ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД Газетный пер., 34, <...>, тел.: <***>, факс: <***>

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону дело № А53-19972/2024 23 мая 2025 года 15АП-2795/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2025 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Шапкина П.В.,

судей Ю.И. Барановой, Е.А. Маштаковой

при ведении протокола судебного заседания секретарем Хрипуновой Е.А., при участии:

от истца - представитель ФИО1 по доверенности от 27.12.2024, от ответчика - представитель ФИО2 по доверенности от 28.05.2024,

от третьего лица - представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации г. Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.02.2025 по делу № А53-19972/2024

по иску Администрации г. Ростова-на-Дону к ответчику - ООО «Онис»

при участии третьего лица - Департамента координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону

об изъятии объекта недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Ростова-на-Дону (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области к обществу с ограниченной ответственностью «Онис» (далее – ответчик, ООО «Онис», Общество) со следующими требованиями:

- изъять путем выкупа у ООО «Онис» в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - нежилое помещение, комнаты на 1-м этаже №№ 1, 2, 3, 3а, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12-13, 14, 14а, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, площадью 252,9 кв.м с кадастровым номером 61:44:0041006:467, расположенное в многоквартирном доме по адресу: <...>, по цене равной 24 822 404 руб.;

- прекратить право собственности ООО «Онис» на нежилое помещение, комнаты на 1- м этаже №№ 1, 2, 3, 3а, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12-13, 14, 14а, 15, 16, 17,

18, 19, 20, 21, 22, 23, площадью 252,9 кв.м с кадастровым номером 61:44:0041006:467, расположенное в многоквартирном доме по адресу: <...> после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение;

- признать право муниципальной собственности муниципального образования «Город Ростов-на-Дону» на нежилое помещение, комнаты на 1-м этаже №№ 1, 2, 3, 3а, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12-13, 14, 14а, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, площадью 252,9 кв.м с кадастровым номером 61:44:0041006:467, расположенное в многоквартирном доме по адресу: <...>.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону (далее – третье лицо, Департамент).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 05.02.2025 у ООО «Онис» в муниципальную собственность изъят путем выкупа объект недвижимого имущества - нежилое помещение, комнаты на 1-м этаже №№ 1, 2, 3, 3а, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12-13, 14, 14а, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, площадью 252,9 кв.м с кадастровым номером 61:44:0041006:467, расположенное в многоквартирном доме по адресу: <...>, с предоставлением 32 680 911 руб. возмещения в течение шести месяцев с момента вступления решения суда в законную силу. Прекращено право собственности ООО «Онис» на нежилое помещение, комнаты на 1- м этаже №№ 1, 2, 3, 3а, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12-13, 14, 14а, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, площадью 252,9 кв.м с кадастровым номером 61:44:0041006:467, расположенное в многоквартирном доме по адресу: <...> после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение. Признано право муниципальной собственности муниципального образования «Город Ростов-на-Дону» на нежилое помещение, комнаты на 1-м этаже №№ 1, 2, 3, 3а, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12-13, 14, 14а, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, площадью 252,9 кв.м с кадастровым номером 61:44:0041006:467, расположенное в многоквартирном доме по адресу: <...>. С Администрации города Ростова-на-Дону в пользу ООО «Онис» взыскано 50 000 руб. судебных расходов.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Истец указывает, что заключение НЭУ «Центр судебной экспертизы «Прайм» не является допустимым и достоверным доказательством по делу и не могло быть положено в основу судебного акта. В соответствии с требованиями Закона № 135-ФЗ, в связи с изъятием исследуемого объекта для муниципальных нужд, в исследовании определяется рыночная стоимость исследуемого нежилого помещения, при условии допущения, что дом не является аварийным, все инженерные коммуникации функционируют в стандартном режиме. В данном случае МКД и земельный участок изымаются для муниципальных нужд, МКД признан аварийным, действующее законодательство не предусматривает продажу

на открытом рынке в условиях конкуренции объектов, имеющих аварийный статус. Таким образом, исследуемый объект и объекты аналоги не являются равноценными. Аварийный объект не может сравниваться с неаварийным, на рынке аварийный объект не может быть продан в силу действующего законодательства как объект ненадлежащего качества, не способный к обороту, следовательно, вопрос о том, как можно определить рыночную стоимость объекта, который по сути не способен к обороту из-за ненадлежащего качества, остался не разрешенным при исследовании и проведении экспертизы. Поскольку данный объект является аварийным, прецеденты сравнения аварийного объекта с неаварийными отсутствуют, то такой объект сравнивается с другими аналогичными объектами, но не аварийными. Как указано в заключении, экспертом применялся сравнительный подход при определении рыночной стоимости жилого помещения, при этом для применения сравнительного подхода выбраны были объекты-аналоги с техническим состоянием «нормальное/хорошее». Принимая во внимание, что исследуемый объект находится в здании, признанном аварийным, и экспертами в целях проведения исследования не могли быть использованы объекты-аналоги по характеристикам аварийности, в качестве таковых выбраны здания с надлежащими техническими характеристиками, экспертам следовало при расчётах рыночной стоимости объекта применить поправочный коэффициент на техническое состояние здания. В данном случае рыночная стоимость спорного помещения, определенная судебными экспертами на основании исследования объектов-аналогов без корректировки на техническое состояние сравниваемых объектов, не может быть признана достоверной и является явно завышенной. Помимо этого, при расчёте ущерба, который причиняется собственнику изъятием жилого помещения, при включении в данную сумму расходов на оказываемые риэлторские услуги, экспертом в исследовании совершенно необоснованно применена процентная величина, которая рассчитана от необоснованно завышенной стоимости самого объекта. Учитывая, что среднерыночный период поиска недвижимости взамен продаваемой составляет от 1 до 6 месяцев, необходимость установление максимального периода равного 6 месяцам ничем не подтверждается. При исчислении суммы убытков (риэлторских услуг), судебный эксперт производит расчет по следующей формуле: стоимость объекта умножается на 6%, что также является необоснованным. На основании анализа предложений на рынке риэлторских услуг следует, что услуги риэлтора жилым помещениям имеют фиксированную стоимость и находятся в пределах до 100 000 руб., что значительно меньше суммы, указанной в заключении судебного эксперта.

От ответчика в материалы дела поступили дополнительные возражения на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебное заседание третье лицо, надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечило. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в письменном отзыве и дополнительных возражениях, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению на основании нижеследующего.

Как следует из материалов дела, ООО «Онис» на праве собственности принадлежит нежилое помещение, комнаты на 1 этаже №№ 1, 2, 3, 3а, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12-13, 14, 14а, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, площадью 252,9 кв.м., с кадастровым номером 61:44:0041006:467, расположенное по адресу: г. Ростов-на- Дону, пр. Социалистическая, 114-116/22.

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 06.04.2017 № 286 «О признании многоквартирного дома по пр. Соколова, 22/114-116 литер А, пр. Соколова, 22/114, литер Б, пр. Соколова, 22/114 литер В аварийным и подлежащим реконструкции» собственникам помещений в течение 2 (двух) лет со дня принятия настоящего постановления поручено осуществить реконструкцию дома по адресу: <...> литер А, пр. Соколова, 22/114, литер Б, пр. Соколова, 22/114 литер В, с учетом рекомендации Министерства культуры Ростовской области от 31.05.2016 № 23/01-10/2649.

В связи с неисполнением собственниками помещений вышеуказанных требований Администрацией города Ростова-на-Дону было принято постановление от 30.08.2022 № 914 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: <...> в связи с признанием многоквартирного дома литер А, литер Б, литер В аварийным и подлежащим реконструкции».

Согласно пп. 1.3.1 Постановления № 914 изъятию для муниципальных нужд подлежит нежилое помещение, комнаты на 1 этаже №№ 1, 2, 3, 3а, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12-13, 14, 14а, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, площадью 252,9 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0041006:467, расположенное в многоквартирном доме по адресу: <...>.

Департаментом координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

Оценка нежилого помещения, комнаты на 1 этаже №№ 1, 2, 3, 3а, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12-13, 14, 14а, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, площадью 252,9 кв.м., с кадастровым номером 61:44:0041006:467, была проведена обществом с ограниченной ответственностью «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза».

Экспертным учреждением 10.11.2023 представлен отчёт № 258424/05-23 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения аварийного жилищного фонда и

обязательств по возмещению убытков, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 24 822 404 руб.

Отчёт об оценке отражает рыночную стоимость изымаемого жилого помещения и составлен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, содержит объективные данные об исследованном оценщиком объекте недвижимости, которые служат основанием для выкупной цены в вышеуказанном размере.

Протоколом заседания городской комиссии от 15.06.2023 № 17 результаты оценки согласованы.

В адрес собственника направлено уведомление (29.06.2023 исх. № 59.35/2922) о намерении изъять для муниципальных нужд нежилое помещение, комнаты на 1 этаже № № 1, 2, 3, 3а, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12-13, 14, 14а, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, площадью 252,9 кв.м., с кадастровым номером 61:44:0041006:467.

Однако соглашение о выкупе с ООО «Онис» не достигнуто.

В связи с изложенным, Администрация обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском.

Суд первой инстанции в решении правомерно исходил из следующего.

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

В соответствии с частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за нежилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие нежилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен дом, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение (часть 2 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 235, статьей 239 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка.

Не оспаривая права истца на возмездное изъятие в муниципальную собственность принадлежащих ему объектов, ответчик в суде первой инстанции

просил определить рыночную цену и размер убытков, причиненных таким изъятием.

Для определения размера компенсации за подлежащие изъятию нежилые помещения, принадлежащие ответчику, суд первой инстанции определением от 22.10.2024 удовлетворил ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы.

Проведение экспертизы поручено НЭУ «Центр судебной экспертизы «Прайм», экспертам ФИО3, ФИО4.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Определить рыночную стоимость нежилого помещения ком. 1, 2, 3, 3а, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12-13, 14, 14а, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, кадастровый номер 61:44:0041006:467, МКД по адресу: <...>.

2. Определить размер обязательств по возмещению убытков ООО «ОНИС», вызванных изъятием указанных выше объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд на территории г. Ростова-на-Дону.

Экспертиза проведена, ее результаты представлены суду в виде заключения № 766- А от 22.11.2024.

Согласно представленному заключению экспертами НЭУ «Центр судебной экспертизы «Прайм» сделаны следующие выводы.

По первому вопросу: рыночная стоимость нежилого помещения ком. 1, 2, 3, 3а, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12-13, 14, 14а, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, кадастровый номер 61:44:0041006:467 МКД по адресу: <...> по состоянию на 22.11.2024 составляет 29 970 77 руб.

По второму вопросу: размер обязательств по возмещению убытков ООО «ОНИС», вызванных изъятием помещения ком. 1, 2, 3, 3а, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12-13, 14, 14а, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, кадастровый номер 61:44:0041006:467 МКД по адресу: <...> по состоянию на 22.11.2024 составляет 2 710 137 руб.

Суд апелляционной инстанции, повторно исследовав экспертное заключение № 766-А от 22.11.2024, считает, что экспертиза назначена и проведена по правилам, определенным статьями 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»); выводы экспертов являются полными и обоснованными, соответственно, экспертное заключение обладает признаками относимости и допустимости доказательств (статьи 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и правомерно принято судом первой инстанции.

Заключение судебной экспертизы № 766-А от 22.11.2024 подписано экспертами, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствуют установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-Ф/З «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям.

Заключение составлено экспертами, имеющими необходимые специальные познания, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, а

потому не доверять выводам, содержащимся в экспертном заключении, у суда апелляционной инстанции оснований не имеется.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию истца с выводами судебной экспертизы. Однако само по себе несогласие с выводами судебной экспертизы не может служить основанием для признания экспертного заключения ненадлежащим доказательством.

Администрация не обладает специальными познаниями в области оценки стоимости нежилых помещений в МКД, ввиду чего вышеуказанные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными и отклоняются.

Согласно статье 12 Федерального закона № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

При этом Жилищный кодекс Российской Федерации (статья 32) не содержит указаний на неограниченный период действия отчета об оценке до даты заключения соглашения о выкупе в отношении изымаемых жилых помещений (квартир1) в аварийном здании.

Из текста досудебного отчета об оценке, представленного Администрацией в материалы судебного дела, следует, что пункт 8 задания на оценку - дата проведения оценки 29.05.2023. При этом согласно пункту 11 этого же задания представленный отчет об оценке могут применяться лишь в течение 6-ти месяцев с даты оценки.

Аналогичное указание о 6-ти месячном сроке действия дано оценщиком на странице 47 отчета об оценке № 25424/05-23 от 29.05.2023 (нежилое помещению ком.1, 2, 2а, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 14а, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23 к.н. 61:44:0041006:467 МКД по адресу: <...>.

Таким образом, на дату обращения Администрации с иском в суд срок действия данного отчета истек и его применение судом для определения выкупной стоимости нежилого помещения уже невозможно, а следовательно требовалось проведение оценки для целей изъятия нежилого помещения.

В исследовательской части экспертного заключения указано на то, что в результате признания МКД аварийным исследуемое помещение не может быть представлено на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки, то есть в текущем состоянии не может иметь рыночной стоимости.

В соответствии с требованиями Закона № 135-Ф3, в связи с изъятием исследуемого объекта для муниципальных нужд, в экспертном исследовании № 766-А от 22.11.2024 определена рыночная стоимость исследуемого нежилого помещения, при условии допущения, что дом не является аварийным, все инженерные коммуникации функционируют в стандартном режиме.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утв. приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 (далее - ФСО № 1) объект-аналог

- объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В силу подпункта «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утв. приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее - ФСО № 7) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются, в том числе, следующие элементы сравнения: физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики (подпункт «е» пункта 22 ФСО № 7).

Судом апелляционной инстанции установлено, что экспертами применялись сравнительный и доходный подходы при определении рыночной стоимости нежилого помещения, при этом для применения каждого из подходов выбраны объекты-аналоги с техническим состоянием «нормальное/хорошее», «требующие ремонта», «аварийное/удовлетворительное».

При сравнении с аналогами в связи с соответствием всех показателей, кроме состояния здания, экспертами применены понижающие коэффициенты – 4,8 и – 14,9.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что действующим законодательством о судебно-экспертной деятельности и федеральными стандартами оценочной деятельности не предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости объекта недвижимости, признанного аварийным, эксперты обязаны исходить из того, что здание, в котором располагаются оцениваемые нежилые помещения, не является аварийным,

Таким образом, принимая во внимание, что исследуемый объект находится в здании, признанном аварийным, и экспертами в целях проведения исследования не могли быть использованы объекты-аналоги по характеристикам аварийности, в качестве таковых выбраны здания с надлежащими техническими характеристиками, экспертом при расчётах рыночной стоимости объекта правильно применен поправочный коэффициент на техническое состояние здания.

На основании изложенного, доводы истца о том, что для применения сравнительного подхода выбраны объекты-аналоги с техническим состоянием «нормальное/хорошее» - не соответствует действительности. Также как и не соответствует действительности довод, что при расчётах рыночной стоимости

объекта судебными экспертами не применены поправочные коэффициенты на техническое состояние здания.

Более того, суд апелляционной инстанции отмечает, что экспертами внесудебной экспертизы и судебной экспертизы применяются одинаковые методики и стандарты оценки, за исключением применения досудебным экспертом методики оценки затратного подхода.

Как указано в заключении судебной экспертизы затратный подход не применяется на основании пункта 24 ФСО № 7 – согласно которому при применении затратного подхода оценщик учитывает, что затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости – земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений. В данном случае объект исследования представляет часть капитального строительства.

Также, суд учитывает, что досудебная оценка не учитывает состояние помещения и назначение его использования, так как объект не осматривался, а следовательно заключение носит менее точный характер.

Относительно утверждения истца о завышенной стоимости риэлтерских услуг, апелляционный суд отмечает, что расчет убытков в досудебной экспертизе по данной статье расходов выше, чем в судебной.

Ввиду изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что надлежащих доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, истцом в материалы дела не представлено.

Обращение истца в суд направлено на установления правовой определенности относительно изъятия спорного нежилого помещения для муниципальных нужд и оформления такого изъятия.

На основании представленных в материалы дела доказательств и выводов судебной экспертизы, суд первой инстанции законно и обоснованно пришел к выводу о том, что исковые требования об изъятии у ООО «Онис» в муниципальную собственность объекта недвижимого имущества - жилое помещение, комнаты на 1-м этаже №№ 1, 2, 3, 3а, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12-13, 14, 14а, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, площадью 252,9 кв.м с кадастровым номером 61:44:0041006:467, расположенное в многоквартирном доме по адресу: <...>, подлежат удовлетворению с предоставлением 32 680 911 руб. возмещения.

Относительно требований истца о прекращении права собственности общества и признании права собственности муниципальной собственности на жилое помещение, комнаты на 1-м этаже №№ 1, 2, 3, 3а, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12-13, 14, 14а, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, площадью 252,9 кв.м с кадастровым номером 61:44:0041006:467, расположенное в многоквартирном доме по адресу: <...> после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение, суд первой инстанции верно указал следующее.

При рассмотрении спора суд не связан формулировкой требования истцом и должен применить нормы материального права, подлежащие применению исходя из предмета требования и фактических обстоятельств, положенных в основание иска.

В данном случае, требование истца о выкупе жилое помещение фактически направлено на установление обязательственного правоотношения, последствием которого является переход права, который подлежит государственной регистрации.

Требование о признании права за истцом и его прекращении у ответчика - является вещно-правовым способом защиты права, удовлетворение которого означает признание судом несуществующим права ответчика ввиду наличия такового у истца, а потому не может быть и его предметом.

Из содержания искового заявления не следует, что истец защищает свое вещное право, следовательно, просительная часть иска сформулирована некорректно.

Вместе с тем, суд правильно посчитал возможным не указывать на отказ в требовании о признании права, чтобы не порождать неопределенности в отношениях сторон. Основания для регистрации права муниципальной собственности есть, но в порядке перехода от прежнего собственника.

Таким образом, прекращение права ответчика и возникновение права муниципальной собственности на изымаемый объект осуществляются путем проведения в рамках административной процедуры государственной регистрации перехода права собственности от ответчика к муниципальному образованию на объект при предъявлении в регистрирующий орган решения суда о принудительном выкупе и документов, подтверждающих уплату установленного в таком решении возмещения.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правильно признал исковые требования подлежащими удовлетворению с учетом определения суммы возмещения за изымаемое жилое помещение, определенной в заключении НЭУ «Центр судебной экспертизы «Прайм» № 766-А от 22.11.2024.

При распределении судебных расходов, суд первой инстанции также правомерно исходил из того, что поскольку стоимость изымаемого имущества определена иная, чем та, по которой Администрация просила обязать ответчика заключить соглашение, то именно Администрация является проигравшей стороной, в связи с чем, судебные расходы на оплату экспертизы в силу со статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца путем взыскания в пользу ответчика.

Как следует из материалов дела, ответчик на основании платежного поручения № 1090 от 16.10.2024 перечислил на депозитный счет суда первой инстанции 50 000 руб. за проведение экспертизы.

Таким образом, с Администрации в пользу ООО «Онис» судом первой инстанции правильно взыскано 50 000 руб. судебных расходов.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в своей совокупности не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, не подтверждены отвечающими требованиям главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами, основаны на ином толковании правовых норм, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, сделанных при правильном применении норм материального права, и не могут быть признаны основанием к отмене или изменению решения.

С учетом изложенного решение суда является правильным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, имеющимся в деле доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Исходя из установленных фактов и сделанных выводов, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителя жалобы в порядке, установленном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.02.2025 по делу № А53-19972/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий П.В. Шапкин

Судьи Ю.И. Баранова

Е.А. Маштакова