Решение по делу № А19-24440/2024 от 28.01.2025.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Седова, д. 76, г. Иркутск, Иркутская область, 664025,

тел. (3952) 262-102; факс (3952) 262-001

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Иркутск Дело № А19-24440/2024

«28» января 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена «16» января 2025 года. Полный текст решения изготовлен «28» января 2025 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Рукавишниковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Паламовой З.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации города Иркутска (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 665268, 664025, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Шанс" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664043, Иркутская область, г.о. город Иркутск, <...> стр. 14е/4, оф. 18)

об обязании привести нежилое помещение в прежнее состояние, расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании судебной неустойки,

при участии представителя истца ФИО1 по доверенности от 09.01.2025 (служебное удостоверение),

установил:

Иск заявлен (с учетом уточнений):

- об обязании общества с ограниченной ответственностью «Шанс» привести нежилое помещение, расположенное на 1 этаже, номера на поэтажном плане 37-42, 37а, 41а, 41б, 42б, 42в, площадью 113,6 кв. м., по адресу: <...> в прежнее состояние, соответствующее техническому паспорту, составленному по состоянию на 10.03.2001 в течение 5 дней с момента вступления решения в законную силу;

- о расторжении договора аренды нежилого помещения № 10075 от 09.11.2015;

- о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Шанс» судебной неустойки в размере 5 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта, начиная со следующего дня со дня вступления в законную силу решения суда.

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание своего представителя не направил, отзыв на исковое заявление не представил, исковые требования не оспорил.

Поскольку неявка в судебное заседание ответчика, уведомленного надлежащим образом, не является препятствием для рассмотрения дела, дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, выслушав истца, суд установил следующие обстоятельства.

Между администрацией города Иркутска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Шанс" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 10075 от 09.11.2015, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение, номера на поэтажном плане 37-42, 37а, 41а, 41б, 42а, 42б, 42в, общей площадью 113,6 кв. м., по адресу: <...> (пункт 1.1 договора).

Целевое использование объекта аренды – коммерческая деятельность (пункт 1.2 договора).

Срок действия договора установлен пунктом 1.4 договора - с 09.11.2015 по 08.11.2025.

В соответствии с передаточным актом от 09.11.2015 (приложение №3 к договору) объект аренды передан арендатору.

В соответствии с пунктом 1.5 договора перепланировка и (или) переустройство объекта возможны при условии их согласования с арендодателем с соблюдением требований федерального законодательства.

В случае самовольного проведения арендатором или иными лицами работ, указанных в пункте 1.5 договора, арендатор возмещает арендодателю понесенные им убытки в сумме и срок, установленными арендодателем (пункт 2.2.11 договора).

Как указывает истец, актом проверки № 9348 от 13.03.2023 установлено, что арендатор изменил планировку объекта.

Согласно акту № 9348 от 13.03.2023 планировка объекта не соответствует экспликации технического паспорта нежилого помещения, изготовленного МУП «БТИ г. Иркутска» от 19.05.2008.

05.04.2023 истцом в адрес ответчика направлено письмо, в котором сообщено об отсутствии информации о согласовании перепланировки нежилого помещения; ответчику предложено в месячный срок представить документы, подтверждающие законность произведенных работ по перепланировке.

31.07.2023 истцом в адрес ответчика вновь направлено письмо, которым предложено в срок до 03.02.2024 произвести мероприятия по приведению объекта в первоначальное состояние или осуществить действия по узакониванию самовольной перепланировки и (или) переустройства объекта с соблюдением требований законодательства.

Вместе с тем, заключением МУП «БТИ г. Иркутска» от 12.09.2024 установлено произведение переустройства и перепланировки объекта. Таким образом, требования, указанные в письме истца от 31.07.2023, Обществом не исполнены.

Ссылаясь на осуществление арендатором перепланировки объекта без согласия арендодателя, истец письмом от 12.03.2024 предложил Обществу расторгнуть договор аренды на основании пункта 6.2.2; в адрес Общества направлено соглашение о расторжении договора, однако указанное соглашение Обществом не подписано, письма арендодателя оставлены без ответа.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Суд, исследовав и оценив представленные доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к следующим выводам.

Проанализировав условия договора №10075 от 09.11.2015, суд приходит к выводу о том, что по своей правовой природе указанный договор является договором аренды, правовое регулирование которого осуществляется нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно статье 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как установлено судом, спорный договор заключен на срок с 09.11.2015 по 08.11.2025 (пункт 1.4 договора).

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 6.2.2 договора по требованию арендодателя договор может быть расторгнут судом досрочно в случаях, установленных действующим законодательством, а также:

- если арендатор использует объект не по целевому назначению или его не использует;

- если арендатор неоднократно (более 2-х раз подряд) нарушает обязательства по своевременному внесению арендной платы или платы за пользование земельным участком, занятым объектом, и необходимым для его использования;

- если арендатор не исполняет или не надлежаще исполняет условия договора, предусмотренные пунктом 1.5, подпунктами 2.2.2, 2.2.4 - 2.2.7, 2.2.9 - 2.2.17 пункта 2.2 настоящего Договора.

В соответствии с пунктом 1.5 договора перепланировка и (или) переустройство объекта возможны при условии их согласования с арендодателем с соблюдением требований федерального законодательства.

Истец в обоснование своих требований указывает, что ответчиком в нарушение пункта 1.5 договора произведена перепланировка помещения, принятого в аренду, без согласования с арендодателем.

Ввиду произведения арендатором несогласованной перепланировки помещения истец просил ответчика привести объект аренды в первоначальное состояние; в последующем истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды на основании пункта 6.2.2 договора с одновременным направлением проекта соглашения о расторжении договора. Вместе с тем, соглашение ответчиком не подписано, договор не расторгнут, объект не приведен в первоначальное состояние, в связи с чем истец просит расторгнуть договор аренды в судебном порядке и обязать ответчика привести нежилое помещение в прежнее состояние.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела следует, что в соответствии с пунктом 1.1 договора арендатору передано нежилое помещение, номера на поэтажном плане 37-42, 37а, 41а, 41б, 42а, 42б, 42в, общей площадью 113,6 кв. м., по адресу: <...>.

Приложением №4 к договору является выкопировка из технического паспорта, на котором указаны номера на поэтажном плане (лит. А, 1 этаж).

Истцом в материалы дела представлен технический паспорт на помещение, составленный по состоянию на 10.03.2001 (дата составления техпаспорта – 19.05.2008).

Судом установлено, что выкопировка соответствует техническому паспорту, и на момент передачи объекта арендатору перепланировка в помещениях отсутствовала, что подтверждается приложением к договору.

В обоснование своих требований истцом представлено заключение МУП «БТИ г. Иркутска» от 12.09.2024 №24/1001э, согласно которому в спорном помещении произведены переустройство и перепланировка, а именно:

- между помещениями № 37 и № 37а демонтирована перегородка (произведено объединение помещений);

-между помещениями № 38 и № 39 демонтирована перегородка и установлена новая;

- между помещениями № 39 и № 40 демонтирована перегородка (произведено объединение помещений);

- в помещении № 41 установлена перегородка и оборудован санузел;

- помещение № 41б увеличено вследствие увеличения дверного проёма и возведения новой стены, в перегородке данного помещения пробит дверной проём в санузел;

- между помещениями № 41 и № 41а демонтирована перегородка (произведено объединение помещений);

- между помещениями № 42, № 42в, 42а, 42б демонтированы перегородки (произведено объединение помещений).

В результате выполненных работ изменилась общая площадь помещения (ранее 113,6 кв. м.) и стала оставлять 114,1 кв. м.

Данные выводы сделаны в результате визуального обследования нежилого помещения, а также в результате изучения и сравнительного анализа с техническим паспортом МУП «БТИ г. Иркутска», составленным 19.05.2008.

Доказательств, опровергающих выводы, изложенные в письменном доказательстве, исследованном судом, в материалы дела не представлено.

Поскольку доказательств, опровергающих выводы, изложенные в заключении МУП «БТИ г. Иркутска» от 12.09.2024 №24/1001э, в материалы дела ответчиком не представлено, суд пришел к выводу, что факт переустройства и перепланировки помещения доказан истцом.

Как следует из материалов дела, истец неоднократно обращался к ответчику с требованием предоставить информацию о согласовании перепланировки нежилого помещения, а также просил представить документы, подтверждающие законность произведенных работ по перепланировке.

Ответчиком указанные документы не представлены как истцу, так и суду, что свидетельствует о самовольном произведении перепланировки помещения в нарушение пункта 1.5 договора, требующего получение согласия арендодателя при произведении перепланировки объекта аренды.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Доказательств того, что перепланировка была выполнена до передачи в аренду имущества или иным лицом, ответчиком в силу статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено. При этом ответчик при подписании договора не заявил какие-либо возражения относительно описания помещений в приложении №4 к договору.

Доказательств получения согласия арендодателя на перепланировку помещений в материалы дела не представлено.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что факт существенного нарушения обязательства, с которым договор связывает право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке, доказан материалами дела.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как указывалось судом ранее, письмом от 12.03.2024 №505-71-1489/24 истец обращался к ответчику с предложением расторгнуть договор, однако письмо оставлено без ответа.

Таким образом, судом установлено соблюдение истцом досудебного претензионного порядка по требованию о расторжении договора аренды.

Учитывая изложенное, принимая во внимание подтвержденный факт нарушения ответчиком пункта 1.5 договора (перепланировка помещения без согласия арендодателя), соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, в силу положений статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условий договора исковые требования о расторжении договора аренды нежилого помещения № 10075 от 09.11.2015 заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о приведении нежилого помещения в прежнее состояние, соответствующее техническому паспорту, составленному по состоянию на 10.03.2001.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Таким образом, передав объект в аренду, собственник не лишен возможности защищать свои права по распоряжению принадлежащим ему имуществом, поскольку любые изменения объекта аренды, как по закону, так и по условиям договора возможны только с согласия собственника.

Из разъяснений пункта 47 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практик при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что, удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца (в данном случае, устранить нарушение права истца, выразившегося в проведении несогласованной перепланировки, путем приведения помещения в первоначальное состояние).

Поскольку представленными в дело доказательствами подтверждается, что перепланировка осуществлена без получения требуемого по условиям договора согласия арендодателя, то есть является самовольной, указанное обстоятельство влечет возложение на ответчика обязанности привести помещение в прежнее состояние, существовавшее на момент заключения договора согласно технической документации.

Таким образом, поскольку права истца нарушены действиями арендатора, в нарушение условий договора выполнившего перепланировку арендуемого объекта без согласия арендодателя, помещение должно быть приведено в первоначальное состояние ответчиком.

При таких обстоятельствах требование истца в данной части подлежит удовлетворению.

В силу части 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Суд полагает необходимым установить срок для исполнения ответчиком своих обязательств – в течение 20-ти дней с момента вступления решения суда в законную силу, поскольку, по мнению суда, данный срок является разумным и обоснованным с учетом характера правоотношений сторон и условий договора.

Истцом дополнительно заявлено требование о взыскании с ответчика судебной неустойки в размере 5 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта, начиная со следующего дня со дня вступления в законную силу решения суда.

Согласно пункту 1 статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Как следует из разъяснений, данных в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7), на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (судебная неустойка).

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 ГК РФ).

В силу пункта 31 Постановления № 7 суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (часть 4 статьи 1 ГПК РФ, части 1 и 2.1 статьи 324 АПК РФ).

Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение (пункт 32 Постановления № 7).

Таким образом, целью присуждения судебной неустойки является побуждение должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, а основанием ее начисления - судебный акт о присуждении судебной неустойки.

Оценив требование истца о присуждении неустойки в размере 5 000 руб. за каждый день неисполнения решения суда, суд считает данный размер судебной нестойки не отвечающим принципу справедливости и соразмерности.

Кроме того, началом для начисления судебной неустойки истец просит указать следующий за днем вступления в законную силу решения суда, тогда как суд обязывает ответчика исполнить свои обязательства в течение 20-ти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В связи с чем суд полагает возможным присудить в пользу истца судебную неустойку за неисполнение решения суда в размере 2 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда, начиная исчисление данной неустойки по истечении 10-ти календарных дней с момента истечения установленного решением срока для исполнения обязанности.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 100 000 руб. относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета с учетом того, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Шанс» (ОГРН <***>) в течение 20-ти дней с момента вступления решения в законную силу привести нежилое помещение, расположенное на 1 этаже, номера на поэтажном плане 37-42, 37а, 41а, 41б, 42б, 42в, площадью 113,6 кв. м., по адресу: <...> в прежнее состояние, соответствующее техническому паспорту, составленному по состоянию на 10.03.2001.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 10075 от 09.11.2015, заключенный между Администрацией города Иркутска и обществом с ограниченной ответственностью «Шанс».

Присудить в пользу Администрации города Иркутска (ОГРН <***>) судебную неустойку за неисполнение решения суда, взыскав ее с общества с ограниченной ответственностью «Шанс» (ОГРН <***>) в сумме 2 000 руб. в день, начиная исчисление данной неустойки по истечении 10-ти календарных дней с момента истечения установленного решением срока для исполнения обязанности.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Шанс» (ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 100 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Иркутской области.

Судья Е.В. Рукавишникова