АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар

Дело № А32-15921/2024

02 апреля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 02 апреля 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Авдяковой В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Эвкалипт» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 27.12.2024), от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО3 (доверенность от 02.06.2023), в отсутствие ответчиков: индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), общества с ограниченной ответственностью «Лайм» (ИНН <***>, ОГРН <***>), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Эвкалипт» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.10.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2025 по делу № А32-15921/2024, установил следующее.

ООО «Эвкалипт» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО4, ООО «Лайм», индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель) о признании недействительным договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кожевенная, д. 24/1, пом. 31, общей площадью 61,3 кв. м, заключенного ФИО4 и ООО «Лайм», срок аренды с 01.09.2023; о признании недействительным одностороннего отказа предпринимателя от исполнения договора аренды помещения, заключенного с обществом, возложении обязанности возвратить обществу помещение, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кожевенная, д. 24/1, пом. 31, из незаконного владения ООО «Лайм».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.10.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2025, в удовлетворении искового заявления отказано. Судебные акты мотивированы следующим. В рамках дела № А32-23683/2023 рассмотрен иск общества к предпринимателю об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом и взыскании убытков. Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из установленного факта размещения обществом без согласования с арендодателем рекламной конструкции на фасаде здания по ул. Кожевенной, д. 24/1 в г. Краснодаре. В такой ситуации односторонний отказ от 06.02.2023 предпринимателя от договора аренды, обусловленный нарушением обществом его условий, является правомерным. Согласно пункту 2.1.3 договора его досрочное расторжение допускается: по соглашению сторон; в судебном порядке по инициативе одной из сторон, в порядке и по основаниям, предусмотренным договором или действующим законодательством Российской Федерации; в одностороннем внесудебном порядке с предварительным уведомлением другой стороны за 45 дней: по инициативе арендодателя: в случае неоднократной просрочки внесения арендной платы за 1 и более месяца; если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения; в случае сдачи арендатором в субаренду помещения или его части, выполнения перепланировки или переустройства помещения, размещения рекламных материалов и вывесок на фасаде здания без письменного согласия арендодателя. Односторонний отказ является самостоятельным основанием прекращения договора, отличным от расторжения договора по соглашению сторон или в судебном порядке. В данном случае односторонний отказ предпринимателя от договора, обусловленный нарушением обществом его условий, является правомерным. Общество, ссылаясь на отмену судебных актов по делу № А32-56265/2023, не учитывает, что кассационный суд указал не несоблюдение процедуры обращения с заявлением в регистрирующий орган, который в пределах своих полномочий не имеет права и возможности устанавливать факт нарушения арендатором условий договора аренды и основания прекращения этого договора. В таком случае в регистрирующий орган должно быть представлено заявление сторон договора или решение суда о признании договора прекращенным. Суд апелляционной инстанции также отклонил доводы общества о том, что 45 дней (срок предупреждения арендатора о расторжении договора) необходимо исчислять со следующего дня после даты получения уведомления (03.03.2023). В данном случае указанный срок истек, как с даты направления, так и с даты получения уведомления. Договор аренды прекратил свое действие. Ссылка на отсутствие доказательств направления арендатору именно уведомления о расторжении договора не принята апелляционным судом. Почтовое отправление получено арендатором, иное содержание данной корреспонденции не доказано. В удовлетворении требования о признании недействительным договора аренды, заключенного новым собственником помещения (ФИО4) с ООО «Лайм», отказано, поскольку условия для признания недействительным договора аренды по иску прежнего арендатора отсутствуют. Названное обстоятельство также исключает возможность истребования помещения из владения их законного владельца (ООО «Лайм»). Обстоятельства, свидетельствующие о злоупотреблении предпринимателем правом (в условиях установленного нарушения арендатором условий договора), не доказаны.

В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Податель жалобы указывает, что судебные акты по делу № А32-23683/2023 не имеют преюдициального значения для настоящего спора. В данном случае истец представил доказательства, подтверждающие, что ранее установленным обстоятельствам может быть дана иная оценка. Судебные инстанции оставили без должного исследования факт нарушения предпринимателем порядка расторжения договора. Действия арендодателя являются недобросовестными, направленными на лишение возможности нормальной эксплуатации объекта аренды арендатором. Предприниматель не смог подтвердить содержание почтового отправления, в котором должно было содержаться уведомление о расторжении договора. Содержание переписки сторон суды не оценили. При этом предприниматель ранее не указывал, что отказ от договора связан с самовольным размещением рекламной конструкции. Более того, доказательства, подтверждающие такое нарушение условий договора, в деле отсутствуют. Арендатор предпринял меры к устранению допущенных нарушений, что свидетельствует об отсутствии у арендодателя предусмотренных договором оснований для отказа от договора. Судебные инстанции фактически не рассмотрели требования общества к новому собственнику помещения и ООО «Лайм», а также не приняли во внимание результаты разрешения дела № А32-56265/2023.

В судебном заседании представитель общества на удовлетворении кассационной жалобы настаивал. Представитель предпринимателя полагал, что выводы судебных инстанций основаны на представленных в дело доказательствах.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) 08.08.2022 заключили договор аренды части нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кожевенная, д. 24/1 (пом. 31). Арендатору передана часть помещения общей площадью 61,3 кв. м, для осуществления фармацевтической деятельности. Дополнительным соглашением от 15.08.2022 к договору установлен срок аренды – 5 лет с момента подписания договора.

По условиям договора (пункт 2.1.3) досрочное расторжение договора допускается: по соглашению сторон; в судебном порядке по инициативе одной из сторон; в порядке и по основаниям, предусмотренным договором или действующим законодательством Российской Федерации; в одностороннем внесудебном порядке с предварительным уведомлением другой стороны за 45 дней: по инициативе арендодателя: в случае неоднократной просрочки внесения арендной платы, за месяц и более месяца; если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения; в случае сдачи арендатором в субаренду помещения или его части, выполнения перепланировки или переустройства помещения, размещения рекламных материалов и вывесок на фасаде здания без письменного согласия арендодателя.

В приложении № 5 к договору стороны согласовали размещение рекламной конструкции на наружной стороне стены арендуемого помещения и внешний вид такой конструкции.

В декабре 2022 года предприниматель обратился к обществу с предложением досрочно расторгнуть договор по соглашению сторон в связи с тем, что он принял решение продать помещение. Ответчик предложил истцу компенсировать понесенные последним расходы по открытию в помещении аптеки. От досрочного расторжения договора и от компенсации общество отказалось, о чем уведомило предпринимателя.

Как указывает истец, после названного отказа арендодатель начал действовать недобросовестно, препятствовал арендатору пользоваться помещением (в частности, прекратил электроснабжение помещения, потребовал демонтировать вывеску, сменил замки во входной двери). Предприниматель также удалил из помещения имущество истца и обратился в Россреестр с заявлением о снятии обременения в виде договора аренды.

Спорное помещение предприниматель продал ФИО4, который передал его в аренду ООО «Лайм». Заключенный названными ответчиками договор аренды от 01.09.2023 является недействительным, заключенным с нарушением норм гражданского законодательства, также прав и законных интересов истца.

Общество, указывая на недействительность (ничтожность) одностороннего отказа и договора аренды с ООО «Лайм», обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 421 Гражданского кодекса).

В данном случае в договоре аренды от 08.08.2022 (пункт 2.1.3) стороны согласовали право арендодателя на одностороннее расторжение договора, в том числе при размещении арендатором рекламных материалов и вывесок без письменного согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса).

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» предусмотрено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 168 Гражданского кодекса, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

Судебные инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, определенном статьей 71 Кодекса, пришли к выводу о том, что отказ предпринимателя от договора аренды является правомерным, основания для признания его недействительным (ничтожным) отсутствуют. Поскольку договор аренды с обществом прекращен, арендная сделка с ООО «Лайм» не может быть признана недействительной. С учетом установленных обстоятельств суды отказали в удовлетворении иска общества.

Доводы кассационной жалобы суд округа отклоняет.

Приложением № 5 к договору согласована схема размещения одной рекламной конструкции на наружной стороне стены арендуемого помещения фасада здания, в котором располагалось арендуемое помещение, и внешний вид такой конструкции. В то же время актом осмотра от 05.02.2023 общего имущества здания многоуровневой автостоянки по адресу: <...>, с приложением фотоматериалов, установлен факт размещения несогласованной рекламной конструкции (т. 1, л. д. 56 – 58). Данное нарушение наделяло предпринимателя правом на односторонний отказ от договора аренды, которое реализовано им посредством направления обществу уведомления от 06.02.2023 (т. 1, л. д. 59 – 61). Данное уведомление получено арендатором 03.03.2023. Исчисленный с названной даты 45-дневный срок истек, что свидетельствует о прекращении договора от 08.08.2022 (пункт 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса). Предусмотренная договором процедура отказа от договора арендодателем соблюдена, ошибочное представление предпринимателя о дате прекращения договора само по себе не свидетельствует о наличии оснований для признания отказа недействительным. Обстоятельства нарушения арендатором условий договора подтверждены вступившими в законную силу судебными актами по делу № А32-23683/2023, основания для иных выводов в названной части в рамках настоящего дела у судов отсутствовали. При установленном факте нарушения арендатором условия договора аренды, действия предпринимателя, связанные с односторонним отказом от исполнения от договора, не противоречат правовым предписаниям, приведенным в пункте 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса. Обстоятельства, связанные с размещением несогласованной рекламной конструкции, выявлены в декабре 2022 года, о чем уведомлен представитель общества (т. 1, л. д. 50 – 55). По состоянию на 05.02.2023 конструкция не удалена (т. 1, л. д. 56), поэтому отказ предпринимателя от договора правомерно не признан судами в качестве злоупотребления правом. В силу согласованных сторонами в договоре условий последующий демонтаж конструкции не влияет на право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке. Письмо арендодателя от 06.02.2023 представлено в материалы дела, его содержание указывает на наличие у предпринимателя волеизъявления на односторонний отказ от договора в соответствии с правилами пункта 2.1.3 (т. 1, л. д. 59). Доказательства, позволяющие судам сделать вывод о том, что арендатору направлена корреспонденция иного содержания, в материалах дела отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции также правомерно указал, что исходя из установленных в рамках настоящего дела обстоятельств, результаты рассмотрения спора общества с управлением Росреестра (дело № А32-56265/2023), не влияют на возможность признания недействительным (ничтожным) отказа арендодателя от договора аренды.

Кроме того, договор аренды с ООО «Лайм» наделяет названное лицо основанием для владения спорными помещениями, условия для истребования объекта аренды в пользу общества в таком случае отсутствуют.

При таких обстоятельствах основания для отмены решения и апелляционного постановления по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса). Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального и процессуального права.

Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на общество (статья 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.10.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2025 по делу № А32-15921/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.И. Мещерин

Судьи В.А. Авдякова

В.Е. Епифанов