АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ
Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
Резолютивная часть
г. Севастополь
25 октября 2023 г.
Дело № А84-6385/2023
Резолютивная часть решения объявлена 18.10.2023.
Решение изготовлено в полном объеме 25.10.2023.
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Архипенко А.М., при ведении протокола секретарем судебного заседания Шумаковой В.Н., рассмотрев в судебном заседании дело
по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, заявитель; ОГРНИП <***>, ИНН <***>; Севастополь) об оспаривании решения Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – Департамент, государственный орган; Советская ул., <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>),
при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента архитектуры и градостроительства <...>, Севастополь, 299011; ОГРН <***>, ИНН <***>),
в присутствии в судебном заседании представителя заявителя - ФИО2;
УСТАНОВИЛ:
ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд города Севастополя (далее – суд) с заявлением о признании незаконным и отмене решения Департамента, оформленного письмом от 13.04.2023 № 5867/01-10-04-13/02/23, об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого государственного недвижимого имущества - нежилого здания общей площадью 59,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Севастополь, <...>.
В целях восстановления нарушенных прав и законных интересов ИП ФИО1 просит возложить на Департамент обязанность заключить с заявителем договор купли-продажи вышеуказанного здания.
Определением от 21.06.2023 заявление ИП ФИО1 принято судом к рассмотрению и возбуждено производство по делу.
В ходе рассмотрения дела к участию в судебном процессе привлечен Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
В судебном заседании представитель заявителя изложил свою позицию по существу спора, настаивает на заявленных требованиях и просит удовлетворить их в полном объеме по основаниям, указанным в заявлении и дополнениях к нему.
Департамент и третье лицо о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако, явку своих представителей в заседание суда не обеспечили. В отзыве на заявление Департамент требования предпринимателя не признал и просит отказать в их удовлетворении, указывая на законность и обоснованность оспариваемого решения.
Исследовав доказательства по делу, суд установил следующие фактические обстоятельства дела, имеющие значение для рассмотрения настоящего спора.
09.08.2019 между Департаментом (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды №14-2019 имущества, находящегося в собственности города Севастополя (далее – Договор), согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование (или - во временное пользование) объект недвижимого имущества, находящийся в казне города Севастополя, а арендатор обязуется принять его, вносить плату за пользование объектом аренды, своевременно возвратить этот объект в исправном состоянии с учетом нормального износа.
Объектом аренды по Договору является имущество, находящееся в государственной собственности города Севастополя: нежилое здание (с учетом права пользования частью земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта), общей площадью 59,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Севастополь, <...> (далее – Объект аренды; пункт 1.2 Договора).
В соответствии с пунктом 1.3 Договора Объект аренды передается для размещения торгово-офисного помещения.
Пунктом 7.1 Договора установлен срок его действия - 5 лет, по 08.08.2024.
Государственная регистрация Договора осуществлена 11.11.2019 под номером 91:04:022001:942-91/001/2019-2.
13.03.2023 заявитель, руководствуясь положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ), обратился в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп ФИО3 аренды (вх. №8787/01-10-04-13/01/23 от 14.03.2023).
Письмом от 13.04.2023 №5867/01-10-04-13/02/23 Департамент уведомил заявителя о том, что сформировать земельный участок под Объектом аренды не представляется возможным, а поэтому реализация последним преимущественного права на выкуп нежилого здания общей площадью 59,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Севастополь, <...>, на сегодняшний день не допустима.
Посчитав, что принятое государственным органом решение об отказе в реализации преимущественного права на приобретение ФИО3 аренды является незаконным и подлежит отмене, заявитель обратился в суд с рассматриваемым заявлением.
Оценив доказательства и доводы, приведенные участниками судебного процесса в обоснование своих требований и возражений, суд считает, что требования ИП ФИО1 подлежат удовлетворению, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон N 178-ФЗ).
В силу части 5 статьи 3 Закона N 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Так, отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулирует Закон N 159-ФЗ.
Статья 3 Закона N 159-ФЗ предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при наличии определенных в законе условий и соблюдении порядка его выкупа. Такое преимущественное право в отношении недвижимого имущества может быть реализовано при условии, что:
- арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона;
- отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;
- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
При этом, согласно части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении недвижимого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
При получении заявления уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В силу части 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с данным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» дано разъяснение, согласно которому при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе №159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.
Таким образом, для муниципальных органов власти установлен запрет на создание дополнительных как материальных, так и административных условий для реализации преимущественного права на приобретение имущества. Выполнение условий, содержащихся в Законе №159-ФЗ, является единственным и достаточным условием для удовлетворения притязаний арендатора.
Судом установлено, что на момент обращения ИП ФИО1 с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп ФИО3 аренды все условия, установленные статьей 3 Закона N 159-ФЗ, им были соблюдены: заявитель относится к категории субъектов малого предпринимательства; на день подачи заявления Объект аренды находился в непрерывном временном владении и пользовании заявителя в течение более двух лет на основании Договора; на день подачи заявления отсутствовала задолженность по арендной плате за Объект аренды, неустойкам (штрафам, пеней), что подтверждается представленным Департаментом в материалы дела актом сверки расчетов по Договору за период с 16.08.2019 по 15.08.2023; доказательства того, что Объект аренды включен в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, отсутствуют.
Наличие законодательно установленных ограничений на отчуждение ФИО3 аренды в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества судом также не установлено.
Таким образом, предусмотренных частью 4 статьи 9 Закона №159-ФЗ оснований для отказа Департаментом в приобретении предпринимателем ФИО3 аренды не имелось.
Приведенные государственным органом доводы о невозможности образования земельного участка, необходимого для эксплуатации ФИО3 аренды, и, как следствие, о недопустимости реализации заявителем преимущественного права на выкуп ФИО3 аренды, суд отклоняет по следующим мотивам.
Согласно части 3 статьи 1 Закона N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Федеральным законом, регулируются Законом N 178-ФЗ.
По общему правилу, приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования (пункт 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пункт 1 статьи 28 Закона N 178-ФЗ).
Как следует из оспариваемого решения, к выводу о невозможности образования земельного участка, необходимого для эксплуатации ФИО3 аренды, государственный орган пришел на основании того обстоятельства, что территория, в границах которой расположен Объект аренды, в соответствии с действующей градостроительной документацией находится в зоне индивидуального жилищного строительства, а Объект аренды и земельный участок под ним по условиям Договора используются в соответствии с видом разрешенного использования «магазины» (код 4.4).
Из пункта 4 статьи 85 ЗК РФ и части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (статья 30 ГрК РФ).
Поскольку доказательств того, что эксплуатация ФИО3 аренды, введенного в эксплуатацию в 1975 году, опасна для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры, что применительно к пункту 4 статьи 85 ЗК РФ и части 8 статьи 36 ГрК РФ являлось бы препятствием для оформления и дальнейшего использования земельного участка с сохранением его назначения, Департаментом в материалы дела не представлены, суд приходит к выводу о необоснованности позиции государственного органа о невозможности образования земельного участка, необходимого для эксплуатации ФИО3 аренды.
Кроме того, суд отмечает, что часть 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ не устанавливает в качестве основания для отказа в приобретении арендуемого имущества тех обстоятельств, которые указаны Департаментом в оспариваемом решении. Сам факт передачи государственным органом во временное владение и пользование предпринимателю ФИО3 аренды (с учетом права пользования частью земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта), для целей размещения торгово-офисных помещений, по выводам суда, свидетельствует о возможности образования земельного участка, необходимого для эксплуатации арендованного имущества.
Подводя итог вышеизложенному, суд признает, что принятое Департаментом решение, изложенное в письме от 13.04.2023 №5867/01-10-04-13/02/23, об отказе заявителю в реализации преимущественного права на приобретение ФИО3 аренды не соответствует требованиям Закона №159-ФЗ и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
В силу изложенного, решение Департамента, содержащееся в письме в письме от 13.04.2023 №5867/01-10-04-13/02/23, подлежит признанию недействительным, а заявленные в настоящем деле требования - удовлетворению.
В резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части (пункт 3 части 4 статьи 201 АПК РФ).
В рассматриваемом случае, учитывая установленные по делу обстоятельства и требования Закона №159-ФЗ, суд полагает, что соразмерным и адекватным способом устранения нарушения прав и законных интересов заявителя является возложение на Департамент обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя и совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ и направленные на заключение с заявителем договора купли-продажи нежилого здания общей площадью 59,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Севастополь, <...>.
Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче физическими лицами в арбитражный суд заявлений о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными государственная пошлина уплачивается в размере 300 рублей.
Однако из материалов дела следует, что при обращении в суд с рассматриваемым заявлением ИП ФИО1 уплачена государственная пошлина в размере 3 000 рублей, что подтверждается платежным поручением №39 от 05.06.2023.
По правилам подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина, уплаченная в большем размере, чем это предусмотрено настоящим Кодексом, подлежит возврату частично или полностью.
Исходя из вышеуказанного, понесенные заявителем расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 рублей подлежат взысканию с Департамента, а излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 2 700 рублей подлежит возврату ИП ФИО1 из федерального бюджета.
На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
требование индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.
Признать недействительным полностью решение Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, оформленное письмом от 13.04.2023 №5867/01-10-04-13/02/23, об отказе индивидуальному предпринимателю ФИО1 в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого государственного недвижимого имущества.
Обязать Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО1 и совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и направленные на заключение с индивидуальным предпринимателем ФИО1 договора купли-продажи нежилого здания общей площадью 59,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Севастополь, <...>.
Взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей (триста рублей 00 коп).
Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2 700,00 рублей (две тысячи семьсот рублей 00 коп.), уплаченную по платежному поручению от 05.06.2023 №39.
Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение вступает в законную силу по истечении десяти дней со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд города Севастополя в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней со дня его принятия.
На основании части 1 статьи 177 АПК РФ копии настоящего решения направляются лицам, участвующим в деле, посредством размещения этого судебного акта на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Копии решения на бумажном носителе могут быть направлены лицам, участвующим в деле, заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку на основании соответствующего ходатайства.
Судья
А.М. Архипенко