АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар

Дело № А53-30109/2024

16 апреля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 16 апреля 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Черных Л.А., судей Герасименко А.Н. и Гиданкиной А.В., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Ремонтно-эксплуатационное предприятие "Профессионал"» (ИНН <***> ОГРН <***>) – Бондаря В.В. (доверенность от 31.01.2025), ФИО1 (директор), в отсутствие в судебном заседании заинтересованного лица – Государственной жилищной инспекции Ростовской области (ИНН <***> ОГРН<***>), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – общества с ограниченной ответственностью «Регул» (ИНН <***> ОГРН <***>), извещенных о месте и времени судебного разбирательства, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Ремонтно-эксплуатационное предприятие "Профессионал"» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2025 по делу № А53-30109/2024, установил следующее.

ООО Управляющая компания Ремонтно-эксплуатационное предприятие "Профессионал"» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании недействительным предписания государственной жилищной инспекции Ростовской области (далее – инспекция) от 25.06.2024 № 407 об устранении нарушений путем передачи обществу с ограниченной ответственностью «Регул» (далее Регул) по отдельному акту приема-передачи: ключей от мест общего пользования дома, закрытых на замок и техническую документацию на многоквартирный дом № 11 улице Вишневая в городе Таганроге Ростовской области (далее – МКД) за период с 01.05.2015 по 30.03.2024; документов (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в МКД; актов осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, конструктивных частей МКД (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций МКД, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, журнала осмотра; актов проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности МКД к отопительному периоду; выписки из реестра, содержащей сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; реестра собственников помещений в МКД, ведение которого предусмотрено частью 3.1 статьи 45 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс), а также составленный с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных список лиц, использующих общее имущество на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в МКД); договоров об использовании общего имущества собственников помещений в МКД; копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в МКД.

К участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Регул».

Решением суда первой инстанции от 19.12.2024, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 05.02.2025 в удовлетворении заявления отказано по мотиву наличия у общества правовых обязанностей документов и сведений, связанных с управлением спорным МКД, вновь избранной собственниками помещений в МКД новой управляющей организации. Доказательства отсутствия истребованных документов и сведений и правовой обязанности по их актуализации в период управления МКД обществом, в материалы дела не представлены.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа с кассационной жалобой обратилось общество, просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты и удовлетворить требование. Указывает, что ключи от помещений в МКД находились у собственников МКД на момент перехода МКД в управление Регулу. Необходимости в передаче ключей нет, поскольку Регул приняло в управление МКД, запустил отопительную систему, сезонный осмотр общего имущества МКД, постоянно осуществляет аварийно-диспетчерскую деятельность по управлению домом, что невозможно в отсутствие доступа к подвальным помещениям и выхода на кровлю здания (без наличия ключей). Собственники помещений в МКД за период управления обществом домом не передавали ему протокол с решением об изготовлении и восстановлении документов в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (далее – Правила), утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491). Передача оригиналов документов, подтверждающих осуществление хозяйственной деятельности управляющей компании, третьим лицам является незаконной, противоречит интересам третьих лиц (подрядчиков, исполнителей работ), нарушает законодательства о неразглашении коммерческой тайны, сроки хранения документов составляют три года. Требования о передаче документов, предусмотренных пунктом 24 Правил № 491, общество выполнило. Исполнение предписания в части представления Регулу выписки из реестра со сведениями о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющихся общим имуществом МКД, невозможно незаконно. Собственники помещений в МКД за период управления обществом не представляли по собственному желанию выписки из ЕГРН о наличии права собственности на помещения в МКД. Передача Регулу договора об использовании общего имущества собственников помещений в МКД невозможна вследствие их передачи в судебном заседании 27.11.2024 в присутствии представителя инспекции Регулу.

В судебном заседании представители общества поддержали доводы кассационной жалобы.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей общества, считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Суд установил и материалами дела подтверждается, что с 01.05.2015 по 30.03.2024 спорный МКД находился в управлении общества, с 01.04.2024 МКД в соответствии с приказом инспекции от 22.03.2024 № 310-Л перешёл в управление Регула на основании протокола общего собрания собственников помещений в МКД от 23.11.2023 и договора управления от 24.01.2024. В инспекцию поступило обращение собственника помещений в МКД о нарушении обществом порядка передачи и состава передаваемой технической документации на МКД. По итогам проверки инспекция выявила нарушение обществом Правил № 491, зафиксировала их в акте от 25.06.2024 № 993 и 25.06.2024 выдала обществу предписание № 407 о передаче до 01.09.2024 Регулу по отдельному акту приема-передачи ключи от мест общего пользования в МКД, закрытых на замок, и техническую документацию на МКД за период с 01.052015 по 30.03.2024:

– документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в МКД;

– акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, конструктивных частей МКД (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций МКД, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, журнал осмотра;

– акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности МКД к отопительному периоду;

– выписку из реестра по сведениями о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом МКД;

– реестр собственников помещений в МКД, ведение которого предусмотрено частью 3.1 статьи 45 Жилищного кодекса, а также составленный с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных список лиц, использующих общее имущество на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в МКД);

– договоры об использовании общего имущества собственников помещений в МКД;

– копии решений и протоколов общих собраний собственников помещений в МКД.

Общество обжаловало предписание инспекции в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении требования, судебные инстанции обоснованно исходили из наличия у общества правовой обязанности передать последующей управляющей организации сведения и документы, связанные с управлением спорным МКД, а также необходимости их обновления и актуализации в период управления МКД обществом. Доказательства нахождения требуемых сведений и и документации у ретьих лиц, их незаконного удержания в материалы дела не представлены.

Согласно статье 44 Жилищного кодекса общее собрание собственников помещений в МКД является органом управления МКД, к компетенции которого относится выбор способа управления МКД. Частью 10 статьи 162 Кодекса на управляющую организацию возложена обязанность в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления МКД обязана передать техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в МКД, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации МКД и управления им, вновь выбранной управляющей организации.

Техническая документация принадлежит собственникам помещений в МКД.

Перечень документов, входящих в состав технической документации на МКД, установлен пунктами 24 и 26 Правил № 491. Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил № 491).

Пунктами 1.5.1, 1.5.2 Правил № 491 и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170) установлен состав технической документации длительного хранения, которая должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции МКД и т.п.

Законодательно установлена презумпция наличия у предыдущей управляющей компании документов, содержащихся в пунктах 24, 26 Правил № 491 и пунктах 1.5.1 – 1.5.3 Правил № 170, с актуальными данными о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в МКД. Обратное будет свидетельствовать о ненадлежащем управлении МКД со стороны управляющей организации.

В пункте 21 постановления Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (далее – Правила № 416) указано, что в случае отсутствия у ранее управлявшей МКД организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на МКД, иных документов, связанных с управлением МКД, указанных в Правилах № 416, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение трех месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 Правил № 416, принять меры к восстановлению данных документов и в порядке, предусмотренном пунктом 22 Правил № 416, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в МКД управления этим домом.

Пунктами 24, 26 Правил № 491 установлен перечень технической документации на многоквартирный дом, который включает в себя: – документы технического учёта жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; – документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки; информацию об оснащении помещений в МКД индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета, в том числе информацию о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учёта (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки); – дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний; документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в МКД; – акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учёта, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в том числе оборудования для инвалидов и иных маломобильных групп населения, обслуживающего более одного помещения в МКД, конструктивных частей МКД (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, журнал осмотра; – акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду; – копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписка из реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; – заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка); – документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учёту объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута); – проектная документация (копия проектной документации) на МКД, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) МКД (при наличии); – реестр собственников помещений в МКД, ведение которого предусмотрено частью 3.1 статьи 45 Жилищного кодекса, а также составленный с учётом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных список лиц, использующих общее имущество на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в МКД); – договоры об использовании общего имущества собственников помещений в МКД; – оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в МКД; – иные связанные с управлением МКД документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений в МКД.

Суд установил, что общество по акту приёма-передачи от 14.05.2024 передало Регулу: копию технического паспорта дома, свидетельства о поверке узла учета тепловой энергии № СП 1807143, № СП 1807144, паспорта на теплосчётчик МКТС, измерительный модуль, системный блок, акты допуска в эксплуатацию общедомового прибора учета тепловой энергии за 2014 – 2020 год и 2023 годы.

При этом общество не передало Регулу документы, которые составлялись им с 2015 по март 2024 годов, о выполнении обществом предусмотренных пунктами 24 и 26 Правил № 491 обязанностей и мероприятий по управлению МКД, – документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в МКД; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, конструктивных частей МКД (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, журнал осмотра; акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности МКД к отопительному периоду; акты недвижимости, являющиеся общим имуществом; реестр собственников помещений в МКД, ведение которого предусмотрено частью 3.1 статьи 45 Жилищного кодекса, а также составленный с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных список лиц, использующих общее имущество на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в МКД; договоры об использовании общего имущества собственников помещений в МКД; копии решений и протоколов общих собраний собственников помещений в МКД.

Доказательства выполнения обществом названных требований и проведения перечисленных мероприятий при исполнении своих обязанностей по управлению и содержанию спорного МКД, в том числе оговоренных в статье 162 Жилищного кодекса и пунктах 24 и 26 Правил № 491, общество в материалы дела не представило. Не имеется в материалах дела и доказательств наличия у Регула доступа в помещения общего пользования без вреда для общего имущества МКД, что обусловлено невыполнением обществом обязанностей, предусмотренных частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса. Доказательства наличия у Регула на начало управления МКД документов и ключей, предложенных к передаче ему инспекцией в оспариваемом предписании, общество в материалы дела не представило. Управляя МКД, общество не могло не иметь соответствующих ключей от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД, иное означало бы его зависимость от неправомерных действий иных лиц и принятие ответственности за их поведение обществом. Доказательства обратного общество не представило.

В соответствии с частью 3.1 статьи 45 Жилищного кодекса управляющая организация обязана вести реестр собственников помещений в МКД, содержащий сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном МКД (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в МКД, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в МКД является юридическое лицо, номер помещения в МКД, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в МКД.

Проверяя наличие у инспекции полномочий по проведению проверки и выдаче предписания, суд правильно применил к установленным им фактическим обстоятельствам дела часть 4, пункты 2 и 3 части 5 статьи 20, статью 162 Жилищного кодекса, пункт 1 части 1 статьи 15 Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации», пункт 1 части 1 статьи 17 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», пункт 2 Правил осуществления государственного контроля (надзора) за соблюдением специализированными некоммерческими организациями, которые осуществляют деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его формы собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 28.09.2022 № 1702 (далее – Правила № 1702), пункты 24, 26 Правил № 491.

Согласно части 1 статьи 161 Жилищного кодекса управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД, к предоставлению коммунальных услуг (далее – обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению МКД.

При управлении МКД управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в МКД, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домов, правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем (часть 2.3 статьи 161 Кодекса).

В силу части 10 статьи 162 Жилищного кодекса управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления МКД обязана передать техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в МКД, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации МКД и управления им, вновь выбранной управляющей организации.

Порядок передачи технической документации на МКД и иных связанных с управлением таким домом документов, технических средств и оборудования определен разделом У Правил № 416.

Согласно пункту 18 Правил № 416 в случае принятия собранием решения о смене способа управления МКД, истечения срока договора управления МКД или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление регионального государственного жилищного надзора, орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

В соответствии с пунктом 9 Правил № 416 организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая предусмотренное пунктом 18 Правил уведомление, передает в порядке, предусмотренном пунктом 22 Правил, техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением таким МКД документы, технические средства и оборудование, а также сведения, указанные в подпункте «б» пункта 4 Правил организации, выбранной собственниками помещений в МКД для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления МКД собственниками помещений в таком доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления МКД, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в этом доме по акту приема-передачи не позднее срока, установленного частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса.

В случае отсутствия у ранее управлявшей МКД организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на МКД, и иных связанных с управлением таким МКД документов, технических средств и оборудования такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 Правил, принять меры к их восстановлению и в порядке, предусмотренном пунктом 22 Правил, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в МКД для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом (пункт 21 Правил).

В силу пункта 22 Правил № 416 организация, ранее управлявшая МКД, любым способом, позволяющим достоверно установить, что сообщение исходит от указанной организации, а также подтвердить его получение, уведомляет о дате (не ранее чем через 7 дней со дня направления сообщения), времени и месте передачи технической документации на МКД и иных связанных с управлением этим домом документов, технических средств и оборудования организацию, выбранную собственниками помещений в МКД для управления этим домом, орган управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одного из собственников, указанного в решении собрания о выборе способа управления этим домом.

Передача технической документации на МКД и иных связанных с управлением этим домом документов, технических средств и оборудования осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления и перечень передаваемых документов.

В соответствии с пунктом 23 Правил № 416 имеющиеся разногласия по количественному и (или) качественному составу технической документации на МКД и иных связанных с управлением этим домом документов, технических средств и оборудования подлежащих передаче, отражаются в акте приема-передачи. Копия акта подлежит направлению в орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля) в течение 3 дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами.

В соответствии с пунктом 20 Правил № 416 техническая документация на МКД и иные документы, связанные с управлением МКД, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами № 491.

В пункте 24 Правил № 491 содержится перечень технической документации на МКД, а в пункте 26 поименованы иные, связанные с управлением МКД документы.

Так, согласно пункту 24 Правил № 491 сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на МКД. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя: а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; а(1) документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, информацию об оснащении помещений в МКД индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета, в том числе информацию о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учета (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний; б) документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в МКД; в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в том числе оборудования для инвалидов и иных маломобильных групп населения, обслуживающего более одного помещения в МКД, конструктивных частей МКД (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, журнал осмотра; в(1) акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности МКД к отопительному периоду; г) инструкцию по эксплуатации МКД по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

В соответствии с пунктом 26 Правил № 491 в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются: а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка); г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута); д) проектная документация (копия проектной документации) на МКД, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) МКД (при наличии); д (1) реестр собственников помещений в МКД, ведение которого предусмотрено частью 3.1 статьи 45 Жилищного кодекса, а также составленный с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных список лиц, использующих общее имущество на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в МКД); д(2) договоры об использовании общего имущества собственников помещений в МКД; д(3) оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в МКД; е) иные связанные с управлением МКД документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

Согласно пункту 27 Правил № 491 ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением таким МКД документы.

Состав технической документации длительного хранения и состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, приведен в пунктах 1.5.1 – 1.5.3 Правил № 170.

Так, согласно пункту 1.5.1 Правил № 170 в состав технической документации длительного хранения входит: план участка в масштабе 1:1000 – 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом; акты приемки жилых домов от строительных организаций; акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения); паспорта котельного хозяйства, котловые книги; паспорта лифтового хозяйства; паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок; исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

Техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п. (пункт 1.5.2 Правил № 170).

В состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, входят: сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; акты технических осмотров; журналы заявок жителей; протоколы измерения сопротивления электросетей; протоколы измерения вентиляции (пункт 1.5.3 Правил № 170).

Таким образом, на законодательном уровне установлена презумпция наличия у предыдущей управляющей компании документов, содержащихся в пунктах 24, 26 Правил № 491, пунктах 1.5.1 – 1.5.3 Правил № 170, имеющих актуальные данные о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в МКД. Обратное будет свидетельствовать о ненадлежащем управлении МКД со стороны общества.

Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения обязанности по передаче документации МКД новой управляющей организации. В этом случае документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.

Принимая во внимание разъяснения, изложенные в пунктах 22, 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, может сделать вывод об объективной невозможности исполнения обязательства по передаче определенного документа, относящегося к технической документации на МКД или иным связанным с управлением МКД документом. Такие обстоятельства, как правильно отметил суд и подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами, в данном случае отсутствуют.

Общество, как правильно указал суд, не представило доказательства об исполнении им правовой обязанности, в силу которой оно должно изготавливать документацию, заменяемую в связи с истечением срока ее действия: документы о приемке результатов работ, акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, проектная документация на дом, сметы, описи на текущий ремонт, журнал заявок, протоколы измерения сопротивления электросетей, протоколы измерения вентиляции, сертификаты пожарной безопасности на материалы, применяемые при отделке путей эвакуации, акт технического освидетельствования лифтов, паспорт на электронную станцию, паспорт заземляющего устройства, акт разграничения балансовой принадлежности, эксплуатационной ответственности, являющейся приложением к договору о водоснабжении, акт промывки системы отопления, акт приемки узла теплового ввода и теплосчетчика, акт о проведении регулировки санитарно-технических приборов, водозапорной и регулирующей арматуры на узлах учета и тепловом вводе, акт теплового испытания системы отопления, акт о проведении регулировки санитарно-технических приборов, водозапорной и регулирующей арматуры на узлах учета и тепловом вводе в составе документации при подготовке дома к отопительному сезону.

Суд сопоставил перечень документов, переданных обществом с документами и сведениями, требуемыми инспекцией, привел мотивы, по которым отклонил каждый из доводов общества в отдельности, оценил доказательства и дал им надлежащую правовую оценку. Часть переданной документации требовала замены по истечении срока ее действия, часть – включена в перечень технической и иной документации, подлежащей обязательному хранению и передаче в соответствии с пунктами 24, 26 Правил № 491. Невозможность исполнения обязательства по передаче ряда документов, их нахождения у третьих лиц при возложении на общество названными судом нормами права правовой обязанности по каждому из истребуемых инспекции документов общество не доказало.

Доказательства невозможности соблюдения обществом названных норм права в силу чрезвычайных событий и обстоятельств, которые оно не могло предвидеть и предотвратить при соблюдении той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась, как правильно отметил суд, в материалы дела не представлены. Не имеется в материалах дела и доказательств отсутствия у общества, принявшего МКД к управлению, документов, поименованных в части 10 статьи 162 Жилищного кодекса и пунктах 24 и 26 Правил № 491. Кроме того, истребуемые инспекцией сведения и документы следовало актуализировать по истечении определенных временных интервалов, что общество также не выполнило.

С учетом изложенного суд правомерно указал, что предписание инспекции в рассматриваемом случае основано на законе и является исполнимым. Выполнение обществом в период управления МКД мероприятий, о реализации которых следовало составить соответствующие документы, находилось не только в пределах контроля общества, профессионально оказывавшего свои услуги по управлению МКД, но и возложено на него в силу закона, выполняя предписания которого оно должно было фиксировать соответствующие действия (оказываемые услуги) по управлению МКД.

Всем доводам общества суд дал исчерпывающую правовую оценку, проверив не только состав требуемых к передаче последующей управляющей организации документов, но и указав соответствующие правовые обязанности по их изготовлению, обновлению (актуализации), хранению в установленные сроки и передаче последующей управляющей организации.

Правильно установив фактические обстоятельства дела, выводы о наличии которых соответствуют имеющимся в материалах дела доказательствам, суд применил к ним нормы права.

Основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов не установлены.

Руководствуясь статьями 286 ? 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2025 по делу № А53-30109/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Верховный Суд Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Л.А. Черных

Судьи А.Н. Герасименко

А.В. Гиданкина