СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ул. Пушкина, 112, <...>
e-mail: 17aas.i№fo@arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ 17АП-75/2025-ГК
г. Пермь
05 февраля 2025 года Дело № А60-24688/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2025 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 05 февраля 2025 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Семенова В.В.,
судей Дружининой О.Г., Маркеевой О.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Харисовой А.И.,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Департамента по управлению муниципальным имуществом,
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 ноября 2024 года
по делу № А60-24688/2024
по иску Департамента по управлению муниципальным имуществом (ИНН <***>, ОГРН <***>)
к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью Управляющая жилищная компания «Радомир-Инвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>)
о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения,
установил:
Департамент по управлению муниципальным имуществом (далее – истец, департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ИП ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель) о взыскании денежных средств в сумме 27 336 руб. 66 коп., в том числе: 25 280 руб. 78 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды №39000689 от 09.10.2018 за период с 01.11.2023 по 06.02.2024, 2 055 руб. 88 коп. пени, начисленных за период с 11.11.2023 по 25.03.2024 с продолжением начисления по день фактической уплаты долга.
На основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Управляющая жилищная компания «Радомир-Инвест».
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.11.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, исковые требования удовлетворить.
В обоснование апелляционной жалобы департамент указывает на то, что акт приема-передачи от 06.02.2024 подписан в отсутствие возражений о дате освобождения помещения. При этом в материалах дела отсутствуют доказательства уведомления арендодателя о готовности возврата арендатором помещения после истечения срока действия договора. Ссылается на то, что в адрес арендодателя от арендатора не поступало уведомлений о факте затопления арендуемого помещения и невозможности его использования. Кроме того, ответчиком не представлено доказательств наличия препятствий по возврату помещений в разумный срок после затопления.
Участвующие в деле лица отзывы на апелляционную жалобу представили.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили, что в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между Департаментом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды № 39000689 от 09.10.2018, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду объект муниципального нежилого фонда: встроенное помещение без подвала (литер А), назначение: нежилое, площадь: общая – 32,9 кв.м., номер на плане: 1 эт. – помещения №№ 51-54, адрес: <...>, с отдельным входом, полностью благоустроенное (освещение, ГВС, ХВС, канализация, отопление), для использования под салон красоты (п.1.1).
Согласно п.1.2 договор действует с 17.10.2018 по 16.10.2023.
Факт передачи имущества в аренду подтверждается актом приема-передачи от 17.10.2018.
Как указал истец в иске, помещение возвращено арендатором по акту приема-передачи от 06.02.2024.
По расчету истца по состоянию на указанную дату на стороне ответчика образовалась задолженность по внесению арендной платы за период с 01.11.2023 по 06.02.2024 в сумме 26 176 руб. 97 коп.
Ответчиком произведена частичная оплата в сумме 896 руб. 19 коп.
Таким образом, задолженность по арендной плате составила 25 280 руб. 78 коп.
В соответствии с п. 5.2 договора истец начислил ответчику неустойку в сумме 2 055 руб. 88 коп. за период с 11.11.2023 по 25.03.2024.
Истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о погашении задолженности, начислении неустойки.
Возражая против удовлетворения иска, ответчик пояснил, что в спорный период не мог пользоваться помещением в результате произошедшего в нем затопления по вине ООО УЖК «РадомирИнвест».
Отказывая в иске, суд первой инстанции, учитывая факт затопления помещения не по вине арендатора, исходил из невозможности использования арендуемого помещения ответчиком для установленных договором целей, пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания арендной платы и неустойки.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст. 610 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор, в свою очередь, обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 статьи 614 ГК РФ).
Как следует из указанных норм, основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер.
Доводы истца о том, что акт приема-передачи от 06.02.2024 подписан в отсутствие возражений о дате освобождения помещения, апелляционным судом отклоняются в силу следующего.
Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Между тем, в соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, системное толкование указанных норм со статьей 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какоголибо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
В пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, также указано, что регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 названного Кодекса.
Из материалов дела следует, что согласно акту о нарушении режима работы/повреждении/аварийной ситуации, возникших на общем имуществе многоквартирного дома от 28.09.2023, составленному при участии представителей ООО УЖК «Радомир-Инвест» и ответчиком, в помещении площадью 32 кв.м. по адресу: <...> Комсомола, д. 3б произошло затопление, в результате этого в помещении выявлены следы протечек канализации, на ламинате – вздутие на площади 32 кв.м., на стене вздутие виниловых обоев на площади 4 кв.м. В ванной комнате следы протечки на унитазе и полу на керамической плитке. Причина: засор стояка канализации с выдавливанием канализации через унитаз.
В связи с данным происшествием и причинением ущерба арендуемому помещению и находящемуся в нем имуществу, ответчик обратилась в ООО УЖК «Радомир-Инвест» с заявлением от 28.09.2023, в котором просила возместить ущерб, причиненный в результате данного события затопления.
Письмом от 11.10.2023 № 2105 ООО УЖК «Радомир-Инвест» предложило представить копии документов о праве собственности всех собственников, копии паспортов собственников помещения.
Учитывая, что ответчик не является собственником помещения, такие документы у него отсутствуют.
Впоследствии по инициативе ответчика ООО «Мэлвуд» проведено техническое обследование конструкций помещения, по результатам которого подготовлено экспертное заключение № 7112/2023 от 23.10.202, которым установлено наличие повреждений отделочного покрытия конструкций, свидетельствующих о затоплении помещения и требующих выполнения комплекса мероприятий по ремонту общей стоимостью 183 360 руб. 84 коп.
Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, ответчик письмом от 12.12.2023 (идентификатор 62009286018174), которое вручено истцу 10.01.2024, потребовал принять помещение и расторгнуть договор аренды.
Письмом от 31.01.2024 департамент уведомил ответчика о возможности принять помещение 02.02.2024.
Подписав соглашение от 06.02.2024, стороны расторгли договор аренды от 09.10.2018 № 39000689 с 06.02.2024.
По акту приема-передачи от 06.02.2024 помещение возвращено истцу. Санитарно-техническое состояние помещения зафиксировано также в акте обследования от 06.02.2024, на который имеется ссылка в акте приема-передачи от 06.02.2024.
Согласно акту обследования нежилого помещения от 06.02.2024, на момент передачи помещение находилось в удовлетворительном состоянии, имело следы затопления канализацией (следы на обоях и на ламинате), требует проведение косметического ремонта.
Таким образом, изложенные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что в результате события затопления, произошедшего по вине управляющей компании ООО УЖК «Радомир-Инвест», помещению и находящемуся в нем имуществу причинен ущерб, исключающий возможность использования данного помещения ответчиком для установленных договором целей (п.1.1 – под салон красоты).
Установив факт затопления арендуемого помещения не по вине арендатора, а также невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, что освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии обязанности у арендатора по оплате арендной платы за спорный период, отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы и неустойки.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы об отсутствии доказательств уведомления арендодателя о готовности возврата арендатором помещения после истечения срока действия договора; уведомлений о факте затопления арендуемого помещения и невозможности его использования, а также доказательств наличия препятствий по возврату помещений в разумный срок после затопления, апелляционным судом отклоняются, поскольку не свидетельствуют о наличии у ответчика обязанности по внесению арендной платы за спорный период при невозможности использования помещения.
Доводы жалобы по существу повторяют позицию истца, изложенную в исковом заявлении, которая не может служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными ст. 71 АПК РФ.
При названных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.
Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 ноября 2024 года по делу № А60-24688/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
В.В. Семенов
Судьи
О.Г. Дружинина
О.Н. Маркеева