649/2023-62264(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар Дело № А32-6276/2020 22 ноября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2023 года. Постановление изготовлено в полном объеме 22 ноября 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Драбо Т.Н. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца – администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 07.11.2023), ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО3 (ордер от 15.11.2023), ФИО2 (лично), в отсутствие ФИО4, третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации муниципального образования Туапсинский район, ФИО5, индивидуального предпринимателя ФИО6, ФИО7, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.07.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2023 по делу № А32-6276/2020, установил следующее.

Администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района (далее – администрация поселения) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ИП ФИО2 (далее – предприниматель) и ФИО4, в котором просила: расторгнуть договор аренды земельного участка от 11.11.2008 № 3300003797, а также договор от 28.12.2016 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11.11.2008 № 3300003797; возложить на предпринимателя обязанность по освобождению и возврату земельного участка с кадастровым номером 23:51:0201001:110 площадью 587 кв. м, расположенного по адресу: <...>; признать используемый предпринимателем объект капитального

строительства, расположенный на данном земельном участке, самовольной постройкой; возложить на предпринимателя обязанность в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу осуществить снос самовольной постройки; указать, что судебное решение является основанием для погашения регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН); взыскать с ответчика в пользу истца судебную неустойку за неисполнение решения суда о сносе самовольной постройки в размере 10 тыс. рублей с момента вступления судебного акта в законную силу до полного исполнения; взыскать 55 тыс. рублей судебных расходов по оплате строительно-технической экспертизы (с учетом изменения предмета исковых требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования Туапсинский район (далее – администрация района), ФИО5, ИП ФИО6, ФИО7

Решением от 13.07.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 20.09.2023, исковые требования удовлетворены частично: договор аренды земельного участка от 11.11.2008 № 3300003797 расторгнут; на предпринимателя возложена обязанность в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 23:51:0201001:110 площадью 587 кв. м, расположенный по адресу: <...>, путем сноса (демонтажа) расположенных на нем объектов: одноэтажного строения, площадью застройки 148,8 кв. м, одноэтажного строения типа павильон, площадью застройки 58 кв. м, двух одноэтажных вагончиков-контейнеров, и передать участок администрации поселения по акту приема-передачи, с указанием, что судебное решение является основанием для погашения в ЕГРН регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:51:0201001:110 арендой, зарегистрированной в пользу предпринимателя на основании договора аренды от 11.11.2008 № 3300003797 (дата государственной регистрации 23.09.2019 № 23:51:0201001:110-23/013/2019-1); в удовлетворении остальной части иска отказано. Суды пришли к выводу о том, что предприниматель допустил существенное нарушение условий договора аренды, что влечет его расторжение по требованию арендодателя. На земельном участке с кадастровым номером 23:51:0201001:110 в отсутствие разрешительной документации предприниматель возвел плитный фундамент площадью 407 кв. м, часть которого площадью 92 кв. м расположена за пределами границ данного участка; самовольно занял прилегающую к земельному участку с кадастровым номером 23:51:0201001:110, территорию площадью 266 кв. м, за счет обустройства бетонной

площадки. Вступившим в законную силу решением от 01.02.2019 по делу № А32-17229/2018 удовлетворены исковые требования администрации поселения: суд обязал предпринимателя в течение месяца с момента вступления данного решения в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 23:51:0201001:110 и прилегающий к нему участок по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул. Калараша, 4ж, путем сноса (демонтажа) объекта незавершенного строительства – плитного фундамента площадью 384,7 кв. м, а также бетонного покрытия. Названный судебный акт не исполнен, что свидетельствует о существенном нарушении арендатором условий договора аренды. Согласно акту осмотра от 22.06.2020 на спорном земельном участке располагается объект незавершенного строительства, состоящий из быстровозводимых строительных материалов (конструктивные опорные элементы выполнены из деревянного бруса, соединены мауэрлатом на кирпичном и бетонном основании, объект накрыт многоскатной кровлей, в качестве укрывного материала использована «мягкая кровля» коричневого цвета, высота перекрытия свыше 2,5 м). Также на территории участка находятся нестационарные объекты: металлический контейнер, вагончик-бытовка, нестационарный металлический объект, стены и крыша обшиты металлопрофилем, с фасадной стороны обустроены входными рольставнями белого цвета, перед фасадом объектов выполнено благоустройство территории, забетонирована площадка для парковки автомобилей, часть участка не используется. В целях проверки технических характеристик объектов по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по Туапсинскому району. Согласно экспертному заключению от 06.06.2022 № 030308/0999 на исследуемом земельном участке расположены: одноэтажное строение (на схеме № 3) площадью застройки 164 кв. м, общей площадью 148,8 кв. м, фундамент – монолитная железобетонная плита глубиной заложения до 0,5 м, кирпичные столбики; стены – несущий каркас (стойки, обвязка) выполнен в сборно-разборном варианте из деревянных конструкций, установлен на кирпичные тумбы, закреплен при помощи анкерных болтов, наружная отделка выполнена из металлического сайдинга, внутренняя отделка – обшито гипсокартоном, окрашено; крыша – деревянный каркас, влагостойкая фанера, мягкая кровля (катепал); полы – керамическая плитка; дверные и оконные проемы – металлопластиковые; одноэтажное строение типа павильон (на схеме № 2) площадью застройки 58 кв. м, фундамент – бетонное мощение; стены – металлический каркас, обшитый снаружи металлопрофилем; крыша – односкатная металлопрофиль по металлическим стропилам; входная группа – металлические роллеты; одноэтажный вагончик-контейнер (на схеме

№ 1) площадью застройки 17 кв. м, фундамент – отсутствует (установлен на бетонное мощение без крепежа); стены – металлический каркас, обшитый снаружи металлопрофилем, изнутри – вагонкой; входные двери – металлические; одноэтажный вагончик-контейнер, установлен на бетонные столбики без крепежа; монолитная железобетонная подпорная стена длиной 32,7 м; участок ливневой канализации диаметром 900 мм и протяженностью 20 м. По мнению эксперта, одноэтажное строение площадью застройки 164 кв. м общей площадью 148,8 кв. м имеет капитальный фундамент и некапитальные деревянные, каркасные стены сборно-разборной конструкции, не является объектом капитального строительства в части стен, крыши, перекрытия, оконных и дверных заполнений. Одноэтажное строение типа павильон площадью застройки 58 кв. м не является объектом капитального строительства и по основным конструктивным элементам носит временный характер. Два одноэтажных вагончика являются объектами движимого имущества. Монолитная железобетонная подпорная стена длиной 32,7 м является объектом капитального строительства, защитным сооружением берегоукрепления реки Паук. Участок ливневой канализации диаметром 900 мм и протяженностью 20 м является объектом капитального строительства, линейным объектом. Согласно пункту 4.1.6 договора от 11.11.2008 № 3300003797 арендатор должен использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 договора (с учетом дополнительного соглашения от 15.12.2010 № 229) – для строительства и эксплуатации кафе. В соответствии с письмом отдела архитектуры и градостроительства администрации поселения от 30.10.2019 № 761/12-08 разрешение на строительство на земельном участке с кадастровым номером 23:51:0201001:110 не выдавалось. Приведенные обстоятельства служат основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя (пункт 3.2.4 договора от 11.11.2008 № 3300003797). Предприниматель обязан возвратить спорный земельный участок в освобожденном виде. Досудебный порядок урегулирования настоящего спора истцом соблюден; размер неустойки соответствует критериям соразмерности и разумности. В отношении требования о расторжении договора от 28.12.2016 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку исполненный надлежащим образом договор, обязательства по которому прекращены, не может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.

В кассационной жалобе предприниматель просит решение от 13.07.2023 и постановление апелляционного суда от 20.09.2023 отменить, указывая, что администрация поселения не является надлежащим истцом по настоящему делу. Использование

арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:51:0201001:110 по целевому назначению невозможно ввиду чинения препятствий уполномоченными органами в получении разрешительной документации. Арендодатель не обосновал конкретное нарушение условий договора аренды и негативные последствия, либо наличие ущерба, причиненного собственнику земельного участка. Законодательством не предусмотрен снос некапитальных объектов, указание в судебном решении на снос является процессуальным нарушением. Кроме того, срок для сноса капитального строения – 30 суток не установлен законом.

В отзыве на кассационную жалобу администрация поселения указала на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

Предприниматель в письменных дополнениях к кассационной жалобе ссылается на процессуальные нарушения, допущенные апелляционным судом; в возражениях на отзыв администрации поселения – поддерживает доводы, изложенные в жалобе.

В судебном заседании представитель ответчика на удовлетворении кассационной жалобы настаивал; представитель истца возражал против удовлетворения жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, пояснив, что спорный земельный участок используется под магазины для осуществления торговли.

Иные, участвующие в деле, лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, администрация муниципального образования Туапсинский район (арендодатель) и ФИО5 (арендатор) заключили договор аренды от 11.11.2008 № 3300003797, по условиям которого арендодатель передал во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 23:51:0202009:0163 площадью 587 кв. м, расположенный по адресу: <...>, для размещения административно-бытового здания, на 49 лет – до 24.10.2057. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 1, л. д. 52 – 60).

На основании дополнительного соглашения от 15.12.2010 № 229 к договору аренды от 11.11.2008 № 3300003797 вид разрешенного использования земельного участка

изменен с «для размещения административно-бытового здания» на «для строительства и эксплуатации кафе», номер земельного участка – на 23:51:0201001:110 (т. 1, л. д. 32 – 34).

ИП ФИО2 приобрел права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:51:0201001:110 на основании договора об уступке прав по договору аренды земельного участка от 28.12.2016, который прошел государственную регистрацию (т. 1, л. д. 28 – 31).

Согласно пункту 4.1.6 договора от 11.11.2008 № 3300003797 арендатор должен использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 договора, в редакции дополнительного соглашения от 15.12.2010 № 229 – «для строительства и эксплуатации кафе».

В соответствии с пунктом 3 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, прекращаются у органа местного самоуправления муниципального района и возникают у органа местного самоуправления поселения с даты утверждения правил землепользования и застройки поселения.

На основании приведенной нормы права и обязанности арендодателя по договору аренды от 11.11.2008 № 3300003797 перешли к администрации поселения.

Согласно акту планового осмотра от 06.02.2018 № 4 на земельном участке с кадастровым номером 23:51:0201001:110 расположен фундамент площадью 407 кв. м, часть которого площадью 92 кв. м – за пределами границ данного участка; кроме того, арендатор самовольно занял прилегающую к земельному участку с кадастровым номером 23:51:0201001:110 территорию площадью 266 кв. м путем обустройства бетонной площадки.

На основании выявленных нарушений администрация поселения обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к предпринимателю о сносе самовольной постройки – плитного фундамента площадью 407 кв. м. Вступившим в законную силу решением от 01.02.2019 по делу № А32-17229/2018 иск удовлетворен: суд обязал предпринимателя в течение месяца с момента вступления решения в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 23:51:0201001:110 и прилегающий к нему участок, расположенный по адресу: <...>, путем сноса (демонтажа) объекта незавершенного строительства – плитного фундамента площадью 384,7 кв. м, а также бетонного покрытия.

Из письма отдела архитектуры и градостроительства администрации поселения от 30.10.2019 № 761/12-08 следует, что разрешение на строительство на земельном участке с кадастровым номером 23:51:0201001:110 не выдавалось (т. 1, л. д 78).

В соответствии с пунктом 3.2.4 договора аренды от 11.11.2008 № 3300003797 арендодатель имеет право принять решение о досрочном расторжении данного договора в случае использования земельного участка не по целевому назначению и разрешенному использованию.

По результатам проведенного осмотра в адрес арендатора направлена претензия от 15.11.2019 № 3918/19-12/02-02 с соглашением о расторжении договора, от подписания которого адресат отказался (т. 1, л. <...>).

Актом осмотра от 22.06.2020 повторно установлено, что на земельном участке 23:51:0201001:110 находится объект незавершенного строительства, состоящий из быстровозводимых строительных материалов (конструктивные опорные элементы выполнены из деревянного бруса, соединенные мауэрлатом на кирпичном и бетонном основании, объект накрыт многоскатной кровлей, в качестве укрывного материала использована «мягкая кровля» коричневого цвета, высота перекрытия свыше 2,5 м). Также на территории участка располагаются нестационарные объекты: металлический контейнер, вагончик-бытовка, нестационарный металлический объект, стены и крыша обшиты металлопрофилем, с фасадной стороны обустроены входными рольставнями белого цвета, перед фасадом объектов выполнено благоустройство территории, забетонирована площадка для парковки автомобилей, часть участка не используется.

Ссылаясь на существенное нарушение предпринимателем как арендатором обязательств по договору аренды, выразившееся в нецелевом использовании объекта аренды, администрация поселения обратилась в арбитражный суд с иском.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса). Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 данного кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 1 статьи 614 данного кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу абзаца 2 статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного кодекса.

Договор аренды подлежит прекращению, в частности, когда арендатор использует земельный участок не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде (абзац второй подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса).

На основании статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 данного кодекса).

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

Подпунктом 2 пункта 1 и подпунктом 4 пункта 2 статьи 60 Земельного кодекса предусмотрено, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе и в случае самовольного занятия земельного участка, а действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушению.

Согласно пункту 2 статьи 62 Земельного кодекса на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, в частности, сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, устранению других земельных правонарушений.

В силу пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 данного кодекса) на случай неисполнения судебного акта.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления

последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Кодекса).

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Кодекса представленные сторонами доказательства, включая экспертное заключение от 06.06.2022 № 030308/0999, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований. Суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:51:0201001:110 используется арендатором с нарушением цели предоставления, определенной в пункте 1.1 договора от 11.11.2008 № 3300003797, в редакции дополнительного соглашения от 15.12.2010, что подтверждает несоблюдение требований пункта 4.1.6 договора аренды и служит основанием для его расторжения по инициативе арендодателя (пункт 3.2.4). Фактически на исследуемом земельном участке расположены магазины и помещения для хранения (вагончики) (т. 4, л. д. 161 – 179). Возведенное в соответствии с разрешением на строительство здание кафе отсутствует (письмо отдела архитектуры и градостроительства администрации поселения от 30.10.2019 № 761/12-08).

Доводы кассационной жалобы противоречат совокупности представленных в материалы дела доказательств, по результатам исследования и оценки которых суды пришли к противоположным выводам. Аргумент о процессуальном нарушении суда апелляционной инстанции, выразившемся в замечаниях на протокол судебного заседания от 19.09.2023, судом округа изучен и отклонен, поскольку определением от 26.09.2023 замечания ответчика на данный протокол приняты и приобщены к материалам дела.

Податель жалобы не учитывает, что наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, устанавливается судом на основании доказательств по делу (часть 1 статьи 64 Кодекса). Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Материалы дела исследованы судами двух инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, суд округа не установил.

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.10.2023 исполнение судебных актов приостанавливалось до рассмотрения кассационной жалобы.

Поскольку кассационное производство завершено, приостановление утратило силу и подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.07.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2023 по делу № А32-6276/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.В. Сидорова

Судьи Т.Н. Драбо

В.Е. Епифанов