ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

23.11.2023

Дело № А40-173786/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 21.11.2023

Полный текст постановления изготовлен 23.11.2023

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Цыбиной А.В.,

судей Архиповой Ю.В., Кольцовой Н.Н.,

при участии в заседании:

от истцов: акционерного общества «Калужская сельскохозяйственная ярмарка» - ФИО1 по дов. от 20.12.2021,

от общества с ограниченной ответственностью «Тринбиг» - ФИО2 по дов. от 05.07.2022,

от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы – ФИО3 по дов. от 16.01.2023,

от третьего лица: Правительства Москвы – ФИО3 по дов. от 01.12.2022,

рассмотрев 21 ноября 2023 года

в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Калужская сельскохозяйственная ярмарка» и общества с ограниченной ответственностью «Тринбиг»

на решение Арбитражного суда города Москвы

от 27 апреля 2023 года

и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда

от 31 июля 2023 года

по иску акционерного общества «Калужская сельскохозяйственная ярмарка»,

общества с ограниченной ответственностью «Тринбиг»

к Департаменту городского имущества города Москвы

о взыскании,

третье лицо: Правительство Москвы,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Калужская сельскохозяйственная ярмарка» (далее – АО «КСЯ») и общество с ограниченной ответственностью «Тринбиг» (далее – ООО «Тринбиг») обратились в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) о взыскании в пользу АО «КСЯ» 32 581 102,32 рублей неосновательного обогащения, 2 897 957,56 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, процентов, начисленных на сумму долга по день фактической оплаты; о взыскании в пользу ООО «Тринбиг» 25 684 615,20 рублей неосновательного обогащения, 1 858 712,08 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, процентов, начисленных на сумму долга по день фактической оплаты (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы (далее – третье лицо).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.04.2023, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2023, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истцы обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами, в которых просили названные решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указывая на неверное определение существенных обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, неправильные выводы судов, неправильное применение судами норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов кассационной жалобы истцы указали, что расчет штрафов, выполненный ответчиком, не соответствует условиям договора аренды и требованиям действующего законодательства, размер определенных таким образом штрафов существенно превышает их фактическое значение при правильном применении норм действующего законодательства и условий договора аренды. По утверждению истцов, поскольку они являются самостоятельными юридическими лицами, то размер штрафов должен быть определен для каждого из них самостоятельно, с учетом площади самовольного строительства и его соотношения с приходящейся пропорционально размеру площади помещений в здании площадью земельного участка, а не от всей площади земельного участка. Совместное определение размера штрафа, исходя из общей площади самовольного строительства, повлекло, по мнению истцов, неправомерное определение ставки арендной платы по п. 8.5 договора аренды в размере 10 %, тогда как по каждому из истцов в отдельности такая ставка составила бы 5 %, а так же повлекло неприменение показателя нормативной плотности, подлежащего применению по каждому из истцов в отдельности. Оспаривая размер штрафов и утверждая об их неправильном расчете ответчиком, истцы указывали на наличие установленной в судебном порядке кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной (решение Московского городского суда от 14.08.2019 по делу № 3А-1091/2019) – 296 669 000 рублей, против примененной при расчете штрафов кадастровой стоимости земельного участка в размере 588 262 752 рублей. Кроме того, истцы указали на необоснованное применение положений договора аренды от 16.07.2020 при отсутствии в нем условия о распространении его действия на предыдущее время к правонарушению, подтвержденному актом Госинспекции по недвижимости от 16.01.2020 № 900624, а также на неправильные выводы судов относительно определения вида разрешенного использования земельного участка.

Лица, участвующие в деле, отзывы на кассационные жалобы не представили.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители истцов поддержали доводы и требования кассационных жалоб, представитель ответчика и третьего лица возражала против доводов жалоб, считает принятые судебные акты законными и обоснованными.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, АО «КСЯ» (правопреемник закрытого акционерного общества «Трева Эйр») является собственником объектов недвижимого имущества, расположенных в нежилом здании по адресу: <...>, общей площадью 3 112,2 м2.

ООО «Тринбиг» является собственником объекта недвижимого имущества, расположенного в нежилом здании по адресу: <...>, общей площадью 2 532,6 м2.

Нежилые помещения, принадлежащие истцам, являются частью нежилого здания по адресу: <...>, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001041:25.

В связи выявлением признаков самовольного строительства в составе нежилых помещений, принадлежащих истцам, объекты были включены в Приложение № 2 к Постановлению Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП.

Общая площадь объектов, обладающих признаками самовольного строительства составляла 1 549,2 м2, из которых: 779,1 м2 – АО «КСЯ», 770,1 м2 – ООО «Тринбиг».

Во исполнение решения ГЗК от 16.07.2020 ответчиком и истцами заключен договор аренды земельного участка № М-01-055528 с кадастровым номером 77:01:0001041:25, общей площадью 3 600 м2 (далее – договор аренды).

В соответствии с п. 8.5 договора аренды, в случае изменения технико-экономических показателей объектов недвижимого имущества, расположенных на участке, арендаторы уплачивают единовременно арендодателю штраф.

Истцы на основании претензий ответчика оплатили штраф: АО «КСЯ» в размере 37 031 137,32 рублей, ООО «Тринбиг» в размере 30 134 650,20 рублей, что подтверждается платежными поручениями.

В процессе анализа финансово-хозяйственной деятельности истцы пришли к выводу, что сумма начисленных штрафов существенно завышена и не соответствует условиям договора аренды и нормативному регулированию.

Истцы полагая, что ответчик без установленных законом оснований приобрел принадлежащее истцам имущество и согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан возвратить истцам сумму неосновательного обогащения, обратились к ответчику с претензиями.

Поскольку ответчик требования претензий не удовлетворил, истцы обратились с настоящим иском в арбитражный суд.

Разрешая спор по существу, суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные доказательства, руководствуясь положениями статей 309, 310, 333, 395, 1102, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходили из того, что истцы добровольно приняли на себя обязательство по оплате штрафа, при этом каких-либо возражений относительно размера указанных ответчиком сумм, а также законности внесения арендаторами данных платежей истцами не поднималось; установив, что кадастровая стоимость земельного участка рассчитана исходя из фактического использования земельного участка, установленного Актом Госинспекции по контролю за использованием объектов недвижимости, отказали в удовлетворении заявленных требований.

Апелляционный суд дополнительно указал, что если подлежащая уплате неустойка перечислена самим должником, он не вправе требовать снижения суммы такой неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (подпункт 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации), за исключением случаев, когда им будет доказано, что перечисление неустойки являлось недобровольным, в том числе, ввиду злоупотребления кредитором своим доминирующим положением.

Между тем судами не учтено следующее.

Как следует из преамбулы договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, предоставляемого правообладателям зданий, сооружений (помещений в них), расположенных на земельном участке от 16.07.2020 № М-01-055528, заключенного ответчиком (арендодатель) и истцами (арендаторы), данный договор заключен в соответствии со статьями 22, 39.2, 39.6, 39.8, 39.20, 56, 105 Земельного кодекса Российской Федерации.

В п. 8.5 договора аренды стороны согласовали, что в случае изменения технико-экономических показателей объектов недвижимого имущества, расположенных на участках, арендатор уплачивает единовременно арендодателю штрафной платеж, рассчитываемый по формуле: ((САПн*Пф)/Пн)*1,2*КСЗУ, где:

САПн – ставка арендной платы, установленная Приложением 3 к постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» (%);

Пф – фактическая плотность застройки незаконно возведенных площадей, определяемая как соотношение общей площади объекта недвижимого имущества после и до изменения его технико-экономических показателей (в кв.м) к общей площади земельного участка (в кв.м);

Пн – нормативная плотность, определяемая в зависимости от показателей фактической плотности в соответствии с Приложением 3 к постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве»;

КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка, рассчитанная исходя из фактического пользования земельного участка (руб.).

Нижний порог размера штрафного платежа устанавливается в размере не менее 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии со статьей 321 Гражданского кодекса Российской Федерации если в обязательстве участвует несколько кредиторов или нескольких должников, то каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими постольку, поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное.

Согласно статье 322 Гражданского кодекса Российской Федерации солидарная обязанность или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

В пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное. Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды. Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер. При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Из пункта 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» следует, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

При рассмотрении настоящего дела у истцов и ответчика при расчете сумм штрафов, подлежащих начислению на основании п. 8.5 договора аренды, возник спор относительно определения величины составляющих формулы расчета штрафа.

Суды в нарушение статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации не дали толкования условий п. 8.5 договора при том, что стороны толкуют условия данного пункта по-разному, приводят своему толкованию соответствующее обоснование, исходят из разных цифровых значений составляющих формулы расчета. Использование при расчете штрафа разных цифровых значений элементов формулы приводит к разному размеру штрафа.

Одним из элементов формулы расчета штрафа является кадастровая стоимость земельного участка (КСЗУ).

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно части 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие (в том числе) установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В силу разъяснений, данных в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 01 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (части 3 и 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Заявители кассационной жалобы (со ссылкой на определение Верховного Суда Российской Федерации от 02.09.2021 № 305-ЭС21-14596) в обоснование своей правовой позиции указывают на невозможность произвольного изменения кадастровой стоимости земельного участка, установленной, в том числе, в судебном порядке. В рассматриваемом случае решением Московского городского суда от 14.08.2019 по делу № 3А-1091/2019, вступившим в законную силу, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001041:25 по состоянию на 01.01.2018 в размере его рыночной стоимости, равной 296 669 000 рублей.

Принимая расчет и размер штрафа, выполненного ответчиком, суды не указали правовых оснований для применения при его расчете иной кадастровой стоимости, не сослались на относимые и допустимые доказательства, подтверждающие иное фактическое использование земельного участка, чем это было учтено Московским городским судом при рассмотрении дела № 3А-1091/2019, а также не указали правовых оснований для расчета единого штрафа для двух арендаторов с последующим его разделением.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что судебные акты не являются законными и обоснованными, в связи с чем в соответствии с частями 1 - 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные судебные акты подлежат отмене в связи с неправильным применением судами норм материального права и не выяснением всех обстоятельств, имеющих значение для дела.

Поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта требуются процессуальные действия, установленные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, принимая во внимание задачи судопроизводства в арбитражных судах, конкретные обстоятельства дела, исходя из положений действующего законодательства и сложившейся судебной практики по рассматриваемому вопросу, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 27 апреля 2023 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 июля 2023 года по делу № А40-173786/2022 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий-судья А.В. Цыбина

Судьи: Ю.В. Архипова

Н.Н. Кольцова