ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017
http://1aas.arbitr.ru, тел. 44-76-65, факс 44-73-10
___________________________________________________________
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Владимир
10 августа 2023 года Дело № А43-38941/2022
Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2023 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 августа 2023 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Наумовой Е.Н., Ковбасюка А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горбатовой М.Ф., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «РИА-СА» на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 17.05.2023 по делу № А43-38941/2022, принятое по иску Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «РИА-СА» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по договору аренды от 23.10.2023 № 5/3514 в сумме 551 668 руб. 54 коп. за период с 01.05.2022 по 30.06.2022, пени в сумме 16 549 руб. 95 коп. за период с 17.05.2022 по 30.06.2022, при участии в судебном заседании: от заявителя (ответчика) - общества с ограниченной ответственностью «РИА-СА» - ФИО1 (по доверенности от 12.06.2023 сроком действия 3 года), ФИО2 (по доверенности от 03.04.2023 сроком действия 3 года и диплому); от истца - Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода - ФИО3 (по доверенности от 29.12.2022 сроком действия по 31.12.2023 и диплому).
Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.
Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (далее - Комитет) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «РИА-СА» (далее - Общество) о взыскании задолженности по договору аренды от 23.10.2023 № 5/3514 за период с 01.05.2022 по 30.06.2022 в сумме 551 668 руб. 54 коп., пени за период с 17.05.2022 по 30.06.2022 в сумме 16 549 руб. 95 коп.
Решением от 17.05.2023 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил исковые требования в полном объеме. Кроме того, с Общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 14 366 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
Данная апелляционная жалоба принята и назначена к рассмотрению.
Обжалуя судебный акт, заявитель ссылается на то, что начисление и взыскание арендной платы за помещение, которым арендатор не пользовался и не мог пользоваться по целевому назначению по независящим от него обстоятельствам, является незаконным. Пояснил, что помещение, являющееся объектом аренды, на момент заключения договора и в настоящее время непригодно для его использования по целевому назначению; в период осуществления капитального ремонта помещения, его использование для осуществления медицинской деятельности недопустимо; объект аренды является памятником культурного наследия, что подразумевает особые дополнительные требования к его охране, а право на проведение текущего ремонта помещения принадлежит лишь его собственнику. Указал на то, что для проведения работ по капитальному ремонту объекта аренды 31.10.2013 между Обществом и администрацией города Нижнего Новгорода был заключен инвестиционный контракт, работы по которому завершены ответчиком в ноябре 2018 года, а приняты лишь 31.03.2022, о чем был подписан акт приемки, и до этого момента работы по капитальному ремонту не могли считаться оконченными, внутренняя отделка помещений в период капитального ремонта не могла быть осуществлена. Отметил, что работы по внутренней отделке помещения не включались в утвержденный сторонами проект реставрации помещения и не были предметом инвестиционного контракта. Обратил внимание на то, что истец отказался заключать дополнительное соглашение к спорному договору на предмет изменения срока его безвозмездности до момента приемки выполненных ответчиком работ по инвестиционному контракту, введения реконструированного объекта в эксплуатацию и выполнения работ по внутренней отделке помещения. По мнению заявителя, оплаченные ответчиком по договору денежные средства являются неосновательным обогащением истца.
Истец отзыв по существу апелляционной жалобы не представил.
В судебном заседании от 03.08.2023 представители заявителя поддержали доводы апелляционной жалобы; представитель Комитета возразил по доводам заявителя, считая их несостоятельными, и просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив доводы заявителя апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Комитет (арендодатель) заключил с Обществом (арендатор) договор от 23.10.2013 № 5/3514 аренды объекта недвижимости, являющегося муниципальной собственностью города Нижнего Новгорода, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает по акту приема-передачи (приложение № 1 к договору) в аренду нежилое помещение № 2 общей площадью 613,60 кв.м, по адресу: г. Нижний Новгород, Нижегородский район, ул. Рождественская, д. 42, пом. № 2, для использования под медицинскую деятельность.
Права и обязанности сторон определены в разделах 2 и 3 договора соответственно.
В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата за объект устанавливается согласно приложению № 3 к договору, являющемуся его неотъемлемой частью, и на дату заключения договора составляет 109 592 руб. 03 коп. в месяц. С учетом НДС арендная плата составляет 129 318 руб. 60 коп. в месяц.
Арендатор в добровольном порядке ежемесячно не позднее 15-го числа текущего месяца перечисляет арендную плату в размере 109 592 руб. 03 коп. за данный месяц (пункт 4.2 договора).
В силу пункта 4.3 договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением уровня базовых ставок арендной платы за использование объектов муниципального нежилого фонда или методики расчета арендной платы, устанавливаемых правовыми актами органов местного самоуправления города Нижнего Новгорода, и принимается арендатором безусловно.
Об изменении арендной платы арендатор извещается арендодателем письменно не позднее, чем за 5 дней до окончания срока платежа за текущий месяц заказным письмом или вручением уведомления представителю арендатора под роспись.
Изменение размера арендной платы, связанное с изменением коэффициента местоположения, коэффициента вида деятельности, коэффициента использования объекта или коэффициента периодичности использования объекта оформляется в виде уведомления и является неотъемлемой частью договора.
В случае неоплаты арендатором арендных платежей в сроки, установленные настоящим договором, арендатор обязан выплатить пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Начисление пени производится, начиная со следующего дня по истечении срока платежа и по день уплаты арендной платы включительно (пункт 5.2.1 договора).
Согласно пункту 5.5 договора условия договора распространяются на отношения сторон, возникшие до момента государственной регистрации договора аренды в уполномоченном органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Срок действия договора установлен с 23.10.2013 по 22.10.2018 (пункт 8.3 договора).
Объект аренды передан по акту приема-передачи объекта от 23.10.2013.
Дополнительными соглашениями от 12.08.2014, от 22.11.2016, от 24.08.2017 к договору, подписанными сторонами, установлено, что размер арендной платы с 04.08.2014, с 01.01.2015, с 31.10.2016, с 31.07.2017 составляет 0 руб., а с 31.10.2015 - 124 474 руб. 90 коп. в месяц (с НДС - 146 880 руб. 38 коп.), с 31.07.2017 и с 31.05.2018 - 444 231 руб. 06 коп. (с НДС - 524 192 руб. 65 коп.),
Дополнительным соглашением от 20.11.2019 к договору площадь арендуемого помещения установлена 612,5 кв.м, а также внесены изменения в пункты 4.1 и 4.2 договора аренды, согласно которым арендная плата за помещение (здание), указанное в пункте 1.1 договора, с 19.06.2019 составляет 245 451 руб. 67 коп. в месяц, с учетом НДС - 294 542 руб. в месяц, с 01.01.2020 - 255 269 руб. 74 коп. в месяц, с учетом НДС - 306 323 руб. 69 коп. в месяц. Арендатор в добровольном порядке ежемесячно не позднее 15 числа текущего месяца перечисляет арендную плату с 19.06.2019 в размере 245 451 руб. 67 коп., с 01.01.2020 в размере 255 269 руб. 74 коп.
Письмом от 19.11.2021 № Сл-03-02-690247/21 Комитет уведомил Общество о том, что с 01.01.2022 изменена сумма арендной платы за пользование объектом муниципального нежилого фонда (275 834 руб. в месяц, с учетом НДС - 331 001 руб. 12 коп. в месяц).
По данным истца, поскольку ответчик ненадлежащим образом исполнял принятые на себя обязательства по внесению арендной платы, за ним образовалась задолженность.
Комитетом Обществу была направлена претензия с требованием о погашении образовавшейся задолженности, которая оставлена последним без удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Факт передачи арендатору имущества по договору подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.
Доводы ответчика о необоснованности взыскания с него арендной платы за спорный период ввиду невозможности использовать помещение по назначению в связи с отсутствием в нем внутренней отделки и об отсутствии у ответчика права осуществления внутренней отделки помещения, фактически продублированные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно отклонены.
Арендные правоотношения подчиняются правилу встречного исполнения обязательств, по которому у арендатора возникает обязанность по внесению арендных платежей после исполнения арендодателем обязательства по предоставлению объекта найма.
В пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статьям 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Материалы дела свидетельствуют о том, что Обществу было известно о состоянии арендуемого объекта.
При этом, как следует из материалов дела, в подписанном сторонами акте приема-передачи объекта от 23.10.2013 указано, что на момент подписания акта сдаваемый в аренду нежилой объект и инженерные коммуникации в нем находятся в удовлетворительном состоянии; объект осмотрен, претензий к техническому состоянию объекта со стороны Общества отсутствуют.
Судом первой инстанции установлено, что 31.10.2013 между Обществом (инвестор) и администрацией г. Нижнего Новгорода был заключен инвестиционный контракт, предметом которого является совместная деятельность сторон в целях выполнения инвестором) работ по капитальному ремонту муниципального объекта инвестирования, расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Рождественская, д. 42.
По пояснениям сторон, они предусматривали безвозмездность договора аренды до окончания работ по инвестиционному контракту.
Согласно пункту 2.2.3 инвестиционного контракта инвестор обязался произвести капитальный ремонт объекта инвестирования в срок до 31.10.2015, который впоследствии продлевался дополнительными соглашениями от 18.06.2015, от 14.07.2016, от 02.06.2017 к инвестиционному контракту до 31.10.2016, до 31.07.2017, до 31.05.2018 соответственно. Далее срок не продлевался.
Из заключенных сторонами дополнительных соглашений к договору аренды следует, что на основании указанных дополнительных соглашений к инвестиционному контракту ответчик был освобожден от внесения арендных платежей на период с 04.08.2014 до 31.05.2018.
Поскольку срок проведения капитального ремонта объекта по инвестиционному контракту далее не продлевался, соответственно не продлевался и период освобождения ответчика от внесения арендных платежей.
Стороны подтвердили, что, несмотря на то, что работы по инвестиционному контракту были сданы только 2022 году (акт приемки работ в рамках инвестиционного контракта подписан 31.03.2022), они были завершены еще в 2018 году.
Доказательств, что какие-либо действия (бездействие) истца явились причиной неподписания акта приемки работ в рамках инвестиционного контракта, в деле не имеется.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что у ответчика в заявленный в иске период с 01.05.2022 по 30.06.2022 имелась обязанность по внесению арендных платежей.
Ссылка ответчика на отсутствие в помещении внутренней отделки и права у Общества на ее осуществление судом обоснованно отклонена.
В пункте 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды, возложена на арендатора.
В пункте 3.2.3 договора аренды стороны согласовали, что арендатор обязан использовать объект исключительно по целевому назначению.
При этом согласно условиям договора аренды (пункты 2.3.2, 3.2.4, 3.2.8 договора) арендатор имеет право производить улучшения арендованного объекта в период действия договора в порядке, установленном настоящим договором; обязан содержать арендуемый объект и инженерные коммуникации в технически исправном состоянии; не совершать действия, способные вызвать повреждения или разрушение арендуемого объекта и расположенных в нем инженерных коммуникаций, а также своевременно и за свой счет осуществлять текущий и капитальный ремонт арендуемого объекта.
Таким образом, из договора аренды следует, что обязанность по проведению как текущего, так и капитального ремонта возложена на ответчика.
Довод ответчика об отсутствии у него права на осуществление внутренней отделки помещения, являющегося объектом культурного наследия, документально не подтвержден.
Материалы дела свидетельствуют, что дополнительным соглашением от 24.08.2017 к договору аренды было согласовано, что арендная плата за помещение равна 0 руб. с 31.07.2017 до 31.05.2018 и ответчик фактически оплачивал арендную плату по апрель 2022 года в отсутствие каких-либо возражений относительно состояния объекта.
Поскольку ответчик доказательства внесения арендной платы по договору за период с 01.05.2022 по 30.06.2022 в полном объеме в дело не представил, наличие и размер задолженности в сумме 551 668 руб. 54 коп. документально не опроверг, суд первой инстанции правомерно признал требование о взыскании задолженности обоснованным и подлежащим удовлетворению в заявленной сумме.
В пункте 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5.2.1 договора в случае неуплаты арендатором арендных платежей в сроки, установленные договором, арендатор обязан выплатить пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Поскольку ответчиком не представлены доказательства полного и своевременного внесения арендных платежей по договору, требование о взыскании неустойки предъявлено Комитетом правомерно.
Исходя из произведенных истцом расчетов, неустойка за несвоевременное внесение арендной платы за период с 17.05.2022 по 30.06.2022 составляет 16 549 руб. 95 коп.
Данный расчет судом проверен и признан верным.
Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование о взыскании неустойки за период с 17.05.2022 по 30.06.2022 в сумме 16 549 руб. 95 коп.
Таким образом, учитывая совокупность установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции на законных основаниях удовлетворил исковые требования в полном объеме.
При этом, разрешая спор, суд, вопреки мнению заявителя жалобы, полно, всесторонне и объективно исследовал представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований истца, не допустив неправильного применения норм материального и процессуального права.
Аргументы заявителя жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены судом первой инстанции и имели бы юридическое значение для разрешения спора. Каких-либо обстоятельств, основанных на доказательственной базе, которые могли бы повлиять на правовую оценку правоотношений сторон и законность судебного акта, заявителем не приведено и судом апелляционной инстанции при проверке доводов заявителя жалобы не установлено.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены (изменения) судебного акта по доводам заявителя не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 17.05.2023 по делу № А43-38941/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «РИА-СА» – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Н.В. Устинова
Судьи
Е.Н. Наумова
А.Н. Ковбасюк