АРБИТРАЖНИЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ РЕШЕНИЕ
г. Воронеж Дело № А14-15377/2022 «18» июля 2023 г. Резолютивная часть решения принята 17.07.2023. Решение в полном объеме изготовлено 18.07.2023.
Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Федосовой С.С.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Артюховой Ю.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), г. Воронеж,
к Управлению имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Воронеж,
о признании незаконным приказа от 01.08.2022 № 801 об условиях приватизации арендуемого имущества в части пункта 3 об установлении стоимости отчуждаемого имущества, об обязании устранить допущенные нарушения,
третье лицо: - Администрация городского округа г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН
3650002882), г. Воронеж,
- эксперт общества с ограниченной ответственностью «Центр финансовых
услуг и консалтинга» ФИО2, г. Воронеж,
- эксперт общества с ограниченной ответственностью «Аналитика Центр»
ФИО3, г. Волгоград,
при участии в судебном заседании:
от заявителя – ФИО4, представитель по доверенности от 01.09.2022, диплом, удостоверение личности – паспорт;
ФИО2, не явился, надлежаще извещен,
УИЗО администрации городского округа город Воронеж, Администрация городского округа город Воронеж, эксперт ООО «Аналитика Центр» ФИО3 представители не явились, извещены, представлены ходатайства о рассмотрении в отсутствие,
установил:
индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, предприниматель, ИП ФИО1) обратилась в арбитражный суд с заявлением к Управлению имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж (далее – ответчик, Управление) о признании незаконным приказа Управления от 01.08.2022 № 801 о решении об условиях приватизации арендуемого имущества – одноэтажного нежилого здания, площадью 76,1 кв. м, кадастровый номер: 36:34:0351001:56, расположенного по адресу: <...> в части пункта третьего об установлении стоимости отчуждаемого имущества в размере 1 929 000 руб.; и об обязании устранить допущенное нарушение,
установить стоимость отчуждаемого имущества в размере 335 500 руб., соответствующие изменения внести в пункт третий приказа от 01.08.2022 № 801 о решении об условиях приватизации арендуемого имущества – одноэтажного нежилого здания, площадью 76,1 кв. м, кадастровый номер: 36:34:0351001:56, расположенного по адресу: город Воронеж. ул. Корабельная, 8 (с учетом принятого судом уточнения).
Определением суда от 13.09.2022 заявление принято к производству.
На основании определения суда от 11.10.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа город Воронеж (далее – третье лицо, Администрация).
Определением суда от 16.01.2023 удовлетворено ходатайство заявителя о назначении судебной экспертизы по делу; проведение судебной экспертизы поручено эксперту ООО «Центр финансовых услуг и консалтинга» ФИО2
Определением суда от 17.04.2023 произведена замена судьи по настоящему делу.
06.04.2023 в материалы дела поступило заключение эксперта от 04.04.2023 № 5180, в соответствии с которым в результате проведенных экспертом исследований и анализе, установлено, что рыночная стоимость объекта недвижимости – одноэтажного нежилого здания, площадью 76,1 кв.м, кадастровый номер: 36:34:0351001:56, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 29.04.2022, составляет 335 500 руб. (в том числе НДС 55 916,67 руб.).
В ходе рассмотрения настоящего дела судом в порядке ст.ст.82, 87, 159 АПК РФ принято к рассмотрению ходатайство Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж о назначении повторной судебной экспертизы.
Определениями суда от 29.05.2023 и от 23.06.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены эксперт ООО «Центр финансовых услуг и консалтинга» ФИО2 и эксперт ООО «Аналитика Центр» ФИО3 Судебное разбирательство по делу отложено на 17.07.2023.
Все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещались судом о месте и времени судебного разбирательства, отложенного на 17.07.2023. На основании ст. 163 АПК РФ судебное заседание проводилось в отсутствие извещенных заинтересованного лица и третьих лиц.
Представитель заявителя поддерживала заявленные требования в полном объеме с учетом принятых судом уточнений.
Представитель заявителя возражала против удовлетворения ходатайства Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж о назначении повторной судебной экспертизы.
Из материалов дела следует, что 22.04.2020 между Администрацией (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества (нежилого помещения, здания, сооружения) № 3-337-20, в соответствии с которым на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договоров аренды муниципального имущества с открытой формой подачи предложения о цене, назначенном на 09.04.2020, № АМИ-01 от 07.04.2020 арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество нежилое здание, 1 этаж, площадью 76,1 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0351001:98, площадью 742 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов физической культуры и спорта), расположенное по адресу: <...> (далее – объект аренды).
Согласно пункту 2.1 договора срок действия договора с 22.04.2022 до 21.04.2025 года.
22.04.2022 ИП ФИО1, в целях реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, обратилось в Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж с соответствующим заявлением (т.1, л.д. 48).
04.08.2022 УИЗО администрации городского округа город Воронеж в ответ на заявление ИП ФИО1 направило в адрес заявителя уведомление № 19512464 от 04.08.2022 с приложением копи приказа от 01.08.2022 № 801 «О решении об условиях приватизации арендуемого имущества», проекта договора купли-продажи арендуемого имущества, и просило рассмотреть представленный проект договора купли-продажи и явиться для его заключения (т.1, л.д. 49-58).
Как следует из приказа УИЗО администрации городского округа город Воронеж от 01.08.2022 № 801 «О решении об условиях приватизации арендуемого имущества» стоимость отчуждаемого имущества установлена в размере 1 929 000 руб., которая определена на основании отчета об оценке № 4433/22 от 20.07.2022, подготовленного
ООО «Аналитик Центр» по состоянию на 29.04.2022.
Заявитель не согласилась с установленным размером рыночной стоимости отчуждаемого имущества, в связи с чем произвела независимую оценку рыночной стоимости отчуждаемого имущества самостоятельно.
Согласно отчету № 824-22 от 19.08.2022, подготовленному ООО «Кронос», рыночная стоимость имущества – нежилое здание общей площадью 76,1 кв.м., кадастрвоый номер 36:34:0351001:56, расположенного по адресу: <...>, составляет 693 000 руб. (т.2, л.д. 55).
ИП ФИО1, полагая, что оценка рыночной стоимости отчуждаемого имущества, проведенная УИЗО администрации городского округа город Воронеж, является недостоверной, с учетом имеющейся иной рыночной стоимости на основании отчета, подготовленного ООО «Кронос», обратилось в арбитражный суд с требованиями о признании незаконным Приказа УИЗО администрации городского округа город Воронеж от 01.08.2022 № 801 в части установления размера стоимости отчуждаемого имущества (с учетом принятого судом уточнения заявленных требований).
В обоснование заявленных требований ИП ФИО1 указывает, что установленный размер платы рыночной стоимости права использования земельного участка Департаментом чрезмерно завышен.
Рассмотрев имеющиеся материалы дела, заслушав пояснения представителя заявителя, арбитражный суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, руководствуясь при этом следующим.
На основании ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействия) необходимо одновременное наличие указанных в ст. 198 АПК РФ оснований:
несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В силу статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).
Согласно части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
На основании статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).
По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
Таким образом, Законом № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки, определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, рыночная стоимость приобретаемого объекта должна определяться на дату поступления в уполномоченный
орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Согласно части 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам – субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
В силу части 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ при согласии субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).
В соответствии с пунктом 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Как разъяснено в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица – незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы (пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92).
Материалами дела подтверждается, что в рамках муниципального контракта от 17.01.2022 № 4-ЭА/ОРМИ, заключенного между ООО «Аналитик Центр» и УИЗО администрации городского округа город Воронеж, произведена независимая оценка рыночной стоимости имущества - нежилое здание, 1 этаж, общей площадью 76,1 кв.м., кадастровый номер 36:34:0351001:56, расположенного по адресу: г. Воронеж,
ул. Корабельная, 8, по состоянию на «29» апреля 2022, в связи с поступлением от
ИП ФИО1 о реализации своего преимущественного права на приобретение указанного арендуемого имущества.
Согласно отчету об оценке № 4433/22 от 20.07.2022, представленному
ООО «Аналитик Центр», итоговая рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 29.04.2022 составила 1 929 000 рублей.
ИП ФИО1, полагая, что установленная рыночная плата в размере 1 929 000 руб. чрезмерно завышена, самостоятельно осуществила оценку рыночной стоимости спорного отчуждаемого объекта недвижимости по средствам услуг независимого оценщика – ООО «Кронос».
Согласно отчету ООО «Кронос» от 19.08.2022 № 824-22 рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составила 693 000 руб.
Ввиду наличия двух отчетов об оценке, имеющих существенную разницу в определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр финансовых услуг и консалтинга», на разрешение эксперту был поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость объекта недвижимости – одноэтажного нежилого здания, площадью 76,1 кв.м, кадастровый номер: 36:34:0351001:56, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 29.04.2022. Проведение экспертизы было поручено ФИО2 – эксперту ООО «Центр финансовых услуг и консалтинга».
По результатам проведенной экспертизы было представлено заключение от 04.04.2023 № 5180.
В соответствии с результатами экспертного исследования, рыночная стоимость объекта недвижимости – одноэтажного нежилого здания, площадью 76,1 кв.м, кадастровый номер: 36:34:0351001:56, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 29.04.2022 составляет 335 500 руб.
При этом заключение составлено экспертом ФИО2 имеющим профессиональную переподготовку по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», по программе «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости», квалификационный аттестат в обалсти оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», являющийся членом Союза Финансово-Экономических Судебных Экспертов, членом СРО оценщиков Региональная ассоциация
оценщиков, стаж работы в области оценочной деятельности – 12 лет, опыт работы в качестве судебного эксперта - более 10 лет (п. 1.4 экспертного заключения), что подтверждается представленной в материалы дела документацией, а также представленной подпиской об известности уголовно-правовых последствий за дачу заведомо ложного заключения.
Таким образом, обстоятельств, позволяющих усомниться в квалификации эксперта судом не усматривается.
УИЗО администрации городского округа город Воронеж в ходе рассмотрения дела заявило ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, поскольку усмотрело нарушение экспертом ООО «Центр финансовых услуг и консалтинга» требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки при подготовке заключения от 04.04.2023 № 5180.
При этом УИЗО администрации городского округа город Воронеж представлена рецензия на заключение 04.04.2023 № 5180, подготовленная ООО «Оценка 24» (специалист ФИО5).
Согласно указанной рецензии, по мнению специалиста ФИО5, при составлении заключения от 04.04.2023 № 5180 были допущены нарушения ФСО № V, выразившиеся в не рассмотрении экспертом возможности применения всех подходов к оценке объекта недвижимости. Как указывает специалист, объяснения эксперта со ссылкой на высокую степень неопределенности будущих доходов, с учетом нахождения спорного объекта недвижимости в аварийном состоянии, неопределенности сроков и технической возможности проведения капитального ремонта, что не позволяет применить доходный подход, носят безосновательный и формальный отказ от расчетов доходным подходом, с учетом наличия на рынке множества строительных компаний, которые осуществляют такие виды работ, что не составит затруднений опираться и на рыночные показатели.
Также специалист указывает, что экспертом необоснованно были применены индексы перерасчета цен согласно письму № 94 от 11.05.1983 Госстроя СССР «Об утверждении индексов изменений сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для перерасчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек», письму № 14-Д от 06.09.1990 Госстроя СССР «Об индексах изменения стоимости строительно – монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве», поскольку указанные документы утратили силу.
Кроме того по мнению специалиста, экспертом были допущены нарушения ФСО № 75, поскольку приводимая в заключении методика расчета стоимости нового строительства основана на устаревших справочниках базисного 1969 года, которые на сегодняшний день не отражают фактический уровень затрат на строительство и приводят к занижению стоимости объекта исследования.
С учетом доводов, изложенных УИЗО администрации городского округа город Воронеж, и рецензии, подготовленной ООО «Оценка 24» (специалист ФИО5), суд проверил экспертное исследование на соответствие требованиям Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО № V)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611,и установил следующее.
В соответствии с требованиями п.2 ФСО V при выполнении оценки должна быть рассмотрена возможность применения всех подходов к оценке.
При этом в силу п.2 ФСО V, ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применяемым во всех случаях оценки. В то же время оценщик может
использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.
В заключении эксперта от 04.04.2023 № 5180 приведено подробное обоснование выбора подходов и методов к оценке (раздел 5.2, стр.27 заключения эксперта).
При этом выбранный экспертом подход (метод сравнительной единицы в рамках затратного подхода) был обоснован экспертом особенностями и спецификой объекта исследования, а именно объект исследования - отдельно стоящее здание склада, год постройки 1870, фактический возраст более 150 лет, находящееся в аварийном (ветхом) состоянии, при этом объектом исследования является только здание, без учета земельного участка под ним.
Довод Управления об использовании экспертом недействующих писем Госстроя СССР № 94 от 11.05.1983 и № 14-Д от 06.09.1990, содержащих индексы перерасчета цен, судом отклоняется ввиду следующего.
Прямого запрета на использование примененных экспертом при составлении заключения от 04.04.2023 № 5180 сборников УПСВ-69 не установлено, их применение не приветствуется при оценке современных зданий. Между тем в рассматриваемом случае объектом оценки выступало здание 1870 года постройки.
В связи с чем, учитывая год постройки объекта исследования (1870), применение именно Сборников УПВС в данном случае наиболее целесообразно и обосновано, поскольку указанные сборники учитывают особенности ведения строительства того времени, используя строительные материалы периода, предшествующего 1969 году.
Экспертом были применены письмо Госстроя СССР от 11.05.1983 № 94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек» - не действует на территории РФ с 25.06.2020 (Постановление Правительства РФ от 13.06.2020. № 857) и письмо Госстроя СССР от 06.09.1990 № 14-Д «Об индексах изменения стоимости строительно- монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве» - не действует на территории РФ с 29.04.2020 (Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 29.04.2020 № 242/пр).
Однако соответствующие индексы применены лишь для промежуточных расчетов в течение их действия.
Индексы пересчета, о которых идет речь, разработаны конкретно для Сборников УПВС для приведения базовых цен 1969 года последовательно к ценам 1984 и далее к ценам 1991 года и не более того. Действия вышеуказанных писем Госстроя СССР продолжалось вплоть до 2020 года, таким образом, применение экспертом этих документов для пересчета базовых цен 1969 года в цены 1991 года совершенно обосновано.
Далее приведение цен от 1991 года к дате определения стоимости (29.04.2022) проводилось уже с использованием современных Межрегиональных информационно-аналитических бюллетеней «Индексы цен в строительстве», Ко-Инвест (в данном исследовании это выпуск 117 (октябрь 2021) и выпуск 120 (июль 2022 г.)).
Таким образом, применение экспертом в рассматриваемом случае писем Госстроя СССР для промежуточных расчетов в течение их действия, не только допустимо, но и наиболее целесообразно, и является единственно возможным при определении стоимости здания 1870 года постройки, используя метод удельных затрат на единицу сравнения, применяя в качестве базы Сборники УПВС.
Также подлежит отклонению довод Управления о том, что строительный объем здания в заключении эксперта (240 м3) приводит к снижению итоговой стоимости более чем на 27%.
В распоряжение эксперта были предоставлены: кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта незавершенного строительства инв. № 2514-2 от 31.08.2012, в котором указана только общая площадь здания (площадь по внутреннему обмеру) равная 76,1 кв.м, данных по строительному объему нет; договор аренды от 22.04.2020 № 3337-20 с приложением № 1, 2, в которых содержится схема объекта исследования.
Указанная схема не является поэтажным планом, но, тем не менее, на ней приведены размеры помещения, необходимые для расчета строительного объема здания, в целях применения затратного подхода при определении рыночной стоимости объекта: длина нижней стороны здания - 16,62 м; длина верхней стороны здания складывается из размеров: 8,76+3,10+4,74 = 16,60 м; длина короткой стена здания - 7,13 м; длина короткой стороны здания (правая на схеме) 5,26 м; высота здания - 2,5 м; площадь здания по наружному обмеру (с округлением до одного знака после запятой) составляет: S нар = (16,62*5,26) + ((7,13 - 5,26) * 4,74) = 87,4 + 8,8 = 96,2 кв.м
Следовательно, строительный объем здания (с округлением объема до целых) составляет: V стр = S нар * H = 96,2 * 2,5 = 240 куб.м.
Именно данная величина и используется в заключении эксперта при определении стоимости объекта исследования в рамках затратного подхода.
При осуществлении перерасчета строительного объема объекта исследования, специалист «Оценка 24», подготовивший рецензию на заключение судебной экспертизы, ошибочно исходил из величины 23,1, которая на схеме здания относится вовсе не к самому зданию, а обозначает длину стороны земельного участка, вдоль улицы. В результате чего получено ошибочное значение строительного объема здание (306 м3).
Также суд находит несостоятельным довод Управления об ошибочности значения коэффициента, учитывающего дополнительные косвенные затраты (Кдкз).
В обоснование данного вывода заинтересованное лицо указывает на якобы неверное применение значение коэффициента, предусмотренного для объектов жилищно-гражданского строительства (9,1%), в то время как исследуемый объект, по его мнению, относится к прочим отраслям (значение 9,3%).
Между тем при определении коэффициента, учитывающего дополнительные косвенные затраты (КДКЗ), не учтенные в УПВС, эксперт принимал во внимание месторасположение исследуемого объекта - частный жилой сектор (на берегу водохранилища), собственником объекта является муниципальное образование - городской округ город Воронеж, назначение объекта - склад спортивного инвентаря (т.е. это складской объект гражданского назначения, основные пользователи такого объекта - гражданские лица (взрослые, дети), в связи с чем эксперт обоснованно считает единственно верным в данном случае при определении коэффициента Кдкэ рассматривать отрасль Жилищно-гражданского строительства, что свидетельствует об обоснованности выбранного экспертом коэффициента КДКЗ = 1,091.
Довод Управления о неверной оценке физического износа здания не основан на фактах и опровергаются заключением эксперта.
Описание технического состояния каждого конструктивного элемента подробно приведено экспертом в п.3.3 «Описание основных характеристик исследуемого объекта» (стр.17 заключения эксперта, табл.3.1), и подтверждается приведенными материалами фотофиксации (стр. 13-17 заключения).
При этом специалист ООО «Оценка 24», составлявший рецензию по заданию Управления, спорный объект не осматривал.
Вместе с тем, приведенные в рецензии специалиста фотографии взяты из отчета об оценке от 20.07.2022 № 4432/22, выполненного ООО «Аналитик Центр», которые также подтверждают отраженный в заключении эксперта факт наличия у объекта прогрессивных сквозных вертикальных трещин, ослабление и разрушение кладки, отсутствие фрагментов стен, что свидетельствует об износе более 60%.
С учетом указанных обстоятельств суд находит необоснованным довод о завышенных значениях износа.
Учитывая приведенные выше обстоятельства, а также не предоставление УИЗО администрации городского округа город Воронеж объективных доказательств, свидетельствующих о порочности экспертного исследования, у суда не имеется оснований полагать, что заключение эксперта от 04.04.2023 № 5180, является не соответствующим стандартам оценки.
Также в этой связи суд не усматривает оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы, поскольку обстоятельство, требующее специальных познаний, было установлено представленным в материалы дела и не опровергнутым иными доказательствами экспертным исследованием от 04.04.2023 № 5180, повторное же установление тех же обстоятельств при отсутствии объективных сомнений может повлечь необоснованное затягивание судебного процесса и не отвечает принципам его оптимизации и процессуальной экономии.
В связи с чем в удовлетворении ходатайства УИЗО администрации городского округа город Воронеж о назначении по делу повторной судебной экспертизы следует отказать.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» указал, что заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства.
Проанализировав заключение эксперта № 5180 от 04.04.2023, суд приходит к выводу, что в данном заключении эксперт ясно и полно ответил на поставленный вопрос, наличия противоречий в выводах эксперта суд не усмотрел, ввиду чего оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта у суда не имеется. При этом ответ эксперта на поставленный вопрос достаточен для разрешения возникшего вопроса, требующего специальных знаний, при разрешении настоящего спора по существу.
Отчет об оценке № 4433/22 от 20.07.2022, представленный ООО «Аналитик Центр», в котором итоговая рыночная стоимость отчуждаемого объекта недвижимости по состоянию на 29.04.2022 составила 1 929 000 руб. (т.1, л.д. 101), судом не может быть признан надлежащим доказательством, поскольку рыночная стоимость права аренды чрезмерно завышена (превышает определенную заключением эксперта стоимость в 5,7 раз).
Принимая во внимание, что рыночная стоимость права пользования земельного участка в Приказе УИЗО администрации городского округа город Воронеж № 801 от 01.08.2022 в сумме 1 929 000 руб. является чрезмерно завышенной (с учетом результатов судебной экспертизы), приказ УИЗО администрации городского округа город Воронеж безусловно нарушает права и законные интересы ИП ФИО1
При этом рыночную стоимость объекта недвижимости - одноэтажного нежилого здания, площадью 76,1 кв.м, кадастровый номер: 36:34:0351001:56, расположенного по
адресу: г. Воронеж, ул. Корабельная, д. 8 по состоянию на 29.04.2022 с учетом результатов судебной экспертизы следует считать в размере 335 500 руб.
Таким образом, в силу вышеприведенных норм права, а также принимая во внимание пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92, требования ИП ФИО1 следует удовлетворить, признав оспариваемый приказ Управления от 01.08.2022 № 801 недействительным в части пункта 3, устанавливающего стоимость отчуждаемого имущества.
С учетом результатов рассмотрения дела и положений ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины в размере 300 руб. и расходы по оплате судебной экспертизы в размере 55 000 руб. относятся на заинтересованное лицо и подлежат взысканию в пользу заявителя.
Принимая во внимание результаты рассмотрения ходатайства УИЗО администрации городского округа город Воронеж о назначении повторной судебной экспертизы, заинтересованному лицу подлежат возврату с депозитного счета Арбитражного суда Воронежской области денежные средства в размере 9 000 руб., внесенные по платежному поручению № 323722 от 13.06.2023 на оплату вознаграждения эксперта.
Также с учетом разъяснений, данных в п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23, следует перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Воронежской области ООО «Центр финансовых услуг и консалтинга» 55 000 руб. (за производство экспертизы согласно счету № 2812 от 04.04.2023.
Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Признать незаконным приказ Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж от 01.08.2022 № 801 об условиях приватизации арендуемого имущества – одноэтажного нежилого здания, площадью 76,1 кв. м, кадастровый номер: 36:34:0351001:56, расположенного по адресу: <...> в части пункта 3 об установлении стоимости отчуждаемого имущества в размере 1 929 000 руб.
Обязать Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж устранить допущенное нарушение прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>).
Решение подлежит немедленному исполнению.
Выплатить с депозитного счета Арбитражного суда Воронежской области обществу с ограниченной ответственностью «Центр финансовых услуг и консалтинга» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 55 000 руб. за производство судебной экспертизы.
Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) 55 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.
Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) 300 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Возвратить Управлению имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж с депозитного счета Арбитражного суда Воронежской области денежные средства в размере 9 000 руб., внесенные на оплату вознаграждения эксперта.
Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его вынесения в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Воронежской области.
Судья С.С. Федосова