Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Москва
Дело № А40-19695/25-92-152
21 мая 2025 г.
Резолютивная часть решения объявлена 16 апреля 2025 года
Полный текст решения изготовлен 21 мая 2025 года
Арбитражный суд в составе судьи Уточкина И.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Якубовой Р.Д.,
рассматривает в открытом судебном заседании дело по заявлению
Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>)
к ответчику Управление Росреестра по Москве (ИНН <***>)
третье лицо: ООО «СПУРТ-97» (ИНН <***>)
о признании незаконным решения, оформленного уведомлением от 28.12.2024 года №КУВД-001/2024-626387/6 об отказе в государственной регистрации прав, об обязании,
при участии представителей:
от истца: ФИО2 дов. от 15.11.2023 г. № 4077866, паспорт, диплом;
от ответчика: ФИО3 дов. от 28.01.2025 № Д-38/2025, паспорт, диплом.
От третьего лица: не явился, извещен;
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель) обратился с заявлением к Управлению Росреестра по Москве о признании незаконным решения, оформленного уведомлением от 28.12.2024 года №КУВД-001/2024-626387/6 об отказе в государственной регистрации прав, об обязании.
Заявитель настаивал на удовлетворение заявленных требований.
В обоснование заявления заявитель указывает, что 21 декабря 2023 года индивидуальный предприниматель ФИО1 подал в Управление Росреестра по Москве документы на государственную регистрацию перехода права собственности в отношении объекта недвижимости общей площадью 212,5 кв. м. с кадастровым номером 77:08:0002004:8165, расположенного по адресу: <...>/1.
В качестве правоустанавливающего документа ИП ФИО1 был представлен Договор № 25-ПЛО-А6/19 от 22.10.2019 г. перемены лиц в обязательстве - Договоре купли-продажи недвижимости от 14.12.2018 № 59-5797, заключенном между ООО «СПУРТ-97» (Поручитель) и ИП ФИО1 (Должник), по которому Поручитель обязуется передать в собственность Должника вышеуказанный объект недвижимости, а Должник принять и оплатить это имущество.
ООО «СПУРТ-97» является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 77:08:0002004:8165, расположенного по адресу: <...> на основании Договора купли-продажи недвижимости № 59-5759 от 14.12.2018 г. (27.09.2021 г.), заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы.
Управлением Росреестра по Москве 24.01.2024 года было вынесено решение о приостановке государственной регистрации перехода права собственности по заявлению ИП ФИО1 от 21 декабря 2023 года. Решение оформлено Уведомлением о приостановлении государственной регистрации права № КУВД-001/2024-626387/1.
28 декабря 2024 года Управлением Росреестра было вынесено решение об отказе государственной регистрации перехода права собственности на указанное помещение. Решение оформлено Уведомлением об отказе государственной регистрации права № КУВД-001/2024-626387/6.
В качестве основания приостановки указано, что договор купли-продажи недвижимости от 14.12.2018 № 59-5797, заключенный между ООО «СПУРТ-97» и Департаментом городского имущества считается исполненным и, соответственно, прекратил свое действие. В связи с этим, произвести регистрацию перехода права собственности, на основании представленного в Управление Росреестра Договора не представляется возможным.
В обжалуемом решении также указано, что в отношении помещения с кадастровым номером 77:08:0002004:8165, расположенного по адресу: <...>/1 имеется запрет на осуществление регистрационных действий.
Не согласившись с решением, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.
Представитель Заинтересованного лица против удовлетворения заявленных требований возражал.
Третье лицо в судебное заседание не явилось, в материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения о дате, времени и месте проведения судебного заседания по правилам ст.123 АПК РФ. Дело рассмотрено без его участия согласно ст. 156 АПК РФ.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства, арбитражный суд признал заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Закон о недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Управление осуществляет свою деятельность в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о недвижимости) и иными нормативно-правовыми актами.
Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов (п. 3 1 ст. 29 Закон о недвижимости) - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющего бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения и обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие. Представленные документы изучают как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и месте издания.
Таким образом, регистратор должен установить, что форма, содержание и результаты сделки являются законными, о чем указано и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации за №7088/1 от 01.11.2011.
11.01.2024 заявитель и третье лицо по делу обратились в Управление с заявлениями государственной регистрации перехода права собственности, ипотеки в силу закона в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, Ангелов <...>/1 (кадастровый номер 77:08:0002004:8165).
В качестве документа-основания для осуществления регистрации перехода права собственности заявителем представлен Договор №25-ПЛОА6/19 от 22.10.2019 перемене лиц в обязательстве - Договоре купли-продажи недвижимости от 14 декабря 2018 г. № 5 5797 (с поручительством) от 30.03.2023, заключенный между ООО «СПУРТ-97» (поручитель) и ФИО1 (должник) (далее - Договор).
Исходя из условий Договора, должник принимает все права и обязанности поручителя по договору купли-продажи недвижимости от 14.12.2018 №59-5797, заключенному между поручителем и Департаментом городского имущества города Москвы, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:08:0002004:8165 по адресу: город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Митино, переулок Ангелов, дом 6, помещение 6/1, который находится в залоге у города Москвы.
Таким образом, ООО «Спурт 97» и ИП ФИО1 в указанном Договоре осуществляют замену стороны по договору купли-продажи недвижимости от 14.12.2018 59-5797.
В ходе проведения правовой экспертизы было установлено, что в настоящее время запись о залоге в силу закона в отношении нежилого помещения с кадастровым номере 77:08:0002004:8165 в Едином государственном реестре недвижимости прекращена.
При этом указанное обстоятельство сторонами по делу не оспаривается.
В силу положений ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делово оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Таким образом, договор купли-продажи недвижимости от 14.12.2018 №59-579 заключенный между поручителем и Департаментом городского имущества города Москвы считается исполненным и, соответственно, прекратил свое действие.
В связи с чем, произвести регистрацию перехода права собственности на основании представленного в Управление Договора не представляется возможным.
При этом иных документов - оснований, перечень которых установлен ч. 2 ст. Закона о недвижимости, заявителем в Управление не представлено.
Осуществление действий по государственной регистрации перехода права собственности было приостановлено по основаниям, предусмотренным п. 5, 9, 37 ч. 1 ст. Закона о недвижимости, до устранения причин приостановления.
28.12.2024 в виду истечения срока приостановления на основании положений ст. Закона о недвижимости Управлением было принято уведомление об отказе в регистрации права собственности.
В своем заявлении, направленном в суд, заявитель ссылается на то, что в оспариваемом уведомлении об отказе Управление указало, что согласно данным ЕГРН отношении вышеуказанного нежилого помещения наложено Запрещение на совершение регистрационных действий на основании: - Выписки № 6194634901 из постановления 2161801079/7743 (ИП № 5383384/22/77043-ИП от 2022-06-10, возбужденное на основании: ИД: № 3098 от 2022-06-08, выдавший орган: Инспекция федеральной налоговой службы №33 по г. Москве) от 2022-06-21, выдавший орган: МОСП по ИПН; Судебный пристав исполнитель ФИО4.
Однако согласно актуальным данным, содержащимся в ЕГРН, запрещение уже снято, ввиду чего, по мнению заявителя, указанное обстоятельство не могло быть положено основу оспариваемого уведомления об отказе.
Данный довод отклоняется судом по следующим основаниям.
В оспариваемом уведомлении об отказе Управление указало, что «в настоящее время в ЕГРН внесена запись о прекращении указанного выше запрета в отношении помещения кадастровым номером 77:08:0002004:8165. В связи с внесением в ЕГРН сведений о прекращении указанного выше запрета в отношении помещения с кадастровым номером 77:08:0002004:8165, а также истечением срока, установленного ч. 2 ст. 26 Закона недвижимости с даты приостановления государственной регистрации, и не устранении причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации отказано в государственной регистрации прав».
Также в обоснование заявленных требований заявитель ссылается на решение Арбитражного суда города Москвы от 26.06.2024 по делу №А40-80236/24-122-433, постановление Девятого Арбитражного апелляционного суда от 15.10.2024, которые были представлены им в Управление с заявлением о предоставлении дополнительна документов.
Однако согласно представленным судебным актам, судом отказано в удовлетворении заявленных требований по административному заявлению ФИО1 к Управлению о признании незаконным решения от 24.01.2024 о приостановлении государственной регистрации прав в отношении помещения с кадастровым номером 77:08:0002004:8165, обязании провести регистрацию.
Указанное обстоятельство сторонами по делу не оспаривается.
Таким образом, представленные дополнительные документы не устраняли причин, препятствующих осуществлению заявленных регистрационных действий.
Также заявитель в обоснование своих требований ссылается на то, что в соответствии со статьей 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга. Исходя нормы статьи 392.3 ГК РФ, стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе, в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга, что коррелируется, по мнению заявителя, с правовой позицией, изложенной постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки».
Относительно указанного довода заявителя суд отмечает, что к рассматриваемым правоотношениям вышеуказанные положения ст. 392.3 ГК РФ не могут быть применимы в виду следующего.
Вышеуказанная норма предполагает взаимоотношения между как минимум трех участников сторон первоначального договора (в рассматриваемом случае, договор купли-продажи недвижимости от 14.12.2018 № 59-5797 (продавец) ДГИ города Москвы, покупатель ООО «Спурт-97») и третьим лицом (в рассматриваемом случае ФИО5).
Так как ипотека в силу закона на сегодняшний день уже погашена и заявленный регистрации объект недвижимости перестал находиться в залоге у города Москвы, то ДГИ города Москвы не может и не должен быть лицом, согласовывающим переход всех прав и обязанностей по первоначальному договору третьему лицу.
Кроме того, в п. 7.1 представленного в Управление Договора №25-ПЛОА6/19 22.10.2019 перемены лиц в обязательстве - Договоре купли-продажи недвижимости от декабря 2018 г. № 59-5797 (с поручительством) от 30.03.2023 указано, что договор действует в течение всего срока рассрочки по Основному договору и прекращает свое действие по истечении 6 месяцев с даты окончания срока рассрочки по основному договору.
Таким образом, с учетом фактических обстоятельств дела Договор №25-ПЛОА6/19 22.10.2019 перемены лиц в обязательстве прекратил свое действие.
С учетом изложенного в рассматриваемом случае между заявителем (ИП ФИО5) и третьим лицом (ООО «Спурт-97») возникли правоотношения по отчуждению объекта недвижимости, которые регулируются положениями ст. ст. 549-557 ГК РФ.
При этом заявитель не лишен возможности восстановить свои права путем заключения с ООО «Спурт-97» договора купли — продажи недвижимости, отвечающего требованиям положений ст. 550 ГК РФ с последующей регистрацией перехода права собственности основании такого договора об отчуждении.
Кроме того, ИП ФИО5 также не лишен возможности восстановить свои права в Арбитражном суде города Москвы по делу № Л40-230141/24-60-1487, в рамках которого рассматривается иск ИП ФИО1 к ООО «Спурт-97» о признании права собственности на вышеуказанное нежилое помещение с кадастровым номером 77:08:0002004:8165 по адресу: город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Митино,
переулок Ангелов, дом 6, помещение 6/1.
В рамках рассматриваемого дела заявителем не доказано, что Управлением были нарушены его права и законные интересы. Вышеизложенные обстоятельства являются достаточным для того, чтобы считать, что требование Заявителя не основано на законе, основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют, а также то, что право Заявителя, за защитой которого он обратился в суд, не нарушено, а следовательно, отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных требований.
Согласно ч. 3 ст. 201 АПК РФ, в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Расходы по государственной пошлине возлагаются на заявителя согласно ст.110 АПК РФ.
Руководствуясь ст. ст. 4, 27, 29, 65, 71, 75, 110, 123, 156, 167- 170, 176, 198-201 АПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Отказать в удовлетворении требований по заявлению ИП ФИО1 полностью.
Проверено на соответствие действующему законодательству РФ.
Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.
Судья:
И.Н. Уточкин