АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ул. Большая Покровская, д. 1, Нижний Новгород, 603000

http://fasvvo.arbitr.ru/

______________________________________________________________________________

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Нижний Новгород

Дело № А43-15464/2024

13 августа 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06.08.2025.

Полный текст постановления изготовлен 13.08.2025.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Бабаева С.В., Голубевой О.Д.,

без участия представителей сторон,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 27.12.2024 и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2025

по делу № А43-15464/2024

по иску Департамента городского имущества города Москвы

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1

(ОГРНИП <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате и пеней,

и

установил :

Департамент городского имущества города Москвы (далее – Департамент, уполномоченный орган) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, Предприниматель) о взыскании 188 242 рублей 89 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 29.07.2008 № М-04-033883 за период с 17.10.2022 по 30.06.2023, 6656 рублей 17 копеек пеней за период с 17.10.2022 по 30.06.2023.

Иск предъявлен на основании статей 309, 310, 329, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован ненадлежащим исполнением Предпринимателем, как новым арендатором, обязательств по договору аренды.

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 27.12.2024, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2025, удовлетворил иск частично: взыскал с Предпринимателя 184 514 рублей 19 копеек задолженности и 6524 рубля 34 копейки пеней, 6712 рублей государственной пошлины, отказал в удовлетворении остальной части иска.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просил отменить решение и постановление в части отказа истцу в удовлетворении иска и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

Кассатор не согласен с размером обязательства ответчика (299,36 квадратного метра) по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, который определен судами соразмерно доле Предпринимателя в праве на здание; арендодатель настаивает, что размер обязательства по оплате землепользования стороны согласовали в договоре (303,25 квадратного метра), правовые основания для изменения обязательств сторон отсутствовали.

Отзыв на жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, Департамент (арендодатель), ЗАО «Шрея Корпорэйшнл» (арендатор 1) и ООО «Проджектор Девелопмент» (арендатор 2) заключили договор аренды от 29.07.2008 № М-04-033883 земельного участка площадью 4634 квадратных метра, с кадастровым номером 77:04:0001009:50, имеющего адресные ориентиры город Москва, Золоторожский Вал, 11, строение 22, для эксплуатации помещений в здании под производственно-административные цели.

Договор аренды заключен сторонами на срок до 23.08.2033 (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5-го числа первого месяца отчетного квартала.

Размер ежегодной арендной платы, расчетный счет, на который она вносится, указаны в Приложении № 1, являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 3.3 договора).

Пунктом 7.2 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пени) за каждый день просрочки в размере 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 6-го числа первого месяца квартала после произведенной государственной регистрации договора по день уплаты включительно.

На арендованном земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером 77:04:0001009:1049, в составе которого учтены два нежилых помещения с кадастровыми номерами 77:01:0006029:2080 и 77:01:0001009:2527.

Арендатор 2, являвшийся на момент заключения договора аренды земельного участка собственником нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0006029:2080, обязался вносить плату за пользование земельным участком площадью 1213 квадратных метров.

Согласно сведениям ЕГРН с 17.10.2022 собственником ? доли в праве собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0006029:2080 является Предприниматель.

По мнению истца, в соответствии с положениями статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации у ответчика возникло обязательство по внесению арендных платежей за землепользование в размере 303,25 квадратного метра (1213 квадратных метров/4), которое надлежащим образом не исполнено, в связи с чем у него образовалась задолженность за период с 17.10.2022 по 30.06.2023 в сумме 188 242 рубля 89 копеек, а также начислены пени за нарушение сроков внесения платежей в сумме 6656 рублей 17 копеек.

Претензия, направленная ответчику с требованием погасить долг, оставлена без удовлетворения, что послужило истцу основанием для обращения в Арбитражный суд Нижегородской области.

Суды, основываясь на пункте 1 статьи 552, статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункте 14 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», приняв во внимание, что право собственности на помещение, ранее принадлежавшее ООО «Проджектор Девелопмент», перешло к иным собственникам, в том числе к Предпринимателю, пришли к выводу о том, что ИП ФИО1 стал арендатором спорного земельного участка и определили размер его обязательства соразмерно доле Предпринимателя в праве на здание.

В частности, на ответчика возложена обязанность по оплате землепользования площадью 299,36 квадратного метра.

Суд первой инстанции, вопреки позиции истца, не принял во внимание размер землепользования, определенный сособственниками при заключении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, определил размер землепользования, приходящегося на долю Предпринимателя, исходя из общей площади здания в 15222,2 квадратных метра, площади помещения с кадастровым номером 77:01:0006029:2080 – 3905,7 квадратного метра, доли ИП ФИО1 в праве собственности на данное помещение – 1/4, площади арендованного земельного участка – 4667 квадратных метров.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Между тем суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее.

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11) разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73) подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.03.2019 по делу № 305-ЭС18-22413, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 27.11.2019).

Согласно разъяснениям, данным в абзаце втором пункта 25 Постановления № 73, переход права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее – неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Размер обязательств по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 – 4 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, должен быть соразмерен долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда (пункт 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из указанной правовой нормы следует, что законодательно установленный критерий распределения обязательств по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, а именно доля конкретного собственника в праве общей собственности на здание, сам по себе не исключает при оформлении арендных правоотношений с собственником земельного участка возможность отступления от принципа пропорционального внесения платы за землепользование по соглашению всех правообладателей здания.

При рассмотрении настоящего спора арендодатель настаивал, что такое соглашение между сособственниками имело место.

Из материалов дела следует, что при заключении договора аренды от 29.07.2008 № М-04-033883 в пункте 3.3 договора и в Приложении № 1 стороны установили арендную плату за конкретную площадь арендованного участка, которую оплачивает каждый сособственник. При этом арендатор 1 обязался оплачивать землепользование площадью 3421 квадратный метр арендованного земельного участка, арендатор 2 – 1213 квадратных метров.

В материалы дела не представлены первичные данные о площади здания и помещений в нем на момент заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

В нарушение статей 168, 170, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отказав в удовлетворении части иска, суды не проверили довод истца о том, имело ли место соглашение всех правообладателей здания на отступление от принципа пропорционального определения платы за землепользование, установленного в части 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Предприниматель, оспаривая размер возложенного на него обязательства и признавая обязанность по оплате землепользования площадью 280,02 квадратного метра, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил оснований, по которым сособственники здания изменили ранее согласованные условия землепользования.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции признал преждевременным вывод судов о том, что расчет платы за землепользование, которая должна быть отнесена на ответчика, должен производиться пропорционально доле в праве собственности на это здание (площади принадлежащих ему помещений в здании).

Суды первой и апелляционной инстанций в данном случае неверно применили пункт 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, не проверили наличие соглашения первоначальных сособственников здания с кадастровым номером 77:04:0001009:1049 и арендаторов земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001009:50 об отступлении от общего правила при определении платы за землепользование.

При этом судебная коллегия считает необходимым отметить, что изменение указанного соглашения, в случае наличия такового, в отношении одного из участников общей собственности нарушает статьи 309, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации и затрагивает права и законные интересы иных сособственников, которые к участию в деле не привлекались.

На основании изложенного, учитывая, что кассатор обжаловал решение и постановление в части отказа в удовлетворении требований, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что при рассмотрении спора суды двух инстанций допустили нарушение норм материального права, что в силу частей 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены состоявшихся судебных актов в части отказа истцу в удовлетворении иска.

Правовая позиция судов нижестоящих инстанций не позволила в полном объеме установить обстоятельства, на основании которых возможно разрешение спора по существу в суде кассационной инстанции, а потому на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело в отмененной части подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела в отмененной части суду следует проверить наличие между первоначальными собственниками здания соглашения об отступлении от принципа пропорционального внесения платы за землепользование, для чего установить площади здания и помещений в нем на момент заключения договора аренды спорного земельного участка; при необходимости предложить истцу представить документы в обоснование расчета, приведенного на последней странице договора аренды спорного земельного участка, ответчику – документы в обоснование изменения соответствующего соглашения собственников по внесению арендных платежей за землю; определить круг лиц, на права и обязанности которых по отношению к одной из сторон может повлиять принятый судебный акт. После установления перечисленных обстоятельств принять законный и обоснованный судебный акт по существу спора.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы судом округа не рассматривался, поскольку на основании части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Стороны не обжаловали решение и постановление в части удовлетворенных требований, соответствующие выводы судов не были предметом кассационного рассмотрения, в связи с чем решение Арбитражного суда Нижегородской области от 27.12.2024 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2025 по делу № А43-15464/2024 в указанной части оставлены без изменения.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частями 1, 2 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 27.12.2024 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2025 по делу № А43-15464/2024 отменить в части отказа истцу в удовлетворении иска.

Дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Нижегородской области.

В остальной части решение Арбитражного суда Нижегородской области от 27.12.2024 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2025 по делу № А43-15464/2024 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.Н. Каманова

Судьи

С.В. Бабаев

О.Д. Голубева