ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12
адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru
адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ 09АП-27568/20255-ГК
г. Москва Дело № А40-315955/24
25 июня 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 июня 2025 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.И. Левченко?
судей Е.Б. Алексеевой, О.Г. Головкиной,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи М.В. Антоновым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 21 апреля 2025 года
по делу № А40-315955/24, принятое судьей Т.В. Кравченко,
по иску Департамента городского имущества города Москвы
(ОГРН: <***>; 123112, г. Москва, пр-зд 1-й Красногвардейский, д. 21 стр. 1)
к Индивидуальному предпринимателю ФИО1
(ОГРНИП <***>)
о понуждении
при участии в судебном заседании:
от истца: ФИО2 (доверенность от 27.12.2024)
от ответчика: лично, паспорт
УСТАНОВИЛ:
Департамент городского имущества города Москвы (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, ответчик) о понуждении к заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 77:07:0015009:5911 площадью 3 765 кв.м, имеющем адресный ориентир: Российская Федерация, город Москва, внутригородская территория муниципальный округ Ново-Переделкино, улица Шолохова, земельный участок 5А, на условиях приложенного проекта; установить, что решение суда по настоящему делу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.04.2025 на ИП ФИО1 возложена обязанность заключить с Департаментом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 77:07:0015009:5911 площадью 3 765 кв.м, имеющего адресный ориентир Российская Федерация, город Москва, внутригородская территория муниципальный округ Ново-Переделкино, улица Шолохова, земельный участок 5А, на условиях согласно резолютивной части обжалуемого судебного акта.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении требований.
Заявитель выражает свое несогласие с оценкой, данной судом, установленным по делу обстоятельствам.
Сторона ссылается на нарушение норм материального и процессуального права при принятии решения судом первой инстанции.
Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были надлежащим образом извещены в суде первой инстанции, считаются надлежаще извещенными.
В заседании суда апелляционной инстанции 23.06.2025 представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, представителей в суд апелляционной инстанции не направил.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 21.04.2025 на основании следующего.
Как установлено судом апелляционной инстанции, на основании документов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве ФИО1, принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером 77:07:0015009:1073 общей площадью 3803,6 кв.м по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Ново-Переделкино, улица Шолохова, дом 5 (запись в Едином государственном реестре недвижимости 77:07:0015009:1073-77/007/2018- 2 от 21.02.2018).
Указанный объект недвижимости расположен в границах земельного участка площадью 3 765 кв. м из состава земель населенных пунктов, с кадастровым номером 77:07:0015009:5911, имеющего адресный ориентир: Российская Федерация, город Москва, внутригородская территория муниципальный округ Ново-Переделкино, улица Шолохова, земельный участок 5А. Разрешенное использование - 3.3 - бытовое обслуживание.
В отношении земельного участка земельно-правовые отношения не оформлены.
В силу абзаца 1 пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии с вышеизложенными нормами права, Департамент подготовил для согласования проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 77:07:0015009:5911 площадью 3 765 кв.м, имеющем адресный ориентир: Российская Федерация, город Москва, внутригородская территория муниципальный округ Ново-Переделкино, улица Шолохова, земельный участок 5А, предоставляемого правообладателям зданий, сооружений (помещений в них), расположенных на земельном участке (далее - проект).
С сопроводительным письмом от 24.06.2024 № ДГИ-И-81678/24 проект договора аренды направлен в адрес ответчика.
После рассмотрения проекта договора ФИО1 направлен ответ от 22.07.2024 о необходимости установления ставки арендной платы в соответствии с п. 5.6. Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы 273 от 25.04.2006.
В ответ на данное обращение Департаментом в адрес ответчика (ФИО1) направлено письмо от 14.08.2024 № ДГИ-ЭГР-42437/24-1 о повторном направлении проекта на согласование.
Статья 445 ГК РФ устанавливает порядок заключения договора в обязательном порядке: в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо акцепте оферты на иных условиях в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Таким образом, необходимый тридцатидневный срок для подписания договора аренды земельного участка истек.
Отсутствие ответа ответчика на предложение о заключении договора Департамент расценил как уклонение от обязанности заключить договор аренды земельного участка, в связи с чем, в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, обратился в суд первой инстанци.
ИП ФИО1 с предлагаемой Департаментом редакцией договора не согласился, указал, что вид разрешенного использования земельного участка, указанный в договоре, не соответствует виду фактического использования объекта недвижимости.
Ответчик представил свою редакцию договора, согласно которой настаивал на изменении пункта 3.2, 3.5, 6.1.1., на исключении из договора пункта 4.11, 5.2.11, 6.1.2, 6.1.3, 8.4, 8.5, добавления пункта 1.4., просил суд обязать Департамент заключить договор аренды земельного участка 77:07:0015009:5911 на условиях с видами разрешённого использования земельного участка 5.1. и 3.4. и с учётом внесения изменений формулировок перечисленных выше пунктов проекта договора.
Суд первой инстанции рассматривая заявленные требования, обязал заключить договор аренды земельного участка в редакции истца, за исключением пункта 3.2, который урегулирован в редакции суда, а также исключил пункты 6.1.2, 6.1.3.
Оснований для удовлетворения остальных пунктов в редакции ответчика суд первой инстанции не усмотрел, руководствуясь следующим.
Требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об отдельных условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.
При рассмотрении преддоговорных споров обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.
Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора при уклонении от заключения договора и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11). Суд не может отказать истцу в иске и в том случае, когда предложенные им редакции условий договора не соответствуют требованиям действующего законодательства.
В этом случае при урегулировании спорного условия суд исходит из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего правоотношения сторон (статьи 421 и 422 ГК РФ).
Соответствующая правовая позиция изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23.10.2017 № 305-ЭС17-6961 по делу № А41-64755/2015.
В данном случае требование о понуждении заключить договор, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям. В этом случае при урегулировании спорного условия суд исходит из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего правоотношения сторон (статьи 421 и 422 ГК РФ).
В предложенном Департаментом проекте договора пункты 1.1., 4.11. и 5.2.11. изложены следующим образом:
1.1. «Предметом Договора является земельный участок, именуемый в дальнейшем «Участок», площадью 3 765 (три тысячи семьсот шестьдесят пять) кв. м из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:07:0015009:5911, имеющий адресный ориентир: Российская Федерация, город Москва, внутригородская территория муниципальный округ Ново-Переделкино, улица Шолохова, земельный участок 5А, предоставляемый в пользование на условиях аренды для целей эксплуатации нежилого здания в соответствии с установленным видом разрешенного использования Участка».
4.11. «Запрещается использование участка не в соответствии с установленными видами разрешенного использования».
5.2.11. «Соблюдать запрет на использование участка не в соответствии с установленными видами разрешенного использования».
Согласно доводам ответчика, содержащийся в сведениях ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка противоречит фактическому использованию объекта недвижимости.
Согласно пункту 2.1. статьи 8 Закона г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» фактическое использование объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, должно соответствовать виду разрешенного использования, установленному в договоре аренды земельного участка.
Согласно статье 28 Закона г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» арендаторы земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их разрешенным использованием, соблюдением экологических, санитарных, градостроительных и иных норм и правил, предусмотренных законодательством.
Согласно правовым позициям, сформулированным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 15.12.2011 № 12651/11, от 29.05.2012 № 13016/11 и № 12919/11, от 03.06.2014 № 818/14, фактическое использование земельного участка должно отвечать разрешенному использованию, предусмотренному градостроительным регламентом, и совпадать со сведениями, внесенными в кадастр.
«При использовании здания заявитель обязан соблюдать требования земельного законодательства об использовании земельных участков в соответствии с их целевым назначением, равно как и обязанности приведения земельного участка в соответствие с таким назначением с учетом осуществляемой на нем деятельности».
Аналогичная правовая позиция также изложена в Определении судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21.10.2019 № 308-ЭС19-10562.
В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 ЗК РФ изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются, в том числе, на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно пункту 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ от 14.11.2018 в соответствии со статьями 2 и 7 Федерального конституционного закона от 5 февраля 2014 года № 3-ФКЗ «О Верховном Суде Российской Федерации» в целях обеспечения единообразного подхода к разрешению судами общей юрисдикции и арбитражными судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка -самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.
Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не вправе требовать от арендодателя (Департамента) изменить вид разрешенного использования арендуемого земельного участка по своему выбору.
Поскольку земельно-правовые отношения с ответчиком в настоящее время не оформлены, Департаментом принято решение об отказе в приеме документов ввиду обращения за предоставлением государственной услуги неуполномоченного лица (исх. от 11.02.2025 № 33-5-12453/25-(0)-1).
Вместе с тем, ответчик не лишен возможности повторно обратиться за предоставлением соответствующей государственной услуги после надлежащего оформления им земельно-правовых отношений, в связи с чем оснований для принятия указанных пунктов в редакции ответчика не имеется.
Также ответчиком выражено несогласие с редакцией пункта 3.2 договора.
В редакции Департамента пункт 3.2. договора изложен следующим образом:
«Арендная плата начисляется с даты присвоения учетного номера в Департаменте городского имущества города Москвы...».
Ответчик данный пункт предлагает утвердить в следующем виде:
«Арендная плата начисляется с момента передачи участка по акту приема- передачи...». Рассмотрев доводы сторон, суд первой инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцент, и т.п.) не требуется.
Таким образом, распространение условий договора на обязанность сторон по уплате арендной платы в зависимости от какого-либо события при его заключении в судебном порядке невозможно по правилам статей 445, 446 ГК РФ, в связи с чем данный пункт подлежит урегулированию с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.
Доводы Департамента о том, что типовая форма договора, утверждена приказом Департамента от 09.06.2012 № 115 «О мерах по оптимизации процедуры подготовки, согласования и подписания проектов документов в Департаменте городского имущества города Москвы» (в редакции приказа от 18.09.2023 № 362), не свидетельствует о необходимости установления условий договора с момента присвоения внутреннего номера договора, соответствующее правовое обоснование Департаментом не приведено.
В редакции Департамента пункт 3.5. договора изложен следующим образом: «Уведомление (пункты 3.2 и 3.4 Договора) может быть направлено Арендодателем Арендатору почтовым отправлением с уведомлением о вручении либо иным способом, установленным условиями Договора, или сделано Арендодателем через средства массовой информации или размешено на официальном сайте Арендодателя в сети Интернет неопределенному кругу лиц, обязательное для Арендатора».
Ответчик предлагает утвердить данный пункт в следующей редакции: «Уведомления, предложения и иные сообщения должны быть направлены почтовым отправлением с уведомлением о вручении либо иным способом, согласованным сторонами в пункте 9.2».
Суд первой инстанции правомерно установил, что ответчиком не названы и не доказаны обстоятельства, которыми пункт 3.5 в редакции истца нарушает его права, в связи с чем, пункт 3.5. договора суд считает возможным оставить в редакции истца, а в удовлетворении требований ответчика об исключении пункта 4.11, 5.2.11 отказать.
В редакции Департамента пункт 6.1.1. договора изложен следующим образом: «Арендодателю предоставляется право:
В одностороннем порядке отказаться от Договора досрочно в случае нарушения Арендатором условий Договора, в том числе:
- невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд;
- осуществления самовольного строительства на Участке;
- использования Участка не в соответствии с целью предоставления и/или не в соответствии с разрешенным использованием;
- неисполнения и/или ненадлежащего исполнения условий раздела 4 Договора;
- использования Участка способами, запрещенными земельным и иным законодательством Российской Федерации и/или города Москвы;
- осуществления без уведомления Арендодателя или без регистрации сделок, предусмотренных Договором, с правом аренды Участка, Участком, размещения без согласия Арендодателя имущества иных лиц на Участке;
- по иным основаниям, предусмотренным правовыми актами Российской Федерации и города Москвы».
Ответчик предлагает утвердить данный пункт в следующей редакции:
«Арендодателю предоставляется право в одностороннем порядке отказаться от договора досрочно в случаях, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ: невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд».
Вместе с тем, предлагаемая ответчиком редакция указанного пункта существенно ущемляет права Департамента на защиту своих интересов в случае осуществления ответчиком действий, противоречащих действующему законодательству.
Основания для расторжения договора аренды, изложенные в редакции Департамента, не нарушают прав ответчика, не противоречат действующим нормам гражданского законодательства, а также будут способствовать неукоснительному соблюдению арендатором условий договора, что позволяет соблюсти баланс интересов сторон, в связи с чем суд не усматривает оснований для урегулирования пункта 6.1.1 договора в редакции ответчика.
В редакции Департамента пункт 6.1.2. договора изложен следующим образом: «Арендодатель имеет право в судебном порядке обратить взыскание на имущество Арендатора в случае невыполнения им обязательств по Договору».
Ссылаясь на статьи 334 ГК РФ и статью 334.1 ГК РФ ответчик предлагает исключить пункт 6.1.2. из договора.
Руководствуясь принципом свободы договора, суд первой инстанции посчитал возможным исключить пункт 6.1.2. из договора, с учетом разъяснений пункта постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 года № 16 "О свободе договора и ее пределах» (далее - постановление Пленума ВС РФ № 16) согласно пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).
В редакции Департамента пункт 6.1.3 договора изложен следующим образом:
«Арендодатель имеет право на возмещение убытков, причиненных Арендатором, в том числе, досрочным по вине Арендатора расторжением Договора».
Ответчик предлагает исключить пункт 6.1.3. из договора, поскольку возмещение убытков в связи с досрочным расторжением договора по инициативе арендатора законом не установлено, а соглашение сторон отсутствует.
Поскольку право на взыскание убытков закреплено в нормах гражданского законодательства (статьях 15, 393 ГК РФ), наличие, как и отсутствие данного пункта в тексте договора не будет влиять на право арендодателя защитить свои права путем взыскания с арендатора убытков, в случае причинения последним вреда как имуществу арендодателя, так и его интересам, в связи с чем суд считает возможным исключить пункт 6.1.3. из договора, при этом условия расторжения договора приведены и согласованы в отдельном разделе договора.
С учетом изложенного, исключение пункта 6.1.3. из договора не нарушает права Департамента.
Пунктами 8.4. и 8.5. договора предусмотрены штрафные санкции за неисполнение условий договора аренды, а также указана методика их расчета.
Указывая на необходимость исключения данных пунктов, ответчиком не приведены правовые обоснования в отношении данного довода, при этом данные пункты устанавливают ответственность за нарушение отдельных условий договора, что соответствует обычаям делового оборота и не нарушает прав ответчика как арендатора, напротив должно побуждать неукоснительно соблюдать условия договора во избежание ответственности.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения арбитражного суда.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относится на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 21 апреля 2025 года по делу № А40-315955/24 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья Н.И. Левченко
Судьи Е.Б. Алексеева
О.Г. Головкина