Арбитражный суд Калининградской области
Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040
E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru
http://www.kaliningrad.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Калининград дело № А21-5592/2023
« 31 » октября 2023 года
Резолютивная часть решения оглашена « 25 » октября 2023 года
Мотивированное решение изготовлено « 31 » октября 2023 года
Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Брызгаловой А.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Сухоплюевой А.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению
ООО «Восточный жилой район 1» (ИНН <***>)
к ИП ФИО1 (ИНН <***>)
о взыскании задолженности по арендным, коммунальным платежам и пени
и встречному исковому заявлению
ИП ФИО1 (ИНН <***>)
к ООО «Восточный жилой район 1» (ИНН <***>)
о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет задолженности по договору аренды
при участии в судебном заседании:
от истца по первоначальным требованиям – ФИО2 по доверенности от 21.11.2022, паспорту,
от ответчика по первоначальным требованиям – Пак К.В. по доверенности от 28.03.2023, паспорту
общество с ограниченной ответственностью «Восточный жилой район 1» (далее – Общество, истец) обратилось в Московский районный суд г. Калининграда о взыскании с ФИО1 (далее – ФИО1, ответчик) задолженности по арендным платежам в размере 346 779,35 руб. за период с апреля 2022 г. по октябрь 2022 г., задолженности по коммунальным платежам арендованного помещения в размере 2 372,88 руб. и неустойки по состоянию на 27.02.2023 в размере 83 628,05 руб.
Определением Московский районный суд г. Калининграда от 12.04.2023 дело по иску Общества к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды и пени передано на рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области, поскольку установлено наличие у ФИО1 статуса индивидуального предпринимателя с 30.08.2022, и установлены цели использования объекта - для коммерческих целей.
В ходе рассмотрения спора в арбитражном суде ИП ФИО1 заявила встречный иск к Обществу о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет задолженности по договору аренды, принятый арбитражным судом на основании протокольного определения от 02.08.2023.
Представитель истца в судебном заседании поддержала заявленные требования в полном объеме по мотивам, указанным в иске, в удовлетворении встречного иска просила отказать.
Представитель ответчика, не возражая по существу против удовлетворения первоначальных требований, настаивала на удовлетворении встречного иска, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Заслушав представителей сторон, исследовав доказательства по делу, суд
установил:
Между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) заключен договор аренды от 18.01.2022 № 18/01/ДЕН16 (Договор аренды), в соответствии с которым ответчику была передана часть нежилого помещения площадью 79,3 кв.м., из нежилого помещения общей площадью 333,19 кв.м.
По условиям договора аренды ежемесячный размер арендных платежей установлен в размере 63 440 руб. с оплатой не позднее 5-го числа текущего месяца, кроме того договором предусмотрена оплата арендатором коммунальных платежей (п. 3.1, 3.2, 3.5 Договора аренды).
На основании заявления арендатора договор аренды был расторгнут 03.10.2022.
Вместе с тем, в нарушение условий Договора аренды свои обязательства в установленном порядке ответчик не исполнила, в результате чего образовалась задолженность по арендной плате за период с апреля 2022 г. по октябрь 2022 г., задолженность по коммунальным платежам арендованного помещения в размере 2 372,88 руб.
На сумму задолженности, в соответствии с пунктом 4.3 Договора, Обществом начислена неустойка, размер которой по состоянию на 27.02.2023 составил 83 628,05 руб.
Претензионный порядок соблюден.
Поскольку добровольного удовлетворения требований истца не последовало, Общество инициировало иск в суд.
В ходе рассмотрения спора в суде ответчик предъявил встречные требования о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет задолженности по договору аренды, в связи с чем, прекратить обязательство ИП ФИО1 по оплате задолженности по арендной плате.
Суд находит требования Общества подлежащими удовлетворению, а Предпринимателя – подлежащими отклонению, исходя из нижеследующего.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.
Факт заключения договора аренды, размер начисленной истцом по первоначальным требованиям задолженности и пени ответчиком не оспариваются, соответствуют условиям заключенного договора аренды.
Доказательства оплаты арендной платы и неустойки за спорные периоды в материалах дела отсутствуют.
Расчет задолженности и пени судом проверен, признан обоснованным как по праву, так и по размеру.
При этом, судом учтено, что период задолженности определен Обществом верно, ввиду того, что уведомление о расторжении договора было получено Арендодателем по почте 15.09.2022, а в тесте уведомления Арендатор ссылается на п. 7.7. Договора аренды, в соответствии с которым стороны вправе расторгнуть настоящий договор по собственнойинициативе, предварительно направив другой стороне письменного уведомления за 30 (тридцать) календарных дней до предполагаемой даты расторжения.
Сторонами была согласована дата для передачипомещения по акту сдачи-приемки части нежилого помещения - 03.10.2022.
Договор аренды будет считаться расторгнутым с момента подписания Сторонами соглашения о расторжении либо с момента, указанного в самом соглашении (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).
В ходе рассмотрения дела ответчиком не заявлено о несоразмерности суммы неустойки и необходимости ее снижения.
При этом, с учетом обстоятельств дела, суд не находит оснований для применения к спорным правоотношениям статьи 333 ГК РФ.
При изложенных обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что иск Общества полежит удовлетворению в полном объеме.
Встречный иск ИП ФИО1 удовлетворению не подлежит исходя из ниже следующего.
Согласно части 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению Сторон.
Договор аренды подписан сторонами без каких-либо замечаний и возражений.
Согласно подписанному Акту приёма-передачи от 18.01.2022, нежилое помещение пригодно для использования в соответствии с его разрешённым использованием, претензии по техническому состоянию нежилого помещения отсутствовали.
При заключении договора в нежилое помещение были подведены все необходимые инженерные коммуникации: системы электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, канализации.
В соответствии с п. 2.2.5 Договора аренды, соблюдение правил пожарной безопасности, содержание помещения в полной исправности, надлежащем противопожарном и санитарно-техническом состоянии и несение расходов на эти цели являются прямыми обязанностями Арендатора.
03.10.2022 в ходе приёмки нежилого помещения в связи с расторжением договора аренды Арендодателем было установлено, что при освобождении помещения система пожарной безопасности была демонтирована ФИО1
Из содержания статьи 623 ГК РФ следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором лишь при наличии согласия арендодателя на производство таких работ. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с п. п. 2.2.9., 7.5. Договора аренды, Арендатор обязуется не производить на Объекте, без письменного согласования Арендодателя, любые ремонтные работы, работ, связанных с изменением внешнего вида Объекта, и работы, связанные с переносом инженерных коммуникаций.
Заключив договор аренды, стороны согласовали и письменно закрепили невозможность компенсации и возмещения стоимости произведённых Арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества в случае отсутствия письменного согласования таких работ.
Доказательства, из которых бы усматривалось согласие Общества на производство неотделимых улучшений с указанием конкретного объёма, вида работ и их стоимости, в материалах дела отсутствуют.
При заключении Договора аренды во взаимоотношениях Истца и Ответчика был соблюдён баланс интересов в результате предоставления Ответчику арендных каникул сроком на 1 (один) календарный месяц (освобождение от оплаты арендной платы за первый календарный месяц) с целью подготовки арендуемого помещения силами и средствами Арендатора к эксплуатации в соответствии с заявленными им требованиями к его техническому оснащению (п. 3.2. Договора аренды).
Техническое оснащение арендуемого помещения означает установку/монтаж в помещении техники, оборудования и иных приспособлений, необходимых для осуществления деятельности Арендатора в соответствии с разрешенным использованием и, соответственно, п. 3.2. Договора не может являться согласием Арендодателя о проведении ремонтных работ и производстве неотделимых улучшений помещения.
Для возможности получения компенсации/зачёта затрат Арендатору за расходы, понесённые на неотделимые улучшения, необходимо согласовать виды, объём и стоимость данных работ с Арендодателем.
Истец по встречному иску, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ, не предоставил доказательств, из которых бы усматривалось согласие ответчика на производство неотделимых улучшений с указанием на конкретный объём и вид работ, их стоимость и то, что произведённые им в арендуемом помещении работы (их объём и состав) согласовывались с Арендодателем, а также что Ответчик осуществлял или привлекался к приёмке выполненных работ.
Как было указано ранее, арендатору по договору было передано нежилое помещение, подключенное к сетям электро, тепло- и водоснабжения. Согласно подписанному Акту приёма-передачи, претензии к техническому состоянию нежилого помещения у Арендатора отсутствовали. Отсутствие косметического ремонта не даёт право Истцу ссылаться на недоставки помещения, полностью препятствующими его использованию. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые не препятствуют пользованию данным имуществом.
Истцом по встречному иску не представлено доказательств того, что он не мог использовать спорное имущество по назначению, предусмотренному договором аренды (с 18.01.2022 г. по 03.10.2022).
Из условий договора аренды следует, что недвижимое имущество было передано в аренду в нормальном состоянии, пригодном для его использования. Обязанность по проведению капитального ремонта помещения в соответствии с договором возложена на Арендодателя (п. 2.1.4. Договора).
Понятие капитального ремонта дано в Градостроительном кодексе Российской Федерации: капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) включает в себя замену и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций; замену и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов; замену отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
Таким образом, капитальный ремонт по общему правилу заключается в восстановлении целостности имущества, т.е. в замене конструкции вещи или ее основных составных частей в связи с их существенным износом или разрушением.
Из пояснений представителя Общества следует, что МКД, в составе которого расположено арендуемое помещение, сдано в эксплуатацию в августе 2016 г., необходимость в капитальном ремонте у Арендодателя отсутствовала.
В рассматриваемом случае Арендатором был произведён не капитальный ремонт нежилого помещения, а внутренняя отделка помещения, по своему усмотрению.
К материалам дела истцом по встречного иску не приложены ни техническое задание, ни смета, ни акт приёмки выполненных работ и иная техническая документация с расчётами объёмов и стоимости работ.
В связи с отсутствием вышеуказанных документов невозможно определить объем выполненных работ, а также, какие именно чеки и квитанции подтверждают приобретение материалов для проведения ремонта именно в арендуемой части нежилого помещения.
Арендатор перед проведением ремонтных работ и производством неотделимых улучшений не согласовал в письменном виде конкретные объёмы, стоимость и виды улучшений.
На основании вышеизложенного, основания для удовлетворения встречного иска отсутствуют.
Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Взыскать с ИП ФИО1 (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Восточный жилой район 1» (ИНН <***>) задолженность по арендным платежам в размере 346 779,35 руб. за период с апреля 2022 г. по октябрь 2022 г., задолженность по коммунальным платежам арендованного помещения в размере 2 372,88 руб., неустойку по состоянию на 27.02.2023 в размере 83 628,05 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 528 руб.
В удовлетворении встречного иска ИП ФИО1 – отказать.
Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия через Арбитражный суд Калининградской области.
Судья А.В. Брызгалова