Решение по делу № А74-655/2023 от 29.09.2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ

г. Абакан

29 сентября 2023 года Дело № А74-655/2023

Резолютивная часть решения объявлена 26 сентября 2023 года. Решение в полном объёме изготовлено 29 сентября 2023 года.

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи С.М. Тропиной, при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи и составлении протокола секретарем судебного заседания Н.В. Кузнецовой, рассмотрев дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Галактика» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к администрации города Абакана (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании права собственности на объект недвижимого имущества: здание, общей площадью 777,5 кв.м., кадастровый номер 19:01:030103:1559, расположенный по адресу: <...>,

при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Фотон» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), при участии в судебном заседании:

представителя истца – Магда А.С., на основании доверенности от 24.04.2023,

представителя ответчика – ФИО1, на основании доверенности от 29.12.2022 (до перерыва), ФИО2, на основании доверенности от 29.12.2022 (после перерыва),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Галактика» (далее истец, общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города Абакана (далее ответчик, администрация) о признании права собственности на здание, общей площадью 777,5 кв.м., кадастровый номер 19:01:030103:1559, расположенное по адресу: <...>, как на объект самовольного строительства.

Определением от 25.04.2023 арбитражный суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора общество с ограниченной ответственностью «Фотон» (далее третье лицо, ООО «Фотон»).

Третье лицо, надлежащим образом извещённое о времени и месте судебного заседания, не явилось, отзыв на иск не направило.

Информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Хакасия: http://khakasia.arbitr.ru, а также на общедоступном информационном сервисе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании истец поддержал доводы иска в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании до и после перерыва с учетом результатов проведенной судебной экспертизы возражал против удовлетворения исковых требований, пояснив, что с учетом экспертного заключения позиция администрации не изменилась.

Информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Хакасия: http://khakasia.arbitr.ru, а также на общедоступном

информационном сервисе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Истец в судебном заседании поддержал доводы иска в полном объеме, пояснил, что в настоящее время выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на спорный объект с кадастровым номером 19:01:030103:1559 не содержит сведений о его правообладателе и плане расположения на земельном участке, принадлежащем ООО «Галактика», в связи с чем, просит суд признать право собственности на здание, общей площадью 777,5 кв.м., кадастровый номер 19:01:030103:1559, расположенное по адресу: <...>, как на объект самовольного строительства.

Администрация в отзыве на иск возражала против признания права собственности, сославшись на то, что самовольно реконструированный объект недвижимости частично выходит за границы принадлежащего истцу земельного участка, а именно на земельный участок с кадастровым номером 19:01:030103:1 по ул. Енисейская, 75, находящийся в собственности ООО «Фотон», и в квартал 19:01:030103, то есть на неразграниченные земли города. В связи с изложенным, ответчик считает, что отсутствуют основания для признания за истцом права собственности на самовольную постройку.

Согласно позиции третьего лица, изложенной в отзыве на иск от 25.05.2023, в результате реконструкции истцом объекта площадью 733,3 м2, с кадастровым номером: 19:01:030103:1559 его площадь увеличилась до 777,5 м2 и согласно техническому плану здания от 15.12.2022, реконструированный объект построен самовольно на земельном участке с кадастровым номером 19:01:030103:128, который является смежным с земельным участком с кадастровым номером 19:01:030103:1, принадлежащим ООО «Фотон». В данном случае, нарушаются права ООО «Фотон» на использование своей части земельного участка, в связи с чем спорный объект истца на данный момент должен подлежать сносу.

При рассмотрении настоящего спора, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

ООО «Галактика» создано 07.08.2009 путем реорганизации в форме преобразования ОАО «Галактика» которое, в свою очередь, было создано 23.09.1992 путем приватизации муниципального предприятия «Галактика».

В соответствии с планом приватизации муниципального предприятия «Галактика» от 15.09.1992, в состав имущества, приватизированного МП «Галактика», в числе прочего, вошел гараж, расположенный по адресу: <...>.

Постановлением администрации города Абакана № 444 от 22.12.1993 АО «Галактика» разрешено строительство служебного гаража на 20 автомашин, размером 60 х 12 м., на собственной территории по ул. Енисейская, 73.

Право собственности на вышеуказанный гараж было зарегистрировано, что подтверждается регистрационным удостоверением № 25 от 13.01.1998.

Земельный участок площадью 1736,1 кв.м., вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания гаража, расположенный по адресу: <...> уч.73, был приобретен ОАО «Галактика» у администрации города Абакана по договору купли-продажи земельного участка № 1147 от 18.12.2007.

Переход права собственности на земельный участок прошёл государственную регистрацию, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.02.2008.

В последующем, в связи с реорганизацией ОАО «Галактика», право собственности на земельный участок перешло к ООО «Галактика» и было за ним зарегистрировано (свидетельство о государственной регистрации права от 27.08.2013, выписка из ЕГРН от 30.12.2022).

Как усматривается из технического паспорта на гараж (литер В), по состоянию на 24.05.2007 спорный объект имел площадь по наружному обмеру 750,9 кв.м. Согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 12.08.2010, спорный объект поименован как: гараж с бытовым помещением (литера В, В1), площадью по наружному обмеру 831,2 кв.м.

В соответствии с техническим планом здания, подготовленным кадастровым инженером 15.12.2022, установлены изменения сведений о площади и конфигурации здания с кадастровым номером 19:01:030103:1559 в результате самовольной реконструкции (год последней реконструкции 2010), площадь спорного объекта: 777,5 кв.м.

На запрос истца от 09.01.2023 в адрес департамента градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации города Абакана о предоставлении сведений о том выдавались ли уполномоченным органом администрации ООО «Галактика» разрешения на реконструкцию и/или ввод в эксплуатацию здания (гараж с бытовыми помещениями), расположенного по адресу: <...> (кадастровый номер: 19:01:030103:1559), получен отрицательный ответ от 16.01.2023 № 202.

Письмом от 26.05.2023 в адрес Управления Росреестра по Республике Хакасия, истец просил исправить реестровую ошибку в местоположении границ земельного участка с кадастровым номером 19:01:030103:1, расположенного по адресу: <...>.

Согласно письму Управления Росреестра по Республике Хакасия в адрес ООО «Галактика» от 08.08.2023, 29 мая 2023 года выявлена реестровая ошибка в сведениях ЕГРН о местоположении границ земельного участка, с кадастровым номером 19:01:030103:128. Координаты, исправляемого по реестровой ошибке земельного участка, с кадастровым номером: 19:01:030103:128 указаны из письма-заявления ФИО3 (письмо ГУП РХ УТИ от 26.05.2023), которые были получены в ходе проведения кадастровых работ Как указано в письме, согласно ч. 7 ст. 61 Закона № 218-ФЗ при внесении органом регистрации прав изменений в сведения ЕГРН об описании местоположения границ земельного участка в целях исправления реестровой ошибки, площадь такого земельного участка после исправления реестровой ошибки может отличаться от площади, содержащейся в ЕГРН, не более чем на пять процентов. Поскольку площадь земельного участка с кадастровым номером: 19:01:030103:128 увеличивается на 5,86 % истцу рекомендовано исправить реестровую ошибку путем проведения кадастровых работ.

Указывая на наличие оснований для признания за ним в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации права собственности на спорный объект капитального строительства, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы истца, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

Избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В рамках настоящего дела, ООО «Галактика» требует признать право собственности на здание, общей площадью 777,5 кв.м., кадастровый номер 19:01:030103:1559, расположенное по адресу: <...>, как на объект самовольного строительства, со ссылкой на то, что выписка от 31.12.2022 из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на спорный объект с кадастровым номером 19:01:030103:1559 не содержит сведений о его правообладателе и плане расположения на земельном участке, принадлежащем ООО «Галактика».

В силу разъяснений пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 № 54 «О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество» к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски о признании права.

Статьей 222 ГК РФ определены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество является самовольной постройкой, а именно строение возведено: на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; без получения необходимых разрешений; с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Исходя из положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, одним из признаков самовольной постройки является ее возведение на земельном участке, не предоставленном лицу в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта. При этом обязательным условием для признания права собственности на самовольную постройку является наличие у лица, ее осуществившего, прав на земельный участок, допускающих строительство на нем данного объекта.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со ст. 51 ГрК РФ, а также ст. 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, выдаваемое органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства (реконструкции) объектов индивидуального жилищного строительства или садового дома (пп. 1.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ), эксплуатация таких объектов допускается после окончания их строительства (реконструкции) (ч. 3 ст. 55.24 ГрК РФ). Застройщик в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции подает уведомление об окончании строительства или реконструкции (ч. 16 ст. 55 ГрК РФ), а уполномоченный орган проводит проверку возведенных объектов и по ее результатам направляет застройщику либо уведомление о соответствии построенных или реконструированных объектов требованиям законодательства (ч. 19), либо их не соответствии (ч. 20).

Уведомление о соответствии строительства (реконструкции) является основанием для регистрации прав на самовольную постройку.

Следовательно, владелец земельного участка, в соответствии с его целевым назначением, вправе возводить на нем жилые и иные здания, а также в соответствии с Градостроительным кодексом РФ производить реконструкцию принадлежащих ему объектов, строений и сооружений. После завершения строительства извещает об этом надлежащий орган, который по результатам проверки либо подтверждает возможность легализации самовольной постройки, либо указывает на ее недостатки.

Судом установлено, что ООО «Галактика» является собственником земельного участка с кадастровым номером 19:01:030103:128, площадью 1736,1 кв.м., вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания гаража, расположенный по адресу: <...> уч.73.

По утверждению истца в соответствии с техническим планом здания, подготовленным кадастровым инженером 15.12.2022, установлены изменения сведений о площади и конфигурации здания с кадастровым номером 19:01:030103:1559 в результате самовольной реконструкции (год последней реконструкции 2010), площадь спорного объекта: 777,5 кв.м.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Определением суда от 28.06.2023, по ходатайству истца, для разрешения вопросов о соответствии объекта недвижимости, в части его реконструкции строительным нормам и правилам, техническим регламентам, установленным для такого вида объектов, противопожарным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим нормам и требованиям для такого вида объектов, назначена комплексная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Экспертизы недвижимости» ФИО4, привлеченным экспертам ФИО5, ФИО6

Заключение экспертов № 016/23 от 13.09.2023 приобщено к материалам дела.

В соответствии с представленным в материалы дела заключением экспертов, по результатам проведения экспертизы эксперты пришли к выводу о том, что объект недвижимости - здание общей площадью 777,5 кв.м., кадастровый номер 19:01:030103:1559, расположенное по адресу: <...>, соответствует техническим регламентам, строительным нормам и правилам, установленным для такого вида объектов в части его реконструкции, противопожарным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим нормам и требованиям и не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан. Несущие строительные конструкции находятся в работоспособном техническом состоянии, механическая безопасность объекта обеспечивается. В ходе реконструкции к существующим гаражам были пристроены еще один гараж (лит. В1) и проходная (лит. А1). В связи с тем, что реконструкция объекта экспертизы заключалась в строительстве пристроек в сторону двора (здание проходной, лит. А1) и ул. Енисейская (гараж, лит. В1), то наложение границ здания на смежный земельный участок с кадастровым номером 19:01:030103:1 (ул. Енисейская, 75) невозможно - это является реестровой ошибкой, устранение которой возможно в соответствии с действующим законодательством (ст. 61, ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»). Однако, как следует из схемы, подготовленной кадастровым инженером, пристройка к зданию, гараж, лит. В1, выступает за пределы земельного участка на земельный участок с кадастровым номером 19:01:030103 (ул. Енисейская), являющийся муниципальной собственностью г. Абакана.

По результатам оценки указанного экспертного заключения суд установил, что оно соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является полным, ясным,

мотивированным и непротиворечивым, в связи с чем, признает это заключение допустимым и достоверным доказательством.

Из материалов дела следует, что Управлением Росреестра по Республике Хакасия 29 мая 2023 года выявлена реестровая ошибка в сведениях ЕГРН о местоположении границ земельного участка, с кадастровым номером 19:01:030103:128 и истцу рекомендовано исправить реестровую ошибку путем проведения кадастровых работ, поскольку площадь земельного участка с кадастровым номером: 19:01:030103:128 увеличивается на 5,86%.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства (в том числе заключение экспертов № 016/23 от 13.09.2023), а также доводы участвующих в деле лиц, положенные ими в обоснование своих требований и возражений, суд признал доказанным и установленным то обстоятельство, что в данном случае имеется наложение границ спорного здания на смежный земельный участок с кадастровым номером 19:01:030103:1 (ул. Енисейская, 75, принадлежащий ООО «Фотон»).

Порядок исправления ошибок, содержащихся в ЕГРН, урегулирован статьей 61 Закона № 218-ФЗ.

Истец воспользовался своим правом на устранение реестровой ошибки, обратившись с иском в суд в рамках дела № А74-7185/2023 к ООО «Фотон» об исправлении в Едином государственном реестре недвижимости реестровой ошибки в сведениях о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером 19:01:030103:128, расположенного по адресу: <...>, в части наложения на границы земельного участка с кадастровым номером 19:01:030103:1 в указанных координатах.

По смыслу п. 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 самовольной постройкой не может быть признан объект недвижимости только лишь при установлении судом того, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на его строительство и/или отсутствие акта ввода его в эксплуатацию, при том условии, что судом установлено, что такой объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с п. 57 постановления № 10/22 иск о признании - это иск о констатации существующего права.

В данном случае наличие реестровой ошибки – это преодолимое обстоятельство, которое может быть преодолено по результатам рассмотрения дела № А74-7185/2023.

Однако, данное обстоятельство является не единственным препятствием для признания за истцом право собственности на спорный объект, поскольку материалами дела подтверждается, и это не опровергнуто истцом, что спорное здание частично расположено на земельном участке, являющимся муниципальной собственностью.

Судом установлено и подтверждается выводами экспертизы о том, что согласно схеме кадастрового инженера, пристройка к зданию, гараж лит. В1 выступает за пределы земельного участка на земельный участок с кадастровым номером 19:01:030103 (ул. Енисейская), являющийся муниципальной собственностью г. Абакана.

Учитывая изложенные обстоятельства, судом отклоняется ходатайство истца о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А74-7185/2023.

Руководствуясь положениями пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, суд пришёл к выводу о том, что в данном конкретном случае необходимо учитывать, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и так далее.

Вместе с тем, сложившаяся ситуация несомненно затрагивает публичный интерес, так как, ведёт к неравенству прав физических и юридических лиц при реализации их прав в области землепользования и застройки.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022 сформулирована позиция, согласно которой, размещение части самовольной постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, может являться достаточным основанием для отказа в признании права собственности на такую постройку.

Учитывая изложенное, признание права собственности как на объект самовольной постройки здания, общей площадью 777,5 кв.м., кадастровый номер 19:01:030103:1559, в рамках настоящего спора, с учетом установленных фактических обстоятельств является преждевременным, поскольку пристройка к зданию, гараж лит. В1 выступает за пределы земельного участка на земельный участок с кадастровым номером 19:01:030103 (ул. Енисейская), являющийся муниципальной собственностью г. Абакана, в связи с чем, в иске следует отказать.

Принимая решение об отказе в иске, суд исходит из того, что представленные в дело доказательства в своей совокупности не подтверждают факт того, что спорное строение размещено в пределах правомерно занимаемого ответчиком на праве собственности земельного участка.

С учетом отказа в удовлетворении иска судебные расходы по настоящему делу относятся на истца на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Отклонить ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Галактика» о

приостановлении производства по делу до вступления в законную силу итогового судебного

акта по делу № А74-7185/2023. 2. Отказать в удовлетворении иска.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента его принятия.

Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья С.М. Тропина