106/2023-142501(1)

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск дело № А73-5271/2022 20 июля 2023 года Резолютивная часть судебного акта объявлена 18 июля 2023 года.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Медведевой О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Свириденко Д.А.,

рассмотрел в заседании суда дело исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Амуринвест» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680013, <...>)

к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680000, <...>)

о признании недействительной односторонней сделки, признании договора действующим

при участии от истца: ФИО1, доверенность от 09.01.2023, диплом от ответчика: ФИО2, доверенность № 01-14/16386 от 28.12.2022, диплом

Общество с ограниченной ответственностью «Амуринвест» (далее – ООО «Амуринвест») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее – Департамент) о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора № 324 аренды земельного участка от 30.03.2006 в редакции договора о передаче прав и обязанностей арендатора от 30.07.2012, соглашения об изменении условий договора аренды от 27.09.2012, признании договора № 324 от 30.03.2006 с измененными характеристиками действующим на неопределенный срок, обязании внести соответствующие изменения в договор № 324 от 30.03.2006 в части характеристик в связи с имением его границ, указав: площадь – 7 378кв.м, вид разрешенного использования: «дошкольное, начальное и среднее общее образование», кадастровый номер: 27:23:0020347:863.

В судебном заседании 05.07.2022 судом на основании статьи 49 АПК РФ по ходатайству истца принят отказ от исковых требований в части обязания Департамента внести изменения в договор № 324 аренды земельного участка от 30.03.2006 в части характеристик в связи с изменением его границ, указав: площадь - 7378кв.м, вид разрешенного использования: «дошкольное, начальное и среднее общее образование», кадастровый номер: 27:23:0020347:863.

Определением от 02.08.2022 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А73-12099/2022. Определением от 17.05.2023 производство по делу возобновлено.

Истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований исх. № 1 от 14.06.2023, согласно которому ООО «Амуринвест» просит признать недействительной односторонней сделки по расторжению договора № 324 аренды земельного участка от 30.03.2006, а также обязать ответчика выделить из земельного участка с кадастровым номером 27:23:0020347:863 новый земельный участок и заключить с истцом договор аренды земельного участка.

Судом ходатайство истца по пункту 2 не принято, так как является самостоятельным требованием, а не уточнением ранее заявленных требований, что не предусмотрено статьей 49 АПК РФ. Отказ в принятии уточнений не лишает истца права на обращение с самостоятельным иском в суд в установленном законом порядке.

В судебном заседании истец на требованиях настаивает, считает незаконным расторжение договора аренды ответчиком, поскольку в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на срок более пяти лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды арендатором, а также нахождением на спорном земельном участке объекта недвижимости с кадастровым номером 27:23:0020347:158, принадлежащего истцу.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на пункт 5.4. договора № 324, соглашения от 27.09.2012, считает договор прекращенным с 12.05.2020, также указывает на то, что земельный участок 27:23:0020347:146 прекратил свое существование путем объединения с другим земельным участком и образованием нового земельного участка с кадастровым номером 27:23:0020347:863. При выполнении кадастровых работ по уточнению местоположения земельного участка с кадастровым номером 27:23:0020347:146 объект недвижимости с кадастровым номером 27:23:0020347:158, расположенный по адресу: ул. Фрунзе, д. 88а, и прилегающая к нему территория исключены из границ земельного участка. В настоящее время земельный участок под объектом недвижимости с кадастровым номером 27:23:0020347:158 не поставлен на кадастровый учет.

В судебном заседании 11.07.2023 судом в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 18.07.2023.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

30.03.2006 между некоммерческой организацией «Фонд жилищного строительства администрации города Хабаровска» (арендатор) и Департаментом (арендодатель) заключен договор № 324 аренды земельного участка общей площадью 12 114,99кв.м для строительства жилых домов со встроено-пристроенными помещениями, расположенного в <...> (участок находится примерно в 10м по направлению на юго-восток от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>; кадастровый номер: 27:23:020347:0146 (далее – договор № 324).

Срок действия договора определен в пункте 1.2 с 30.03.2006 по 29.09.2008. Передаточным актом оформлена передача арендатору земельного участка.

Учитывая договор передачи прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды и заявление ООО «Амуринвест», соглашением от 27.09.2012, заключенным между ООО «Амуринвест» (арендатор) и Департаментом (арендодатель), внесены изменения в договор аренды земельного участка от 30.03.2006 № 324; договор аренды изложен в новой редакции.

По акту приема-передачи от 31.07.2012 земельный участок передан арендатором новому арендатору ООО «Амуринвест».

Срок действия соглашения от 27.09.2012 определен с 30.07.2012 по 28.09.2016.

Договор № 324, договор передачи прав и обязанностей по нему, соглашение от 27.09.2012 зарегистрированы в установленном законом порядке.

Разделом 2 договора № 324 (в редакции соглашения от 27.09.2012) предусмотрен порядок расчетов, определен размер арендных платежей по договору.

Пунктом 5.4 договора № 324 (в редакции соглашения от 27.09.2012) определено, что если арендатор продолжает пользоваться объектом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц.

При отсутствии возражений арендодателя, арендатор по окончании срока действия договора № 324 продолжал пользоваться земельным участком, в связи с чем, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, пунктом 5.4 договора № 324, его действие продлено на неопределенный срок.

Уведомлением исх. № 02-08/3979 от 02.04.2020 Департамент известил арендатора о расторжении договора аренды № 324 со ссылкой на положения части 2 статьи 610 ГК РФ, пункта 5.4 договора и потребовал освободить земельный участок.

Постановлением Администрации от 28.10.2020 № 3469 образован новый земельный участок путем объединения земельных участков с кадастровым номером 27:23:0020347:146 и с кадастровым номером 27:23:0020347:862, находящихся в собственности городского округа «Город Хабаровск», площадью 7 378кв.м, местоположением: <...> с разрешенным использованием «дошкольное, начальное и среднее общее образование» в территориальной зоне Ц-1И - «зона центра деловой, общественной и коммерческой активности на территориях действия ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия» согласно чертежу межевания территории, являющемуся приложением к постановлению администрации от 10.08.2020 № 2491 «Об утверждении проекта внесения изменений в документацию по планировке территории (проект межевания) в границах ул. Серышева - ул. Запарина - Амурского бульвара - ул. Калинина в Кировском районе г. Хабаровска, утвержденную постановлением администрации от 21.10.2019 № 3447» (условный номер земельного участка 27).

Ссылаясь на незаконность отказа Департамента от договора № 324 в одностороннем порядке, истец обратился в суд с настоящим иском.

Производство по делу в части требований ООО «Амуринвест» об обязании ответчика внести изменения в договор № 324 аренды земельного участка от 30.03.2006 в части характеристик в связи с изменением его границ, указав: площадь - 7378кв.м, вид разрешенного использования: «дошкольное, начальное и среднее общее образование», кадастровый номер: 27:23:0020347:863, подлежит прекращению на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ в связи с принятием судом отказа истца от иска в указанной части.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд руководствуется следующим.

В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Договор № 324 регулирует отношения сторон по передаче земельного участка во временное пользование и владение за плату (в аренду) в соответствии со статьями 606-625 ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно положениям статьи 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора), договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1); в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2).

При этом сторона, которой Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).

В пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено, что по общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ); право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 ГК РФ).

В пункте 13 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации также указано, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 12 пункта 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при направлении арендатору уведомления о прекращении договора на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Таким образом, арендодатель имеет право отказаться от договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок, без указания обстоятельств, послуживших основанием для такого отказа, предупредив об этом другую сторону в сроки, установленные законом или договором.

В материалах дела имеются доказательства направления 09.04.2020 Департаментом в адрес арендатора уведомления исх. № 02-08/3979 от 02.04.2020 о прекращении договора аренды № 324.

Истцом факт получения уведомления исх. № 02-08/3979 от 02.04.2020 не оспаривается, в связи с чем суд признает соблюденным истцом порядок уведомления арендатора о расторжении договора.

Пунктом 5.4 договора № 324 установлен срок для предупреждения о расторжении договора – один месяц. Учитывая условия договора, направление арендодателем уведомления о расторжении договора 09.04.2020, факт получения которого арендатор не отрицает, договор № 324 прекратил свое действие 09.05.2020.

Истец в обоснование заявленных требований ссылается на положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, а также на наличие на переданном в аренду земельном участке принадлежащего ему объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности поэтому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Договор № 324 первоначально заключен на срок с 30.03.2006 по 29.09.2008. Соглашением от 27.09.2012 срок аренды земельного участка определен с 30.07.2012 по 28.09.2016. После 28.09.2016 в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, пункта 5.4 договора, его действие продлено на неопределенный срок.

Из правовой позиции, выраженной в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", следует, что при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Правила пункта 9 статьи 22 ЗК РФ во взаимосвязи со статьей 619 ГК РФ распространяются на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые заключены на срок более чем пять лет. Каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок, действующее законодательство не устанавливает (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.02.2011 N 14381/10).

В данном случае, договор № 324 и первоначально, и соглашением от 27.09.2012 заключался на срок менее пяти лет, на момент направления арендодателем уведомления об отказе от договора, договор действовал на неопределенный срок. В связи с чем, арбитражный суд приходит к выводу о том, что к правоотношениям сторон по договору № 324 не применимы.

Из материалов дела судом установлено, что право арендатора на расторжение договора в одностороннем порядке предусмотрено абзаца 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ, пунктом 5.4 договора № 159, следовательно, уведомление об одностороннем отказе от договора совершены ответчиком в соответствии с положениями законодательства и условиями договора.

Арбитражным судом также отклонены как противоречащие материалам дела доводы истца о наличии на переданном в аренду земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего истцу на праве собственности.

Так, согласно выпискам из ЕГРН, письма Департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска от 03.07.2023 исх. № 01-70/5961, границы земельного участка с кадастровым номером 27:23:0020347:146 не были установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, требовалась процедура уточнения границ земельного участка. В границах участка числились объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 27:23:0020347:158 (индивидуальный жилой дом по ул. Фрунзе, д. 88), 27:23:0020347:186 (многоквартирный жилой дом по ул. Запарина, д. 109), 27:23:0020347:411 (нежилое здание, гараж), 27:23:0000000:30079 (сооружение канализации), также фактически в границах участка были расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 27:23:0020347:172 (многоквартирный жилой дом по ул. ул. Запарина, д. 101), 27:23:0020347:173 (многоквартирный жилой дом по ул. Запарина, д. 103), 27:23:0020347:174 (многоквартирный жилой дом по ул. Запарина, д. 105), 27:23:0020347:177 (многоквартирный жилой дом по ул. Запарина, д. 107).

В целях приведения границ земельного участка с кадастровым номером 27:23:0020347:146 в соответствие с требованиями земельного законодательства (уточнение границ), учитывая границы земельного участка, утвержденные в документации по планировке территории (проекте межевания), администрацией города Хабаровска выполнены кадастровые работы по уточнению границ вышеуказанного земельного участка. При выполнении кадастровых работ по уточнению местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 27:23:0020347:146 объект недвижимости с кадастровым номером 27:23:0020347:158, расположенный по ул. Фрунзе, д. 88а, и прилегающая к нему территория исключены из границ земельного участка с кадастровым номером 27:23:0020347:146.

Проектом межевания территории, утв. постановлением администрации города Хабаровска от 10.08.2020 № 2491, для образования земельного участка под жилым домом по ул. Фрунзе, 88 предусмотрен отдельный земельный участок площадью 860кв.м.

В соответствии с проектом межевания территории в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами 27:23:0020347:146 и 27:23:0020347:862 образован земельный участок с кадастровым номером 27:23:0020347:863, на который зарегистрировано право собственности городского округа «Город Хабаровск». По завершению процедуры объединения вышеуказанных земельных участков согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 27:23:0020347:146 снят с кадастрового учета 29.03.2021.

Таким образом, из материалов дела следует, что на момент судебного разбирательства земельный участок с кадастровым номером 27:23:0020347:146, являющийся объектом аренды по договору № 324, снят с кадастрового учета, фактически отсутствует. Доказательства нахождения объекта недвижимости – жилой дом, с кадастровым номером 27:23:0020347:158, расположенный по ул. Фрунзе, д. 88а, в границах земельного участка с кадастровым номером 27:23:0020347:146, опровергающие данные сведения, истцом в суд не представлены.

Таким образом, проанализировав по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела документы в совокупности с приведенными нормами права, подлежащими применению, арбитражный суд приходит к выводу, что, отказываясь от договора № 234 в одностороннем порядке, арендодатель действовал в соответствии с положениями закона и условиями договора, наличие признаков недобросовестности и неразумности в действиях арендодателя имеющимися в деле доказательствами не подтверждается. Учитывая изложенное, в удовлетворении иска судом отказано.

Расходы по государственной пошлине на основании статьи 110 АПК РФ относятся судом на истца. При этом, учитывается, что истцом при обращении в суд госпошлина уплачена в установленном законом порядке и размере.

Руководствуясь пунктом 4 части 1 статьи 150, статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Производство по делу в части требований об обязании ответчика внести изменения в договор № 324 аренды земельного участка от 30.03.2006 в части характеристик в связи с изменением его границ, указав: площадь – 7 378кв.м, вид разрешенного использования: «дошкольное, начальное и среднее общее образование», кадастровый номер: 27:23:0020347:863, прекратить.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья О.В. Медведева

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 12.09.2022 22:39:00

Кому выдана Медведева Ольга Витальевна