АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Хабаровск

05 декабря 2023 года № Ф03-5247/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Гребенщиковой В.А.

судей Гребенщикова С.И., Новиковой С.Н.

при участии:

в отсутствие участвующих в деле лиц

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СК-Лайн»

на решение от 18.05.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2023

по делу № А51-10937/2020 Арбитражного суда Приморского края

по иску администрации Надеждинского муниципального района (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 692481, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «СК-Лайн» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690068, <...>, ц. 4)

третье лицо: министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690110, <...>)

о взыскании 238 774,95 руб.

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «СК-Лайн»

к администрации Надеждинского муниципального района

о признании договора аренды земельного участка недействительным, о взыскании 165 520,35 руб.

УСТАНОВИЛ:

Администрация Надеждинского муниципального района (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СК-Лайн» (далее – ООО «СК-Лайн», общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 28.03.2017 № 162-Н по основному долгу в сумме 212 684,95 руб. и пени в размере 26 089,48 руб. (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ).

Определением от 08.06.2022 к производству суда принято встречное исковое заявление ООО «СК-Лайн» к администрации о признании указанного договора аренды недействительным, о взыскании внесенных по договору арендных платежей в сумме 165 520,35 руб.

В соответствии со статьей 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечено министерство имущественных и земельных отношений Приморского края.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 18.05.2023, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2023, с ООО «СК-Лайн» в пользу администрации взыскано 181 538,63 руб. основного долга, 19 957,03 руб. пени, в остальном, в том числе в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ООО «СК-Лайн» просит указанные судебные акты отменить в связи с нарушением норм материального права, в первоначальном иске отказать, встречные требования удовлетворить.

В обоснование жалобы приведены доводы о том, что ООО «СК-Лайн» прекратило использование земельного участка по истечению указанного в нем срока в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Настаивает на том, что использование земельного участка по целевому назначению являлось невозможным, так как условия договора не содержали достоверных сведений о состоянии земельного участка и расположения на нем объектов особого правового режима, о существенных недостатках имущества ответчик не был уведомлен; приступить к использованию участка не имел возможности. Полагает ссылку судов на информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (пункт 38) неправомерной, поскольку доказательств того, что общество продолжало использовать земельный участок после окончания срока действия договора, не представлено.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов, с учетом доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

По материалам дела установлено, по результатам аукциона между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (в настоящем уполномоченным органом является администрация; арендодатель) и ООО «СК-Авто» (согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц 16.04.2020 переименовано в ООО «СК-Лайн», арендатор) заключен договор аренды от 28.03.2017 № 162-Н в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:10:210001:4327, площадью 500 кв. м, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Приморский край; <...>, разрешенное использование: офисы, конторы, бизнес-центры, в целях строительства офисного здании в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, сроком на 18 месяцев с даты подписания договора – до 28.09.2018.

В силу пунктов 2.1, 2.2 договора годовая арендная плата составляет 110 346,90 руб.; ежемесячная – 9 195,58 руб., которая вносится до 1 числа месяца, следующего за расчетным; с учетом задатка, оплаченного в размере 11 034,69 руб.; платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.

В пункте 3.4.3 договора закреплена обязанность арендатора соблюдать условия использования участка, связанные с его особым правовым режимом, также в нем отражено, что через земельный участок проходит объект электросетевого хозяйства высокого напряжения (в соответствии с пунктом «а» статьи 10 постановления Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условии использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» в пределах охранных зон юридическим и физическим лицам запрещается строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений (без письменного решения о согласовании сетевой организации).

В пункте 4.3 договора предусмотрено, неиспользование арендатором участка не может служить основанием для отказа в выплате арендной платы.

За нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства (пункта 4.2 договора).

28.03.2017 земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи, в котором отражено, что земельный участок представляет собой частично заболоченный пустырь; на участке расположены инженерные коммуникации.

Как следует из письма КГУП «Приморский водоканал» от 22.11.2016 № 161, в границах указанного земельного участка проходят сети водоснабжения Д300мм, числящиеся в хозяйственном ведении предприятия.

ООО «СК-Лайн» обратилось к администрации с заявлением о выдаче разрешения на строительство, на которое уведомлением от 10.10.2018 № 5636 заявителю отказано по мотиву того, что в представленной проектной документации проектируемое офисное здание расположено в охранной зоне инженерной инфраструктуры, которая указана в градостроительном плане земельного участка № RU2550000-02201800000001062.

Распоряжением администрации от 19.05.2020 № 979-р договор от 28.03.2017 № 162-Н расторгнут, управлением Росреестра по Приморскому краю запись в публичном реестре об аренде погашена 28.05.2020 (уведомление от 28.05.2020 № 25/011/101/2020-1358).

Претензией от 31.05.2019 администрация уведомила ООО «СК-Лайн» о наличии задолженности по договору и потребовала ее погасить в течение двух недель с момента получения настоящего письма, которая оставлена без удовлетворения, что явилось основанием для предъявления в арбитражный суд первоначального иска.

В свою очередь, ООО «СК-Лайн», ссылаясь на невозможность использования спорного земельного участка в связи с нахождением на нем охранных зон, и полагая договор недействительным (ничтожным) в силу статей 166, 168 ГК РФ, заявило встречный иск.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310).

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (пункт 2 статьи 622 настоящего Кодекса).

По общему правилу статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Из содержания пункта 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

При рассмотрении спора суды первой и апелляционной инстанций с учетом того, что ответчик не доказал возврат спорного участка после прекращения арендных отношений, как и не подтвердил уклонения истца от приемки имущества, то, как отметили суды, обязанность по внесению арендной платы у общества сохранилась.

Установив факт пользования земельным участком в отсутствие доказательств внесения арендных платежей, принимая во внимание согласованное сторонами условие пункта 4.3 договора, пришли к обоснованному выводу о наличии задолженности на стороне ООО «СК-Лайн», определив ее с учетом самостоятельного расчета в размере 181 538,63 руб., как следствие, ввиду наличия просрочки исполнения обязательств, суды признали правомерным взыскание неустойки в размере 19 957,03 руб.

Правовых оснований для признания оспариваемой по встречному иску сделки суды не усмотрели, поскольку закон не устанавливает недействительность сделки в качестве последствия передачи в аренду имущества, непригодного к использованию.

Отклоняя доводы ООО «СК-Лайн» по поводу недостатков переданного в аренду имущества, суды исходили из следующего.

В пункте 1 статьи 611 ГК РФ указано, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 2 статьи 612 ГК РФ обусловлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Суды, учитывая условие, приведенное в пункте 3.4.3 договора, содержание акта приема-передачи от 28.03.2017, в котором отражено состояние передаваемого имущества, и констатировав обстоятельство того, что земельный участок осмотрен и претензий со стороны арендатора не имеется, обоснованно заключили, что общество было осведомлено об особенностях использования объекта аренды, согласившись с особыми условиями использования земельного участка.

Относительно расположения в границах данного земельного участка сетей водоснабжения, суды верно отметили, что ООО «СК-Лайн» имело возможность получить соответствующие сведения, если бы в разумные сроки приступило к проектированию и получению разрешений, однако, с заявлением о выдаче разрешения на строительство оно обратилось только в конце 2018 года.

Из смысла пункта 1 статьи 2 ГК РФ вытекает, гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Таким образом, вступая в договорные отношения с арендодателем по поводу данного земельного участка, арендатор не должен был исключать вероятность наступления любых рисков и должен был предвидеть возможность их наступления.

Доводы заявителя кассационной жалобы не опровергают обстоятельств, установленных судами на основании представленных доказательств.

Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

С учетом изложенного основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 18.05.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2023 по делу № А51-10937/2020 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Гребенщикова

Судьи С.И. Гребенщиков

С.Н. Новикова