АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу
«15» мая 2025 годаДело № А14-8649/2022
г.Калуга
Резолютивная часть постановления объявлена «13» мая 2025 года
Постановление в полном объеме изготовлено «15» мая 2025 года
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующегоЕгоровой Т.В.
судейСерокуровой У.В.
ФИО1,
при участии в судебном заседании:
от открытого акционерного общества «Воронежагропромстройкомплект»: представитель ФИО2 по доверенности от 07.05.2025,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества «Воронежагропромстройкомплект» на решение Арбитражного суда Воронежской области от 22.08.2024 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2025 по делу №А14-8649/2022
УСТАНОВИЛ:
администрация городского округа город Воронеж (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с уточненным исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Воронежагропромстройкомплект» (далее - ОАО «Воронежагропромстрой-комплект», общество, ответчик, заявитель) о признании двухэтажного нежилого здания с мансардой, расположенного на земельном участке по проспекту Революции, 46в, с кадастровым номером 36:34:0606018:1, самовольной постройкой; о приведении двухэтажного нежилого здания с мансардой, расположенного на земельном участке по проспекту Революции, 46в, с кадастровым номером 36:34:0606018:1 в соответствие с параметрами нежилого здания 449,9 кв. м с кадастровым номером 36:34:0606018:537 путем демонтажа помещения выше второго надземного этажа.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление федеральной службы кадастра и картографии по Воронежской области, Управление по охране объектов культурного наследия Воронежской области и Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области, акционерное общество «ДЕЛОВОЙ ЦЕНТР ВОРОНЕЖ».
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 22.08.2024, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2025, исковые требования удовлетворены в полном объеме.
ОАО «Воронежагропромстройкомплект» обратилось в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять по делу новое решение, отказав в удовлетворении исковых требований администрации.
В обоснование своей жалобы ОАО «Воронежагропромстройкомплект» ссылается на то, что ответчик проводил в здании капитальный ремонт, высота здания не изменилась, поскольку и ранее чердачное пространство не было учтено в технической документации. В технических паспортах БТИ не отражалась общая высота строения, а указывалась высота до верха чердачного перекрытия. Учитывая, что высота технического чердака составляет 1,79 м, не эксплуатируется, в нем отсутствуют инженерные коммуникации и оборудование, в том числе отопление, данное пространство не может расцениваться как этаж, площадь чердака не входит в общую площадь здания. Демонтаж помещения выше второго надземного этажа не приведет здание к указанным судами параметрам. Истец не представил доказательств того, что при проведении строительных работ на спорном объекте были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, а сохранение спорного объекта создает опасность для жизни и здоровья людей и приводит к негативным последствиям для истца.
Представитель заявителя в судебном заседании поддержала доводы кассационной жалобы.
Иные участники процесса, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет», явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии с правилами части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.
Рассмотрев кассационную жалобу, проверив в порядке статей 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального права, соблюдение норм процессуального права, при принятии решения и постановления, а также соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены решения суда первой и постановления суда апелляционной инстанций с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судами, по договору аренды земельного участка №1469-02-09/мз от 03.10.2002 в редакции дополнительного соглашения от 29.12.2006 обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-финансовой компании» предоставлен в аренду на сорок девять лет земельный участок с кадастровым номером 36:34:0606018:0001 площадью 829 кв. м по адресу <...>, занимаемый спорным зданием.
На основании уступки права требования по договору аренды земельного участка от 15.03.2006 №36-36-01/032/2006 арендатор заменен на ОАО «Воронежагропромстройкомплект».
Расположенное на арендованном земельном участке нежилое здание площадью 449,9 кв. м, кадастровый номер 36:34:0606018:537, 1971 г. постройки, количестве этажей 3 (1 подземный), принадлежит на праве собственности ответчику, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестре недвижимости.
Ссылаясь на результаты выездного обследования, проведенного Инспекцией государственного строительного надзора Воронежской области 25.02.2022, данные технической инвентаризации, администрация полагает, что в 2022 году здание ответчика было надстроено мансардным этажом, высота здания увеличилась, при этом разрешение на его реконструкцию не выдавалось, ответчик допустил самовольную реконструкцию, в связи с чем администрация обратилась в суд с настоящими требованиями.
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявленные администрацией требования, пришли к выводу о том, что ответчиком не соблюден предусмотренный законом разрешительный порядок реконструкции здания, которая в этой связи подпадает под признаки самовольной постройки и о необходимости приведения спорной постройки в состояние, существовавшее до проведения работ по реконструкции за счет выполнения ряда мероприятий в отношении той ее части, которая создана в результате реконструкции, а именно путем демонтажа помещения выше второго надземного этажа.
Между тем, суд округа не может согласиться с указанными выводами судов исходя из следующего.
Согласно статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 указанной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
Как разъясняет пункт 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление Пленума №44) постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).
Согласно пункту 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов, является капитальным ремонтом объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов).
В качестве признака реконструкции суды указали на изменение высоты здания, поскольку из технического паспорта от 19.01.1995 следует, что высота здания, имеющего два этажа, составляла не более 6 метров. В то же время согласно рабочей документации «Гипропром» "Архитектурные решения 11-12/19-АР от 2021 г.: Капитальный ремонт здания, расположенного по адресу: <...>", на основании которой были выполнены ремонтные работы, высота здания, имеющего четыре этажа (включая подвал), превысила 10 метров.
Из заключения судебной экспертизы ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» от 27.03.2023 №7896/6-3 следует, что нежилое здание, расположенное на земельном участке по проспекту Революции, 46в с кадастровым номером 36:34:0606018:1, не соответствует параметрам и характеристикам объекта капитального строительства, отраженным в техническом паспорте нежилого здания (лит. Б) по проспекту Революции, 46 (инв. №3350), подготовленном БТИ Центрального района г. Воронежа по состоянию на 19.01.1995 (с изменениями, внесенными по состоянию на 13.10.1999, 16.03.2006) по наличию технического чердака согласно техническому плану от 26.09.2022, который не отражен в техническом паспорте по состоянию на 19.01.1995 с изменениями, внесенными по состоянию на 13.10.1999, 16.03.2006.
Как указали суды, наличие таких помещений в здании до проведения ремонтных работ, отвечающих признакам, определенным строительными нормами и правилами для общественных зданий и сооружений (СНиП 2.08.02-89*, СП 118.13330.2022), не нашло отражения также и в инвентаризационном деле №3350 на домовладение по пр. Революции, 46 в г. Воронеже.
Между тем, выводы судов о том, что проектирование и строительство здания не предполагало устройство технического чердака, а реконструкция объекта недвижимого имущества привела к изменению параметров объекта, его частей основаны на неполном исследовании материалов дела и юридически значимых обстоятельств по делу.
Согласно представленной в материалы дела рабочей документации ООО «Гипропром» на капитальный ремонт здания, расположенного по адресу: г. В «Архитектурные решения 11-12/19-АР от 2021 г.: Капитальный ремонт здания, расположенного по адресу: <...>», на основании которой выполнены спорные ремонтные работы, высота технического чердака составляет 1,79 м.
Согласно пункту 4* приложения 3* СНиП 2.08.02-89* «Общественные здания и сооружения», утв. постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 №78, действующему на момент составления и выдачи указанных документов технической инвентаризации здания ответчика, площадь чердака, технического подполья (технического чердака) при высоте от пола до низа выступающих конструкций менее 1,8 м. в общую, полезную и расчетную площади зданий не включается.
Аналогичное регулирование содержится и в пункте 8.2 Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места, которые установлены Приложением 2 Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.10.2020 №П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места», в площадь нежилого здания не включается площадь технического этажа при высоте от пола до низа выступающих конструкций (несущих и вспомогательных) менее 1,8 метра.
В судебном заседании представитель заявителя пояснил, что здание изначально построено с чердачным пространством, наличие которого подтверждается заключениями кадастрового инженера в технических планах здания от 2022 г., а также фотоматериалами, в приобщении которых к материалам дела отказано, произведены работы по реконструкции плоской крыши, в результате чего произошло изменение конфигурации крыши, но увеличение высоты здания не допущено. Как следует из материалов дела, ответчик, возражая против удовлетворения иска, приводил соответствующие доводы, однако суды в нарушение частей 1 и 2 статьи 65, статьи 71 и части 1 статьи 168 АПК РФ не установили конфигурацию крыши до реконструкции и не дали надлежащую оценку приведенным доводам.
Из заключения судебной экспертизы ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» от 27.03.2023 №7896/6-3 следует, что спорное здание по высоте и количеству этажей соответствует требованиям, отраженным в градостроительном плане земельного участка от 23.10.2020, поскольку не превышает допустимую высоту – 30 м, предельное количество этажей – 8; расположено в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности объекта культурного наследия регионального значения «Дом Самофалова».
Экспертом установлено частичное не соответствие параметрам и характеристикам объекта капитального строительства, отраженным в техническом паспорте по состоянию на 19.01.1995 (с изменениями, внесенными по состоянию на 13.10.1999, 16.03.2006) в отношении площади здания 452,2 кв.м. (определена по внутренней поверхности наружных капитальных стен), а по состоянию на 19.01.1995 – 449,9. Из пояснений заявителя усматривается, что изменение площади на 2,3 кв.м. произошло в виду перепланировки согласно техническому плану от 29.09.2022.
Согласно техническому плану от 26.09.2022 количество этажей здания составляет 3, в том числе подземных – 1 (подвал). Таким образом, этажность здания также не увеличилась.
Экспертом указано на необходимость проведения следующих видов работ: очистка и покрытие защитным составом элементов поврежденных коррозией, восстановление защитного слоя бетона, расширение и зачеканивание трещины, установка снегозадержателей на верхние скаты ломаной кровли для предотвращения лавинообразного схода снега и льда с крыши здания. Указанные работы, как следует из объяснений заявителя, выполнены в полном объеме.
Иных нарушений, допущенных ответчиком, не заявлено и заключением судебной экспертизы не подтверждено.
Как верно установлено судами, судебная экспертиза проведена в соответствии с требованиями статей 82, 83 и 86 АПК РФ, содержит ответы на все поставленные судом вопросы, экспертом не были допущены нарушения, влекущие недопустимость заключения в качестве доказательства по делу.
Принимая во внимание соответствие заключения эксперта требованиям закона, а также критериям относимости и достаточности, отсутствие доказательств, опровергающих выводы специалиста, суды обоснованно признали данное доказательство надлежащим.
Учитывая, что для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка представленных в материалы дела доказательств, установление всех имеющих значение для дела обстоятельств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, данный спор в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить допущенные нарушения, с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, исследовать и дать надлежащую правовую оценку всем имеющимся в деле доказательствам, предложить сторонам представить проектную документацию в материалы дела, исследовать фотоматериалы здания до реконструкции, установить обстоятельства, имеющие правовое значение для разрешения настоящего спора, в частности изменение параметров здания в соответствии с действующими на момент строительства и производства работ правилами технического учета и рассмотреть дело в соответствии с требованиями действующего законодательства, в том числе положений пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", распределить судебные расходы.
В связи с окончанием кассационного производства меры, принятые определением Арбитражного суда Центрального округа от 03.04.2025, по приостановлению исполнения решения Арбитражного суда Воронежской области от 22.08.2024 и постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2025 по настоящему делу, с момента принятия судом кассационной инстанции настоящего постановления утрачивают силу на основании части 4 статьи 283 АПК РФ.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Воронежской области от 22.08.2024 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2025 по делу №А14-8649/2022 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области.
Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда Воронежской области от 22.08.2024 и постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2025 по делу №А14-8649/2022, принятое определением Арбитражного суда Центрального округа от 03.04.2025.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.
Председательствующий Т.В. Егорова
Судьи У.В. Серокурова
ФИО1