ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
25 июня 2025 года
Дело №А56-85829/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 июня 2025 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сухаревской Т.С., судей Бугорской Н.А., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Извековым В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-9715/2025) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.03.2025 по делу № А56-85829/2024 (судья Егорова Д.А.), принятое по иску:
истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга
ответчик: закрытое акционерное общество «Континент»
о взыскании штрафа, расторжении договора и выселении,
при участии:
от истца: представитель ФИО1 по доверенности от 27.12.2024
от ответчика: представитель ФИО2 по доверенности от 01.11.2024
установил:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Континент» (далее –Общество) с требованием о взыскании штрафа за нарушение пункта 5.2.1 Договора в размере 500 000 руб., штрафа за нарушение пункта 8.2-2 Договора в размере 1 000 000 руб., штрафа за нарушение пункта 8.7 Договора в размере 100 000 руб., о расторжении договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 27.06.2023 № 19/ЗКС-11086, о выселении с земельного участка с кадастровым номером 78:38:0022451:1574, площадью 1121 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 1 (юго-восточнее пересечения с проспектом Ленина).
Решением суда от 04.03.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с указанным решением, Комитет подал апелляционную жалобу, в которой просит решение изменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в части расторжения договора и выселения ответчика с земельного участка. Податель жалобы ссылается на то, что обязанность Общества на получение разрешения на строительство не исполнена, а обязательства в части целевого использования земельного участка нарушены, в виду чего правовые основания для отказа в удовлетворении требования о расторжении договора у суда первой инстанции отсутствовали.
В судебном заседании 09.06.2025 присутствовали представители Комитета и Общества.
Представитель Общества просил суд приобщить к материалам дела отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит суд оставить апелляционную жалобу без удовлетворения.
Суд приобщил указанный документ к материалам дела.
Заслушав представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьями 68-71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Как следует из искового заявления, между Комитетом и Обществом заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 27.06.2023 № 19/ЗКС-11086 (далее - Договор), в соответствии с которым Обществу предоставлен земельный участок, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 1 (юго-восточнее пересечения с проспектом Ленина), площадью 1 121 кв.м., кадастровый номер 78:38:0022451:1574 (далее - Участок).
Участок предоставлен для осуществления инвестиционного проекта по строительству магазина.
Согласно условиям пункта 5.2.1 договора арендатор обязан выполнить инженерные изыскания в течении не более одного месяца с даты подписания Договора, то есть по 26.07.2023, срок осуществления архитектурно-строительного проектирования - не более 5 месяцев с даты истечения срока выполнения инженерных изысканий, необходимых для архитектурно-строительного проектирования, то есть по 26.12.2023. Продолжительность этапа - не более шести месяцев с даты подписания договора, то есть по 26.12.2023. Данный пункт договора не исполнен, разрешение на строительство отсутствует.
В соответствии с пунктом 8.2-1 договора в случае нарушения пункта 5.2.1 договора арендатору начисляется штраф в размере 5 000 минимальных размеров оплаты труда, применяемых для исчисления платежей по гражданско-правовым обязательствам, на момент нарушения обязательства (далее - МРОТ).
В связи с неисполнением условий пункта 5.2.1 договора арендатор обязан оплатить штраф в размере 500 000 руб. (5000 МРОТ * 100 руб.).
В адрес Общества направлена претензия от 19.01.2024 № ПР-1677/24-0-0 с требованием о добровольной оплате штрафа, которая оставлена без удовлетворения.
В соответствии с пунктом 8.2-2 договора в случае, если по истечении трех месяцев с даты направления претензии в соответствии с пунктом 8.2-1 Договора обязанность арендатора по выполнению инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования не исполнена, Арендатору начисляется штраф в размере 1 000 000 руб. (10 000 МРОТ * 100 руб.).
В адрес Общества направлена претензия от 20.05.2024 № ПР-21246/24-0-0 с требованием о добровольной оплате штрафа, которая оставлена без удовлетворения.
В соответствии с пунктом 1.2 договора участок предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по строительству магазина. Приведенное описание целей использования Участка допускается исключительно с согласия Арендодателя.
Согласно пункту 6.2.2 договора арендатор обязуется использовать участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора.
В результате проведенной 10.04.2024 Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга проверки выявлены нарушения в части целевого использования Участка, а именно, на Участке размещены:
- павильон с вывесками «Пекарня», «Кренделёк», в котором организовано предприятие общественного питания и осуществляется реализация выпечных изделий;
- павильон (разделенный на 3 секции) для реализации продуктов питания, разливного пива;
- два металлических грузовых контейнера.
Арендатор, в нарушение пункта 6.2.2 договора, не выполнил принятых на себя обязательств в части целевого использования Участка.
В соответствии с пунктом 8.7 договора в случае нарушения пункта 6.2.2 договора арендатору начисляется штраф в размере 100 000 руб. (1 000 МРОТ* 100 руб.).
В адрес Общества направлена претензия от 23.04.2024 № ПР-17640/24-0-0 с требованием о добровольной оплате штрафа за нарушение целей использования участка, расторжении договора и выселении, которая оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции отказал во взыскании штрафа ввиду его оплаты ответчиком, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 309, 310,330, 606, 614 ГК РФ, статьей 65 АПК РФ, а также условиями договора, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, установив, что Общество заинтересованно в сохранении договора аренды, поскольку произвело оплату штрафов, а также в виду того, что договором предусмотрено выполнение инвестиционных условий до середины 2026 года.
Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции находит решение суда подлежащим отмене в обжалуемой части. на основании следующего.
Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).
В соответствии с разъяснениями пункта 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).
Согласно разъяснениям пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1.2 договора Земельный участок предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по строительству магазина. Приведенное описание целей использования Земельного участка является окончательным. Изменение названных условий использования земельного участка допускается исключительно с согласия арендодателя.
Согласно пункту 6.2.2 договора арендатор обязуется использовать земельный участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора.
Вместе с тем, Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, в результате проведенной 10.04.2024 проверки, выявлены нарушения в части целевого использования Участка, а именно, на Участке размещены:
- павильон с вывесками «Пекарня», «Кренделёк», в котором организовано предприятие общественного питания и осуществляется реализация выпечных изделий;
- павильон (разделенный на 3 секции) для реализации продуктов питания, разливного пива;
- два металлических грузовых контейнера.
Арендатор, в нарушение пункта 6.2.2 Договора, не выполнил принятых на себя обязательств в части целевого использования Земельного участка.
Согласие на изменение условий использования Земельного участка Общество у Комитета не получало.
Иного Обществом в материалы дела не представлено.
По условиям договора (пункты 10.2.2, 10.2.6) последний может быть расторгнут по требованию арендодателя в судебном порядке при нарушении условий, предусмотренных пунктом 6.2.2 договора, а также если по истечении трех месяцев с даты направления претензии в соответствии с пунктом 8.2-2 договора обязанность арендатора по выполнению инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования не исполнена.
Обществом надлежащих доказательств получения разрешения на строительство не представлено, как и не представлено доказательств устранения нарушений в части целевого использования земельного участка, в том числе и на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, ввиду чего суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в части расторжения договора, с учетом того, что Комитет настаивает на расторжении.
Решение в обжалуемой части следует отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.03.2025 по делу № А56-85829/2024 в обжалуемой части отменить.
Расторгнуть договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 27.06.2023 № 19/ЗКС-11086, заключенный между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и закрытым акционерным обществом «Континент».
Выселить закрытое акционерное общество «Континент» с земельного участка с кадастровым номером 78:38:0022451:1574, площадью 1121 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 1 (юго-восточнее пересечения с проспектом Ленина).
Взыскать с закрытого акционерного общества «Континент» в доход федерального бюджета 41 000 руб. государственной пошлины по иску и 30 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Т.С. Сухаревская
Судьи
Н.А. Бугорская
Н.С. Полубехина