022/2023-72593(1)
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ 10АП-13275/2023
г. Москва 27 июля 2023 года Дело № А41-9686/23
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2023 года Постановление изготовлено в полном объеме 27 июля 2023 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Боровиковой С.В., судей Бархатовой Е.А., Погонцева М.И.,
при ведении протокола судебного заседания: ФИО1, В судебном заседании участвуют представители:
от Территориального управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) - ФИО2 по доверенности от 02.06.2023 года, паспорт, диплом
от АО "КОНСАЛТ-ИНВЕСТ" ФИО3 по доверенности от 18.07.2023 года, паспорт, диплом;
от Уполномоченного по защите прав предпринимателей в МО - ФИО4 по доверенности от 16.12.2022 года, паспорт, диплом;
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (ОГРН <***>; ИНН <***>) на решение Арбитражного суда Московской области от 01 июня 2023 года по делу № А41-9686/23,
по первоначальному иску Территориального управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области к АО "КОНСАЛТ-
ИНВЕСТ" о расторжении договора № 50- 07/269 от 05.10.2021 аренды помещений здания , составляющего государственную казну РФ и обязании вернуть имущество.,
по встречному иску АО "КОНСАЛТ-ИНВЕСТ" к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области об обязании исполнить обязательства по п. 3.1.1 и п. 3.1.2 договора № 50-07/269 от 05.10.2021 аренды помещений здания , составляющего государственную казну РФ , заключенный по результатам аукциона от 23.09.2021 г.
УСТАНОВИЛ:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области (далее – ТУ Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к акционерному обществу "КОНСАЛТ-ИНВЕСТ" (далее - АО "КОНСАЛТ-ИНВЕСТ") с требованиями о расторжении договора № 50- 07/269 от 05.10.2021 аренды помещений здания , составляющего государственную казну РФ и обязании вернуть имущество..
Определением арбитражного суда от 20.03.2023 к совместному рассмотрению с первоначальным иском принят встречный иск АО "КОНСАЛТ-ИНВЕСТ" об обязании ТУ Росимущества исполнить обязательства по п. 3.1.1 и п. 3.1.2 договора № 50-07/269 от 05.10.2021 аренды помещений здания , составляющего государственную казну РФ , заключенный по результатам аукциона от 23.09.2021 г
Решением Арбитражного суда Московской области от 01 июня 2023 года по делу № А41-9686/23, в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен (т.2 л.д. 35-67).
Не согласившись с указанным судебным актом, ТУ Росимущества обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции нарушены нормы процессуального и материального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ТУ Росимущества доводы, изложенные в апелляционной жалобе поддержал, просил обжалуемый судебный акт отменить.
Представитель ответчика и третьего лица возражали против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как усматривается из материалов дела, 05.10.2021г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области и Акционерным обществом «Консалт-Инвест» заключен договор № 50-07/269 аренды помещений здания, составляющего государственную казну Российской Федерации, заключенный по результатам аукциона от 23.09.2021г. (далее по тексту «Договор»). 27.01.2022 договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра.
Договор аренды был заключен в отношении здания с кадастровым номером 2 40_14019625 50:10:0010302:407, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 17 363,70 кв. м. (далее по тексту «Объект»).
Согласно п. 1.1 договора объект передается для использования под административное здание. Срок договора аренды по 04.10.2031 (п.2.1).
В соответствии с положением п. 3.1.1 и п. 3.1.2 арендодатель обязан в течение 10 рабочих дней с даты государственной регистрации договора передать арендодателю объект по акту приема- передачи, который составляется и подписывается сторонами и должен содержать сведения о техническом состоянии объекта на момент его передачи. Также арендодатель должен создавать арендатору необходимые условия для использования помещений объекта в соответствии с целями , указанными в п. 1.1 договора
При этом положением п. 3.2.2 договора на арендатора возложено встречное обязательство - в течение 10 рабочих дней с даты государственной регистрации договора принять от арендодателя объект по акту приема- передачи, который составляется и подписывается сторонами и должен содержать сведения о техническом состоянии объекта на момент его передачи.
Таким образом, объект аренды должен быть передан по акту арендодателем и принят арендатором в срок до 11.02.2022.
Как указывает истец, 27.01.2022 и 16.02.2022 направил ответчику акты приема- передачи, однако последний акты не подписал, имущество не принял.
Истец предложил ответчику расторгнуть договор (соглашение о расторжении от 01.09.2022), однако и данное предложение ответчик не акцептовал, что явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
В обоснование встречного иска ответчик, указывает, что в период оформления Договора аренды и его регистрации АО «КонсалтИнвест» уведомил ТУ Росимущества о возможных препятствиях в передаче Объекта, поскольку начиная с октября 2021 года по январь 2022 года были созданы препятствия в проходе и проезде к Зданию в виде установленного со всех сторон по его периметру в непосредственной близости от Объекта ограждения: железобетонных конструкций и забора (далее по тексту «Забор»). Ворота, через которые возможно было попасть на Объект, находятся по настоящее время под охраной других лиц, что препятствует фактическому доступу сотрудников АО «Консалт-Инвест», а также представителей коммунальных служб на территории нахождения Объекта.
Ограждение было установлено собственником окружающего Объект земельного участка с кадастровым номером 50:10: 0010302:197 - Обществом с ограниченной ответственностью «Ремстрой» (ИЙН 7810592580). АО «Консалт-Инвест» обратилось к ТУ Росимущество с заявлением № 42 от 16.11.2021г., в котором содержалась просьба о проверке обстоятельств, направленных на блокирование прохода и проезда с целью создания препятствий в пользовании Объектом.
В ответ на заявление ТУ Росимущества направило в АО «Консалт-Инвест» уведомление о рассмотрении обращения № 50-ТВ-07/14375 от 13.12.2021г., в котором сообщено, что установлено лицо и ему предложено незамедлительно прекратить осуществление действий по препятствованию АО «Консалт-Инвест» в доступе к арендуемому федеральному имуществу.
Также в уведомлении содержалась ссылка, что при невыполнении указанных требований ТУ Росимущество вынуждено будет обратиться в правоохранительные органы.
13.12.2021 года АО «Консалт-Инвест» направило в ТУ Росимущество уведомление № 47, в котором содержалась просьба с целью фиксации существующих препятствий 16.12.2021 года направить представителя арендодателя по месту нахождения Объекта аренды для совместного составления акта.
Осмотр 16.12.2021 состоялся. Представитель ТУ Росимущества, будучи уведомленным о времени и месте осмотра и фиксации нарушений не явился.
Несмотря на это, представителем АО «Консалт-Инвест» был произведен комиссионный осмотр Объекта и составлен соответствующий акт о создании препятствий в пользовании зданием от 16 декабря 2021 года с фотофиксацией (далее по тексту «Акт»), к которому был приложен диск подтверждающий фотофиксацию. Указанный акт был получен сотрудником ТУ «Росимущества» 17.12.2021 года, о чем свидетельствует отметка на Акте. ТУ Росимущества, после получения Акта и со ссылкой на уведомление АО «Консалт-Инвест» № 47 от 13.12.2021г., направило обращение № 50- ТВ-07\15072 в Химкинскую городскую Прокуратуру Московской области, а копию указанного обращения в адрес АО «Консалт-Инвест».
В данном обращении ТУ Росимущества в Химкинскую городскую Прокуратуру указано о незаконных действиях ООО «Ремстрой». 24.01.2022 года в адрес ТУ Росимущества было направлено очередное заявление исх. № 01, в котором было обращено внимание стороны Договора, что несмотря на неоднократно направленные ранее обращения доступ к Объекту по-прежнему ограничен, а созданная ситуация (глухой бетонный забор установленный по периметру Здания в непосредственной близости от его стен) нарушает нормы пожарной безопасности. Заявление также содержало просьбу о принятии соответствующих мер.
В ответ на указанное выше заявление АО «Консалт-Инвест» ТУ Росимущества 16.02.2022г. было направлено уведомление об использовании федерального недвижимого имущества № 50-ТВ-07/1594, к которому были приложены акты приема-передачи Объекта, передаваемого в аренду расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Рабочая, д. 2А, кадастровый номер 50:10:0010302:407, площадью 17 367,7 кв.м., являющийся неотъемлемым приложением к Договору подписанные в одностороннем порядке со стороны ТУ Росимущества.
Указанное уведомление было получено АО «Консалт-Инвест» по почте только 04 марта 2022 года вх. № 06.
В день получения актов приёма-передачи по почте и при отсутствии представителя арендодателя, который должен осуществлять фактическую передачу Объекта по Договору аренды, была создана комиссия с участием представителей коммунальных и ресурсоснабжающих организаций, а также Генерального директора АО «Консалт-Инвест» Бабанина Павла Юрьевича и был составлен акт осмотра Объекта аренды (далее по тексту «Акт 2»), которым была зафиксирована попытка осуществления осмотра Здания и зафиксировано наличие бетонного ограждения, которое препятствовало доступу к Объекту.
25.08.2022г. вх. № 21, в адрес АО «Консалт-Инвест» поступил Акт выездного обследования б/н от 22.02.2022г., произведенный методом визуального осмотра и составленный Администрацией городского округа Химки Московской области, из которого следовало что Объект на дату осмотра, по мнению составившего его должностного лица ФИО6, находится в аварийном состоянии, тем самым Усматривается наличие признаков состава административного правонарушения, предусмотренного ст. 6.4. Закона МО от 04.05.2016г. № 37/2016-03 «Кодекс Московской области об административных правонарушениях».
С целью разрешения возникшей ситуации в адрес ТУ Росимущества также направлялись уведомления исх. № 08 от 25.03.2022 и № 16 от 16.05.2022 года, в которых также указывалось на невозможность принятия и дальнейшее пользование Объекта на условиях Договора аренды, а также о том, что на дату направления данных уведомлений препятствия арендодателем - ТУ Росимуществом не устранены.
17 июня 2022 года в адрес АО «Консалт-Инвест» от ТУ Росимущества поступила претензия № 50-ТВ-07/6697 в которой содержалось требование о погашении задолженности возникшей, по мнению ТУ Росимущества по арендной плате у АО «Консалт-Ин|ест» (далее по тексту «Претензия»).
18.07.2022 года АО «Консалт-Ивест» направило в адрес ТУ Росимущества ответ на претензию исх. № 28, в котором содержалась ссылка на нарушение прав АО «КонсалтИнвест» по Договору самим арендодателем - ТУ Росимуществом. Данное нарушение основано на невыполнении условий п. 3.1.1. и 3.1.2. Договора аренды, согласно которого арендодатель должен передать арендатору Объект аренды и обеспечить необходимые условия по осуществлению приемки и использованию Объекта по его назначению, предусмотренному п. 1.1 Договора.
В этой связи АО «Консалт-Инвест» обращал внимание на необоснованность Претензии.
В этот же день АО «Консалт-Инвест» с целью подтверждения нарушения прав по Договору и невозможности исполнения обязанностей возникших у АО «Консалт-Ивест» по Договору была изготовлена соответствующая фототаблица. 01.08.2022 АО «КонсалтИнвест» в адрес ТУ Росимущества была направлена претензия по Договору № 50-07/269 от 05.10.2021 г. (исх. № 32), в которой содержалась требование о созданных для АО «Консалт-Инвест» препятствиях в реализации прав и исполнению обязанностей по Договору в связи с тем, ТУ Росимущества Объект фактически и в порядке, предусмотренном Договором, не передал АО «Консалт-Инвест».
ТУ Росимущества направило на претензию письмо, содержащее сведения о проделанной работе и требование о подписании актов приема-передачи Объекта.
В связи с длящимся нарушением прав АО «Консалт-Инвест» по Договору аренды, а также с целью фиксации обнаруженных нарушений, было принято решение обратиться к кадастровому инженеру, а в ТУ Росимущества было уведомлено о дне и времени проведения работ.
Однако от участия в проведении кадастровым инженером ФИО7 (номер регистрации в государственном реестре лиц осуществляющих кадастровую деятельность 8784) работ представители ТУ Росимущества уклонились. 10.11.2022 кадастровым инженером ФИО7 было подготовлено итоговое заключение, подтверждающее факт невозможности доступа к объекту аренды.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска суд указал на необоснованность первоначальных исковых требований.
Удовлетворяя встречные исковые требования суд первой инстанции указал на представленные ответчиком доказательства, что фактическая передача объекта не производилась, передача объекта невозможна, поскольку истцом не обеспечен доступ к объекту аренды..
Оспаривая решение суда по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, ТУ Росимущества указывает, что решение суда необоснованное.
Апелляционный суд не может согласиться с данными доводами заявителя апелляционной жалобы в силу следующего.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
На основании статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (Заимодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статья 655 ГК РФ устанавливает процедуру передачи здания или сооружения и гласит, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются о по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
При этом в соответствии с абзацем третьим пункта 1 статьи 655 ГК РФ уклонение арендодателя либо арендатора от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества соответственно.
В соответствии с п. 3.1.1 Договора арендодатель обязуется в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты государственной регистрации договора передать арендатору Объект по акту приема-передачи, который составляется и подписывается сторонами в трех экземплярах и должен содержать сведения о техническом состоянии Объекта на момент его передач.
Пункт 3.1.2 Договора также устанавливает обязанность арендодателя создавать арендатору необходимые условия для использования помещений Объекта в соответствии с целями указанными в пункте 1.1. Договора.
Как установлено выше, стороны заключили договор аренды, в силу условий которого истец принял на себя обязательство передать ответчику объект аренды по акту в срок до 11.02.2022, а ответчик принял обязательство принять объект.
. Таким образом, по смыслу приведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, уклонение одной из сторон от подписания акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения этой стороной обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.
В рассматриваемом деле, с учетом условий договора(ст. 431 ГК РФ), передача объекта аренды производится сторонами по акту, который подписывает сторонами и в котором должно быть зафиксировано техническое состояние объекта на момент его передачи.
Таким образом, фактические действия по передаче объекта должны быть совершены сторонами при непосредственном участии представителей сторон на самом объект, который стороны осматривают и письменно отражают его техническое состояние.
Направление истцом по почте акта приема-передачи ответчику, без непосредственного осмотра и передачи объекта, не может быть принято судом, как надлежащее исполнение истцом обязательств по передаче объекта и уклонение ответчиком от его принятия.
Поскольку акт о приемке помещений сторонами не был оформлен, именно истец должен был доказать, что ответчик необоснованно уклоняется от принятия объекта. Между тем истец такого рода доказательств не представил.
Напротив, представленные ответчиком доказательства, которые не опровергнуты истцом, указывают, что фактическая передача объекта не производилась, передача объекта невозможна, поскольку истцом не обеспечен доступ к объекту аренды.
При таких обстоятельствах судом обоснованно отказано в удовлетворении первоначального иска, ва встречный удовлетворен.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу,
влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда Московской области.
Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Московской области от 01 июня 2023 года по делу № А41-9686/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.
Председательствующий С.В. Боровикова
Судьи Е.А. Бархатова
М.И. Погонцев