Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва

23 мая 2025 года Дело № А41-85565/24

Резолютивная часть решения объявлена 21 апреля 2025 года.

Решение в полном объеме изготовлено 23 мая 2025 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.А. Летяго, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хохлачевым А.П., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Лотошино Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о расторжении досрочно договора аренды от 15.06.2023 № 1230

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО2 - председатель, паспорт РФ;

от ответчика не явился, извещен;

от третьего лица - не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Лотошино Московской области (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик) о расторжении досрочно договора аренды от 15.06.2023 № 1230.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Ответчик отзыв на иск в материалы дела не представил.

Дело рассмотрено в порядке статей 121 - 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, просил удовлетворить в полном объеме.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, заслушав пояснения истца, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 15.06.2023 между истцом (арендодатель) и ответчиком (далее – арендатор) заключен договор аренды № 1230 (долгосрочный) (далее – договор).

В соответствии с п. 1.1. договора, предметом договора является аренда нежилых помещений № 13, 14, 15 общей площадью 54,6 кв. м., площадью с учетом мест общего пользования 66,6 кв. м. (приложение № 1), находящихся в здании поликлиники общей площадью 517,3 кв. м., кадастровый номер 50:02:0020506:667, расположенных по адресу: Российская Федерация, Московская область, городской округ Лотошино, рабочий <...>.

Нежилое помещение предоставляется арендатору во временное пользование для размещения офиса или торговли, кроме продовольственных товаров, или оказания услуг населению на условиях, предусмотренных договором (п. 1.3. договора).

Согласно п. 1.5. договора, срок аренды устанавливается с 15 нюня 2023 по 14 июня 2028.

В соответствии с п. 2.1. договора, размер годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями составляет 282 836,88 руб. с учетом НДС (20%), без учета коммунальных и эксплуатационных расходов. Без учета НДС - 235 697,40 руб., в месяц - 19 641,45 руб., коммунальных и эксплуатационных расходов.

По условиям п. 2.2. договора, цена договора определяется как размер годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями (п.2.1 договора). Цена договора является твердой и определяется на весь срок исполнения договора.

П. 2.3. договора установлено, что арендная плата за нежилые помещения вносится арендатором ежемесячно до 15 числа текущего месяца путем безналичного перечисления на бюджетный счет, указанный в договоре.

Согласно п. 3.2.1. договора, арендатор обязан принять от арендодателя нежилые помещения по акту приема-передачи, в котором отражается техническое состояние нежилых помещений на момент передачи.

Согласно п. 3.2.2. договора, арендатор обязан своевременно и в порядке, установленном договором, вносить арендную плату за пользование нежилыми помещениями.

В соответствии с п. 3.2.3. договора, арендатор обязан использовать нежилые помещения исключительно в соответствии с целевым назначением, предусмотренным договором, для чего самостоятельно и за свой счет производить установку необходимого оборудования и материалов.

В силу п. 3.2.5. договора, арендатор обязан не производить переустройство, реконструкцию, перепланировку либо иные изменения, касающиеся нежилых помещений, без письменного согласия арендодателя.

В соответствии с п. 4.2.1. договора, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора, при использовании нежилого помещения не в соответствии с его целевым назначением (разрешенным видом использования), а также при использовании способами, приводящими к его порче.

Согласно п. 4.2.3. договора, арендодатель имеет право отказать в заключении договора на новый срок или расторгнуть его досрочно при нарушении существенных условий договора, со стороны арендатора.

Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора, только после письменного уведомления арендатора о необходимости исполнения им обязательств по договору (п. 4.2.4. договора).

В силу п. 5.1. договора, за неисполнение и ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных договором, стороны несут ответственность в соответствии с законодательством РФ и Московской области.

По условиям п. 5.4. договора, договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в соответствии с действующим законодательством, если арендатор:

- не уплачивает арендные платежи свыше двух месяцев подряд в течение календарного года;

- не выполняет требования пп. 3.2.1-3.2.17, 3.3 договора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения нм обязательств в месячный срок со дня направления такого предупреждения.

Расторжение договора допускается по соглашению сторон, по решению суда, в случае одностороннего отказа стороны договора от исполнения контракта в соответствии с гражданским законодательством, а также ч. 8 ст. 95 Федерального закона 44-ФЗ (п. 5.5. договора).

Согласно п. 6.3. договора, стороны принимают меры к непосредственному урегулированию споров, возникающих из договора. Споры, не урегулированные сторонами непосредственно, решаются в установленном законом порядке.

Истец указал, что ответчиком нарушены обязательства, предусмотренные договором, а именно, в помещении, предоставленном ответчику в аренду произведена перепланировка, без согласования с арендодателем, что подтверждается фототаблицей и планом арендуемых нежилых помещений, являющимся приложением № 1 к договору.

22.09.2023 истцом в адрес ответчика направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору

22.09.2023 предупреждение было лично получено ответчиком, вместе с тем документов, подтверждающих законность проведенной перепланировки нежилых помещений в адрес Комитета ответчиком направлено не было.

В связи с тем, что обязательства п. 3.2.5 договора не были исполнены ответчиком, истцом письмом № 01/11-1923 от 22.07.2024 направлено в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды от 15.06.2023 № 1230 совместно с соглашением о расторжении договора. Кроме того, в указанном уведомлении указано, что в противном случае Комитет будет вынужден обратиться в суд с заявлением о расторжении договора аренды в принудительном порядке.

Вышеуказанное уведомление получено ответчиком 23.07.2024.

02.08.2024 ответчиком в адрес истца в ответ на уведомление направлен отказ от расторжения договора по причине того, что основания для расторжения договора отсутствуют.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу положений ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких требований и условий – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором (срочный договор).

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Факт перепланировки подтверждается представленными в материалы дела документами.

Поскольку в нарушение требований статьи 65 АПК РФ ответчик не представил доказательств, подтверждающих законность проведенной перепланировки нежилых помещений, равно как и доказательств получения помещения в аренду с уже имеющейся перепланировкой, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды от 15.06.2023 № 1230.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий на совершение им соответствующих процессуальных действий.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание существенное нарушение ответчиком договорных обязательств, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В связи с тем, что истец, согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии со статьями 110, 112 АПК РФ и 333.17 НК РФ.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды от 15.06.2023 № 1230, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Лотошино Московской области и индивидуальным предпринимателем ФИО1.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья А.А. Летяго