АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
г. Ставрополь Дело № А63-8086/2023
13 декабря 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 06 декабря 2023 года
Решение изготовлено в полном объеме 13 декабря 2023 года
Арбитражный суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьиСиротина И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевченко А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, ОГРН <***>,
к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Михайловск, ОГРНИП: <***>,
о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений,
при участии в судебном заседании представителя от ответчика – ФИО2 по доверенности от 11.01.2023,
УСТАНОВИЛ:
комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Михайловск, о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Ставрополя от 08.05.2019 № 7065 за период с 01.11.2022 по 14.12.2022 в размере 23 817 руб. 21 коп., пени по договору аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Ставрополя от 08.05.2019 № 7065, за период с 02.12.2022 по 15.02.2023 в размере 3 160 руб. 71 коп.
Определением от 02.10.2023 судебное заседание отложено на 06.12.2023.
В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований.
Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив, руководствуясь статьей 71 АПК РФ, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (далее – арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Ставрополя, от 08.05.2019 № 7065 (далее – договор).
Предметом указанного договора является аренда нежилых помещений № № 75, 76, 77, 78, 88, 89, общей площадью 63,7 кв.м, кадастровый номер 26:12:011606:4098, расположенных по адресу: <...> (пункт 1.1 договора).
Пунктом 4.2 договора аренды и приложением № 2 к договору сумма арендной платы, подлежащей ежемесячному внесению на счет арендодателя, определена в размере 16 410 руб. 83 коп. В соответствии с пунктом 4.3 договора аренды арендная плата подлежит внесению арендатором ежемесячно, не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.
15.07.2021 комитетом зарегистрировано обращение ФИО1 о реализации преимущественного права выкупа нежилых помещений №№ 75, 76, 77, 78, 88, 89 площадью 63,7 кв.м с кадастровым номером 26:12:011606:4098 по адресу: <...>, находящихся в аренде на основании договора аренды от 08.05.2019 № 7065.
Администрация города Ставрополя 27.10.2021 вынесла постановление № 2434 об условиях приватизации нежилых помещений со стоимостью (цены продажи) 2 799 166 руб. 67 коп. без учета НДС. В адрес ИП ФИО1 направлен проект договора купли-продажи нежилых помещений № 169.
Выкупная цена была определена на основании отчета от 24.08.2021 № 4103/21 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений № 75, 76, 77, 78, 88, 89, площадью 63,7 кв.м., кадастровый номер 26:12:011606:4098, расположенных по адресу: <...>, подготовленного ООО «Аналитик Центр».
ИП ФИО1 подписал проект договора купли-продажи нежилых помещений с протоколом разногласий, не согласившись с указанной стоимостью (продажной ценой) нежилых помещений.
Для определения рыночной стоимости нежилых помещений предприниматель обратился к оценщику ФИО3 Руководствуясь результатами отчета оценщика, предприниматель направил в адрес ответчика протокол разногласий от 16.11.2021 к проекту договора № 169 купли-продажи недвижимого имущества с условием о рассрочке платежа, согласно которому истец намеревался приобрести помещения за цену, равную 1 739 000 руб. с учётом НДС.
Письмом от 25.11.2021 № 08/08-10558 ответчик известил истца об отклонении вышеуказанного протокола разногласий, указав, что цена подлежащих продаже помещений, указанная в проекте договора № 169 купли-продажи недвижимого имущества, является достоверной.
Ссылаясь на наличие разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, предприниматель обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 17.06.2022 по делу № А63-19414/2021, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2022, исковые требования удовлетворены. Суд первой инстанции, руководствуясь заключением судебной экспертизы от 31.03.2022 № 44-Э/2022, проведенной в ходе рассмотрения дела, пришел к выводу о том, что разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, подлежат урегулированию в заявленном истцом (ФИО1) порядке.
25.10.2022 ИП ФИО1 обратился к ответчику с заявлением о предоставлении проекта договора купли-продажи с условием о рассрочке платежа в соответствии с решением Арбитражного суда Ставропольского края 17.06.2022 по делу №А63-19414/2021, вступившим в законную силу 04.10.2022.
В соответствии с решением суда администрацией города Ставрополя принято постановление от 05.12.2022 № 2667 «О внесении изменения в постановление администрации города Ставрополя от 27.10.2021 № 2434 «Об условиях приватизации недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Ставрополя» и подготовлен проект договора купли-продажи в новой редакции. Проект договора в новой редакции направлен заявителю 14.12.2022, который подписан сторонами 15.12.2022.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 407 ГК РФ, согласно которому у ИП ФИО1 обязанность по внесению арендных платежей в соответствии с условиями договора аренды сохраняется до момента заключения договора купли-продажи, истец посчитал, что у ИП ФИО1 образовалась задолженность по арендной плате по договору аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Ставрополя, от 08.05.2019 № 7065 за период с 01.11.2022 по 14.12.2022 и составляет 23 817 руб. 21 коп.
В соответствии с пунктом 5.2 указанного договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,2 %, от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Начисление пени производится, начиная со дня, следующего за днем истечения срока платежа.
Таким образом, истец рассчитал сумму задолженности ответчика перед комитетом по уплате пени по договору аренды нежилых помещений за период с 02.12.2022 по 15.02.2023 в размере 3 160 руб. 71 коп.
Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 16.02.2023 № 08/07-1689с с предложением о добровольном погашении образовавшейся задолженности, однако ответчик требования не исполнил, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу арендного обязательства арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, в силу статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества в аренду, а встречной обязанностью арендатора - своевременное внесение установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий недопустимы.
Как следует из представленных в материалы дела документов, требования истца основаны на доводе о том, что у ИП ФИО1 обязанность по внесению арендных платежей в соответствии с условиями договора аренды сохраняется до момента заключения договора купли-продажи в отношении арендованного имущества.
Данный довод истца судом отклоняется по следующим основаниям.
В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).
Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества установлен статьей 4 Федерального закона № 159-ФЗ.
В частности, указанной нормой предусмотрено, что уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Федерального закона.
В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 Федерального закона №159-ФЗ требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи такого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (часть 2 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ).
В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 Федерального закона №159-ФЗ).
При этом течение указанного срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Постановлением Администрации города Ставрополя Ставропольского края № 2434 от 27.10.2021 утверждены условия приватизации недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Ставрополя.
Во исполнение указанного постановления комитете подготовил проект договора купли-продажи недвижимого имущества и направил его ответчику.
Проект договора купли-продажи недвижимого имущества, постановление администрации города Ставрополя № 2434 от 27.10.2021 «Об условиях приватизации недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Ставрополя», отчет № 4103/21 от 24.08.2021 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений № 75, 76, 77, 78, 88, 89, площадью 63,7 кв.м., кадастровый номер 26:12:011606:4098, расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, проспект Ворошилова, д. 10/2, получены ИП Ковешниковым Н.А. 02.11.2021.
Не согласившись с ценой приобретаемых помещений, ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя об урегулировании разногласий по договору купли-продажи недвижимого имущества с условием о рассрочке платежа путем установления иной цены приобретаемых покупателем помещений.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 17.06.2022 по делу №А63-19414/2021, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 04.10.2022, исковые требования ИП ФИО1 удовлетворены. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, подлежат урегулированию в заявленном истцом (ФИО1) порядке.
В силу статьи 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
Учитывая, изложенное на истце лежала обязанность в разумные сроки исполнить решение Арбитражного суда Ставропольского края от 17.06.2022 по делу № А63-19414/2021, изложив пункт 3.1 договора в редакции, утвержденной судебным актом.
В целях установления сроков исполнения указанного решения, принимая во внимание, что такой срок действующим законодательством не предусмотрен, суд полагает возможным принимать срок, равным десяти дням, по аналогии со сроком, установленным частью 2 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ.
При таких обстоятельствах, истец должен был направить ИП ФИО1 проект договора купли-продажи недвижимого имущества с условием о рассрочке платежа в редакции, утвержденной решением Арбитражного суда Ставропольского края от 17.06.2022, не позднее 14.10.2022.
Вместе с тем, проект договора был направлен ИП ФИО1 14.12.2022, что подтверждается письмом комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя № 08/08-13685 от 14.12.2022.
Неисполнение истцом по настоящему иску разумного срока исполнения решения суда повлекло доначисление ИП ФИО1 арендной платы за период с 01.11.2022 по 14.12.2022, поскольку он пользовался спорным объектом аренды.
В силу статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
При таких обстоятельствах, суд полагает, что взыскиваемая истцом задолженность в размере 23 817 руб. 21 коп. образовалась в результате незаконных действий самого истца, не позволивших ответчику заключить договор купли-продажи арендуемого объекта по его заявлению о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в установленные сроки.
Учитывая подтвержденный вступившим в законную силу судебным решением факт совершения комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя противоправных действий в отношении ответчика, суд пришел к выводу о том, что возложение на ИП ФИО1 обязанности оплачивать арендные платежи за период 01.11.2022 по 14.12.2022 является незаконным, и отказывает истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В связи с отказом в удовлетворении требований истца о взыскании основного долга, суд также отказывает в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика неустойки в сумме 3 160 руб. 71 коп. за период с 02.12.2022 по 15.02.2023.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца. На основании пункта 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении заявленных требований комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, ОГРН <***>, отказать.
Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья И.В. Сиротин