АРБИТРАЖНЫЙ СУД
НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
Дело № А43-4581/2023
г. Нижний Новгород 23 июля 2025 года
Арбитражный суд Нижегородской области в составе:
судьи Боровикова Сергея Александровича (шифр дела 57-109)
при ведении протокола секретарем судебного заседания Сейфельмлюковой Г.А.
рассмотрел в судебном заседании дело
по иску комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ИНН <***>)
к ООО «Пир» (ИНН <***>)
при участии в заседании (до перерыва):
от истца – ФИО1
от ответчика – ФИО2, ФИО3,
и
установил:
комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижний Новгород (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о взыскании с ООО «ПИР» 9 458 890,35 руб. задолженности по договору аренды № 7/1148 от 08.08.2005 за период с 09.03.2022 по 31.10.2022, 1 094 170,73 руб. пени за просрочку оплаты с 16.04.2022 по 31.10.2022 и далее по день фактической оплаты задолженности.
Исковое требование основано на статьях 330, 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по внесению арендной платы по названному договору.
Ответчик с иском не согласен по основаниям, изложенным в отзыве, заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы. Данное ходатайство судом отклонено, поскольку поставленные вопросы не могут повлиять на рассмотрение дела (статьи 71, 75, 82 АПК РФ).
Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 08.08.2005 заключили договор аренды N 7/1148 аренды нежилого помещения (здания).
Согласно договору арендодатель сдает, арендатор принимает по акту в аренду нежилое помещение (здание) площадью 600,8 квадратного метра, расположенного по адресу: <...>, для цели размещения под офис (пункт 1.1). Срок аренды - с 09.08.2005 на неопределенный срок (пункт 8.3).
Арендная плата подлежит перечислению арендатором ежемесячно в срок до 15 числа текущего месяца аренды (пункт 4.2). В случае неуплаты арендатором арендной платы в срок, установленный договором, с арендатора взимаются пени в размере 0,1 процента суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 5.2.1).
Администрация, Общество (инвестор) 28.12.2006 в целях приведения названного объекта недвижимости в состояние, позволяющее использовать его в соответствии с условиями договора аренды, заключили инвестиционный контракт, предметом которого выступает совместная деятельность сторон в целях выполнения инвестором работ по реконструкции и капитальному ремонту здания до 31.07.2019.
Общество обязалось разработать и согласовать в установленном порядке проект по реконструкции и капитальному ремонту объекта инвестирования, произвести до 31.12.2020 реконструкцию и капитальный ремонт помещения, обеспечив объем инвестирования в размере 123 273 345 рублей 70 копеек, а также представить Администрации отчет об объемах выполнения работ и обеспечить ввод объекта в эксплуатацию (пункты 2.2.3 и 2.2.5 в редакции дополнительных соглашений, пункт 2.2.7).
Администрация приняла обязательство освободить инвестора от арендной платы за площади объекта инвестирования, указанные в подпункте "а" пункта 1.2 контракта, на время проведения работ (пункт 2.1.3).
Также контрактом предусмотрено предварительное распределение долей, однако окончательно доли города и инвестора определяются после завершения работ по объекту инвестирования на основе представленных и подтвержденных объемов выполненных работ, уточнения стоимости доли города, в случае изменения ставок арендной платы. Оформление прав долевой собственности на объект инвестирования производится сторонами в установленном порядке после выполнения обязательств по контракту и сдачи объекта инвестирования в эксплуатацию (пункты 3.1, 3.2).
В дополнительном соглашении от 19.03.2020 к договору аренды со ссылкой на дополнительные соглашения к инвестиционному контракту стороны согласовали, что арендная плата за объект с 31.07.2019 составляет 0 рублей, а с 31.12.2020 - 351 693 рубля 30 копеек. Указанную арендную плату арендатор добровольно перечисляет ежемесячно не позднее 15 числа месяца. В приложениях 1 и 2, являющихся неотъемлемой частью дополнительного соглашения, отражена площадь объекта в размере 600,8 квадратного метра. Впоследствии, на основании уведомлений Комитета от 04.12.2020 и от 30.12.2021 арендная плата с 01.01.2021 увеличена до 365 887 рублей 20 копеек, а с 01.01.2020 - до 380 081 рубля 10 копеек.
Комитет в претензии от 22.11.2022 потребовал от Общества погасить задолженность по арендной плате и уплатить пени. Требование не исполнено.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с иском.
Рассмотрев материалы дела, суд принял решение исходя из следующего.
Согласно статьям 606 и 614 (пункту 4) Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в пункте 4 разъяснил следующее.
При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 (купля-продажа), 37 (подряд), 55 (простое товарищество) Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 кодекса, т.е. с момента государственной регистрации в ЕГРН права за покупателем.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в пункте 5 также разъяснил следующее.
При рассмотрении споров, связанных с взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим. Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 кодекса). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
По смыслу изложенных положений, обязанность арендатора исходного объекта инвестирования по внесению арендной платы, если соглашением сторон не установлено иное, прекращается с момента возникновения у инвестора права собственности на объект инвестирования (или права общей долевой собственности).
Арендатор добровольно, путем подписания дополнительного соглашения к договору аренды, согласился на внесение арендной платы с 31.12.2020 (срок реконструкции, капитального ремонта помещения в рамках инвестиционного контракта).
Инвестиционным контрактом предусмотрено предварительное распределение долей, а окончательное распределение долей установлено только в заключенном сторонами дополнительном соглашении от 26.12.2022. При этом, как следует из инвестиционного контракта, от внесения арендной платы Общество освобождалось лишь на период инвестирования.
26.12.2022 сторонами заключено дополнительное соглашение к инвестиционному контракту об окончательном распределении долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание (т. 1 л.д. 30-31). В соответствии с данным соглашением городу Нижний Новгород принадлежит доля в праве общей долевой собственности на спорное здание - 21 процент; инвестору - 79 процентов. Впоследствии, 10.01.2023 и 12.01.2023 в ЕГРН внесены записи о государственной регистрации права общей долевой собственности города Нижнего Новгорода и Общества на указанное здание.
Данное обстоятельство преюдициально установлено постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25.10.2023 по делу № А43-12165/2022 (часть 2 статьи 69 АПК РФ).
Обязательство по внесению арендной платы по договору аренды у Общества прекратилось после подписания дополнительного соглашения от 26.12.2022, то есть начиная с 27.12.2022.
Комитет не представил доказательств того, что после подписания дополнительного соглашения от 26.12.2022 в фактическом пользовании Общества находились помещения, площадь которых не сопоставима с площадями, приходящимися на его долю, и не подтвердил невозможность использования муниципальным образованием свободных помещений.
Аналогичный правовой подход изложен в постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.02.2024 по делу № А43-3216/2022.
Из материалов дела не следует, что в течение спорного периода Комитет обращался к Обществу с предложениями об установлении порядка владения и пользования зданием либо о передаче конкретных помещений, занятых Обществом, в пользование муниципальному образованию, а Общество необоснованно бы уклонялось от справедливого распределения помещений здания между сособственниками.
При этом судом учтен акт инспекции объекта муниципального нежилого фонда от 29.09.2022, составленный МКУ «ДЭМОНИ-НН», из которого следует, что в здании хозяйственная деятельность не осуществляется (т. 2 л.д. 100-101).
Комитет не представил доказательств создания Обществом каких-либо препятствий, которые повлекли невозможность использования Комитетом части здания, равной доле в общей долевой собственности.
При таких обстоятельствах расчет задолженности на сумму 9 458 890,35 руб. по договору аренды № 7/1148 от 08.08.2005 за период с 09.03.2022 по 31.10.2022 суд находит неверным в части использования площади в размере 2053,1 кв.м., поскольку необходимо использовать переданную Обществу по договору площадь в размере 600,80 кв.м.
С учетом применения площади 600,80 кв.м. задолженность Общества за период аренды с 09.03.2022 по 31.10.2022 составляет 2 660 567,70 руб. из расчета: март 2022 года – 0 руб. (оплачена платежным поручением № 53 от 25.03.2022 на сумму 380 081,10 руб.), апрель 2022 года – 380 081,10 руб., май 2022 года – 380 081,10 руб., июнь 2022 года – 380 081,10 руб., июль 2022 года – 380 081,10 руб., август 2022 года – 380 081,10 руб., сентябрь 2022 года – 380 081,10 руб., октябрь 2022 года – 380 081,10 руб.
Заявление Общества от 03.06.2025 о зачете встречных требований на сумму 1 991 751,66 руб. убытков, образовавшихся в связи с уклонением Комитета от своевременного подписания соглашения о распределении долей, в результате чего Общество вынуждено вносить арендную плату, судом рассмотрено и отклонено ввиду следующего.
Комитет (как сторона договора аренды № 7/1148 от 08.08.2005) является самостоятельным юридическим лицом (ИНН <***>).
Комитет действует на основании Положения, утвержденного постановлением Администрации города Нижнего Новгорода от 04.12.2017 N 5866. Данным Положением не предусмотрено, что к функциям Комитета отнесены вопросы, связанные с исполнением инвестиционных контрактов, в том числе в части своевременного принятия решения о распределении долей.
Администрация города Нижнего Новгорода (как сторона инвестиционного контракта от 28.12.2006) также является самостоятельным юридическим лицом (ИНН <***>).
В силу пункт 4.1 Порядка заключения и реализации инвестиционных контрактов, утвержденного решением городской Думы города Нижнего Новгорода от 18.09.2019 N 151, именно Администрация города Нижнего Новгорода от имени муниципального образования город Нижний Новгород осуществляет полномочия стороны по инвестиционному контракту.
Ссылка Общества на Порядок, определяющий полномочия отраслевых (функциональных) органов Администрации города Нижнего Новгорода при завершении инвестиционных контрактов на проведение реконструкции, капитального ремонта муниципальных зданий и помещений на территории муниципального образования городской округ город Нижний Новгород, утвержденный постановлением Администрации г. Нижнего Новгорода от 13.01.2020 N 44, в пункте 1.5 которого Комитет указан как орган, задействованный в процессе оформления и подготовки документов, суд находит ошибочным.
В пункте 2.1 Порядка N 44 указано, что по завершении выполнения работ, предусмотренных инвестиционным контрактом, инвестор направляет в Администрацию города Нижнего Новгорода документы.
В Порядке N 44 Комитет упоминается именно как структурное подразделение Администрации города Нижнего Новгорода наряду с департаментом экономического развития и закупок, департаментом градостроительного развития и архитектуры, департаментом правового обеспечения, а не как самостоятельное юридическое лицо.
Дополнительное соглашение от 26.12.2022 к инвестиционному контракту о распределении долей (т. 1 л.д. 30-31) со стороны органа публичной власти подписано именно Администрацией города Нижнего Новгорода, а не Комитетом.
В рамках настоящего дела заявление о зачете предъявлено к истцу (Комитету), то есть к ненадлежащему юридическому лицу, в связи с чем, подлежит отклонению.
Общество не лишено права в установленном законом порядке обратиться с отдельным иском о взыскании убытков к Администрации города Нижнего Новгорода.
При таких обстоятельствах требование Комитета о взыскании задолженности договору аренды № 7/1148 от 08.08.2005 за период с 09.03.2022 по 31.10.2022 подлежит удовлетворению частично в сумме 2 660 567,70 руб.
Комитетом заявлено требование о взыскании 1 094 170,73 руб. пени за период просрочки оплаты с 16.04.2022 по 31.10.2022 и далее по день фактической оплаты задолженности.
В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 ГК РФ).
Пунктом 5.2.1 договора установлено, что в случае неуплаты Арендатором арендных платежей с Арендатора взимаются пени в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Факт нарушения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей на сумму 2 660 567,70 руб. подтвержден материалами дела.
С учетом частичного удовлетворения требования о взыскании задолженности, судом произведен перерасчет пени, которые за период с 16.04.2022 по 31.10.2022 составили 285 060,82 руб.
Пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" предусмотрено, что по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства.
Общество заявило ходатайство об уменьшении размера пени.
Статьей 333 ГК РФ установлено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Суд, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьей 333 ГК РФ, пунктами 1 и 2 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, учитывая размер пени (0,1% в день) пришел к выводу об отсутствии явной несоразмерности пени последствиям нарушения обязательства.
В связи с изложенным ходатайство Общества об уменьшении размера пени подлежит отклонению.
Расходы по государственной пошлине в силу статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд
РЕШИЛ:
взыскать с ООО «Пир» (ИНН <***>) в пользу комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ИНН <***>) 2 660 567,70 руб. задолженности, 285 060,82 руб. пени за период с 16.04.2022 по 31.10.2022, пени с 01.11.2022 по день фактической оплаты задолженности исходя из ставки 0,1% за каждый день просрочки оплаты. В остальной части иска отказать.
Взыскать с ООО «Пир» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета 21148 руб. государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.
Судья С.А. Боровиков