020/2023-45998(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар Дело № А32-50419/2022 29 августа 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2023 года Постановление в полном объеме изготовлено 29 августа 2023 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии от истца – общества с ограниченной ответственностью «Сатурн» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – Кислица М.И, (доверенность от 10.11.2022), в отсутствие ответчиков: администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>), департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) и третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Геомаркер», общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания "Мир"», извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2023 по делу № А32-50419/2022, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Сатурн» (далее – общество «Сатурн») обратилось в арбитражный суд к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее – администрация), департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее – департамент) с исковым заявлением, в котором просило обязать внести в договор аренды от 10.01.2001 № 4900001872 изменения путем заключения дополнительного соглашения. Пункт 2.2 договора аренды изложить в следующей редакции:

– с 12.08.2017 по 31.12.2019 – размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0132004:1523 рассчитывается по формуле: 30 392 875 рублей 68 копеек (кадастровая стоимость) * 0,5% (расчетная (налоговая) ставка) и составляет 151 964 рублей 38 копеек;

– с 01.01.2020 по 31.12.2021 – размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0132004:1523 рассчитывается по формуле: 7 381 108 рублей 96 копеек (кадастровая стоимость) * 0,5% (расчетная (налоговая) ставка) и составляет 36 905 рублей 54 копейки;

– с 01.01.2022 размер годовой арендной платы за пользование участком с кадастровым номером 23:49:0132004:1523 рассчитывается по формуле: 13 535 156 рублей 80 копеек (кадастровая стоимость) * 0,5% (расчетная (налоговая) ставка) и составляет 67 675 рублей 78 копеек, до изменения ставки земельного налога и кадастровой стоимости земельного участка, а также до внесения изменений в соответствующие нормативные правовые акты, предусматривающие расчет арендной платы исходя из ставки земельного налога;

– обязать департамент произвести перерасчет фактически уплаченной арендной платы по договору от 10.01.2001 № 4900001872 с 12.08.2017 по дату вступления в законную силу решения, исходя из ставки земельного налога и кадастровой стоимости земельного участка (с учетом принятых судом первой инстанции уточнений заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Уточенные требования основаны на нормах статей 424, 446, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 27, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582) в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582» (далее – постановление № 531). Требования мотивированы необоснованным начислением администрацией в предложенном проекте дополнительного соглашения арендной платы за муниципальный земельный участок, арендуемый обществом «Сатурн» как собственником объектов недвижимости, ограниченный в обороте.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Геомаркер» (далее – общество «Геомаркер») и общество с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания "Мир"» (далее – общество «Мир»).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2023, требования удовлетворены, распределены судебные расходы.

Суды установили, что общество «Сатурн» на основании договора аренды от 10.01.2001 № 4900001872 и договора о передаче прав и обязанностей от 02.10.2006 является арендатором земельного участка площадью 7 408 кв. м с кадастровым номером 23:49:0132004:1523. Участок расположен по адресу: г. Сочи, <...> и имеет вид разрешенного использования – производственная база. По условиям договора (пункт 2.1) срок действия договора и исчисление арендной платы устанавливается с 01.10.2000 по 01.10.2049. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее указанных базовых (исходных) ставок (пункт 2.4). Обществу «Сатурн» от департамента поступило дополнительное соглашение к договору аренды, пунктом 1 которого установлен размер годовой платы в соответствии с отчетом об определении величины (размера) годовой арендной платы от 23.12.2020 № 03-12-173/20 в размере 1 363 266 рублей на основании отчет об оценке годовой арендной платы. В соответствии с пунктом 2 дополнительного соглашения арендная плата исчисляется с 18.12.2020. Не согласившись с условиями дополнительного соглашения, в том числе с результатами проведенной оценки, общество «Сатурн» заключило договор с обществом «Геомаркер» о проведении оценки рыночной стоимости земельного участка для определения годового размера арендной платы. На основании проведенного отчета об оценке общество «Сатурн» направило департаменту письмо № С-1/08/2022 с просьбой произвести расчет арендной платы и корректировку дополнительного соглашения к договору аренды с учетом оценки, проведенной обществом «Геомаркер». Наличие неурегулированных разногласий по вопросу о порядке исчисления арендной платы по договору и необходимости перерасчета фактически уплаченной арендной платы по договору от 10.01.2001 № 4900001872 послужило основанием для обращения общества «Сатурн» в арбитражный суд с исковым заявлением. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались статьями 421, 445, 446,

452, 453 Гражданского кодекса, статьями 1, 39.7, 65 Земельного кодекса, постановлением № 582 (в редакции постановления № 531). В ходе рассмотрения настоящего дела, общество «Сатурн» отказалось от требований об установлении рыночной стоимости и размера годовой арендной платы. Истец уточнил требования и просил, в том числе, обязать департамент внести в договор путем заключения дополнительного соглашения в части размера арендной платы и произвести перерасчет арендной платы с 12.08.2017. В обоснование своих требований общество «Сатурн» пояснило, что в отношении земельного участка с 12.08.2017 следует производить расчет исходя из ставки земельного налога в связи с ограничением участка в обороте. Суды установили, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0132004:1523, находящемся в муниципальной собственности, расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу «Сатурн» на праве собственности (административное здание, здание склада, здание РБУ, здание цеха, здание гаража, здание-полигон). Данный участок является ограниченным в обороте, поскольку находится во второй зоне округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта. Поскольку право истца на приобретение земельного участка в собственность ограничено, общество «Сатурн» вправе ставить вопрос о внесении изменений в договор в части условия о размере арендной платы. Судами установлена кадастровая стоимость арендуемого земельного участка: с 01.01.2015 – 303 928 755 рублей 08 копеек; с 01.01.2020 – 73 811 08 рублей 96 копеек; с 01.01.2022 – 13 535 156 рублей 80 копеек. Вид разрешенного использования участка с кадастровым номером 23:49:0132004:1523 – здания и сооружения производственной базы. Судами на основании решений городского собрания Сочи от 11.12.2007 № 231, от 26.11.2020 № 58 (Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи) установлены ставки земельного налога, действовавшие в спорный период для цели использования земельного участка, арендуемого обществом, составляло 0,5% от кадастровой стоимости. Апелляционный суд отметил, что отсутствие возражений относительно установления размера арендной платы в момент заключения договора аренды и дополнительных соглашений обусловлено тем, что общество «Сатурн» приняло на себя исполнение обязательств по договору на основании заключенного дополнительного соглашения от 18.11.2014 № 1. Внесение арендных платежей в повышенном размере само по себе никак не свидетельствует о согласии арендатора с этими платежами. Более того, дополнительное соглашение № 1 подписано до внесения изменений в действующее земельное законодательство (постановление № 531). Установив, что общество «Сатурн» обоснованно установило в предложенной редакции дополнительного соглашения к договору аренды от 10.01.2001 № 4900001872 расчет годовой арендной платы за

пользование муниципальным земельным участком, суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Администрация и департамент обжаловали решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податели жалобы просят указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба обоснована ссылками на положения статей 309, 310, 421, 451 Гражданского кодекса и мотивирована следующим. Договор аренды муниципального земельного участка заключен в соответствии с действовавшим в соответствующий период гражданским и земельным законодательством. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, поэтому общество «Сатурн» приняло на себя соответствующие обязательства. Правовые основания для внесения изменений в заключенный сторонами договор аренды от 10.01.2001 № 4900001872 в части, касающейся арендной платы, отсутствуют.

Общество «Сатурн» в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Суды пришли к обоснованным выводам о том, что размер арендной платы должен определяться в соответствии с принципом № 7, утвержденным постановлением № 582 (в редакции постановления № 531), поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:49:0132004:1523 ограничен в обороте. Следовательно, с 12.08.2017 размер арендной платы не должен превышать размера ставки земельного налога. Установление судами арендной платы, рассчитанной исходя из кадастровой стоимости участка и налоговой ставки для соответствующего вида разрешенного использования, обеспечивает достижение баланса интересов сторон договора и соответствует действующему законодательству. Внесение арендных платежей в повышенном размере само по себе не свидетельствует о согласии арендатора с этими платежами. Более того, дополнительное соглашение № 1 было подписано до внесения изменений в действующее земельное законодательство, а дополнительное соглашение от 23.08.2021 об изменении размера арендной платы обществом «Сатурн» не подписано.

От иных лиц, участвующих в деле, отзывы на жалобу в суд округа не поступили.

Представитель общества «Сатурн» в судебном заседании возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя общества «Сатурн», Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, общество «Сатурн» на основании договора аренды от 10.01.2001 № 4900001872 и договора о передаче прав и обязанностей от 02.10.2006 является арендатором земельного участка площадью 7 408 кв. м с кадастровым номером 23:49:0132004:1523. Участок расположен по адресу: г. Сочи, <...> и имеет вид разрешенного использования – производственная база. По условиям договора (пункт 2.1) срок действия договора и исчисление арендной платы устанавливается с 01.10.2000 по 01.10.2049. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее указанных базовых (исходных) ставок (пункт 2.4). На арендуемом земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу «Сатурн» на праве собственности (административное здание, здание склада, здание РБУ, здание цеха, здание гаража, здание-полигон).

Обществу «Сатурн» от департамента поступило дополнительное соглашение к договору аренды, пунктом 1 которого установлен размер годовой платы в соответствии с отчетом об определении величины (размера) годовой арендной платы от 23.12.2020 № 0312-173/20 в размере 1 363 266 рублей на основании отчет об оценке годовой арендной платы. В соответствии с пунктом 2 дополнительного соглашения арендная плата исчисляется с 18.12.2020.

Не согласившись с условиями дополнительного соглашения, в том числе с результатами проведенной оценки, общество «Сатурн» заключило договор с обществом «Геомаркер» о проведении оценки рыночной стоимости земельного участка для определения годового размера арендной платы. На основании проведенного отчета об оценке общество «Сатурн» направило департаменту письмо № С-1/08/2022 с просьбой произвести расчет арендной платы и корректировку дополнительного соглашения к договору аренды с учетом оценки, проведенной обществом «Геомаркер».

Наличие неурегулированных разногласий по вопросу о порядке исчисления арендной платы по договору и необходимости перерасчета фактически уплаченной арендной платы по договору от 10.01.2001 № 4900001872 послужило основанием для обращения общества «Сатурн» в арбитражный суд с исковым заявлением.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 606, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7 Земельного кодекса).

Постановлением № 531, действующим с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы, утвержденные постановлением № 582, дополнены принципом № 7. В соответствии с названным принципом арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, определяется исходя из наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения. Размер арендной платы за такие земельные участки не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса).

При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09).

Разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия,

определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

При разрешении спора судебные инстанции установили, что арендная плата за арендуемый обществом «Сатурн» земельный участок с кадастровым номером 23:49:0132004:1523 является регулируемой. Данный участок, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу «Сатурн» на праве собственности (административное здание, здание склада, здание РБУ, здание цеха, здание гаража, здание-полигон), расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, что ответчиками не оспаривается. Следовательно, земельный участок является ограниченным в обороте (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса). В этой связи суды руководствовались постановлением № 582 (в редакции постановления № 531) и исходили из того, что принцип № 7 подлежит применению к спорным правоотношениям. Следовательно, общество «Сатурн» вправе ставить вопрос о внесении в договор аренды от 10.01.2001 № 4900001872 изменений путем заключения дополнительного соглашения в части размера головой арендной платы (равного земельному налогу) и перерасчета фактически уплаченной арендной платы по договору в спорный период

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В кассационной жалобе администрация и департамент, ссылаясь на положения статей 421 и 451 Гражданского кодекса, указывают на отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований общества «Сатурн». Данные доводы отклоняются, поскольку арендная плата за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, является регулируемой. Поэтому при определении ее размера судебные инстанции правомерно руководствовались действовавшими в спорный период нормативными правовыми актами, а также сведениями о кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, положения статьи 451 Гражданского кодекса, регулирующей вопросы изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, к спорным правоотношениям не применимы исходя из предмета и оснований требований, заявленных предпринимателем и рассмотренных судебными инстанциями. В этой связи Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Администрация и департамент (органы местного самоуправления) освобождены от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2023 по делу № А32-50419/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи А.И. Мещерин

И.В. Сидорова

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России

Дата 21.04.2023 6:22:00Кому выдана Сидорова Ирина ВалерьевнаЭлектронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России

Дата 28.02.2023 4:35:00Кому выдана Мещерин Андрей ИвановичЭлектронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России

Дата 19.04.2023 10:47:00

Кому выдана Епифанов Виталий Евгеньевич