ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
04 апреля 2025 года
Дело №А56-50160/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 04 апреля 2025 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Балакир М.В.
судей Изотовой С.В., Целищевой Н.Е.
при ведении протокола судебного заседания: ФИО1
при участии:
от истца (заявителя): представитель ФИО2 по доверенности от 09.12.2024
от ответчика (должника): президент Мельников И.Ф. на основании выписки их ЕГРЮЛ, представитель ФИО3 по доверенности от 07.02.2025
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-39602/2024) (заявление) общественной организации «Санкт-Петербургский центр научно-технической деятельности, исследований и социальных инициатив» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.11.2024 по делу № А56-50160/2024(судья Корчагина Н.И.), принятое по иску
Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга
к общественной организации «Санкт-Петербургский центр научно-технической деятельности, исследований и социальных инициатив»
о взыскании
установил:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к общественной организации «Санкт-Петербургский центр научно-технической деятельности, исследований и социальных инициатив» (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № 20-А056198 от 20.04.2000 в размере 2 009 325,52 руб., пени в размере 1 076 337,77 руб., расторжении договора аренды № 20-А056198 от 20.04.2000.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.11.2024 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, ссылаясь на то, что истцом не доказан факт нарушения ответчиком п. 6.7 спорного договора в части превышения лимитов использования арендованного помещения под социально значимый вид деятельности, в том числе с учетом того, что представленный истцом акт проверки от 17.11.2021г. не является достоверным доказательством, поскольку составлен в одностороннем порядке. Кроме того, апеллянт ссылается на недобросовестность истца, который ссылаясь на акт от 17.11.2021, обратился с рассматриваемыми требованиями только в 2024 году.
В настоящее судебное заседание явились представители сторон.
Представитель ответчика поддержал доводы своей апелляционной жалобы.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, ходатайствовал об объявлении перерыва для подготовки письменного отзыва.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании договора аренды №20-А056198 от 24.04.2000 (далее - Договор) Общественная организация «Санкт-Петербургский Центр научно-технической деятельности, исследований и социальных инициатив» (далее -Ответчик) занимает помещение общей площадью 182.9 кв.м по адресу: 191123, <...>, литера А, пом. 1Н (далее -Объект).
Согласно п. 6.7 Арендатор обязан использовать под указанный в п. 2 Приложения к Закону Санкт-Петербурга от 03.09.97г. № 149-51 социально значимый вид деятельности не менее 70% площади Объекта. Если в процессе осуществления социально значимого вида деятельности Арендатор перестает соответствовать этому требованию, соответствующий коэффициент социальной значимости не применяется, а арендная плата рассчитывается и взыскивается в полном объеме (без применения льготы) с того дня, когда Арендатор перестает соответствовать указанному требованию.
Как указал истец, 17.11.2021 по результатам проведенной Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга проверки фактического использования Объекта, установлено, что на Объекте не осуществляется социально значимый вид деятельности на площади не менее 70%.
Согласно расчету истца, по состоянию на 07.02.2024 задолженность Ответчика по арендной плате за период 17.11.2021-31.03.2024 составила 2 009 325.52 руб. (без применения льготы).
За просрочку перечисления арендной платы Ответчик на основании п. 4.8 Договора должен уплатить пени в размере 0.15% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Согласно расчету истца, по состоянию на 07.02.2024 сумма пени составляет 1 076 337.77 руб.
Кроме того, в соответствии с п. 5.3.2 Договора возникновение задолженности по внесению арендной платы в течении 3-х месяцев является основанием для досрочного его расторжения.
В адрес ответчика была направлена претензия № ПР-4714/24-0-0 от 07.02.2024 с предложением о погашении задолженности, добровольном расторжении договора аренды и освобождении занимаемых объектов недвижимости.
Оставление указанной претензии без удовлетворения явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение не подлежит отмене ввиду следующего.
Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как следует из материалов дела, Комитетом предъявлена к взысканию с ответчика задолженность по арендной плате с учетом применения коэффициента социальной значимости равного 1 за период с 17.11.2021 по 31.03.2024 в размере 2 009 325,52 руб.
В соответствии с п. 6.7 Договора, арендатор обязан использовать под указанный в п.2 Приложения к Закону Санкт-Петербурга от 03.09.97 № 149-51 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург» социально-значимый вид деятельности не менее 70% площади объекта. Если в процессе осуществления социально-значимого вида деятельности арендатор перестает соответствовать этому требованию, соответствующий коэффициент социальной значимости не применяется, а арендная плата рассчитывается и взыскивается в полном объеме с того дня, когда арендатор перестает соответствовать указанному требованию.
Вместе с тем, как верно указал суд первой инстанции, представленным истцом актом проверки от 17.11.2021 с учетом приложенных к нему материалов фотофиксации установлено, что 44,6 кв.м объекта аренды занимает ООО «Русмедикал» (ИНН <***>) под оказание коммерческих услуг и выдачу интернет-заказов, 49.9 кв.м занимает ателье по пошиву одежды с неустановленными лицами, 79,1 кв.м. занимает офис Арендатора.
Следовательно, спорный объект фактически используется в соответствии с договором под социально-значимый вид деятельности, установленный в п.2 таблицы пункта 6 ст. 5 Закона Санкт-Петербурга от 03.09.1997 № 149-51 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург», только на 43,2%.
Доводы ответчика о том, что акт ККИ от 17.11.2021 года является ненадлежащим доказательством, подлежат отклонению.
ККИ создан от имени субъекта Российской Федерации - города Санкт-Петербурга постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23.03.2016 № 207 «О мерах по совершенствованию контроля за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга». ККИ является исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга.
В соответствии со ст. 8 Закона Санкт-Петербурга от 24.06.2009 № 335-66 «О Правительстве Санкт-Петербурга» Правительство Санкт-Петербурга распределяет полномочия между исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга, утверждает положения о соответствующих исполнительных органах государственной власти Санкт-Петербурга.
Пунктом 1.2 положения о Комитете по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее - Положение), утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23.03.2016 № 207 «О мерах по совершенствованию контроля за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга», установлено, что ККИ проводит государственную политику в сфере контроля за использованием и сохранностью государственного имущества Санкт-Петербурга (за исключением объектов жилищного фонда), обеспечения проведения инвентаризации объектов нежилого фонда, а также в сфере земельных отношений в части, касающейся обеспечения проведения инвентаризации земель и инвентаризации территорий зеленых насаждений общего пользования в Санкт-Петербурге, осуществления земельного контроля в Санкт-Петербурге, выявления и предотвращения деятельности по самовольному строительству на территории Санкт- .Петербурга, а также демонтажа самовольных построек на территории Санкт-Петербурга, и координирует деятельность исполнительных органов государственной власти Санкт- Петербурга в указанных сферах.
Согласно п. 1.2 и п. 1.4 распоряжения Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 05.09.2017 № 11 -р «Об утверждении Порядка проведения обследований земельных участков и объектов нежилого фонда» (далее - Распоряжение № 11 -р) обследование объектов нежилого фонда и земельных участков - это визуальный осмотр должностными лицами ККИ объектов нежилого фонда, земельных участков с целью проверки соблюдения условий договоров, заключенных в отношении объектов недвижимости.
На основании п. 3.1 Распоряжения № 11 -р обследование может проводится должностными лицами ККИ без взаимодействия с правообладателем (пользователем) объекта недвижимости.
В данном случае обследования объекта, переданного Обществу по Договору, были произведены без вмешательства в хозяйственную деятельность Арендатора, в рамках полномочий, установленных вышеуказанными нормативно-правовыми актами, а также в рамках гражданско-правовых отношений.
ККИ осуществлял проверки фактического пользованиям находящегося в государственной собственности объекта недвижимости, являясь лицом, уполномоченным на совершение данных действий. Действия ККИ по обследованию объекта были направлены на выявление фактического состояния имущества Санкт-Петербурга, а также соблюдение условий Договора.
В соответствии с п.п. 3.3 и 3.5 Распоряжения №11-р должностными лицами ККИ обследование проводится в соответствии с приказом на обследование объекта, также в соответствии с месторасположением участка, в порядке визуального осмотра, фото съемки и проведения замеров объекта, расположенного на участке.
Таким образом, акт ККИ от 17.11.2021 является надлежащим доказательством по делу и обязанность уведомлять арендатора о проведении обследования объекта, находящегося в собственности у Санкт-Петербурга, для ККИ не установлена, обследования проведены без вмешательства в хозяйственную деятельность арендатора.
Кроме того, истцом в материалы дела также были представлены акты обследования ККИ объекта от 14.10.2022 и 10.04.2023 года, подтверждающие длящийся характер использования арендованного помещения иными лицами под оказание коммерческих услуг и выдачу интернет-заказов, ателье по пошиву одежды.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что истцом был доказан надлежащим образом факт нарушения ответчиком п. 6.7 договора.
При этом ответчик, в свою очередь, в нарушение требований статьи 65 АКП РФ, не представил надлежащих доказательств, опровергающих доводы истца.
Порядок предоставления льгот по арендной плате за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, установлен Законом Санкт-Петербурга от 19.07.2005 № 377-57 (далее - Закон № 377-57).
В соответствии с частью 5 статьи 3 Закона № 377-57 льготы по арендной плате за объекты нежилого фонда применяются при условии, если арендатор осуществляет социально значимый вид деятельности, соответствующий установленным требованиям. Подтверждение о соответствии деятельности арендатора установленным требованиям предоставляется арендатору соответствующим исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга в порядке, установленном Правительством Санкт-Петербурга.
Согласно части 3 статьи 4 Закона № 377-57, если в процессе осуществления социально значимого вида деятельности деятельность арендатора перестает соответствовать установленным требованиям, льготы по арендной плате за объекты нежилого фонда не применяются, а арендная плата рассчитывается и взыскивается в полном объеме с того дня, с которого деятельность арендатора перестала соответствовать установленным требованиям.
Поскольку актом проверки ККИ от 17.11.2021 № 07-11/1174 установлено, что на объекте социально значимый вид деятельности осуществляется на площади менее 70%, часть объекта используется неустановленными лицами, коэффициент 1.0 подлежит применению с 17.11.2021. В связи с чем Комитетом в адрес ответчика было направлено уведомление об изменении арендной платы.
Согласно справочного расчета истца (по состоянию на 07.02.2024), произведенного с применением коэффициента социальной значимости (Кс), равного 1.00, задолженность ответчика по арендной плате по Договору за период с 17.11.2021 по 31.03.2024 составила 2 009 325,25 руб.
Указанный расчет проверен судами первой и апелляционной инстанций и признан верным.
Доказательств оплаты указанной суммы ответчиком суду представлено не было, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно удовлетворил указанные требования.
Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Как указано в статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Возможность взыскания неустойки (пеней) в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки за нарушение арендатором сроков перечисления арендной платы предусмотрена пунктом 4.8 Договора.
Согласно расчету истца по состоянию на 07.02.2024 сумма пени составляет 1 076 337,77 руб.
Указанный расчет проверен судами первой и апелляционной инстанций и признан верным, произведенным в соответствии с условиями договора и положениями постановления Правительства РФ от 28.03.2022 N 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» (утратило силу с 02.10.2022), которым на период с 01.04.2022 по 01.10.2022 (включительно) был введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, а также положениям распоряжения Комитета N 61 -р от 15.06.2022 «О применении штрафных санкций по договорам, заключенным в Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга, в период с 01.03.2022 по 31.12.2022».
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, положение пункта 1 статьи 333 ГК РФ, закрепляющее право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 25.01.2012 N 185-О-О, от 22.01.2014 N 219-О, от 24.11.2016 N 2447-О, от 28.02.2017 N 431-О, постановление от 6.10.2017 N 23-П).
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требований статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О).
Ответчик с ходатайством об уменьшении пени не обращался, в связи с чем суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования о взыскании пени в полном объеме.
Кроме того, истцом было заявлено требование о расторжении спорного договора на основании п. 5.3.2, согласно которому возникновение задолженности по внесению арендной платы в течении 3-х месяцев является основанием для досрочного его расторжения.
Как указывает Пленум Высшего Арбитражного суда в Постановлении от 14 марта 2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
П. 5.3.2 Договора в соответствии с вышесказанным не противоречит действующему законодательству и судебной практике, а является условием Договора, которое подлежит соблюдению.
Факт наличия просрочек по оплате в течение 3-х и более месяцев подтвержден материалам дела, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно удовлетворил также и требование истца о расторжении спорного договора.
При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания апелляционной жалобы обоснованной и ее удовлетворения.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.11.2024 по делу № А56-50160/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
М.В. Балакир
Судьи
С.В. Изотова
Н.Е. Целищева