АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф09-7415/24

Екатеринбург

11 февраля 2025 г.

Дело № А76-3907/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 февраля 2025 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Гуляевой Е.И., Купреенкова В.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чемортан И.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Научно-инвестиционная компания «Палитра» (далее – общество НИК «Палитра») на решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.07.2024 по делу № А76-3907/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2024 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

При участии в судебном заседании, организованном посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Челябинской области, представителя общества НИК «Палитра» - ФИО1 (доверенность от 14.08.2024).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу НИК «Палитра» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска УЗ № 001889-К-2000 от 25.09.2000 за период с 01.04.2017 по 30.09.2023 в размере 1 687 949 руб. 82 коп., пеней по договору аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска УЗ № 001889-К-2000 от 25.09.2000 за период с 04.07.2017 по 30.09.2023 в размере 8 133 751 руб. 58 коп., с продолжением начисления пеней на сумму задолженности в размере 1 687 949 руб. 82 коп. в размере 0,3 % от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства (с учетом уточнения размера исковых требований на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.07.2024 исковые требования удовлетворены частично, с общества НИК «Палитра» в пользу Комитета взысканы задолженность по арендной плате в размере 738 642 руб. 65 коп., пени в размере 986 764 руб. 22 коп., с продолжением начисление пеней с 01.10.2023 на задолженность - 738 642 руб. 65 коп. по ставке 0,1% в день до даты фактической уплаты долга. В удовлетворении остальной части исковых требований судом отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2024 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, общество обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить. Заявитель не согласен с выводом судов о несоответствии фактического использования земельного участка ответчиком его разрешенному использованию, указав, что сам по себе факт несоответствия использования не является основанием для изменения арендной ставки. Кассатор сослался на то, что в период с 01.01.2019 по 31.12.2022 истец применил в расчете арендной платы ставку арендной платы (САП), равную 2 % (иные); коэффициент К1 - 3,323 (прочие), суды согласились с таким расчетом, тогда как договор аренды земельного участка был заключен для проектирования и строительства производственной базы, согласно соглашению № 3 от 30.09.2009 - для завершения строительства производственной базы. Кассатор указал, что на земельном участке имеются нежилые здания: производственное здание с теплой стоянкой площадью 3 378 кв.м, контрольно-пропускной пункт площадью 179,2 кв.м, зарегистрированные как объекты завершенного строительства за обществом НИК «Палитра» только 22.08.2023 на основании вступившего в законную силу решения суда по делу № А76-6750/2022. Ранее, в 2006 году, было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства протяженностью 360,58 м. В силу изложенного апеллянт полагал, что ставка арендной платы и коэффициент К1 не могут рассчитываться иначе, как с учетом не введенных в эксплуатацию объектов. Общество также отметило, что ранее, до 2017 года истцом применялись САП, равная 0,3 % (в отношении земельных участков, предоставленных на период строительства объектов в пределах нормативов продолжительности строительства) и 0,5 % (в отношении земельный участков, предоставленных для строительства объектов, в период свыше пределов нормативов продолжительности строительства.). Заявитель указал, что коэффициент К1 в размере 3,323 был применен истцом к расчету за период с 01.01.2019 по 31.12.2022 на основании уже не действующей редакции решения Челябинской городской Думы, так как указанное значение К1 было установлено приложением № 1 к решению Челябинской городской Думы от 27.06.2017 № 31/15 и действовало в период с 01.07.2017 по 31.12.2018. С учетом изложенного податель жалобы считал недопустимым произвольность применения истцом показателей САП и коэффициента К1 без учета положений законодательства в его нормативном единстве, приведшего к незаконному привлечению арендатора к материальной ответственности в виде взыскания дополнительной платы путем повышения размера арендной ставки в коэффициента и взысканию неустойки, а также нарушению прав и экономических интересов арендатора.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судами, между Комитетом (арендодатель) и общество НИК «Палитра» (арендатор) был подписан договор аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска УЗ № 001889-К-2000 от 25.09.2000, по условиям пункта 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов площадью 9 324 кв.м, с кадастровым номером 74:36:060912:01, расположенный по адресу: <...> в санитарно-защитной зоне ЧЭМК, без проведения торгов для проектирования и строительства производственной базы.

Согласно пункту 1.4 договора договор заключен сроком на 2 года.

В силу пункта 2.1 договора за пользование недвижимым имуществом, указанным в пункте 1.1 договора, арендатор вносит арендную плату, согласно ежегодно пересматриваемому и прилагаемому к настоящему договору: расчету платы за аренду земли (форма № 2) к договору, расчету платы за аренду муниципальной инфраструктуры (форма № 3), которые являются неотъемлемой частью договора.

На основании пункта 2.2 договора плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение календарного года до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

По условиям пункта 2.3 договора плата за аренду муниципальной инфраструктуры перечисляется равными долями поквартально в течение года. Первая оплата производиться предварительно на текущий квартал, а по истечении 2-х месяцев текущего квартала – за последующий квартал.

В соответствии с пунктом 6.3 договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3 % от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательств.

Впоследствии между сторонами подписан ряд дополнительных соглашений к договору аренды.

Между сторонами было подписано дополнительное соглашение № 3 от 30.10.2009 к договору, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего договора земельный участок с кадастровым номером 74:36:0609012:0014, площадью 9 616 кв.м, расположенный по ул. Героев Танкограда, 7 в Калининском районе г. Челябинска, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для завершения строительства производственной базы.

Согласно пункту 1.4 дополнительного соглашения № 3 соглашение заключено до 01.10.2011.

В силу пункта 2.1 дополнительного соглашения № 3 размер арендной платы определен в приложении (форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

На основании пункта 2.2 дополнительного соглашения № 3 за арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату ежеквартально до 1 числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 15.11.2021 № КУВИ-002/2021-149690774 земельный участок с кадастровым номером 74:36:0609012:0014 поставлен на кадастровый учет 19.04.2007, имеет площадь 9 616 кв.м., вид разрешенного использования – для завершения строительства производственной базы, в пределах земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 74:36:0609012:46, 74:36:0609012:598 и 74:36:0609012:47, обременение участка правом аренды зарегистрировано за обществом НИК «Палитра».

Кроме того, на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0609012:0014 расположены объекты недвижимости с кадастровым номером 74:36:0609012:1078 площадью 354,7 кв.м (контрольно-пропускной пункт) и с кадастровым номером 784:36:0609012:1080 площадью 4 585,1 кв.м (производственное здание с тёплой стоянкой), право собственности на которые с 22.08.2023 зарегистрировано за обществом НИК «Палитра» на основании вступившего в законную силу решения суда по делу № А76-6750/2022.

В рамках указанного дела общество НИК «Палитра» обращалось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Администрации города Челябинска о признании права собственности на объекты самовольной постройки, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0609012:14, по адресу: <...> (нежилые здания: производственное здание с теплой стоянкой площадью 3 378 кв.м., контрольно-пропускной пункт площадью 179,2 кв.м.).

В обоснование заявленных исковых требований общество НИК «Палитра» указывало, что ему на праве аренды с разрешенным использованием для строительства принадлежит земельный участок для проектирования и строительства производственной базы; в 2005 г. обществу выдано разрешение на строительство производственной базы; возведя в 2015 г. за счет собственных средств и сил объекты, разрешение на ввод объектов в эксплуатацию общество не получало.

Обществом НИК «Палитра» была частично произведена оплата арендной платы по договору аренды УЗ № 001889-К-2000 от 25.09.2000, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями.

Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате и пени по договору аренды УЗ № 001889-К-2000 от 25.09.2000, Комитет направил обществу НИК «Палитра» требование (претензию) от 23.12.2021 № 56291 о погашении образовавшейся задолженности и пени.

Оставление обществом НИК «Палитра» указанного требования (претензии) без удовлетворения послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Частично удовлетворяя исковые требования, суды пришли к выводу, что общество ненадлежащим образом исполнило обязательства арендатора по договору аренды УЗ № 001889-К-2000 от 25.09.2000, при этом Комитетом был пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям до 01.01.2019. В силу того, что фактически на арендуемом земельном участке функционирует производственная база, сдаваемая обществом в аренду, суды пришли к выводу о том, что в период с 01.01.2019 по 31.12.2022 коэффициент К1 подлежит применению для вида разрешенного использования «прочие», так как вид разрешенного использования «сдача в аренду» в указанный период в решении Челябинской городской Думы № 32/7 не содержалось, а с 01.01.2023 коэффициент К1 подлежит применению для вида разрешенного использования «деловое управление». Суды по ходатайству ответчика применили к спорным правоотношениям положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизили подлежащий взысканию размер неустойки, рассчитанный по ставке 0,1 % в день.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

С учетом предмета и оснований заявленных исковых требований суды первой и апелляционной инстанций правомерно квалифицировали спорные правоотношения сторон как правоотношения, возникшие из договора аренды земельного участка, правовое регулирование которых осуществляется общими положениями гражданского законодательства, специальными положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации.

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1, пункте 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.7, пункта 7 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен; арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом; при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Неприменение нормативно установленного размера арендной платы за земли, начиная с даты его установления, нарушает императивность нормативных положений о регулируемой цене аренды в отношении публичных земель.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Следовательно, судами правомерно установлено, что арендная плата в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

В силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации).

По правилам пункта 1 статьи 432, статьи 606, пункта 1 статьи 607, статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации суды квалифицировали рассматриваемый договор аренды заключенным, что не оспаривается сторонами.

Комитет в рамках рассматриваемого иска просил суд взыскать с общества НИК «Палитра» задолженность по арендной плате по договору аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска УЗ № 001889-К-2000 от 25.09.2000 за период с 01.04.2017 по 30.09.2023 в размере 1 687 949 руб. 82 коп.

Как видно из материалов дела, ответчиком в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Учитывая дату обращения Комитета с иском в суд (10.02.2022), определенный договором срок внесения арендной платы – поквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, соблюдение претензионного порядка (претензия направлена 23.12.2021), а также разъяснения, приведенные в пункте 16 Постановления Пленума № 43, часть 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о том, что на момент подачи иска срок исковой давности был пропущен Комитетом по требованиям об оплате аренды за пользование землей за период с 01.04.2017 по 31.12.2018 (включительно).

Как видно из материалов дела, судами установлено, что спорным является вопрос о применении ставки арендной платы и коэффициента К1.

Расчет арендной платы производен Комитетом на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее - Закон № 257-ЗО), решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска».

Согласно пункту 1 статьи 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов (далее – арендная плата), определяется по формуле: Ап = Скад x Сап / 100% x К1 x К2 x К3, где: Ап – размер арендной платы; Скад – кадастровая стоимость арендуемого земельного участка; Сап – ставка арендной платы, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка; К1 – коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости; К2 – коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе; К3 – коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Расчет Комитетом суммы задолженности по арендной плате был проверен судами и признан арифметически неверным с учетом возражений ответчика о ненадлежащем применении для расчета задолженности коэффициента К1 в значении «прочие».

При этом судами обоснованно было принято во внимание следующее.

Размер арендной платы по указанному договору, относящейся к категории регулируемых цен, определяется с учетом принципов, изложенных в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», в частности исходя из принципа экономической обоснованности, согласно которому арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования.

Согласно пункту 3 статьи 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» значения коэффициента К1 могут устанавливаться по решению органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов при наличии экономического обоснования в пределах от 0,1 до 20 в зависимости от видов разрешенного использования земельных участков согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости.

Законом Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» применение для расчета арендной платы коэффициента К1 поставлено в зависимость от вида разрешенного использования участка.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного кадастра недвижимости, является одной из его характеристик как объекта недвижимости и определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости (статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Решением Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска» утверждены подлежащие применению при расчете арендной платы значения коэффициентов, учитывающих вид деятельности арендатора, осуществляемого на арендованном земельном участке - К1; учитывающего особенности территориального расположения земельного участка - К2; и учитывающего категорию арендатора - К3.

С учетом изменений, внесенных решением Челябинской городской Думы от 27.06.2017 № 31/15, вступившим в силу с 01.07.2017, были утверждены значения К1 для следующих видов разрешенного использования земельного участка: деятельность общественных объединений; деятельность в области образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства; производство, переработка и хранение сельскохозяйственной продукции; деятельность в области энергетики, связи, а также производство промышленной продукции и товаров народного потребления; деятельность по обслуживанию жилищно-коммунального хозяйства; строительство; бытовое обслуживание населения; ритуальные услуги; общественное питание; организация оптово-розничной торговли, а также деятельности по продаже товаров на ярмарках и рынках; розничная торговля бензином и (или) дизельным топливом на бензоколонках, а также сжиженным нефтяным газом на газозаправочных станциях; хранение транспортных средств на стоянках, относящихся к объектам капитального строительства и расположенных на земельных участках, предоставленных для эксплуатации объектов капитального строительства; - хранение транспортных средств на стоянках, не относящихся к объектам капитального строительства; услуги по техническому обслуживанию и ремонту автотранспорта, услуги в сфере общестроительной деятельности; перевозки автомобильным транспортом; услуги городского пассажирского транспорта общего пользования (за исключением такси); оказание услуг по временному размещению и проживанию (гостиницы, хостелы); нотариальная, адвокатская, аудиторская и страховая деятельность, деятельность по оказанию юридических услуг; финансово-кредитная деятельность; сдача внаем недвижимого имущества, посреднические услуги; деятельность развлекательных и досуговых комплексов; добыча полезных ископаемых; деятельность парков отдыха и развлечений, пляжей; физические лица, которым земельные участки предоставлены для личных семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности; прочие.

Судами установлено, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 15.11.2021 № КУВИ-002/2021-149690774 земельный участок с кадастровым номером 74:36:0609012:0014 имеет вид разрешенного использования - для завершения строительства производственной базы.

Между тем судами приняты во внимание обстоятельства дела № А76-6750/2022, из которых усматривается, что еще в 2015 году общество НИК «Палитра» завершило строительство производственной базы на указанном земельном участке.

Как установлено судами при рассмотрении настоящего дела, фактически на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0609012:0014 функционирует производственная база, сдаваемая обществом НИК «Палитра» в аренду, что подтверждается представленным в материалы дела договором аренды № 07-16-А от 01.07.2016, и не оспаривалось ответчиком (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

При таких обстоятельствах суды пришли к верному выводу о том, что коэффициент К1 подлежит применению в значении «прочие», так как значение «сдача в аренду» до 31.12.2022 решение Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска» не содержало, а с 01.01.2023 – в значении «деловое управление», которое предусматривает сдачу имущества в аренду как вид разрешенного использования земельного участка.

Вопреки позиции заявителя жалобы, как верно указано судами, размер арендной платы определяется с учетом принципов, изложенных в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», в частности принципа экономической обоснованности, согласно которому арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель и их разрешенного использования.

В силу статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации использование земель осуществляется в соответствии с целевым назначением.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.

С учетом изложенного суды правильно отметили, что изменение вида разрешенного использования возможно только путем внесения изменений в договор аренды земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и сходиться со сведениями, внесенным в кадастр.

Соответственно, самовольное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка без внесения изменений в договор в установленном порядке не освобождает его от обязанности оплаты пользования земельным участком в размере, который определяется в установленном порядке, то есть в размере, соответствующем доходности этого земельного участка исходя из фактического вида использования. Использование арендатором земельного участка в соответствии с иным видом разрешенного использования, то есть для иных целей, чем предусмотрено договором, является нарушением договорного обязательства и требований закона.

Таким образом, суды правильно указали, что в случае, когда установленный вид разрешенного использования земельного участка, в том числе отраженный в договоре аренды, не соответствует фактическому виду разрешенного использования земельного участка, плата за который превышает стоимость пользования участком по предусмотренному договором назначению, арендная плата подлежит определению исходя из фактического вида использования.

Поскольку в рассматриваемом случае общество, начиная с 2015 года, использует арендуемый земельный участок не в соответствии с видом разрешенного использования, указанным в ЕГРН и в договоре аренды, суды обоснованно и правомерно применили ставку арендной платы и коэффициент К1, исходя из фактического вида использования земельного участка.

Довод кассатора о том, что коэффициент К1 в размере 3,323 был применен истцом к расчету за период с 01.01.2019 по 31.12.2022 на основании уже не действующей редакции решения Челябинской городской Думы, так как указанное значение К1 было установлено приложением № 1 к решению Челябинской городской Думы от 27.06.2017 № 31/15 и действовало в период с 01.07.2017 по 31.12.2018, являлся предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и был отклонен судом с учетом разъяснений, изложенным в абзаце 7 пункта 38 постановления Пленума от 25.12.2018 № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами», правовой позицией, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6171/10 и от 15.12.2009 № 9330/09. Суд счел правомерным применение Комитетом при расчете задолженности коэффициента К1 в ранее действовавшей редакции решения Челябинской городской думы от 27.06.2017 № 31/15, в соответствии с которой К1 применяется в размере 3,232 для диапазона 1 кв.м кадастровой стоимости участка от 0 до 3999 руб., в размере 1,108 для диапазона от 4 000 до 7 999 руб. и в размере 0,6665 в диапазоне от 8 000 руб. и выше.

Согласно справочно-информационному расчету истца задолженность ответчика по договору аренды за период с 01.01.2019 по 30.09.2023 составила 738 642 руб. 65 коп.

При таких обстоятельствах, поскольку обществом НИК «Палитра» не были представлены доказательства оплаты взыскиваемой истцом задолженности по договору аренды в полном объеме, суды пришли к верному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате за период с 01.01.2019 по 30.09.2023 в размере 738 642 руб. 65 коп.

Кроме того, как следует из материалов дела, истцом было заявлено требование о взыскании с ответчика пеней по договору УЗ № 001889-К-2000 от 25.09.2000 за период с 04.07.2017 по 30.09.2023 в размере 133 751 руб. 58 коп., с продолжением начисления пеней на сумму задолженности в размере 1 687 949 руб. 82 коп. в размере 0,3 % от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства.

Указанное требование удовлетворено судами частично, с учетом пропуска истцом срока исковой давности по требованиям об оплате аренды за пользование землей за период с 01.04.2017 по 31.12.2018 (включительно), а также применением судами положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации к размеру неустойки.

В указанной части и в части применения судом первой инстанции положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации кассационная жалоба доводов не содержит, в связи с чем в данной части выводы судов не проверяются, суд кассационной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Все доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. Между тем суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций в силу своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.07.2024 по делу № А76-3907/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Научно-инвестиционная компания «Палитра» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.А. Столяров

Судьи Е.И. Гуляева

В.А. Купреенков