Решение по делу № А41-51537/2023 от 04.09.2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г.Москва

04 сентября 2023 года Дело №А41-51537/23

Резолютивная часть объявлена 04 сентября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 04 сентября 2023 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Москатовой Д.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Искандаровой К.У., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению АДМИНИСТРАЦИИ БОГОРОДСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к закрытому акционерному обществу "Натуротерапия" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) с требованиями о взыскании, расторжении договора, обязании

третьи лица:

Министерство жилищной политики Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

при участии в судебном заседании - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

АДМИНИСТРАЦИЯ БОГОРОДСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Натуротерапия" (далее - ответчик) с требованиями:

1. Взыскать с закрытого акционерного общества «Натуротерапия» в пользу администрации Богородского городского округа Московской области сумму задолженности по договору аренды №101-2013 от 25.09.2013 года в размере 41 401 693,10 руб. (за период 1 квартал 2014-1 квартал 2023) и пени в размере 32 753 787,58 руб. (за период 16.03.2014-27.04.2023), а всего взыскать денежную сумму в размере 74 155 480,68 руб.

2. Расторгнуть договор аренды №101-2013 от 25.09.2013 земельного участка с кадастровым номером 50:16:0602003:465; площадью 9072 кв.м; расположенного в Московской обл., Ногинском р-не, городском поселении Старая Купавна, г.Старая Купавна; для использования под строительство складских помещений хранения детских игрушек и производства детской одежды; категория земель - земли населенных пунктов.

3. Обязать закрытое акционерное общество «Натуротерапия» в течении 15 (пятнадцати) дней после вступления в законную силу судебного акта передать по акту приема-передачи администрации Богородского городского округа Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:16:0602003:465; площадью 9072 кв.м; расположенный в Московской обл., Ногинском р-не, городском поселении Старая Купавна, г.Старая Купавна; для использования под строительство складских помещений хранения детских игрушек и производства детской одежды; категория земель - земли населенных пунктов.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора судом в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса (далее – АПК РФ) привлечены Министерство жилищной политики Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области.

Истец явку представителя в судебное заседание не обеспечил, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, заявленные требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание явился, с доводами истца не согласился, в иске просил отказать в полном объеме, также заявил о пропуске срока исковой давности.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей истца и третьих лиц в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы искового заявления, исследовав и оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, суд установил следующее.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что 25.09.2013 между Комитетом по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района (Арендодатель) и ЗАО «Натуротерапия» (Арендатор) на основании протокола №4 о результатах открытого аукциона по предоставлению в аренду земельного участка на 25 лет от 23.09.2013г. заключен договор аренды №101-2013 (далее – Договор) земельного участка с кадастровым номером 50:16:0602003:465, площадью 9 072 кв.м, расположенный в Московской области, Ногинском районе, г.п.Старая Купавна, г.Старая Купавна, для использования под строительство складских помещений хранения детских игрушек и производства детской одежды (далее – спорный земельный участок), сроком с 25.09.2013 по 24.09.2038.

25.09.2013 между сторонами подписан акт приема-передачи в аренду земельного участка.

В соответствии с пунктом 3.1. договора размер годовой арендной платы, установленный на торгах, составляет 3 569 000 руб.

Ежегодная индексация арендной платы производится в соответствии с действующим законодательством РФ и Московской области.

Арендная плата вносится арендатором в полном объеме ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.

Истцом указано, что ответчик в нарушение условий договора не вносил арендную платы, в результате чего у ответчика перед истцом образовалась задолженность за период 1 квартал 2014 по 1 кварта 2023 в сумме 41 401 693 руб. 10 коп.

Также в связи с несвоевременной оплатой истец начислил ответчику неустойку в размере 32 753 787 руб. 58 коп. за период с 16.03.2014 по 27.04.2023.

В соответствии с пунктом 4.1.1. договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев для юридических лиц и более 2 месяцев – для физических лиц) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода, а также в случаях, указанных в статье 46 Земельного кодекса РФ.

Поскольку арендатор на протяжении длительного периода не оплачивал арендную плату, истец направил в адрес ответчик письмо от 05.05.2023 №102-01Исх-4606 о расторжении договора.

Поскольку в досудебном порядке требования истца не исполнены, оплата задолженности не произведена, истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик с требованиями истца не согласился, указал, что договор расторгнут, что установлено решением Арбитражного суда Московской области от 28.10.2014 по делу №А41-30342/14.

Суд определением от 22.08.2023 предложил истцу уточнить исковые требования, представить мотивированные пояснения с учетом вступившего в законную силу судебного акта по делу №А41-30342/14.

Истец определение суда не исполнил, в связи с чем, дело рассматривается по имеющимся в деле доказательствам.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Спорные правоотношения подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) об обязательствах (статьи 309 - 328), а также специальными нормами материального права, содержащимися в параграфе 1 главы 34 ГК РФ (статьи 606 - 625 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу положений статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Между тем, обращаясь в суд с настающими требованиями, истец не принял во внимание следующие обстоятельства.

Договор заключен по результатам проведения торгов.

Ответчик принял участие в открытом аукционе на право заключения договора аренды земельного участка на 25 лет под строительство складских помещений.

ЗАО «Натуротерапия» перечислила сумму задатка по договору аренды в размере 1 070 700 руб. на счет ООО «ДАСИ», являвшейся организатором торгов, а также оплатило комиссионные услуги данной организации в размере 479 760 руб. за проведение аукциона (п/п №2115 от 01.10.2013).

25.09.2013 между Комитетом по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района (Арендодатель) и ЗАО «Натуротерапия» (Арендатор) на основании протокола №4 о результатах открытого аукциона по предоставлению в аренду земельного участка на 25 лет от 23.09.2013 заключен договор аренды №101-2013 (далее – Договор) земельного участка с кадастровым номером 50:16:0602003:465, площадью 9 072 кв.м, расположенный в Московской области, Ногинском районе, г.п.Старая Купавна, г.Старая Купавна, для использования под строительство складских помещений хранения детских игрушек и производства детской одежды (далее – спорный земельный участок), сроком с 25.09.2013 по 24.09.2038г.

Пунктом 3.1 Договора размер арендной платы, установленный на торгах, составляет 3 569 000 руб. Задаток перечисляется организацией, проводившей торги, в счет арендной платы.

При этом, обязательства по оплате арендной платы возникают с даты подписания сторонами акта приемки-передачи.

Истцом указано, что 25.09.2013 между сторонами подписан акт приема-передачи в аренду земельного участка.

Как следует из искового заявления, ответчик в нарушение условий договора не вносил арендную платы, в результате чего у ответчика перед истцом образовалась задолженность за период 1 квартал 2014 по 1 квартал 2023 в сумме 41 401 693 руб. 10 коп.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (часть 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку ответчик более двух раз подряд нарушал условия внесения арендной платы, которая до настоящего времени не была оплачен ответчиком, истец направил уведомление о расторжении договора от 05.05.2023 №102-01Исх-4606.

Материалами дела подтверждается, что требование содержит в тексте указание о расторжении договора.

Таким образом, обязательный досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден.

Как указано выше, срок аренды установлен сторонами с 25.09.2013 по 24.09.2038.

Таким образом, основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя служит систематическое неисполнение ответчиком обязанностей по внесению арендной платы.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Систематическим невнесением (просрочкой внесения) арендных платежей по спорному договору ответчик существенно нарушил обязанности, установленные договором аренды.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (в ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды», по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

При этом ответчик, возражая по доводам истца указал, что земельный участок не был пригоден для использования, в связи с чем обязанность по оплате арендной платы не может быть возложена на ответчика, а также указал, что договор расторгнут по соглашению сторон в 2014 году.

Как установлено вступившим в законную силу судебным актом по делу №А41-30342/14, земельный участок оказался не пригодным для целей строительства складского комплекса.

После заключения договора аренды при подготовке земельного участка к освоению ЗАО "Натуротерапия" стало известно, что по центру арендованного участка проходит самотечный канализационный коллектор диаметром 500 мм глубиной залегания более 5 м.

В соответствии с требованиями СНиП 2.04.3-85 «Канализация. Наружные сети и сооружения» охранная зона коллектора должна быть не менее 10м от оси трубы в каждую сторону. В охранной зоне запрещено возводить стационарные сооружения, имеющие фундамент и затрудняющие доступ к коллектору с целью профилактического осмотра и ремонта.

ЗАО «Богородская электросеть» письмом от 28.01.2014 №72 уведомило, что именно по территории земельного участка, арендованного истцом, проходят охранные зоны кабельных линий 6 Кв и 0,4 Кв и запретило возведение построек.

Вынесено предупреждение от ОАО «Богородская электросеть» о прекращении земляных работ.

Данные обременения не позволяли Арендатору использовать земельный участок для строительства складских и производственных помещений.

Судом в рамках дела №А41-30342/14 указано, что Арендодатель не предоставил информацию о земельном участке в полном объеме, в том числе о существующих обременениях и ограничениях.

Вследствие чего, ЗАО "Натуротерапия" обратилось в адрес Администрации за расторжением Договора аренды.

11.03.2014 между Комитетом и ЗАО «Натуротерапия» подписано Дополнительное соглашение к Договору №101-2013 от 25.09.2013, в соответствии с которым стороны считают Договора аренды расторгнутым.

Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу судебным актом по делу №А41-30342/14, в связи с чем, не подлежат повторному доказыванию в рамках настоящего дела.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

С учетом изложенного выше, вступившего в законную силу решения суда по делу №А41-30342/23, оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора суд не усматривает, поскольку договор расторгнут по соглашению сторон 11.03.2014 подписанием дополнительного соглашения.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Поскольку при заключении договора аренды земельного участка, использование которого по целевому назначению оказалось невозможным, ЗАО "Натуротерапия" понесло убытки в виде оплаты задатка в сумме 1 070 700 руб., перечисленного на счет ООО «ДАСИ, а также оплаты комиссионных услуг данной организации в размере 479 760 руб. (всего 1 550 460 руб.), что послужило основанием для обращения ЗАО "Натуротерапия" в суд.

Как указано выше, факт непригодности использования земельного участка по назначению, установлены судебным актом по делу №А41-30642/23, в рамках которого в пользу ЗАО "Натуротерапия" суд взыскал с Администрации Ногинского муниципального района Московской области в пользу Закрытого акционерного общества «НАТУРОТЕРАПИЯ» убытки, связанные с заключением спорного договора в виде задатка в размере 1 070 700 руб. и комиссионных в размере 479 760 руб., а всего 1 550 460 руб.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 50:16:0602003:465 не мог быть использован согласно его целевому назначению, указанному в договоре аренды, кадастровом паспорте, доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

При этом арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом, по независящим от арендатора обстоятельствам, освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26 июня 2015 года, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Из условий договора аренды следует, что спорный земельный участок предоставлен ответчику для строительства складского центра.

При этом, суд исходит из установленных судом в рамках дела №А41-30342/23, а также из фактических обстоятельств по делу, в том числе и о том, что на стороне ответчика не возникла обязанность по уплате арендной платы в связи с тем, что переданный ему земельный участок не соответствует условиям договора и непригоден для использования по согласованному назначению.

Из материалов настоящего дела, с учетом обстоятельств установленных решением Арбитражного суда Московской области по делу №А41-30342/14, вступившим в законную силу, следует, что в настоящее время, при наличии существующих ограничений, о которых не содержалось информации при заключении договора аренды, использовать земельный участок для целей строительства не представляется возможным.

Данные обстоятельства свидетельствуют о неисполнении истцом своей обязанности по передаче ответчику земельного участка, соответствующего характеристикам, позволяющим его использовать в соответствии с целевым назначением, указанным в договоре аренды, в связи с чем, истец не имеет право требовать с арендатора внесения арендных платежей за спорный период, а также уплаты неустойки.

Кроме того ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности с 2014 по 2020 год.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

В пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о пропуске истцом срока исковой давности.

Доказательств передачи земельного участка после вступления в законную силу решения суда по делу №А41-30342/14 от 28.10.2014, либо передача земельного участка в состоянии пригодном для использования в соответствии с целями договора, а также доказательства фактического использования земельного участка, истцом на момент рассмотрения дела также не представлено.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме)

Судья Д.Н. Москатова