Арбитражный суд Псковской области
ул. Свердлова, 36, <...>
http://pskov.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
город Псков
Дело № А52-5500/2024
14 мая 2025 года
Резолютивная часть решения оглашена 24 апреля 2025 года
Полный текст решения изготовлен 14 мая 2025 года
Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Будариной Ж.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Коваленко О.Г., рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «КАТ-3» (адрес: 180024, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
к Комитету по управлению государственным имуществом Псковской области (адрес: 180007, <...> ОГРН:<***>, ИНН:<***>)
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Псковский филиал публичного акционерного общества «Россети Северо-Запад» (180000, <...>; ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
о признании незаконными приказов №5443 от 28.08.2024, №1059 от 12.02.2025, об обязании без проведения торгов заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 60:27:0070104:3095 для завершения строительства объектов гаражного назначения,
при участии в заседании:
от заявителя: ФИО1, представитель по доверенности;
от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности;
от третьего лица: ФИО3, представитель по доверенности;
установил:
общество с ограниченной ответственностью «КАТ-3» (далее – заявитель, ООО «КАТ-3», Общество) обратилось с заявлением о признании незаконными приказов Комитета по управлению государственным имуществом Псковской области (далее – ответчик, Комитет) №5443 от 28.08.2024, №1059 от 12.02.2025 и об обязании заключить без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером 60:27:0070104:3095 для завершения строительства объектов гаражного назначения на срок 3 года 6 месяцев и 18 дней (с учетом объединения требований, принятых судом протокольным определением от 18.02.2025 в порядке статей 49, 130, 155 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением суда от 06.11.2024 по делу приняты обеспечительные меры в виде запрета ООО «КАТ-3» производить строительные работы на земельном участке с кадастровым номером (далее – КН) 60:27:0070104:3095.
Определением суда от 19.11.2024 по делу приняты обеспечительные меры в виде запрета Комитету принимать решения и совершать действия, направленные на изменение и/или прекращение кадастрового учета, распоряжение, предоставление третьим лицам в отношении земельного участка с КН 60:27:0070104:3095.
Протокольным определением от 18.02.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Псковский филиал публичного акционерного общества «Россети Северо-Запад» (далее – третье лицо, ПАО «Россети Северо-Запад», Россети).
Заявитель требования поддержал по доводам, изложенным в заявлении и дополнениях к нему.
Ответчик требование не признал по доводам, изложенным в отзыве и дополнениях к нему.
Представитель третьего лица в отзыве на исковое заявление указывает, что срок выполнения мероприятий по договору технологического присоединения спорного участка составляет 1 год со дня заключения. 01.03.2022 ООО «КАТ-3» внесло оплату. 07.04.2023 выполнены мероприятия по технологическому присоединению, в связи с чем довод заявителя о невозможности осуществления строительства всего гаражного комплекса в сроки, установленные договором аренды, из-за срыва сроков по выполнению сетевой организацией обязательств по договору технологического присоединения не состоятелен. Кроме того, в период с апреля по август 2021 года проводились работы по внесению изменений в границы охранной зоны с реестровым номером 60:27-6.867 в отношении земельных участков КН 60:27:0070104:2704, 60:27:0070104:3095 (л.д.97-98 т.2).
Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон и третьего лица, суд установил следующее.
09.12.2019 в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе от 15.11.2019 №111 между Комитетом (арендодатель) и ООО «КАТ-3» (арендатор) заключен договор №162 аренды земельного участка, согласно пункту 1.1 которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды сроком на 54 месяца до 09.06.2024 земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий КН 60:27:0070104:3095, площадью 9274 кв.м, расположенный по адресу: <...>, с видом разрешенного использования: «Объекты гаражного назначения» (для строительства и обслуживания гаражей) (далее – участок). Договор является актом приема-передачи участка (пункт 1.2 договора).
Разделом 3 договора предусмотрены особенности использования участка.
В пункте 3.1 договора прописано о соблюдении требований постановления Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 №160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон». В соответствии с пунктом 3.2 договора в планируемом пятне земельного участка пересекают или расположены в непосредственной близости следующие объекты, принадлежащие филиалу ПАО МРСК «Северо-Запада «Псковэнерго»: КЛ-10 кВ: ПС-283-РП-26 (4кл.), ПС-283- «Ремобиль» (1 кл) (не на балансе филиала).
Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что получение технических условий на подключение земельного участка к сетям публичного акционерного общества «МРСК Северо-Запада» возможно только в рамках процедуры технологического присоединения, регламентированной разделом II Правил технологического присоединения (далее – техприсоединение) энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 №861. Согласно пункту 3.14 договора окончательные технические условия подключения (присоединения) и плата за подключение (присоединение) объекта к существующим сетям инженерно-технического обеспечения будут определены после обращения арендатора к собственникам инженерно-технических сетей.
Согласно пункту 4.2.2 договора арендодатель обязан передать арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора.
19.03.2020 Администрацией города Пскова утвержден градостроительный план, на чертеже которого отражена охранная зона линий электропередачи (далее –ЛЭП).
15.07.2020 закрытым акционерным обществом «Псковский трест инженерно-строительных изысканий» (далее - ЗАО «ПсковТИСИз») изготовлен технический отчет №74-20-ИГДИ по результатам инженерно-геодезических изысканий для подготовки проектной документации, из содержания которого следует, что сведения по охранной зоне ЛЭП, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН), недостоверны, тогда как фактически кабельные линии КЛ-10кВ ф.283-27, ф.283-32 ПС №282 РП №26 к.1, к.2 проходят по границе вышеуказанных земельных участков.
В период с апреля по август 2021 года ПАО «Россети Северо-Запад» проводились работы по внесению изменений в границы охранной зоны с реестровым номером 60:27-6.867 в отношении земельных участков КН 60:27:0070104:2704, 60:27:0070104:3095. Соответствующие изменения в границы охранной зоны внесены 05.08.2021, что подтверждается сведениями из ЕГРН (л.д.27 т.2).
20.12.2021 обществом с ограниченной ответственностью «Негосударственная экспертиза Псковской области» (далее - ООО «Негосударственная экспертиза Псковской области») с учетом регистрации указанных изменений охранной зоны завершено проектирование гаражного комплекса, требуемый срок строительства составляет 12 месяцев для каждого гаражного бокса №1-12, и 8 месяцев для гаражного бокса №13, с общим подготовительным периодом – 6 месяцев (в том числе освещение строительной площадки светильниками РКУ-01-250Вт, обеспечение бытовыми помещениями, а также геодезическая разбивка осей).
ПАО «Россети Северо-Запад» и ООО «КАТ-3» заключен договор №СПБ80-32980/21 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям объекта электросетевого хозяйства, расположенного по адресу: <...>, земельный участок с КН 60:27:0070104:3095 (далее - договор ТП). 01.03.2022 ООО «КАТ-3» внесло оплату по договору. 07.04.2023 мероприятия по технологическому присоединению по договору ТП выполнены, что подтверждается атом об осуществлении технологического присоединения.
03.03.2022 Администрацией города Пскова выдано разрешение на строительство №60-RU60302000-08-2022 на земельном участке с КН 60:27:0070104:3095 на основании градостроительного плана от 19.03.2020 и проектной документации, разработанной ООО «Негосударственная экспертиза Псковской области» в 2021 году, объекта капитального строительства объекты гаражного назначения общей площадью 2665, 74 кв.м в том числе: здание № 1 – 1118, 9 кв.м, здание №2 – 920,2 кв.м, здание №3 – 498, 3 кв.м., здание №3 (1) – 127, 72 кв.м. (с учетом внесенных изменений) сроком действия до 09.06.2024.
16.03.2022 обществом с ограниченной ответственностью «Аква-Гео» (далее - ООО «Аква-Гео») изготовлен технический отчет 59-ИГИ-22 по результатам инженерно-геодезических изысканий для подготовки проектной документации, где отражены параметры охранной зоны существующий электрических сетей.
26.09.2023 Администрацией города Пскова утвержден новый градостроительный план. Соответствующие изменения внесены в разрешение на строительство.
14.12.2023 ООО «КАТ-3» получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости на здание гаража №3(1) (по разрешению на строительство от 03.03.2022) площадью 112,5 кв.м. Указанный объект поставлен на кадастровый учет за КН 60:27:0070104:3396 и право собственности заявителя зарегистрировано 20.12.2023.
26.06.2024 в отношении объекта незавершенного строительства изготовлен технический план с целью постановки объекта незавершенного строительства на государственный учет. Характеристики объекта незавершенного строительства включены в технический план в соответствии с представленной декларацией об объекте недвижимости. Основная характеристика объекта незавершенного строительства – площадь застройки и ее проектируемое значение 921 кв.м, степень готовности 30%. Объект незавершенного строительства представляет собой ленточный фундамент с частично возведенными стенами. Наименование объекта незавершенного строительства – объекты гаражного назначения. Проектное наименование объекта капитального строительства, входящего в состав имущественного комплекса, в соответствии с проектной документацией – здание № 2.
Поскольку срок действия договора аренды истек, 29.07.2024 ООО «КАТ-3» обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении земельного участка с КН 60:27:0070104:3095 площадью 9274 кв.м в аренду без проведения торгов сроком на 3 года на основании подпунктов 9 и 10 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, в котором сообщило о расположении на земельном участке здания с КН 60:27:0070104:3396 и объекта незавершенного строительства степенью готовности 30%, площадью застройки 921 кв.м. Кадастровый учет последнего не осуществлен. К заявлению были приложены разрешение на строительство, отдельные листы раздела проектной документации, а также документы, подтверждающие наличие обстоятельств, на которые ООО «КАТ-3» ссылается в обоснование невозможности строительства в установленный договором срок, как то кадастровая ошибка в охранной зоне ЛЭП, отсутствие технологического присоединения по причинам незаконных действий третьего лица.
Комитет приказом от 29.08.2024 № 5443 отказал в предоставлении ООО «КАТ-3» испрашиваемого в заявлении от 29.07.2024 земельного участка со ссылкой на подпункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
При этом в письме от 29.08.2024 №ИМ-08-28009 Комитет указал, что при вынесении оспариваемого приказа Комитет исходит из того, что площадь объекта недвижимости (наименование: здание №12) составляет 112,5 кв.м, цель использования земельного участка по договору аренды земельного участка от 09.12.2019 №162 не достигнута. С учетом изложенного предоставление участка в аренду не представляется возможным.
Данные обстоятельства явились основанием для обращения Общества в суд с настоящим заявлением.
В ходе рассмотрения дела Общество к ранее направленному заявлению от 29.07.2024 представило в Комитет заявление от 22.01.2025 №ИМ-01-2127, ссылаясь на отсутствие в указанном выше приказе результатов рассмотрения вопроса о предоставлении спорного земельного участка в аренду без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
Комитет приказом от 12.02.2025 № 1059 отказал в предоставлении ООО «КАТ-3» земельного участка на основании пункта 10 статьи 39.6 ЗК РФ, мотивируя отказ подпунктом 1 статьи 39.16, пунктом 2 статьи 39.17 ЗК РФ.
При этом в письме от 13.02.2025 №ИМ-08-5357 Комитет указал, что при вынесении приказа Комитет исходил из того, что к заявлению должен быть приложен документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на объект незавершенного строительства, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в ЕГРН. Между тем объекты незавершенного строительства, принадлежащие ООО «КАТ-3» на праве собственности, отсутствуют. Разрешение на строительство и договор не являются документами, удостоверяющими (устанавливающими) права заявителя на объект незавершенного строительства, право на который не зарегистрировано в ЕГРН. В связи с чем, у ООО «КАТ-3» отсутствует право на предоставление земельного участка в аренду как собственнику объекта незавершенного строительства.
Ссылаясь на то, что оба приказа фактически приняты Комитетом по рассмотрению вопроса о предоставлении земельного участка с КН 60:27:0070104:3095 в аренду как для эксплуатации объекта недвижимости с КН 60:27:0070104:3396, площадью 112,5 кв.м. так и для завершения строительства имущественного комплекса гаражного назначения, по причине нахождения на таком участке соответствующего объекта незавершенного строительства, заявитель полагает их незаконными. Общество мотивирует свою позицию тем, что о вправе заключить с Комитетом договор аренды для завершения строительства комплекса объектов гаражного назначения на спорном земельном участке по основаниям, установленным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, ввиду отсутствия у Общества возможности завершить строительство в срок, установленный в договоре по причине неправомерных действий третьих лиц, связанных с неправомерным указанием охранной зоны ЛЭП в несуществующих границах и технологическим присоединением к электрическим сетям объекта электросетевого хозяйства.
Комитет требование не признал по мотивам, указанным в письмах от 13.02.2025 №ИМ-08-5357, от 29.08.2024 №ИМ-08-28009.
Оценив представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), арбитражный суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению частично, исходя из следующего.
По смыслу части 2 статьи 198 АПК РФ для признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимы два условия: 1) не соответствие решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, 2) нарушение при этом прав и законных интересов учреждения в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконное возложение на него какой-либо обязанности, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Следовательно, для признания незаконными решений и действий (бездействия) необходимо установить как несоответствие указанных решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, так и факт нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ (статья 39.2 ЗК РФ).
Комитет (до реорганизации - Государственный комитет Псковской области по имущественным отношениям) является уполномоченным органом по распоряжению спорным участком на основании пунктов 3, 4 Положения о порядке осуществления полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными в городском округе, являющемся административным центром Псковской области, и на приграничных территориях (далее – Положение №450), утвержденного постановлением Администрации Псковской области от 08.10.2015 № 450.
Приказом Комитета от 30.03.2022 №1594 утвержден реестр государственных услуг, предоставляемых Комитетом, к которым относится государственная услуга по предоставлению в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, государственная собственность на который не разграничена либо находящегося в собственности Псковской области, без проведения торгов (9).
Приказом Комитета от 18.10.2022 № 5607 утвержден «Административный регламент предоставления Комитетом по управлению государственным имуществом Псковской области государственной услуги «Предоставление в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, государственная собственность на который не разграничена либо находящегося в собственности Псковской области, без проведения торгов» (далее – Административный регламент).
Пунктом 1.1. Административного регламента предусмотрены возможные цели обращения, в том числе, предоставление земельного участка, находящегося в государственной собственности, в аренду без торгов.
Пунктом 2.8.3 Административного регламента предусмотрено, что для получения государственной услуги заявитель представляет документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, установленные приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) от 02.09.2020 № П/0321 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов», за исключением документов, которые должны быть представлены в уполномоченный орган в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
Приказом Росреестра от 02.09.2020 № П/0321 установлено:
- в порядке подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ в целях предоставления земельного участка в аренду обращается собственник здания, сооружения, помещений в них и (или) лицо, которому здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления, объект: земельный участок, на котором расположены здания, сооружения; приложение к заявлению: документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на здание, сооружение, если право на такое здание, сооружение не зарегистрировано в ЕГРН; документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, если право на такой земельный участок не зарегистрировано в ЕГРН (при наличии соответствующих прав на земельный участок); сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю (31);
- в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ в целях предоставления земельного участка в аренду обращается собственник объекта незавершенного строительства; объект: земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства; приложение к заявлению: документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект незавершенного строительства, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в ЕГРН; документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, если право на такой земельный участок не зарегистрировано в ЕГРН (при наличии соответствующих прав на земельный участок); сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, принадлежащих на соответствующем праве заявителю (32).
Административным регламентом также установлены исчерпывающие перечни оснований для отказа в приеме документов, необходимых для предоставления государственной услуги, для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги.
При этом пунктом 2.17.1 Административного регламента установлено, что основанием для отказа в предоставлении государственных услуги является обращение с заявлением о предоставлении земельного участка лица, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (аналогичное положение закреплено в подпункте 1 статьи 39.16 ЗК РФ).
Таким образом, Административным регламентом не исключается возможность подачи заявления о предоставлении земельного участка в аренду по 2-м основаниям, что имеет место в данном случае в заявлении от 29.07.2024 (подпункт 9, подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).
Из письма от 29.08.2024 к приказу Комитета №5443 следует, что заявление ООО «КАТ-3» о предоставлении земельного участка с КН 60:27:0070104:3095 площадью 9274 кв.м в аренду без торгов фактически рассмотрено только на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ для эксплуатации здания с КН 60:27:0070104:3396 площадью 112,5 кв.м.
Оценивая приказ Комитета от 28.08.2024, принятый на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям законодательства и не нарушает прав заявителя.
В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Пунктом 2 названной статьи предусмотрены случаи заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов. В таком порядке, в частности, заключается договор аренды земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, в случае предоставления участка собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ (подпункт 9 пункта 2). Исходя из пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Поскольку исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка без проведения торгов обусловлено именно нахождением на участке объектов недвижимости, следовательно, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.
Предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 39.14, 39.17 ЗК РФ, из которых в совокупности следует, что договор аренды земельного участка может быть заключен с заявителем при отсутствии оснований, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ, для отказа в предоставлении земельного участка.
Статьей 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (подпункт 1).
В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, указано, что предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.
Из сведений ЕГРН, по состоянию на 20.12.2023, усматривается, что на земельном участке с КН 60:27:0070104:3095 расположен объект недвижимости с КН 60:27:0070104:3396 площадью 111,5 кв.м, введенный в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от №60-27-28-2023, выдан 14.12.2013.
В тоже время, судом установлено, что согласно проектной документации к строительству запланирован гаражный комплекс на основании градостроительных планов от 19.03.2020 и от 26.09.2023, которыми предусмотрены возведение объектов гаражного назначения площадью 2665, 74 кв.м в том числе: здание № 1 – 1118, 9 кв.м, здание №2 – 920,2 кв.м, здание №3 – 498, 3 кв.м., здание №3 (1) – 127, 72 кв.м. Разрешение на строительство №60-RU60302000-08-2022 от 03.03.2022, утвержденное Администрацией города Пскова выдано с той же целью. На его основании выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (л.д.21-22 т.1).
При этом в период с 2019 по 2023 годы на спорном участке Общество построило объект недвижимости с КН 60:27:0070104:3396 площадью 112,5 кв.м, и один объект незавершенного строительства со степенью готовности 30%. Тогда как ООО «КАТ-3» обратилось с заявлением в Комитет о предоставлении земельного участка с КН 60:27:0070104:3095 площадью 9274 кв.м, расположенного под объектом недвижимости с КН 60:27:0070104:3396 площадью 112,5 кв.м.
Таким образом, судом установлено, что строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых спорный земельный участок был предоставлен Обществу в аренду и которые были предусмотрены утвержденными проектной документацией и градостроительным планом и обозначены в договоре, не завершено.
Между тем формирование границ испрашиваемого участка осуществлено в целях строительства гаражного комплекса. Комитет и Общество заключили договор аренды земельного участка, целью которого являлось строительство комплекса строений.
При таких обстоятельствах, определение границ и площади соответствующего земельного участка в целях предоставления в аренду подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ для эксплуатации объекта недвижимости должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на нем здания или сооружения, при том, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 N 935-О). Следовательно, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на часть земельного участка, занятого этим объектом и необходимого для его использования, в связи с чем, должна быть определена потребность в данном участке с учетом функционального назначения объекта недвижимости, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемому объекту недвижимости.
В тоже время, расположенный на земельном участке площадью 9274 кв.м объект недвижимости, в отношении которого зарегистрировано право собственности, имеет площадь 112,5 кв.м, что свидетельствует о значительном превышении площади испрашиваемого земельного участка над площадью находящегося на нем объекте недвижимости.
На основании изложенного, суд считает доводы Общества, положенные в основу настоящего заявления в данной части несостоятельными, а приказ Комитета от 28.08.2024 № 5443 об отказе Обществу в предоставлении на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ для эксплуатации здания с КН: 60:27:0070104:3396 в аренду всего земельного участка с КН 60:27:0070104:3095 площадью 9274 кв.м. законным и обоснованным.
Рассматривая приказ Комитета №5443 применительно к заявлению от 29.07.2024 ООО «КАТ-3» по основанию, предусмотренному подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, суд исходит из того, что фактически Комитетом не указаны в данном приказе результаты рассмотрения такого заявления.
Однако, ООО «КАТ-3» в процессе рассмотрения дела обратилось в Комитет с повторным заявлением от 22.01.2025 по тому же основанию о предоставлении ему спорного земельного участка по тем же доводам и мотивам на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (для завершения строительством объекта незавершенного строительства), рассмотрев которое Комитет вынес приказ от 12.02.2025 №1059 «Об отказе в предоставлении в аренду Обществу с ограниченной ответственностью «КАТ-3» земельного участка в городе Пскове.
При таких обстоятельствах, заявление Общества от 29.07.2024 рассмотрено по существу принятием двух приказов, что не противоречит ЗК РФ и Административному регламенту и не нарушает прав заявителя, поскольку отказ по основаниям, предусмотренным подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предоставления земельного участка является законным и обоснованным, а по основанию, предусмотренному подпунктом 10 пункта 2 статьи 39,6 ЗК РФ, Комитетом принят приказ от 12.02.2025 №1059.
Таким образом, совокупность оснований, установленных статьей 198 АПК РФ, для признания незаконным приказа Комитета от 28.08.2024 №5443 отсутствует.
Рассматривая заявление ООО «КАТ-3» в части признания незаконным приказа Комитета от 12.02.2025 №1059, суд исходит из следующего.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2)
В силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ от 25.10.2001"О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Таким образом, исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства, установлены приведенными нормами и носят однократный характер.
Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения, как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015.
Не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ).
Согласно пункту 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
Из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023)(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023).
Требование уполномоченного органа на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 ГК РФ).
Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.
Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5.
Пункт 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023, содержит следующие разъяснения по применению указанных норм. Собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.
При этом суд отмечет, что пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, разъясняет, что собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года. Заключение такого договора возможно при условии, что земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В тоже время отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338).
В данном случае, спорный земельный участок не предоставлялся ранее для завершения строительства и на нем имеется объект, введенный в эксплуатацию и объект незавершенного строительства, со степенью готовности 30%, что подтверждается техническим планом от 26.06.2024, фотоматериалами объекта незавершенного строительства (л.д. 78-87 т.1), декларацией об объекте недвижимости от 12.04.2024.
Технический план подготовлен с целью постановки объекта незавершенного строительства на государственный учет. Характеристики объекта незавершенного строительства включены в технический план в соответствии с представленной декларацией об объекте недвижимости. Основная характеристика объекта незавершенного строительства – площадь застройки и ее проектируемое значение 921 кв.м, степень готовности 30%. Объект незавершенного строительства представляет собой ленточный фундамент с частично возведенными стенами. Наименование объекта незавершенного строительства – объекты гаражного назначения. Проектное наименование объекта капитального строительства, входящего в состав имущественного комплекса, в соответствии с проектной документацией – здание № 2.
Таким образом, доводы ответчика о том, что объект незавершенного строительства не соответствует понятию объекта незавершенного капитального строительства опровергается выполненным техническим планом и приобщенной проектной документацией, разъясняющей технологию строительства фундаментов на запроектированных объектах.
В соответствии со статьей 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц участвующих в деле.
Между тем, Комитет о проведении судебной экспертизы на предмет установления у спорного объекта признаков объекта недвижимости, указанных в статье 130 ГК РФ, с ходатайством к суду не обратился. Исходя из положений статей 8, 9 АПК РФ, стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.
При таких обстоятельствах доводы Комитета об отсутствии объекта незавершенного строительства опровергаются материалами дела
При этом суд отмечает, что отсутствие технического плана как такового в целях рассмотрения вопроса о заключении договора аренды на новый срок для завершения строительства не препятствует рассмотрению уполномоченным органом данного вопроса при наличии иных документов, подтверждающих законность строительства в период срока действия договора, таких как договор аренды и разрешение на строительство.
Судом учтено, что дата составления технического плана не имеет в данном случае значения, поскольку кадастровые работы проведены в период с 06.12.2023 (дата заключения договора), то есть в период действия договора аренды сроком до 09.06.2024.
Общество при рассмотрении данного дела указывало на наличие уважительных причин, по которым оно было лишено возможности завершить строительство недвижимого объекта, ссылаясь на необходимость внесения изменений в ЕГРН сведений о местоположении охранной зоны подземной ЛЭП и несвоевременное осуществление ПАО «Россети Северо-Запад» технологического присоединения к электрическим сетям.
Проверив данные обстоятельства, судом установлено следующее.
15.07.2019 заключен договор аренды земельного участка №162, где в пункте 3.2 указано на размещение в границах земельного участка объекта филиала ПАО «Россети Северо-Запада» «Псковэнерго: КЛ-10 кВ ПС-283-РП-26 (4кл), ПС-283-«Ремобиль» (1 кл). 19.03.2020 Администрацией города Пскова был выдан градостроительный план земельного участка №RU60-58701000-12-3618-05022020. На чертеже градостроительного плана была отражена охранная зона ЛЭП, которая проходила по центру земельного участка в пятне планируемой застройки. В тоже время 15.07.2020 ЗАО «ПсковТИСИз» выполнен технический отчет 74-20-ИГДИ по результатам инженерно-геодезических изысканий для подготовки проектной документации. Из содержания технического отчета Обществу стало известно, что по северной и северо-восточной границе участка проходят высоковольтные электрические кабели, западная и восточная стороны ограничены грунтовыми проездами, по которым проходят трассы подземных газопроводов, и как следствие сведения об охранной зоне ЛЭП, внесенные в ЕГРН, недостоверны. 31.03.2021 Общество направило Россети требование о внесении изменений в сведения об охранной зоне ЛЭП. 03.08.2021 Россети обратилось в Росреестр за внесением изменений в сведения об охранной зоне ЛЭП. 05.08.2021 внесены соответствующие изменения в сведения о местоположении охранной зоны подземной ЛЭП. 09.08.2021 Общества уведомлено о внесении изменений в сведения об охранной зоне ЛЭП.
Данные обстоятельства потребовали в свою очередь получение нового градостроительного плана земельного участка, внесение изменений в проектную документацию и как следствие внесение изменений в разрешение на строительство. Срок строительства определен проектной документацией (раздел 18 проекта организации строительства) исходя из технических возможностей заказчика и подрядчика и объектов-аналогов и составляет 12 месяцев для каждого гаражного бокса №1-№12, и 8 месяцев для гаражного бокса №13, с общим подготовительным периодом - 6 месяцев. Однако, когда проектная документация была окончательно утверждена и в разрешение на строительство были внесены изменения, времени для завершения строительства в соответствии со сроками установленными проектной документацией оставалось недостаточно.
При этом, суд отмечает, что указанный объект проходит под землей, вследствие чего заявитель объективно не имел возможности установить недостоверность внесенных в ЕГРН данных. После внесение соответствующих изменений было возобновлено проектирование строительства.
Таким образом период, в течение которого было невозможно завершить проектирование составил 1 год и 25 дней с 15.07.2020 (дата выявление несоответствия) по 09.08.2021 (дата уведомления Общества о внесении изменений).
С 16.01.2020 по 20.12.2021 производилось проектирование гаражного кооператива ООО «Негосударственная экспертиза Псковской области». Планировалось размещение четырех одноэтажных зданий: общая площадь застройки составляла 2 726,82 кв.м. = (здание №1 - 1118,9 кв.м. + здание №2 - 920,82 кв.м. + здание №3 - 498,3 кв.м. + здание №3(1) - 188,8 кв.м. Требуемый срок строительства определен проектной документацией (раздел 18 проекта организации строительства) исходя из технических возможностей заказчика, подрядчика и объектов аналогов и составляет 12 месяцев для каждого гаражного бокса с общим подготовительным периодом – 6 месяцев. 16.03.2022 ООО «Аква-Гео» выполнен отчет 59-ИГИ-22 о инженерно-геологических изысканиях. В схеме планировочной организации земельного участка были отмечена параметры охранной зоны существующих электрических сетей (лист 1.1).
03.03.2022 Обществом получено разрешение на строительство №60-RU60302000-08-2022 на строительство объектов гаражного назначения. Срок действия разрешения продлен до 09.06.2024.
27.09.2023 новый градостроительный план, номер RU-60-2-00-0-00-2023-0105-0.
2023 год произведена очистка земельного участка от сорной растительности, выравнивание и подсыпка грунта, подсыпка проездов, трамбовка грунта, выполнено строительство здания площадью 112,5 кв.м. и строительства объекта незавершенного строительства площадь. 921 кв.м., процент готовности – 30 %.
14.12.2023 введено в эксплуатацию здание с КН 60:27:0070104:3396 на основании разрешения от №60-27- 28-202. Право собственности общества зарегистрировано в ЕГРН 20.12.2023 запись регистрации № 60:27:0070104:3396-60/037/2023-1. Площадь 112,5 кв.м., одноэтажное, год завершения строительства 2023.
26.06.2024 выполнен технический план объекта незавершенного строительства, входящего в состав имущественного комплекса, в соответствии с проектной документацией проектное наименование которого здание № 2.
Изучив проектную документацию суд пришел к выводу о том, что проекты строительства гаражного комплекса на земельных участках с КН 60:27:0070104:2704, 60:27:0070104:3093, 60:27:0070104:3095 разработаны и выполнены как единое проектное решение, согласно которому в границах земельных участков с КН 60:27:0070104:2704, 60:27:0070104:3095 определено строительство зданий гаражных боксов с целью предоставления в пользование / собственность частным лицам. На территории земельного участка с КН 60:27:0070104:3093, запроектировано размещение объектов требуемых для обслуживания гаражного комплекса, размещённого в границах земельных участков с КН 60:27:0070104:2704, 60:27:0070104:3095, в том числе: здание для хранения транспорта, персонала гаражного кооператива, и требуемого для его обслуживания, стоянки для грузового транспорта, пожарного водоема, площадка для сбора мусора, а также место для перспективного строительства основных объектов гаражного назначения - здания с гаражными боксами.
В составе проектной документации представлен план организации строительства, разработанный с целью организации строительства объектов гаражного назначения всего гаражного комплекса, размещенного на трех земельный участках с КН: 60:27:0070104:2704, 60:27:0070104:3093, 60:27:0070104:3095. На листе 4 проекта организации строительства (далее – ПОС) описана последовательность возведения зданий и сооружений, инженерных и транспортных коммуникаций, где указано, что работы по возведению зданий гаражей выполняются последовательно. Строительно-монтажные работы выполняются в два периода: подготовительный на весь объем гаражей в границах трех земельных участков и основной согласно установленным этапам строительства. В состав подготовительного периода входят работы, связанные с подготовкой строительной площадки, в том числе освещение строительной площадки светильниками РКУ-01-250 Вт, а также геодезическая разбивка осей. Лист 10 ПОС содержит информацию о том, что строительная площадка должны быть обеспечена бытовыми помещениями. Бытовые помещения строительных кадров должны быть оснащены средствами гигиены в соответствии с гигиеническими требованиями СанПиН 2.2.3.138403 Разд. 6,8,9,10,12. Это требование также содержит обязанность по обеспечению объекта электроснабжением. Согласно п. 6.13 раздела 6 «освещение рабочих мест должно соответствовать требованиям раздела 2 настоящих санитарных правил».
Таким образом, без обеспечения строительной площадки электричеством начало основного этапа строительства нарушало требования строительных норм и правил.
ПАО «Россети Северо-Запад» представлен отзыв, из которого следует, что по договору СПБ80-32980/21 заключённому между Россети и ООО «КАТ-3» датой заключения договора является дата внесения оплаты, то есть 01.03.2022, как следствие, срок выполнения технологических мероприятий истек 01.03.2023. Подключение выполнено 07.04.2023, в связи с чем нарушение сроков технологического присоединения не повлияло на возможность осуществления строительства в границах земельного участка.
Указанный вывод отклоняется судом, по следующим основаниям.
Судом установлено, что Обществом реализован единый план строительства гаражного комплекса на трех земельных участках, строительство, проектирование и подготовительные работы на них производились в рамках единой концепции развития, реализуемой одном застройщиком.
Все объекты, находящиеся на трех земельных участках, по сути, представляют собой единый недвижимый комплекс, объединённый общей целью - хранение автотранспорта и имеющий общие обслуживающие объекты: эстакады, контейнерные площадки, пожарный водоем, здание администрации, что подтверждается пояснительной запиской к проекту и генеральным планом гаражного кооператива, разработанным в отношении трех земельных участков, что следует из разрешений на строительство, выданных в отношении спорного участка и участка с КН 60:27:0070104:2704 и градостроительных планов, выполненных в отношении указанных участков с внесенными в них изменениями.
При обращении в суд с заявленными требованиями заявителем представлены технические условия на подключение 14.10.2020, выданные в отношении смежного земельного участка с КН 60:27:0070104:2704.
Выданные 14.10.2020 технические условия электроснабжения предполагали в качестве источника питания однотрансформаторную подстанцию ТП-10/0,4кВ на границе земельного участка заявителя, которая впоследствии стала источником питания при выполнении технических условий по подключению земельных участков с КН 60:27:0070104:3095, 60:27:0070104:3093.
На запрос, направленный заявителем, главным инженером проекта было рекомендовано обращение за выдачей технических условий и заключение отдельных договоров на технологическое присоединение на земельных участках с кадастровыми номерами 60:27:0070104:3095, 60:27:0070104:3093 после завершения строительства трансформаторной подстанции сетевой организацией, что и было сделано Обществом.
Такое поведение общества в части заключения договора ТП признается судом разумным исходя из ожидаемого им результата.
Доказательств, подтверждающих возможность техприсоединения к спорному участку иным способом, кроме как через однотрансформаторную подстанцию ТП-10/0,4кВ, строительство которой было осуществлено в рамках техприсоединения земельного участка с КН 60:27:0070104:2704, Комитетом и Россети не представлено.
Фактически техприсоединение спорного участка осуществлено именно таким способом, что подтверждается представителем Россети.
Нарушения ПАО « Россети Северо-Запада» срока технологического присоединения земельного участка с КН 60:27:0070104:2704 установлены вступившим законную силу постановлением антимонопольного органа, период нарушения составил 2 года 05 месяцев и 23 дня (с 15.10.2021 (спустя год после заключения договора) по 07.04.2023).
После чего строительная площадка была обеспечения электрической энергией, что позволило приступить к строительно-монтажным работам. До осуществления технологического присоединения ООО «КАТ-3» не имело возможности начать строительство в соответствии с разработанным проектом и выданным на основании него разрешением на строительство в силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
При этом суд отмечает, что ООО «КАТ-3», участвуя на торгах в целях приобретения права аренды спорного земельного участка для строительства объектов гаражного назначения, исходя из описания объекта аренды, визуального осмотра, не могло предположить ни о необходимости внесения изменений в ЕГРН сведений об охранной зоне ЛЭП, ни о длительном нарушении ПАО МРСК «Северо-Запада» срока технологического присоединения.
Срок предполагаемого строительства - 54 месяца был определен исходя из описания объекта без учета проведения вышеназванных необходимых мероприятий. На листе 12 ПОС регламентирован срок строительства согласно технических возможностей заказчика и подрядчика и объектов-аналогов - 12 месяцев для каждого гаражного бокса №1-№12, - 8 месяцев для гаражного бокса №13, с общим подготовительным периодом - 6 месяцев, что является обоснованием невозможности завершения строительства в течение срока действия договора аренды.
Статьей 133.1 ГК РФ регламентировано, что единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
Таким образом, изучив ПОС, суд пришел к выводу о том, что планируемый к строительству гаражный комплекс соответствует понятию недвижимый комплекс и доводы Комитета в данной части отклоняются судом, поскольку возможность эксплуатации одного гаражного бокса, предусмотренного к строительству из четырех, не свидетельствует об отсутствии единого назначения всех предусмотренных к строительству зданий.
По мере завершения строительства и ввода объектов в эксплуатацию каждого объекта отдельно, что не противоречит статье 133.1 ГК РФ и Градостроительному кодексу Российской Федерации, застройщик вправе в порядке статьи 46 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на единый недвижимый комплекс исходя из цели строительства для приведение их в соответствие с положениями статьи 133.1 ГК РФ.
При том, что как указано ранее, формирование границ испрашиваемого участка осуществлено в целях строительства гаражного комплекса. Комитет и Общество заключили договор аренды земельного участка, целью которого являлось строительство именно комплекса строений.
В связи с чем, фактическое нахождение на земельном участке 1-го объекта завершенного строительства и 1-го объекта незавершенного строительства степенью готовности 30% свидетельствует о незавершенном строительстве имущественного комплекса.
Ссылка Комитета на письмо Администрации города Пскова от 22.04.2025 о том, что объекты гаражного назначения, в отношении которых выдано разрешение на строительство, не связаны между собой физически или технологически, могут быть введены в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно не имеет правового значения, поскольку спорный объект незавершенного строительства входит в имущественный комплекс в рамках единого разрешения на строительство от 03.03.2022 в отношении имущественного комплекса, состоящего из 4-х объектов капитального строительства. Судом установлено, что в отношении спорного земельного участка подготовлена единая проектная документация.
Таким образом, названные обстоятельства послужили причинами, препятствующими осуществлению строительства объектов гаражного назначения в заявленный срок, нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения.
Анализируя поведение ООО «КАТ-3», суд приходит к выводу о добросовестном поведении заявителя, как застройщика спорного земельного участка на протяжении всего срока действия договора аренды. ООО «КАТ-3» последовательно были предприняты действия как в целях строительства спорных объектов гаражного назначения, так и в целях устранения оснований, препятствующих осуществлению строительства.
В данном случае, суд пришел к выводу о том, что Общество при рассмотрении данного спора доказало наличие уважительных причин, по которым оно было лишено возможности завершить строительство недвижимого комплекса в срок, указанный в договоре.
Ранее земельный участок не предоставлялся для завершения строительства.
На основании изложенного, применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен эти объекты, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у Общества имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства.
В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в июне 2024 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений. Аналогичная позиция приведена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699 по делу N А63-4067/2021.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, о наличии совокупности оснований для признания оспариваемого приказа от 12.02.2025 №1059 «Об отказе в предоставлении в аренду Обществу с ограниченной ответственностью «КАТ-3» земельного участка в городе Пскове», расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 60:27: 0070104:3095, площадью 9274 кв.м., с видом разрешенного использования «Объекты гаражного назначения», незаконным, как несоответствующим подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться в том числе указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
По правилам главы 24 АПК РФ возложение обязанности совершить определенные действия не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя и должно быть соразмерно нарушенному праву с учетом обстоятельств дела. Исходя из смысла закона, при выборе способа устранения нарушенного права суд определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует материальному требованию и фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения.
В рассматриваемой ситуации, в отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы этого объекта и земельного участка, на котором он расположен, Общество как собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды участка для завершения их строительства. Аналогичная позиция приведена в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.10.2023 N Ф07-14907/2023 по делу N А21-8285/2022.
В обоснование необходимого срока для завершения строительства Общество представило ответ от 14.04.2025 ООО «Негосударственная экспертиза Псковской области», согласно которому минимальный срок завершения строительства составляет 36 календарный месяца (3 года), изучив который суд приходит к выводу, что срок для завершения строительства следует определить в три года.
Комитет документально не опроверг возможность завершения строительства имущественного комплекса, предусмотренного к строительству на основании разрешения от 03.03.2020 в более ранние сроки, тогда как Общество заявило срок в три года со ссылкой на ПОС.
При этом суд руководствуются тем, указанный срок не выходит за пределы максимального срока, установленного подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ. Данный срок достаточен с учетом времени, которое было использовано Обществом для устранения, выявленных препятствий в строительстве как то кадастровая ошибка в зоне охраны и длительное технологическое подключение, с учетом того что указанные недостатки не были оговорены арендодателем при выставлении земельного участка на торги для целей строительства и не являлись видимыми или обычно ожидаемыми для такого вида строительства. Указанный срок также не выходит за пределы общего срока, предусмотренного пунктом 9 статьи 39.8 ЗК РФ.
В силу части 5 статьи 96 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу, на что судом указано в резолютивной части настоящего решения.
В связи с чем, обеспечительные меры, принятые Арбитражным судом Псковской области определением от 06.11.2024 по делу № А52-5500/2024, в виде запрета ООО «КАТ-3» на производство строительных работ на земельном участке с КН 60:27:0070104:3095, расположенном по адресу: <...>, после вступления решения суда в законную силу, следует отменить. В тоже время обеспечительные меры, принятые определением суда от 19.11.2024 в виде запрета Комитету принимать решения и совершать действия, направленные на изменение и/или прекращение кадастрового учета, распоряжение, предоставление третьим лицам в отношении земельного участка с КН 60:27:0070104:3095 сохраняют свое действие до фактического исполнения решения суда, ввиду признания приказа Комитета от 12.02.2025 №1059 незаконным.
В силу статьи 110 АПК РФ расходы заявителя по уплате госпошлины за рассмотрение заявления о принятии обеспечительных мер подлежат отнесению на Общество на основании пункта 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» как и расходы заявителя по оплате госпошлины в сумме 3000 руб., уплаченные по правилам статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на дату обращении в суд, исходя из одного неимущественного требования о признании незаконным действий Комитета, следствием которых являлся приказ от 28.08.2024 №5443, в удовлетворении которого отказано. В тоже время Комитет освобожден от уплаты госпошлины по правилам статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, в связи с чем за рассмотрение второго неимущественного требования о признании Приказа Комитета от 12.02.2025 №1059 незаконным, которое удовлетворено, госпошлина взысканию в бюджет не подлежит, поскольку не была уплачена Обществом.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении требования о признании незаконным Приказа Комитета по управлению государственным имуществом Псковской области от 28.08.2024 №5443 «Об отказе в предоставлении в аренду Обществу с ограниченной ответственностью «КАТ-3» земельного участка в городе Пскове», расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 60:27:0070104:3095, площадью 9274 кв.м., с видом разрешенного использования «Объекты гаражного назначения», отказать.
Признать незаконным приказ Комитета по управлению государственным имуществом Псковской области от 12.02.2025 №1059 «Об отказе в предоставлении в аренду Обществу с ограниченной ответственностью «КАТ-3» земельного участка в городе Пскове», расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 60:27: 0070104:3095, площадью 9274 кв.м., с видом разрешенного использования «Объекты гаражного назначения», как несоответствующий подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Обязать Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области без проведения торгов заключить с обществом с ограниченной ответственностью «КАТ-3» договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Псковская область, городской округ г. Псков, <...>, кадастровый номер 60:27: 0070104:3095, площадью 9274 кв.м., с видом разрешенного использования «Объекты гаражного назначения» для завершения строительства объектов гаражного назначения на срок три года.
Отменить обеспечительные меры, принятые Арбитражным судом Псковской области определением от 06.11.2024 по делу № А52-5500/2024, в виде запрета обществу с ограниченной ответственностью «КАТ-3» на производство строительных работ на земельном участке с кадастровым номером 60:27:0070104:3095, расположенном по адресу: <...>, после вступления решения суда в законную силу.
На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.
Судья Ж.В. Бударина