АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ
424002, <...>
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ арбитражного суда первой инстанции
«17» октября 2025 года Дело № А38-1222/2024 г. Йошкар-Ола
Резолютивная часть решения объявлена 3 октября 2024 года. Полный текст решения изготовлен 17 октября 2024 года.
Арбитражный суд Республики Марий Эл
в лице судьи Фроловой Л.А.
при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем Леж- ниной Н.Г.
рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)
к ответчикам муниципальному образованию городскому округу «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)
о разделе земельного участка
третьи лица муниципальное образование городской округ «Город Йошкар-Ола» в лице администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, Управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», общество с ограниченной ответственностью «Проектное управление «Парус», общество с ограниченной ответственностью «Архитектор», муниципальное унитарное предприятие «Водоканал» г. Йошкар-Олы» муниципального образования «Город Йошкар-Ола»
с участием представителей: от истца – ФИО3 по доверенности,
от ответчика индивидуального предпринимателя ФИО2 до перерыва – ФИО2, ФИО4 по доверенности, после перерыва – ФИО4 по доверенности,
от ответчика муниципального образования городского округа «Город Йошкар- Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» – ФИО5 по доверенности,
от третьего лица муниципального образования городского округа «Город Йошкар-Ола» в лице администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» до перерыва – ФИО6 по доверенности, после перерыва – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ,
от третьего лица Управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» – ФИО7 по доверенности,
от иных третьих лиц – не явились, извещены по правилам статьи 123 АПК РФ
УСТАНОВИЛ:
Истец, индивидуальный предприниматель ФИО1, обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к ответчикам, муниципальному образованию городскому округу «Город Йошкар- Ола» в лице администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», индивидуальному предпринимателю ФИО2, о разделе земельного участка с кадастровым номером 12:05:0000000:17452, общей площа-дью 4 725 кв.м, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар- Ола, ул. Комсомольская, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: бытовое обслуживание (далее – спорный земельный участок), путем образования из него двух отдельных земельных участков с сохранением изменяемого (исходного) земельного участка с кадастровым номером 12:05:0000000:17452 в измененных границах, в следующих границах и координатах:
Условный номер земельного участка – ЗУ1
(измененный исходный земельный участок
с кадастровым номером 12:05:0000000:17452) Площадь земельного участка 2 325 кв.м.
обозначение характерных точек границ
Координаты, м
(указываются в случае подготовки схемы расположения земельного участка с использованием технологических и программных средств, в том числе размещенных на официальном сайте. Значения координат, полученные с использованием указанных технологических и программных средств, указываются с округлением до 0,01 метра)
Х
Y
:ЗУ1
1
366182.61
1271570.47
2
366182.97
1271571.67
3
366170.39
1271605.55
10
366111.06
1271587.33
11
366122.65
1271552.19
1
366182.61
1271570.47
Условный номер земельного участка – ЗУ2 (вновь образованный земельный участок) Площадь земельного участка 2 400 кв.м.
:ЗУ2
3
366170.39
1271605.55
4
366165.26
1271619.39
5
366169.69
1271620.82
6
366169.58
1271621.12
7
366161.71
1271642.08
8
366145.55
1271637.34
9
366099.46
1271622.45
10
366111.06
1271587.33
3
366170.39
1271605.55
Определением арбитражного суда от 11.06.2024 произведена замена ненадлежащего ответчика – муниципального образования городского округа «Город Йошкар-Ола» в лице администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» – на надлежащего – муниципальное образование городской округ «Город Йошкар- Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» (далее – комитет); администрация городского округа «Город Йошкар-Ола» (далее – администрация) привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
В исковом заявлении и дополнениях к нему изложены доводы о расположении на спорном земельном участке двух объектов недвижимого имущества, собственниками которых являются разные лица – индивидуальный предприниматель ФИО1 и индивидуальный предприниматель ФИО2 Земельный участок принадлежит им на праве аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. В связи с недостижением между собственниками объектов согласия о выкупе земельного участка истец обратился в комитет с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка, образуемого в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 12:05:0000000:17452. Отказ органа местного самоуправления в утверждении такой схемы послужил основанием для обращения в арбитражный суд с иском о разделе земельного участка.
Требования истца обоснованы ссылками на статьи 11.2, 11.4, 39.20 Земельного кодекса РФ (т. 1, л.д. 5-7, т. 2, л.д. 90-97, т. 3, л.д. 96-97, т. 4, л.д. 137-142, т. 5, л.д. 100-112, т. 7, л.д. 88-89).
В судебном заседании предприниматель полностью поддержал исковые требования (протокол и аудиозапись судебного заседания).
Ответчик, муниципальное образование городской округ «Город Йошкар- Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», в отзыве и в судебных заседаниях просил в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку в отношении микрорайона «Оршанский», ограниченного улицами Водопроводной, Комсомольской, Пролетарской и Первомайской в городе Йошкар-Оле, в границы которого входит спорный земельный участок, утверждена документация по планировке территории, что в силу пунктов 2, 3 статьи 11.3 Земельного кодекса РФ является препятствием для образования земельных участков на основании схемы, представленной истцом (т. 4, л.д. 25-28, т. 6, л.д. 2-10).
Ответчик, индивидуальный предприниматель ФИО2, в отзыве, дополнениях к нему и в судебных заседаниях требование истца не признал по основанию, названному комитетом. Кроме того, пояснил, что ФИО1 и ФИО2 приобретали находящиеся в аварийном состоянии объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, в целях их дальнейшего сноса и строительства многоквартирного жилого дома в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории (т. 1, л.д. 104-109, т. 3, л.д. 103-106, т. 5, л.д. 5-9, т. 6, л.д. 16-19, т. 8, л.д. 87-93).
Управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» в отзыве полностью поддержало правовую позицию индивидуального предпринимателя ФИО2 (т. 7, л.д. 72-74).
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, общество с ограниченной ответственностью «Проектное управление «Парус», общество с ограниченной ответственностью «Архитектор», муниципальное унитарное предприятие «Водоканал» г. Йошкар-Олы» муниципального образования «Город Йошкар-Ола», надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства по правилам статьи 123 АПК РФ, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. На основании части 5 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие по имеющимся доказательствам.
Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований по следующим правовым и процессуальным основаниям.
Из материалов дела следует, что 10.03.2022 по результатам аукциона по продаже недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за муниципальным предприятием «Трест банно-прачечного и ритуального хозяйства» муниципального образования «Город Йошкар-Ола», заключены два договора купли-продажи.
Предметом первого договора, покупателем по которому выступает индивидуальный предприниматель ФИО1, является здание прачечной литер ББ1, общей площадью 947,3 кв.м., инв. № 88:401:001:100991880:0200, расположенное по адресу: <...> (т. 1, л.д. 14-15). Имущество передано покупателю на основании акта приема-передачи от 10.03.2022, переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке в ЕГРН 22.03.2022 (т. 1, л.д. 83-85).
Предметом второго договора, покупателем по которому выступает индивидуальный предприниматель ФИО2, является здание бани № 5, литер А, общей площадью 917,8 кв.м., инв. № 88:401:001:100991880:0100, расположенное по адресу: <...> (т. 2, л.д. 102-103). Имущество передано покупателю на основании акта приема-передачи от 10.03.2022, переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке в ЕГРН 22.03.2022 (т. 1, л.д. 76-82).
На дату продажи оба объекта находились на земельном участке с кадастровым номером 12:05:0505004:14, общей площадью 5 971 кв.м., что явилось основанием для заключения 27.04.2022 между комитетом по управлению муници-
пальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» и индивидуальными предпринимателями ФИО2 и ФИО1 договора аренды названного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора (т. 2, л.д. 106-109, т. 3, л.д. 150-154).
По утверждению индивидуального предпринимателя ФИО2, между ним и индивидуальным предпринимателем ФИО1 сложились партнерские отношения в сфере строительства, в том числе по поиску инвестиционных площадок с возможностью возведения многоквартирных домов. Одним из таких проектов являлся проект по строительству многоквартирного дома на месте аварийных бани № 5 и прачечной, что подтверждается, в том числе распиской ФИО2 о получении от ФИО1 денежных средств в качестве возмещения разницы между стоимостью приобретенного на торгах имущества (бани № 5 и прачечной) – т. 8, л.д. 95. После проведения аукциона стороны стали совершать действия, необходимые для получения разрешения на строительство МКД.
Так, постановлением администрации городского округа «Город Йошкар- Ола» от 22.03.2022 № 276 утверждена документация по планировке территории микрорайона «Оршанский», ограниченного улицами Водопроводной, Комсомольской, Пролетарской и Первомайской в городе Йошкар-Ола, в составе проекта планировки и проекта межевания, согласно которым из земельного участка с кадастровым номером 12:05:0505004:14, общей площадью 5 971 кв.м. предполагалось образовать три земельных участка: ЗУ:1 – площадью 5 889 кв.м. для строительства МКД; ЗУ:2 – площадью 53 кв.м. земли общего пользования; ЗУ:3 – площадью 29 кв.м. для размещения гаражей (т. 1, л.д. 116-149, т. 2, л.д. 1-58).
Образованный в соответствии с указанной документацией по планировке территории земельный участок площадью 5 889 кв.м. поставлен на государственный кадастровый учет 21.09.2022 с присвоением кадастрового номера 12:05:0000000:17260 (т. 3, л.д. 155-158).
Постановлением администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» от 07.12.2022 № 1396 утвержден новый проект межевания территории микрорайона «Оршанский», ограниченного улицами Водопроводной, Комсомольской, Пролетарской и Первомайской в городе Йошкар-Оле, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 12:05:0000000:17260 предлагалось разделить на два земельных участка – ЗУ:1 площадью 4 725 кв.м. – для строительства МКД; ЗУ:2 площадью 1 163 кв.м. – земли общего пользования (т. 2, л.д. 59-81).
27.12.2022 между ФИО2 и ФИО1 подписано соглашение, в силу которого стороны не возражают против разделения земельного участка с кадастровым номером 12:05:0505004:17260 в соответствии с проектом межевания территории, ограниченной улицами Водопроводной, Комсомольской, Пролетарской и Первомайской в городе Йошкар-Оле, утвержденным постановлением администрации городского округа «город Йошкар-Ола» от 07.12.2022 № 1396 (т. 4, л.д. 23).
Образованный в соответствии с указанным проектом межевания земельный участок площадью 4 725 кв.м., предназначенный для дальнейшего строительства МКД, поставлен на государственный кадастровый учет 24.03.2023 с присвоением кадастрового номера 12:05:0000000:17452 (т. 1, л.д. 86-92).
Образование нового земельного участка явилось основанием для расторже-ния 14.06.2023 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 12:05:0505004:14 и заключения сторонами 15.06.2023 нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 12:05:0000000:17452 со множественностью лиц на стороне арендатора (т. 2, л.д. 110, т. 1, л.д. 17-19).
В связи с недостижением арендаторами земельного участка согласия о выкупе земельного участка с кадастровым номером 12:05:0000000:17452 в долевую собственность, ФИО1 направил в адрес ФИО2 письмо о согласовании раздела названного земельного участка в соответствии с прилагаемой схемой (т. 1, л.д. 28). Письмом от 20.11.2023 ФИО2 предложил ФИО1 для принятия решения произвести погашение стоимости произведенных ФИО2 работ для строительства МКД в процентном соотношении от площади арендуемого участка (т. 1, л.д. 111).
В ответ на заявление ФИО1 комитет отказал в утверждении схемы расположения земельного участка, образуемого в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 12:05:0000000:17452 (т. 1, л.д. 24, 25), что явилось основанием для обращения в арбитражный суд с иском о принудительном разделе земельного участка.
В силу пунктов 1, 4 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при наличии согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ.
Положениями статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрен специальный порядок образования земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в силу которого образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов: 1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации; 2) проектная документация лесных участков; 3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса.
Исходя из смысла названной нормы права утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом РФ проект межевания территории и утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории являются взаимоисключающими основаниями, устанавливающими порядок образования земельных участков на определенной территории.
Такой вывод подтверждается пунктом 2 статьи 11.3 Земельного кодекса РФ, в силу которого образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсут-
ствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Согласно подпункту 4 пункта 3 статьи 11.3 Земельного кодекса РФ исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, за исключением, в том числе образования земельного участка в целях его предоставления собственникам расположенных на нем зданий, сооружений.
Исходя из системного толкования положений пунктов 2 и 3 статьи 11.3 Земельного кодекса РФ следует, что исключения, перечисленные в пункте 3 статьи 11.3 Земельного кодекса РФ, являются исключением из общего правила о недопустимости образования земельных участков иначе как на основании утвержденного в установленном порядке проекта межевания, которое позволяет при его отсутствии образовать земельный участок путем утверждения схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.
Именно к таким исключениям и относится предусмотренный подпунктом 4 пункта 3 статьи 11.3 Земельного кодекса РФ случай образования земельного участка в целях его предоставления собственникам расположенных на нем зданий, сооружений.
В то же время подпункт 5 пункта 16 статьи 11.10 Земельного кодекса РФ устанавливает самостоятельное основание для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка – расположение земельного участка, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка, в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории.
Тем самым при наличии утвержденного проекта межевания территории все образуемые земельные участки должны соответствовать такому проекту межевания. Названная правовая позиция также изложена в письме Минэкономразви- тия России от 23.01.2020 № Д23и-1799 «О рассмотрении обращения».
Как следует из материалов дела и не оспаривается участвующими в деле лицами, спорный земельный участок находится в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, расположен на территории микрорайона «Оршанский», ограниченного улицами Водопроводной, Комсомольской, Пролетарской и Первомайской в городе Йошкар-Оле, в отношении которого постановлением администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» от 07.12.2022 № 1396 утвержден проект межевания территории.
При этом земельный участок с кадастровым номером 12:05:0000000:17452 образован в соответствии с указанным проектом межевания территории для строительства МКД. Поскольку представленная истцом схема раздела спорного участка предлагает образовать земельные участки в нарушение утвержденного проекта межевания, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
Арбитражным судом отдельно оценены доводы истца о недействительности постановления администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» от 07.12.2022 № 1396.
Так, ФИО1 указывает, что оригинал проекта межевания не содержит подписи директора МУП «Архитектор» и печати МУП «Архитектор», разработавшего указанный проект, что свидетельствует о его ничтожности. Арбит-
ражный суд считает указанный довод необоснованным, поскольку оригинал проекта межевания, представленный заказчиком (ФИО2), содержит как подпись директора МУП «Архитектор», так и печать организации (т. 6, л.д. 60-99), при этом о фальсификации указанного документа истцом не заявлено. Кроме того, утвержденный постановлением администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» от 07.12.2022 № 1396 проект межевания размещен на официальном сайте администрации городского округа «Город Йошкар-Ола». Каких-либо разночтений и несоответствий между указанными документами не имеется, поэтому арбитражный суд не усматривает оснований для признания постановления недействительным.
Также ФИО1 утверждает, что проект межевания территории, утвержденный постановлением администрации ГО «Город Йошкар-Ола» от 07.12.2022 № 1396, не соответствует нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу – Правилам землепользования и застройки города Йошкар-Олы – по виду разрешенного использования земельного участка, а также не отображает существующий объект недвижимости, принадлежащий истцу.
Согласно карте градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки города Йошкар-Олы земельный участок с кадастровым номером 12:05:0000000:17452 расположен в территориальной зоне ОЖ – Общественно-жилая зона. Градостроительным регламентом территориальной зоны ОЖ среди основных видов разрешенного использования названа «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (2.6)», среди условно-разрешенных видов разрешенного использования – «Бытовое обслуживание (3.3)». Тем самым образуемые в соответствии с проектом межевания территории земельные участки соответствуют градостроительному регламенту зоны ОЖ.
В соответствии с пунктом 3 части 7 статьи 43 Градостроительного кодекса РФ материалы по обоснованию проекта межевания территории включают в себя чертежи, на которых отображаются местоположение существующих объектов капитального строительства. На странице 18 проекта межевания территории, утвержденного постановлением администрации ГО «Город Йошкар-Ола» от 07.12.2022 № 1396, АРХ 33-2021-ПМТ, том I, часть II «Материалы по обоснованию», приведен чертеж границ существующих земельных участок и объектов капитального строительства, в том числе здания прачечной, принадлежащего ФИО1 Следовательно, вопреки доводам истца наличие данного объекта учтено при разработке проекта межевания территории.
Таким образом, арбитражным судом не установлено несоответствие проекта межевания территории, утвержденного постановлением администрации ГО «Город Йошкар-Ола» от 07.12.2022 № 1396, нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу.
Доводы индивидуальных предпринимателей ФИО1 и ФИО2 о взаимном злоупотреблении правами не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела.
В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса РФ).
При рассмотрении дела арбитражным судом не установлено осуществление гражданских прав индивидуальными предпринимателями ФИО1 и ФИО2 исключительно с намерением причинить вред друг другу, а также действий в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
На основании изложенного арбитражный суд отказывает истцу в удовлетворении требований в полном объеме.
Расходы по уплате государственной пошлины по правилам статьи 110 АПК РФ возлагаются на истца, не в пользу которого принят судебный акт.
Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Отказать индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН<***>, ОГРН <***>) в удовлетворении требования к муниципальному образованию городскому округу «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» и индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.
Судья Л.А. Фролова