Арбитражный суд Пермского края
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
город Пермь
11.12.2023 года Дело №А50-22225/2023
Резолютивная часть решения объявлена 04.12.2023
Решение в полном объеме изготовлено 11.12.2023
Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Н.В. Гусельниковой
при ведении протокола помощником судьи Д.О. Ануфриевым
рассмотрел в судебном заседании суда дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)
к Департаменту земельных отношений администрации города Перми (614015, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
о расторжении договора и обязании заключить соглашение
При участии:
от истца: ФИО2, паспорт, доверенность от 15.12.22 59 АА 4207497, диплом
от ответчика: ФИО3, паспорт, доверенность от 19.04.23 №059-21-01-73-31, диплом, справка о браке.
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее ИП ФИО1, истец) обратился в суд с иском к Департаменту земельных отношений администрации города Перми о расторжении договора аренды от 20.03.2018 №008-18Т с 01.03.2023. Просил на Департамент возложить обязанность по заключению с истцом соглашения о расторжении договора аренды на определенных условиях.
Истцом требования поддержаны.
Ответчик с иском не согласен по доводам отзыва.
Суд в порядке ч.4 ст. 137 АПК РФ перешел к рассмотрению дела по существу.
Из материалов дела установлено, что по результатам аукциона между сторонами заключен договор аренды земельного участка от 20.03.2018 года №008-18Т с кадастровым номером 59:01:4716061:582, общей площадью 7684 кв.м., расположенного по адресу: <...>. для строительства. 15 марта 2021 года срок действия договора продлен до 30 апреля 2024 года (л.д.10-21).
31.03.2023 истец обратился с требованием о расторжении договора, поскольку к земельному участку не обеспечен доступ с дорог общего пользования, существовавший проект проходит по землям, принадлежащим на праве собственности, спора по инициативе Департамента не привели к обеспечению доступа (л.д. 21).
Департамент в адрес истца направил соглашение о расторжении договора (л.д.23,24).
С условиями Департамента истец не согласился, направил свои возражения (л.д. 26-29).
Департамент на условия истца не согласился (л.д. 30).
В отзыве Департамент указал, что после заключения договора, по обращению истца Департамент обратился к обществу Ремсервис для установления сервитута. Истцом по делу А50-6534/2021 выступил Департамент, ответчиком ООО Ремсервис. В рамках данного дела истец отказался от иска.
В соответствии с п. 1, подп. 1 и абз. 1 подп. 2 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1); переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2); арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.
Исходя из положений п. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и фактическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами в договоре аренды.
В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании п. 2 ст. 620 ГК РФ, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.
Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.
Кроме того, в силу п. 1 ст. 612 ГК РФ за недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию сданным в аренду имуществом, отвечает арендодатель, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в частности, потребовать досрочного расторжения договора.
Исходя из положений ст. 612, 614, п. 2 ст. 328 ГК РФ, в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Сторонами не оспаривается, что для решения вопроса доступа истца к арендуемому земельному участку Департамент обращался в суд с иском об установлении сервитута к обществу «Ремсервис».
Так иск Департамента в рамках дела А50- 13311/202 оставлен без рассмотрения.
Как следует из картотеки арбитражных дел по делу А50-6534/2021 назначалась судебная экспертиза. При ответе эксперт указал, что без установления сервитута проход и проезд к земельному участку с кадастровым номером 59:01:4716061:582 не представляется возможным. Предложено семь вариантов установления сервитутов. По предложенным вариантам необходимо выполнение работ по проектированию и обустройству железнодорожных переездов через несколько земельных участков. Департамент от иска отказался, производство по делу прекращено.
С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что на момент обращения в арбитражный суд истцом исчерпаны возможности по организации доступа к арендуемому земельному участку, в связи с чем он фактически, не может реализовать право на использование спорного земельного участка по указанному в договоре аренды назначению, что является основанием для расторжения договора аренды.
Способы, которыми можно расторгнуть договор аренды: соглашение сторон, а при наличии оснований – расторжение через суд.
Между тем истец заявляет требования о расторжении по основаниям и вместе с тем заявляет о понуждении к заключению соглашения о расторжении договора, что возможно без привлечения к спору суда.
Суды разрешают разногласия по преддоговорным спорам и судебным актом прописывают условия договора, на которых заключается договор.
Расторжение договора происходит в данном случае только на основании решения суда, которое не может быть ранее даты его принятия и вступления в законную силу.
Указание истца на необходимость заключения соглашения с Департаментом и возложении на Департамент обязанности по возмещению убытков может быть предметом иного спора между сторонами договора аренды.
Согласно п.2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.
Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения ответчиком обязательства, наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у истца убытками, а также размер убытков.
В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.
Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (п. 1 ст. 612 ГК РФ).
В соответствии с п. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 указанной нормы).
Согласно подп. 4 п. 21 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона, в том числе об обременениях земельного участка и об ограничениях его использования.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13"., в случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.
Отсутствие доступа и свободного проезда к спорному земельному участку исключает его эксплуатацию в соответствии с видом разрешенного использования и возлагает на арендодателя ответственности в виде возмещения истцу убытков, составляющих сумму перечисленных в счет арендной платы денежных средств.
Госпошлина относится на ответчика по правилам ст. 110 АПК РФ.
руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд Пермского края,
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить частично.
Расторгнуть договор аренды от 20.03.2018 №008-18Т, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Департаментом земельных отношений администрации города Перми.
Взыскать с Департамента земельных отношений администрации города Перми (614015, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) госпошлину 6 000руб. В удовлетворении остальной части отказать.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.
Судья Н.В. Гусельникова