых интересов истца, наличия для истца неблагоприятных последствий совершения указанных сделок. Суд исходил из того, что объекты договоров купли-продажи не прекратили свое существование, после расторжения сделок были вновь проданы обществом физическому лицу. Суд отметил недобросовестное поведение обоих сторон при инициировании споров в суде. В отношении требований по встречному иску суд согласился с выводом суда о наличии оснований для удовлетворения требований предпринимателя и возврате ей денежной суммы, уплаченной по договорам купли-продажи, поскольку договоры фактически являются расторгнутыми.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для его отмены не усматривает. Поскольку кассационная жалоба не содержит доводов относительно выводов суда в части удовлетворения встречного иска, выводы судов в указанной части заявителем не обжалуется, законность указанных выводов судом кассационной инстанции не проверяется, суд кассационной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избранный заинтересованным лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу части 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, согласно пункту 100 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», признавая сделку недействительной в части, суд в решении приводит мотивы, исходя из которых им был сделан вывод о том, что сделка была бы совершена сторонами и без включения ее недействительной части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом в силу пунктов 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации признание судом недействительной части сделки не должно привести к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать.

В связи с этим при решении вопроса о признании недействительной части сделки или сделки в целом суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего кодекса, не применяются (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, между администрацией городского округа город Кумертау Республики Башкортостан в лице председателя Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ» (арендодатель) и обществом «Стройиндустрия+» (арендатор) заключены следующие договоры аренды земельных участков:

1) № 3261-17-52 от 29.08.2017 на земельный участок с кадастровым номером 02:60:010519:62, общей площадью 1256 кв. м, находящийся по адресу: <...>, в 82 м западнее, предназначенный для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома. Договор заключен на основании постановления администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан от 28.06.2017 № 984 и протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 18.08.2017.

В соответствии с пунктом 3.1 договора и дополнительным соглашением от 08.09.2017 № 108 договор заключен сроком на 10 лет, до 29.08.2027.

Условия договора применяются к отношениям, фактически возникшим между сторонами с 29.08.2017, в порядке статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 3.3 договора). Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи земельного участка в аренду 29.07.2017.

Государственная регистрация сделки произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан 01.12.2017 за номером 02:60:010519:62-02/110/2017-2, что подтверждается штампом.

На основании договора купли-продажи от 07.02.2019 первоначальный арендатор – общество «Стройиндустрия+» продало, а предприниматель ФИО1 приобрела в собственность объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:60:010519:102, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 02:60:010519:62.

Договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 08.02.2019 за номером 02:60:010519:102-02/110/2019-3.

2) № 3263-17-52 от 29.08.2017 на земельный участок с кадастровым номером 02:60:010519:63, расположенный по адресу: <...>, в 90м северо-западнее, общей площадью – 1 255 кв. м, с видом разрешенного использования для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома. Договор заключен на основании постановления администрации городского округа город Кумертау РБ от 28.06.2017 № 986 и протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 18.08.2017.

В соответствии с пунктом 3.1 договора и дополнительным соглашением от 08.09.2017 № 110 договор заключен сроком 10 лет, до 29.08.2027.

Государственная регистрация сделки произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан 30.11.2017 за номером 02:60:010519:63-02/1 10/2017-2, что подтверждается штампом.

На основании договора купли-продажи от 07.02.2019 первоначальный арендатор общество «Стройиндустрия+» продало, а предприниматель ФИО1 приобрела в собственность объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:60:010519:104, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 02:60:010519:63.

Договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 11.02.2019 за номером 02:60:010519:104-02/110/2019-3.

3) № 3264-17-52 от 29.08.2017 на земельный участок с кадастровым номером 02:60:010519:72, расположенный по адресу: <...>, в 11м на северо-запад, общей площадью – 1 259 кв. м, с видом разрешенного использования для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома. Договор заключен на основании постановления администрации городского округа город Кумертау РБ от 28.06.2017 № 987 и протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 18.08.2017.

В соответствии с пунктом 3.1 договора и дополнительным соглашением от 08.09.2017 № 111 договор заключен сроком на 10 лет, до 29.08.2027.

Государственная регистрация сделки произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан 30.11.2017 за номером 02:60:010519:72-02/110/2017-1, что подтверждается штампом.

На основании договора купли-продажи от 07.02.2019 первоначальный арендатор общество «Стройиндустрия+» продало, а предприниматель приобрела в собственность объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:60:010519:101, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 02:60:010519:72.

4) № 3265-17-52 от 29.08.2017 на земельный участок с кадастровым номером 02:60:010519:68, расположенный по адресу: <...>, в 125м на северо-запад, общей площадью - 1258 кв. м, с видом разрешенного использования для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома. Договор заключен на основании постановления администрации городского округа город Кумертау РБ от 28.06.2017 № 988 и протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 18.08.2017.

В соответствии с пунктом 3.1 договора и дополнительным соглашением от 08.09.2017 № 112 договор заключен сроком на 10 лет, до 29.08.2027.

Государственная регистрация сделки произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан 01.12.2017 за номером 02:60:010519:68-02/110/2017-1, что подтверждается штампом.

На основании договора купли-продажи от 07.02.2019 первоначальный арендатор общество «Стройиндустрия+» продало, а предприниматель ФИО1 приобрела в собственность объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:60:010519:103, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 02:60:010519:68.

5) № 3266-17-52 от 29.08.2017 на земельный участок с кадастровым номером 02:60:010519:65, расположенный по адресу: <...>, в 148м на северо-запад, общей площадью - 1262 кв. м, с видом разрешенного использования для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома. Договор заключен на основании постановления администрации городского округа город Кумертау РБ от 28.06.2017 № 989 и протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 18.08.2017.

В соответствии с пунктом 3.1 договора и дополнительным соглашением от 08.09.2017 № 113 договор заключен сроком на 10 лет, до 29.08.2027.

Государственная регистрация сделки произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан 01.12.2017 за номером 02:60:010519:65-02/110/2017-3, что подтверждается штампом.

На основании договора купли-продажи от 07.02.2019 первоначальный арендатор общество «Стройиндустрия+» продало, а предприниматель ФИО1 (далее – арендатор) приобрела в собственность объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:60:010519:105, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 02:60:010519:65.

После приобретения права собственности на объекты незавершенного строительства с кадастровым номером 02:60:010519:102 на земельном участке 02:60:010519:62 (договор № 3261-17-52); с кадастровым номером 02:60:010519:104 на земельном участке 02:60:010519:63 (договор № 3263-17-52); - с кадастровым номером 02:60:010519:101 на земельном участке 02:60:010519:72 (договор № 3264-17-52); с кадастровым номером 02:60:010519:103 на земельном участке 02:60:010519:68 (договор № 3265-17-52); - с кадастровым номером 02:60:010519:105 на земельном участке 02:60:010519:65 (договор № 3266-17-52), предприниматель ФИО1, приобрела право пользования соответствующими земельными участками на тех же условиях, что и продавец недвижимости – общество «Стройиндустрия+».

Указанное обстоятельство являлось предметом рассмотрения Арбитражною суда Республики Башкортостан.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07-31821/2020 от 01.07.2021 с ответчика была взыскана задолженность по договорам аренды № 3261-17-52, 3263-17-52, 3264-17-52, 3265-17-52 от 29.08.2017 в сумме 3 030 510 руб. 40 коп. арендной платы, 314 796 руб. 84 коп. пени за период с 1 квартал 2019 года по 4 квартал 2020 года.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.11.2021 по делу № А07-27812/2021 с ответчика взыскана задолженность по договору аренды земельного участка № 3262-17-52 от 29.08.2017 в размере 790 244 руб. 28 коп. за период со 2 квартала 2019 года по 3 квартал 2021 года, пени в размере 108 861 руб. 57 коп. за период с 11.06.2019 по 30.09.2021.

На сегодняшний день в Арбитражном суде Республики Башкортостан рассматривается дело № А07-9781/2024 о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды № 3261-17-52 от 29.08.2017 в сумме 1 147 727 руб. 87 коп. за период с 1 квартала 2021 года по 1 квартал 2024 года, пени в сумме 167 938 руб. 67 коп., по договору аренды № 3262-17-52 от 29.08.2017 арендной платы в сумме 830 395 руб. 25 коп. за период с 4 квартала 2021 года по 1 квартал 2024 года, пени в сумме 98 437 руб. 83 коп., по договору аренды № 3263-17-52 от 29.08.2017 арендной платы в сумме 1 464 564 руб. 40 коп. за период с 1 квартала 2021 по 1 квартал 2024 года, пени в сумме 215 425 руб. 22 коп., по договору аренды № 3264-17-52 от 29.08.2017 арендной платы в сумме 1 628 307 руб. 53 коп. за период с 1 квартала 2021 по 1 квартал 2024 года, пени в сумме 239 510 руб. 48 коп., по договору аренды № 3265-17-52 от 29.08.2017 арендной платы в сумме 977 974 руб. 66 коп. за период с 1 квартала 2021 года по 1 квартал 2024 года, пени в сумме 143 851 руб. 92 коп.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки но основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

На основании вышеприведенных правовых норм и разъяснений их правоприменения апелляционный суд пришел к выводу о том, что спорные сделки (договоры купли продажи) не могли являться оспоримыми в соответствии с пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку права и охраняемые интересы истца не нарушали.

Апелляционный суд указал, что истцом не доказано, что данная сделка повлекла для него неблагоприятные последствия. Заключенные договоры купли-продажи не нарушают требования закона или иного правового акта.

Признание данных сделок недействительными наоборот привело к возникновению у истца дополнительных расходов, связанных с возвратом денежных средств предпринимателю ФИО1, а также возникновением обязанности оплачивать арендную плату за пользование земельными участками.

В суде первой инстанции Министерством были представлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объекты недвижимости, подтверждающие переход прав на спорные объекты незавершенного строительства с 30.09.20024 на основании решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.042022 по делу № А07-29212/2021. Также, Министерством была представлена копия решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.04.2022 по делу № А07-29212/2021, на основании которого произведен переход прав на объекты обратно к обществу «Стройиндустрия+» в связи с расторжением спорных договоров купли-продажи.

Из изложенных выше фактических обстоятельств и существа заявленных требований, суд апелляционной инстанции установил о том, что судом первой инстанции не дана оценка выпискам из ЕГРН о переходе прав и тому обстоятельству, что общество «Стройиндустрия+» после регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства, в связи с расторжением сделок, сразу же осуществило их продажу в собственность иного физического лица, что свидетельствует о том, что данные объекты не прекратили свое существование и снова же явились предметом договоров купли-продажи.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При оценке совокупности обстоятельств, установленных по настоящему делу, суд апелляционной инстанции исходит из принципа добросовестности (эстоппель) и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению), в соответствии с которыми изменение стороной своей позиции в ущерб контрагенту, который ранее разумно и добросовестно полагался на обратное поведение такой стороны, лишает в рассматриваемом случае права на возражение.

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности.

Судом апелляционной инстанции отмечено, что споры, инициированные истцом и ответчиком в арбитражном суде (настоящее дело и дело № А07-29212/2021), перепродажа объектов от одних лиц к другим во взаимосвязи с данными судебными спорами свидетельствуют о недобросовестности участников процесса, и влечет отказ в удовлетворении исковых требований в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, которой установлен запрет на действия граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах, при нарушении которого суд в силу пункта 2 данной статьи может отказать лицу в защите права.

Оценив в совокупности представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к верному выводу о том, что оснований для удовлетворения заявленных первоначальных исковых требований о признании договоров купли-продажи объекта незавершенного строительства недействительными сделками не имелось.

Довод заявителя жалобы о том, что апелляционным судом неправильно применены нормы права, регулирующие уплату государственной пошлины при подаче встречного иска, поскольку на день обращения предпринимателя с встречным иском в суд первой инстанции положения Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах» не применялись, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку, заявляя указанный довод, заявитель не обосновал, каким образом распределение судом расходов по уплате госпошлины по встречному иску влияет на его права и законные интересы с учетом того, что государственная пошлина взыскана с общества, а не с предпринимателя (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы кассатора относительно несогласия с выводами суда апелляционной инстанции в части отказа в признании сделок купли-продажи недействительными, судом округа отклоняются, поскольку направлены на переоценку установленных судом по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически ссылается не на незаконность обжалуемого судебного акта, а выражает несогласие с произведенной судом оценкой доказательств, просит еще раз пересмотреть данное дело по существу, переоценить имеющиеся в деле доказательства.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции отмене не подлежит. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2025 по делу № А07-16991/2023 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.А. Столяров

Судьи Е.И. Гуляева

А.С. Полуяктов