ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12
адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru
адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
дело № А40-103397/24
Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 февраля 2025 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е. Судей Фриева А.Л., Бондарева А.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Урютиной К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Ответчика
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 05.12.2024г. (резолютивная часть от 16.09.2024г.) по делу № А40-103397/24
по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>) к ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>) о расторжении договора аренды,
при участии в судебном заседании: от истца: ФИО2 по доверенности от 27.12.2024 г., от ответчика: не явился, извещен
УСТАНОВИЛ:
Департамент городского имущества города Москвы (арендодатель) предъявил ИП ФИО1 (арендатор) иск о расторжении договора аренды от 18.11.2016 № М- 01-049881 земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004041:22 по адресу: <...>.
Решением Арбитражного суда г. Москвы, объявленным в порядке ч. 2 ст. 176 АПК РФ 16.09.2024г., изготовленным в полном объеме 05.12.2024г., исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением, Ответчик подал апелляционную жалобу.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Истец по требованиям и доводам жалобы возражал, неявившийся Ответчик уведомлен о времени и месте рассмотрения дела посредством размещения соответствующих сведений на официальном сайте суда в сети Интернет.
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим оставлению без изменения.
Установлено, что между Департаментом городского имущества города Москвы (далее – арендодатель, Департамент, истец) и ФИО1 (далее – арендатор, ответчик) заключен договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 18.11.2016 № М-01-049881 (далее – Договор аренды) на земельный участок с кадастровым номером 77:01:0004041:22 по адресу: <...> (далее – земельный участок) для эксплуатации здания административного назначения на срок до 25.04.2065.
Дата государственной регистрации: 07.12.2016, номер государственной регистрации: 77-77/011-77/011/219/2016-520/1.
Согласно п. 1.7 Договора на участке расположено нежилое здание площадью 507,4 кв.м. по адресу: <...>, принадлежащее ФИО1 на праве общей долевой собственности (доля в праве ½) (запись в ЕГРН от 06.03.2002 № 77-01/30-033/2002-3632).
Вместе с тем по информации Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы земельный участок свободен от зданий/строений: ранее располагавшееся на земельном участке здание демонтировано в рамках исполнения решения суда по делу № А40-79908/2020, здание снято с кадастрового учета, право собственности погашено (Акт обследования земельного участка от 19.01.2024 № 9010109).
Ранее решением Арбитражного суда города Москвы от 15.02.2021 по делу № А4079908/20, оставленным без изменения постановлениями Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2021 и Арбитражного суда Московского округа от 07.10.2021, возложено на ИП ФИО3 и ИП ФИО1 обязанность по устранению угрозы жизни и здоровью неопределенного круга лиц, в связи с аварийным состоянием нежилого здания, общей площадью 507,4 кв.м., с кадастровым номером 77:07:0004041:1081, расположенного по адресу: <...>, путем осуществления сноса в течение 6-ти месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.
В случае неисполнения ИП ФИО1 и ИП ФИО3 обязанности по сносу нежилого здания, общей площадью 507.4 кв.м., с кадастровым номером 77:07:0004041:1081, расположенного по адресу: <...> в 6-ти месячный срок предоставить, согласно части 3 статьи 174 АПК РФ, право Правительству Москвы в лице Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы осуществить мероприятия по освобождению земельного участка от нежилого здания, общей площадью 507.4 кв.м., с кадастровым номером 77:07:0004041:1081, расположенного по адресу: <...>, а также обеспечить благоустройство освобожденной территории с возложением на ИП ФИО1 и ИП ФИО3 расходов.
Здание с кадастровым номером 77:07:0004041:1081 снято с кадастрового учета. Право собственности ответчика на здание прекращено.
По мнению Истца, в связи с прекращением имущественных прав ИП ФИО1 на указанный объект недвижимости, а также исключением данного объекта из кадастра недвижимости, Договор аренды подлежит расторжению.
Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии с п. 6.1 Договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от договора досрочно в случае нарушения Арендатором условий Договора, в том числе: использования участка не в соответствии с целью предоставления и (или) не в соответствии с разрешенным использованием; неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения условий раздела 4 настоящего
Договора; по иным основаниям, предусмотренным правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.
В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно п. 2 ст. 451 ГК РФ в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Следовательно, основанием для изменения или расторжения договора служит одновременное наличие четырех условий, указанных в п. 2 ст. 451 ГК РФ.
Согласно пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здания, предоставляется собственникам таких зданий в аренду без проведения торгов. Аналогичную норму устанавливает закон г. Москвы от 19.12.2007 № 48 "О землепользовании в городе Москве", согласно пп. 1 пункта 3.1 ст. 8 которого предусмотрено, что в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них, договор аренды земельного участка, находящегося в собственности города Москвы, заключается без проведения торгов.
В соответствии с пп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных названным пунктом.
Из условий спорного Договора усматривается, что земельный участок был предоставлен арендатору сроком на 49 лет (до 25.04.2065) для эксплуатации, принадлежащего ему на праве собственности здания.
Основанием для заключения договора аренды земельного участка являлось преимущественное право собственника объекта недвижимости для заключения договора аренды под зданием (ст. 39.20 ЗК РФ).
При этом, заключая Договор, стороны исходили из того, что не произойдет изменения обстоятельств, а именно снятие объекта недвижимости (здания с кадастровым номером 77:01:0004041:1081) с кадастрового учета и погашение записи о праве собственности в ЕГРН на этот объект.
Кроме того, при заключении договора Департамент при всей степени осмотрительности не мог предвидеть прекращение существования объекта недвижимости, для эксплуатации которого предоставлялся участок.
Таким образом, в настоящее время условия Договора не соответствуют требованиям действующего законодательства, регулирующим порядок предоставления земельных участков. На земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства, в связи с чем оснований для предоставления земельного участка в долгосрочную аренду без проведения торгов отсутствуют.
На основании п. 1 ст. 271 ГК РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
В соответствии со ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
В настоящем случае, в связи с прекращением существования объекта недвижимости с кадастровым номером 77:01:0004041:1081 и погашением имущественных прав на него, арендатор утратил преимущественное право пользования земельным участком с кадастровым номером 77:01:0004041:22.
Указанные обстоятельства являются существенными и не позволяют использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением.
Исполнение условий договора нарушает соотношение имущественных интересов сторон и при отсутствии объекта недвижимости в момент обращения в Департамент для заключения договора аренды земельного участка, указанный договор не был бы заключен. Полагаем, что в связи с прекращением существования здания, как объекта недвижимости, и погашением записи о праве собственности на него, подлежит прекращению и возникшее у ответчика в силу ст. 39.20 ЗК РФ право пользования земельным участком, на котором было расположено указанное здание.
Таким образом, вышеуказанные обстоятельства изменили предмет и обязательств сторон по договору, в связи с чем могут служить основанием для расторжения договора аренды в силу требований, установленных ст. 451 ГК РФ.
Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Пункт 2 ст. 450 ГК РФ также предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении условий договора другой стороной.
В соответствии с указанными нормами действующего законодательства, нарушение условий Договора следует отнести к существенному нарушению Договора, что порождает право заинтересованной стороны на обращение в суд с исковым заявлением о досрочном расторжении Договора.
При этом необходимо отметить, что арендатором после прекращения существования объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности, допускается именно существенное нарушение условий договора аренды земельного участка, так как осуществляется его использование не в связи с целями и условиями предоставления земельного участка, что корреспондирует требованиям п. 9 ст. 22 ЗК РФ о возможности расторжения договора аренды.
Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в
срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Департамент направил ответчику письмо-уведомление от 29.01.2024 № ДГИ-И4754/24 с проектом дополнительного соглашения о расторжении Договора аренды земельного участка. По истечении установленного в письме срока, согласованный ответчиком проект указанного дополнительного соглашения в Департамент, не поступал.
При таких обстоятельствах суды пришли к выводу об обоснованности исковых требований и их удовлетворении.
Доводов, которые бы свидетельствовали о том, что какие-либо обстоятельства, имеющие значение для дела, которые суд первой инстанции посчитал установленными, не соответствуют обстоятельствам дела, или что судом первой инстанции не были выяснены все обстоятельства, имеющие значение для дела, в апелляционной жалобе не приведено.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 05.12.2024г. (резолютивная часть от 16.09.2024г.) по делу № А40-103397/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья Е.Е. Кузнецова
Судьи А.Л. Фриев
А.В. Бондарев
Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.