АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Ярославль

Дело № А82-4318/2023

24 октября 2023 года

Резолютивная часть решения оглашена 17 октября 2023 года.

Арбитражный суд Ярославской области

в составе судьи Захаровой М.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Маянцевой Л.В.

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Департаменту градостроительства мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: Департамент строительства Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>), Территориальная администрация Дзержинского района мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о сохранении объекта капитального строительства в перепланированном и переустроенном состоянии,

при участии:

от истца – ФИО2 – представитель по доверенности от 28.07.2022;

от ответчиков – не явились;

от третьих лиц – не явились;

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель) обратилась с иском к Департаменту градостроительства мэрии города Ярославля и Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ярославской области, с учетом уточнения, о сохранении объекта капитального строительства - гаражного комплекса с инженерными коммуникациями, кадастровый номер 76:23:010601:566, в перепланированном и переустроенном состоянии, с изменением разрешённого вида использования - объект розничной торговли (магазин), расположенный по адресу: <...>, согласно данных технической документации, подготовленной ООО «Согласие» по состоянию на 04.08.2023.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал, пояснил, что изменить разрешенный вид использования в административном порядке не получилось, ПЗЗ позволяет размещение на данном земельном участке магазина.

Ответчики и третьи лица в судебное заседание не явились.

Департамент градостроительства заявил о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, в письменном отзыве сообщил, что отсутствие экспертизы проектной документации и государственного строительного надзора за строительством объекта является существенным нарушением норм градостроительного законодательства, так как непосредственно оказывает влияние на безопасность объекта капитального строительства. Возможность строительства на спорном земельном участке объекта розничной торговли (здания магазина) Департамент строительства Ярославской области не рассматривал; полагает, что в настоящее время объект построен не в соответствии с разрешением на строительство, разрешением на ввод в эксплантацию и является самовольной постройкой. Департамент полагает, что застройщиком нарушен принцип добросовестности, истец злоупотребляют правом, поскольку пытается узаконить самовольную постройку в упрощенном порядке, который не предусмотрен для таких объектов, с учетом статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации истцу должно быть отказано в удовлетворении заявленных требований; возражает в удовлетворении заявленных исковых требований.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области в судебное заседание не явился, заявил о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, в письменном отзыве сообщил, что права, свободы и законные интересы истца Управление не нарушало, в спорные правоотношения с истцом не вступало, на спорное имущество не претендует, какой-либо заинтересованности относительно конкретного разрешения спора не имеет, считает себя ненадлежащим ответчиком; сведения о назначении здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, гараж) в соответствии с пунктом 9 части 5 статьи 8 Закона № 218-ФЗ вносятся в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества в кадастр недвижимости.

В настоящее время объект недвижимого имущества с кадастровым номером 76:23:010601:566 имеет назначение - «нежилое», наименование - «гаражный комплекс с изжаренным коммуникациями»; без изменения вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества - гаражный комплекс с инженерными коммуникациями с кадастровым номером 76:23:010601:566, невозможно изменение назначения расположенного на нем объекта недвижимости. Размещение на земельном участке, предназначенном для эксплуатации гаражного комплекса с инженерными коммуникациями, объекта недвижимости иного вида будет противоречить разрешенному использованию такого земельного участка, то есть приведет к использованию земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, влечет привлечение виновного лица к административной ответственности в соответствии со статьей 8.8 КоАП РФ; оставляет вынесение решения на усмотрение суда с учетом представленных сторонами доказательств, требований действующего законодательства и настоящей позиции Управления.

Департамент строительства Ярославской области, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в письменном отзыве сообщил, что 30.10.2019 департамент на основании заявления Моховой СВ. и представленных в адрес департамента документов выдал разрешение на ввод объекта «Гаражный комплекс с инженерными коммуникациями» №76-3010000-149-2019, расположенный по адресу <...> в районе дома 26 (строительный адрес), земельный участок с кадастровым номером 76:23:010601:45. При выдаче разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию в департамент были представлены необходимые документы в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ и иными нормативными документами о градостроительной деятельности. В феврале 2023 ФИО1 обратилась в департамент с заявлением в части изменения вида разрешенного использования здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 76:23:010601:45 с «гаражный комплекс с инженерными коммуникациями» на «объект розничной торговли». В соответствии с Положением о департаменте строительства Ярославской области, утвержденным Постановлением Администрации Ярославской области от 20.03.2007 № 94, к полномочиям департамента не отнесены функции по изменению вида разрешенного использования объектов капитального строительства; просит рассмотреть дело без участия представителя департамента.

Территориальная администрация Дзержинского района мэрии города Ярославля, привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, заявила о рассмотрении дела без участия своего представителя, в письменном отзыве сообщила, вопросы сохранения объектов капитального строительства в перепланированном и переустроенном состоянии к компетенции территориальной администрации не относятся.

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля в письменном отзыве сообщило, что с ФИО1 заключен договор №26289-и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 23.04.2020 сроком действия с 24.03.2020 по 23.03.2069; земельный участок передан по акту приема-передачи от 23.04.2020, в акте указано, что земельный участок используется арендатором с 24.03.2020; в настоящее время, договор аренды является действующим; просит рассмотреть данное дело без участия своего представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривается в отсутствие ответчиков и третьих лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил.

30.10.2019 департамент строительства Ярославской области на основании заявления ФИО1 и представленных в адрес департамента документов выдал разрешение на ввод объекта «Гаражный комплекс с инженерными коммуникациями» №76-3010000-149-2019, расположенный по адресу <...> в районе дома 26 (строительный адрес) в эксплуатацию, земельный участок с кадастровым номером 76:23:010601:45.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости государственный кадастровый учет объекта недвижимого имущества - гаражного комплекса с инженерными коммуникациями, с кадастровым номером 76:23:010601:566, площадью 1026,7 кв.м., расположенного по адресу: <...> осуществлен 10.12.2019.

25.12.2019 на указанный выше объект недвижимого имущества осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО1 на основании Договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона от 17.07.2017 №30а/2017, заключенного с Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30.10.2019 №76-301000-149-2019, выданного Департаментом строительства Ярославской области, о чем в ЕГРН внесена запись № 76:23:010601:566-76/023/2019-1.

Земельный участок с кадастровым номером 76:23:010601:45 и видом разрешенного использования: многоэтажные наземные, подземные и полуподземные гаражи-стоянки, гаражные комплексы предоставлен истцу на основании договора №26289-и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 23.04.2020 сроком действия с 24.03.2020 по 23.03.2069.

Фактически здание с кадастровым номером 76:23:010601:566 эксплуатируется как здание магазина «Пятерочка», 05.02.2020 осуществлена государственная регистрация Договора аренды недвижимости от 27.12.2019 №18912, заключенного арендодателем - ИП ФИО1 и арендатором - Обществом с ограниченной ответственностью «Агроторг».

Истцу было отказано в изменении вида использования земельного участка в соответствии с правилами землепользования и застройки и выкупе земельного участка, а также изменении вида использования здания в соответствии с правилами землепользования и застройки - объекты розничной торговли.

Исходя из имеющихся документов - проектной документации, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выписки из ЕГРН на объект на момент государственной регистрации права, и технической документации на дату обращения в суд, истцом было произведены изменения объекта капитального строительства в пределах существующего пятна застройки, без изменения высоты, этажности, площади и строительного объёма: на момент ввода объекта в эксплуатацию площадь составляла 1026,7 кв.м., а согласно технической документации от 04.08.2023 - 987 кв.м.

Собственником здания изменение планировочных решений, функционального назначения, осуществлено в пределах существующего здания, без выполнения пристроек, надстроек.

Поскольку в административном порядке внести изменения относительно вида функционального использования здания невозможно, и истцом ввиду изменения функционального вида использования нежилого здания самовольно произведена перепланировка и переоборудование, в результате чего изменилась площадь объекта, предприниматель обратилась с настоящим иском в суд.

Оценивая материалы дела, суд считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжение своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Гражданским законодательством не установлены последствия самовольного переустройства и перепланировки нежилого помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством и соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Таким образом, при рассмотрении настоящего спора о сохранении нежилых помещений в перепланированном и переустроенном состоянии подлежат применению по аналогии закона нормы Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Как следует из Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014), перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 2 статьи 25 ЖК РФ). Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абзац 3 пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170).

В силу части 1 статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (часть 3 статьи 29 ЖК РФ).

Вместе с тем частью 4 статьи 29 ЖК РФ предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

По результатам проведенной судебной экспертизы экспертом ООО «СПД Проект» сделан вывод о том, что объект капитального строительства в перепланированном и переустроенном состоянии с измененным видом разрешенного использования как магазин, расположенный по адресу: <...>, соответствует установленным требованиям строительных норм и правил, технических регламентов, градостроительным нормам и правилам, параметрам, установленным правилам землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам постройки. Существующее техническое состояние здания магазина на земельном участке с КН 76:23:010601:45 по адресу: <...>, позволяет эксплуатировать его без угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан, имуществу третьих лиц, окружающей среде.

Представленное экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 АПК РФ. Выводы эксперта понятны, заключение эксперта является достаточно ясным и полным, а потому не вызывает сомнений в его обоснованности, суд признает его допустимым доказательством по делу.

Согласно статье 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) представляет собой свод достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с названным Законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с данным Законом сведений (часть 2); под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества понимается внесение в ЕГРН сведений об объекте недвижимости, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных Федеральным законом N 218-ФЗ сведений об объекте недвижимости (часть 7).

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 7 и частью 1 статьи 8 Федерального закона № 218-ФЗ кадастр недвижимости является частью ЕГРН, в который вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости часть 2 названной статьи относит характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

В силу части 3 статьи 8 Федерального закона N 218-ФЗ к дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1 - 3 статьи 38 данного Закона вносятся в уведомительном порядке.

Наименование здания относится к дополнительным сведениям об объекте недвижимого имущества и вносится в кадастр недвижимости при наличии такого наименования (пункт 11 часть 5 статьи 8 Федерального закона N 218-ФЗ).

Согласно частям 2 и 3 статьи 13 Федерального закона N 218-ФЗ внесение в ЕГРН дополнительных сведений об объекте недвижимости осуществляется органом регистрации прав в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в уведомительном порядке в случаях, установленных названным Законом, к которым изменение наименования объекта недвижимости не отнесено.

Статьей 70 Федерального закона N 218-ФЗ в части 18 предусмотрено, что при представлении лицом, указанным в ЕГРН в качестве собственника здания, сооружения, либо его законным представителем заявления о внесении в ЕГРН сведений о наименовании данных здания, сооружения или помещения либо об изменении такого наименования (если такое изменение не связано с их реконструкцией, перепланировкой или переустройством либо изменением их назначения), такие сведения вносятся в ЕГРН в срок не более пяти рабочих со дня поступления соответствующего заявления.

Управление методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в письме от 30.10.2015 N 14-10160/15@ указывает на то, что документами, на основании которых возможно изменение наименования здания, могут являться: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (в случае изменения наименования здания в связи с его реконструкцией, а также изменения назначения здания в связи с его реконструкцией); акт уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления (в случае изменения назначения, влекущего за собой изменения наименования здания, не связанного с его реконструкцией); решение собственника (в случае изменения наименования здания, когда оно не связано с изменением его назначения).

Согласно положениям части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется, в том числе в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Таким образом, в отсутствие строительства или реконструкции объекта недвижимости получение разрешения на ввод его в эксплуатацию не требуется.

Истцом произведена перепланировка и переоборудование нежилого здания, следовательно, выдача разрешения на строительство не требовалось.

В рассматриваемом случае происходит изменение функционального использования нежилого здания с «гаражного комплекса» на «объект розничной торговли (магазин)» без изменения его назначения, назначение здания не изменилось и остается прежним - "нежилое", как это и указано в ЕГРН. При этом действующее законодательство не запрещает изменять наименование объекта недвижимости ввиду изменения его фактического использования.

Согласно карте градостроительного зонирования г.Ярославля «Границы территориальных зон» в составе Правил землепользования и застройки г.Ярославля земельный участок с кадастровым номером 76:23:010601:45 расположен в территориальной зоне коммунальных объектов (П.6), в которой разрешается расположение зданий с функциональным назначением — магазин (согласно ПЗЗ - объекты розничной торговли).

При изложенных обстоятельствах, а также принимая во внимание необходимость установления правовой определенности в отношении спорного здания, суд полагает требования Предпринимателя подлежащими удовлетворению.

Учитывая, что причиной обращения с иском о сохранении нежилых помещений в перепланированном и переоборудованном состоянии с изменением функционального вида использования явились действия самого истца, расходы по госпошлине не возмещаются.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Сохранить объект капитального строительства - гаражный комплекс с инженерными коммуникациями, кадастровый номер 76:23:010601:566, в перепланированном и переустроенном состоянии, с изменением вида использования - объект розничной торговли (магазин), расположенный по адресу: <...>, согласно данных технической документации, подготовленной ООО «Согласие» по состоянию на 04.08.2023.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, - через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

М.А. Захарова