ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
25 июля 2025 года
Дело №А56-1229/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 июля 2025 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Целищевой Н.Е.
судей Балакир М.В., Сухаревской Т.С.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Марченко С.А.,
при участии:
от заявителя: ФИО1 (доверенность от 10.01.2025),
от заинтересованных лиц: 1) ФИО2 (доверенность от 27.12.2024), 2) ФИО3 (доверенность от 09.12.2024),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице санкт-петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.01.2025 по делу № А56-1229/2024 (судья Новикова Е.В.), принятое
по иску акционерного общества научно-производственная фирма «Российские Семена»
к 1) санкт-петербургскому государственному казенному учреждению «Имущество Санкт-Петербурга», 2) Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга
о признании незаконным решения,
установил:
Акционерное общество Научно-производственная фирма «Российские семена» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к санкт-петербургскому государственному казенному учреждению «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение), Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет), в котором просило признать незаконными решение Учреждения, содержащееся в уведомлении № 04-25-21855/23-0-0 от 24.10.2023 об отказе от исполнения договора аренды от 18.12.2000 № 10-А226264 (далее – Договор), как нарушающее положения Договора и п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), решение Комитета, содержащееся в письме № 05-26 118609/23-0-2 от 14.12.2023, которым Обществу отказано в реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения общей площадью 93,5 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001048:2680, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Разъезжая ул., д. 46, лит. Б, пом. 1-Н, а также обязать Комитет оказать заявителю государственную услугу по реализации указанного преимущественного права.
Решением суда первой инстанции от 27.01.2025 признаны незаконными решение Учреждения об отказе от исполнения Договора (уведомление № 04-25-21855/23-0-0 от 24.10.2023), решение Комитета, содержащееся в письме № 05-26 118609/23-0-2 от 14.12.2023, которым Обществу отказано в реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения общей площадью 93,5 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001048:2680, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Разъезжая ул., д. 46, лит. Б, пом. 1-Н, на Комитет возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путем оказания государственной услуги по реализации указанного преимущественного права посредством подготовки, подписания и направления в адрес заявителя в 30-дневный срок со дня вступления в законную силу решения по настоящему делу проекта договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 93,5 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001048:2680, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Разъезжая ул., д. 46, лит. Б, пом. 1-Н, с Комитета в пользу Общества взыскано 12 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.
Не согласившись с указанным решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
По мнению Комитета, поскольку Договор действовал в режиме неопределенного срока, истец правомерно, в порядке ст. 450.1, 610 ГК РФ в одностороннем порядке отказался от его исполнения; Общество обратилось с заявлением о выкупе помещения после прекращения действия Договора, следовательно, у Общества не возникло права на выкуп объекта, поскольку на даты подачи такого заявления и принятия Комитетом соответствующего решения оно не являлось арендатором спорного объекта; кроме того, согласно справке от 28.11.2023 за период действия Договора (с 23.04.2001 по 28.11.2023) у Общества имеется задолженность по оплате пеней в сумме 1 865 494,13 руб.
В судебном заседании представители Комитета и Учреждения поддержали доводы апелляционной жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.
В судебном заседании апелляционного суда 09.07.2025 объявлен перерыв в течение дня для предоставления Комитетом и Учреждением сведений о периоде начисления пеней по Договору в сумме 1 865 494,13 руб.
В продолженном 09.07.2025 после перерыва судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали доводы правовых позиций своих представляемых.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Как видно из материалов дела, 18.12.2000 Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 18.12.2000 заключили Договор в отношении нежилого помещения 1-Н площадью 93,5 кв.м с кадастровым номером 78:1048:0:35:6 (впоследствии - 78:31:0001048:2680), расположенного по адресу: <...>, лит. Б, сроком до 21.11.2005.
В силу части 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В заявлении от 17.08.2023 Общество, указав на намерение выкупить помещение в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), просило направить в адрес арендатора подробную информацию об условиях приватизации/выкупа объекта и перечне необходимых документов, проект договора, информацию о возможности рассрочки и графике и размере выкупных платежей.
В письме от 31.08.2023 Учреждение указало, что порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества из государственной собственности субъектами малого и среднего предпринимательства предусмотрен Законом № 159-ФЗ, подробная информация о порядке приватизации и форма заявления размещены на официальном сайте Комитета сети «Интернет» (commim.spb.ru), разъяснило Обществу способы направления заявления в Комитет.
Уведомлением от 24.10.2023 № 04-25-21855/23-0-0, полученным Обществом 09.11.2023, Учреждение, указав на истечение срока действия Договора 22.11.2005, со ссылкой на п. 5.2 Договора, ст. 610 ГК РФ в одностороннем порядке отказалось от исполнения Договора, сообщило, что Договор прекратит свое действие по истечении месяца с момента направления уведомления, предложило возвратить помещение из аренды, передав его по акту приема-передачи.
В заявлении от 22.11.2024, поступившем в Комитет 28.11.2024, Общество выразило намерение реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого объекта нежилого фонда.
В досудебной претензии от 23.11.2023 Общество просило отозвать уведомление от 24.10.2023 о расторжении Договора.
В письме от 14.12.2023 № 05-26-118609/23-0-2 Комитет заявил, что преимущественное право на приобретение спорного объекта у Общества отсутствует, поскольку Договор расторгнут на основании уведомления 24.10.2023 № 04-25-21855/23-0-0, то есть, по состоянию на момент подачи заявления (28.11.2023) объект не находился в пользовании Общества; кроме того, у Общества имеется задолженность по Договору.
Посчитав решения, изложенные в уведомлении от 24.10.2023 и письме от 14.12.2023, незаконными, нарушающими права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, признав требования Общества обоснованными, удовлетворил иск.
Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, требование о признании незаконными действий и решений органов, осуществляющих публичные полномочия, может быть удовлетворено при наличии совокупности обстоятельств: несоответствия ненормативного правового акта закону и нарушения этим актом прав и законных интересов заявителя.
Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), в силу части 5 статьи 200 АПК РФ возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон № 178-ФЗ), согласно пункту 5 статьи 3 которого, если иное не определено данным Законом, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества устанавливаются федеральным законом.
Соответствующие особенности установлены Законом N 159-ФЗ, регулирующим основания и порядок выкупа арендуемого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности, субъектами малого и среднего предпринимательства.
В силу пунктов 1, 2, 5 статьи 3 Закона № 159-ФЗ в редакции, действовавшей на момент подачи Обществом заявления о реализации преимущественного права, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 этого Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 этого Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 этого Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;
5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ установлены специальные условия, при которых заявитель вправе подать заявление о реализации преимущественного права в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. В этом случае арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления должно находиться в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (пункт 1).
Как видно из материалов дела, с 10.08.2017 Общество было включено в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства (микропредприятие).
Комитет в обоснование отсутствия у Общества преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность сослался на расторжение Договора в одностороннем порядке на основании уведомления от 24.10.2023 № 04-25-21855/23-0-0.
Как установлено судом первой инстанции и не оспаривалось сторонами, Договор после истечения срока его действия на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ в случае заключения договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Согласно п. 5.2 Договора, если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока Договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя Договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок; при этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от Договора, уведомив об этом другую сторону не позднее, чем за один месяц до окончания срока действия Договора, указанного в уведомлении.
Воспользовавшись предусмотренным статьями 450.1, 610 ГК РФ, п. 5.2 Договора правом на односторонний отказ от договора, Комитет в лице учреждения направил арендатору уведомление от 24.10.2023 № 04-25-21855/23-0-0 об отказе от Договора.
При этом в силу пункта 4 статьи 450.1 ГК РФ сторона, которой указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите полностью или частично, в том числе признания ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
Как указало Общество в обоснование заявленных требований, на дату подачи им заявления о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения Договор являлся действующим.
В подтверждение своей позиции заявитель сослался на то, что уведомление от 24.10.2023 № 04-25-21855/23-0-0 получено Обществом 09.11.2023, то есть, срок действия Договора не мог прекратиться ранее 09.12.2023, в то время как заявление о выкупе помещения получено Комитетом 28.11.2023.
С учетом толкования п. 5.2 Договора в порядке ст. 431 ГК РФ апелляционный суд соглашается с позицией Общества о том, что поскольку уведомление от 24.10.2023 № 04-25-21855/23-0-0 получено им 09.11.2023, срок действия Договора прекратился 09.12.2023, принимая во внимание, в том числе, что в п. 5.2 Договора стороны сократили предусмотренный ст. 610 ГК РФ в отношении аренды недвижимого имущества срок для уведомления до одного месяца.
Таким образом, повторное заявление о выкупе было направлено Обществом в период, когда Договор являлся действующим.
При этом апелляционный суд считает небезосновательной ссылку Общества на разъяснения, данные в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона № 159-ФЗ», согласно которым суд может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).
Как видно из материалов дела, Общество арендует помещение в рамках Договора с 18.12.2000; первоначально намерение выкупить помещение в порядке Закона № 159-ФЗ Общество выразило в заявлении от 17.08.2023, направленном в Учреждение, обеспечивающее в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.04.2017 № 281 «О создании Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» реализацию полномочий Комитета по защите имущественных прав Санкт-Петербурга.
В ходе рассмотрения дела Комитет и Учреждение не привели обоснованных мотивов, побудивших их после получения от Общества заявления от 17.08.2023 о выкупе (поданного в форме, не соответствующей установленным требованиям Комитета), в одностороннем порядке расторгнуть Договор со ссылкой на истечение его срока 21.11.2005 (более 17 лет назад).
Как разъяснено в п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017 (далее – Обзор от 27.12.2017), по смыслу ст. 3 Закона № 159-ФЗ и в соответствии со ст. 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение имущества в собственность.
При таком положении суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование Общества о признании незаконным решения об отказе от исполнения Договора, выраженного в уведомлении от 24.10.2023 № 04-25-21855/23-0-0, ввиду его ничтожности (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
Также судом первой инстанции обоснованно отклонен довод Комитета и Учреждения о наличии у Общества задолженности по Договору (неоплаченных пеней).
Как установлено вступившим в законную силу решением суда от 19.07.2023 по делу № А56-75193/2022, согласно представленному в материалы дела справочному расчету задолженности по Договору, выполненному арендодателем по состоянию на 04.07.2023, задолженность по арендной плате и пеням по Договору применительно к спорным периодам аренды (01.05.2020 по 31.05.2020, с 01.12.2020 по 31.12.2020, с 01.12.2021 по 28.02.2022) отсутствует; при этом в том же расчете отражены данные об уплате арендатором начисленных арендодателем пеней в отношении спорного периода.
Как видно из справки для выкупа от 28.11.2023 по Договору за период с 23.04.2001 по 28.11.2023, по состоянию на 28.11.2023 по Договору у арендатора имеется переплата по арендной плате в сумме 50 702,07 руб., по пеням – в сумме 3866,58 руб.
При этом в справке от 28.11.2023 также указано, что по состоянию на 28.11.2023 имеется долг по пеням в размере 1 865 494,13 руб.
Вместе с тем, из названной справки невозможно усмотреть, за какой период Комитет начислил Обществу пени в сумме 1 865 494,13 руб.
В плане платежей в справке от 28.11.2023 (л.д. 86-89, в т.ч., оборотная сторона) в графе «долг» сведения о наличии задолженности отсутствуют; в последней строке раздела «штрафные санкции» (л.д. 89, оборотная сторона) отражено, что всего Обществу начислено 1 416 263,24 руб., оплачено – 1 420 129,82 руб., переплата составила 3866,58 руб.
Таким образом, в справке от 28.11.2023, составленной Учреждением для выкупа объекта, не отражен период начисления пеней на сумму 1 865 494,13 руб.; правомерность такого начисления с учетом изложенного проверить невозможно.
Как указало Учреждение в отзыве от 20.11.2024, у Общества имелась задолженность по уплате пеней за период с 01.06.2019 по 21.06.2023 в сумме 328 595,72 руб., которую истец погасил платежными поручениями от 20.06.2023 на сумму 322 462,30 руб. и от 25.06.2023 на сумму 10 000 руб., поскольку в назначении платежей Общество указало период начисления пеней, Учреждение учло внесенные суммы согласно назначению платежей.
Как указало Учреждение в ходатайстве о приобщении документов от 13.12.2024, задолженность образовалась за период до 2019 года, в подтверждение чего представило в суд первой инстанции расчеты задолженности.
При этом правомерность расчетов неустойки Комитетом также проверить невозможно, поскольку, как видно из расчета от 26.12.2024, в расчет включены, в том числе, пени, которые являлись предметом требований Комитета в рамках судебных дел № А56-13578/2002, А56-5173/2004, А56-22036/2005.
В то же время из материалов дела не следует, что арендодатель до подачи арендатором заявления о выкупе имущества извещал последнего о наличии у него задолженности по неустойке, предъявлял соответствующее требование, которое не было исполнено арендатором до подачи заявления. Сведения о наличии задолженности появились лишь после обращения Общества с заявлением о выкупе помещения.
Более того, задолженность по пеням, которая, по мнению Комитета, имеется у Общества, образовалась за пределами трехлетнего срока исковой давности, что фактически (с учетом соответствующих возражений Общества) исключает возможность ее взыскания.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно посчитал, что обнаруженная после подачи Обществом заявления на выкуп задолженность по неустойке (правомерность начисления которой достаточными доказательствами не подтверждена) при отсутствии данных о применении к арендатору в период действия Договора мер гражданско-правовой ответственности за нарушение сроков внесения арендной платы не могла в данном случае свидетельствовать о недобросовестности арендатора и о несоблюдении предусмотренного пунктом 2 статьи 3 Закона № 159-ФЗ условия.
Оценивая правомерность отказа Комитета в реализации Обществом преимущественного права на приобретение объекта, оформленного письмом № 05-26-118609/23-0-2 от 14.12.2023, суд первой инстанции обоснованно принял во внимание, что на дату подачи Обществом повторного заявления (28.11.2023) отраженная в справке для выкупа от 28.11.2023 задолженность по арендной плате и пеням отсутствовала, наоборот, у Общества имелась переплата.
На несоответствие Общества иным требованиям, предусмотренным Законом N 159-ФЗ, Комитет в ходе рассмотрения дела не ссылался.
При таких обстоятельствах апелляционный суд считает, что возражения Комитета относительно наличия у Общества задолженности по неустойке (пеням), по сути, также представляют собой действия, имеющие целью исключительно воспрепятствование реализации Обществом преимущественного права на приобретение нежилого помещения в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ. В этом случае суд, руководствуясь разъяснениями, данными в пункте 5 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, п. 23 Обзора от 27.12.2017, может признать наличие у арендатора преимущественного права на приобретение имущества.
При таком положении суд первой инстанции обоснованно посчитал, что на дату подачи Обществом заявлений имелась совокупность условий, необходимая для реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и признал оспариваемые решения Комитета незаконными.
Выводы суда об обстоятельствах, имеющих существенное значение для дела, в названной части соответствуют приобщенным к делу доказательствам.
Согласно части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения суда по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным, решения, действия (бездействия) незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
В качестве последствий признания незаконными решений Комитета суд первой инстанции возложил на Комитет обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путем оказания государственной услуги по реализации указанного преимущественного права посредством подготовки, подписания и направления в адрес заявителя в 30-дневный срок со дня вступления в законную силу решения по настоящему делу проекта договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 93,5 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001048:2680, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Разъезжая ул., д. 46, лит. Б, пом. 1-Н.
Вместе с тем положения Закона № 159-ФЗ предусматривают иные действия, которые уполномоченный орган обязан совершить при получении заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и сроки совершения таких действий.
В силу части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Поскольку оснований для отказа Обществу в приобретении арендуемого имущества у Комитета не имелось, указанный отказ нарушает права заявителя, последствием признания незаконным решения Комитета, изложенного в письме № 05-26-118609/23-0-2 от 14.12.2023, является возложение на Комитет обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, в установленный названным Законом срок.
При таком положении решение суда первой инстанции от 27.01.2025 подлежит отмене в части применения последствий признания незаконным решения Комитета, изложенного в письме № 05-26-118609/23-0-2 от 14.12.2023, с принятием судебного акта о применении иных правовых последствий: возложения на Комитет обязанности совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, в установленный названным Законом срок.
Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции также не допущено.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.01.2025 по делу № А56-1229/2024 отменить в части применения последствий признания незаконным решения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, изложенного в письме № 05-26-118609/23-0-2 от 14.12.2023.
Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга совершить предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» действия для реализации истцом преимущественного права на приобретение помещения общей площадью 93,5 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001048:2680, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Разъезжая ул., д. 46, лит. Б, пом. 1-Н.
В остальной части решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.01.2025 по настоящему делу оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.Е. Целищева
Судьи
М.В. Балакир
Т.С. Сухаревская