АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
180000, <...>; (8112) 75-29-62, факс: <***>,
http://pskov.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
город Псков
Дело № А52-5501/2024
13 мая 2025 года
Резолютивная часть решения оглашена 24 апреля 2025 года
Полный текст решения изготовлен 13 мая 2025 года
Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Торгашовой Т.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Матюхиной Л.Г., рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «КАТ-3» (адрес: 180024, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
к Комитету по управлению государственным имуществом Псковской области (адрес: 180007, <...> ОГРН:<***>, ИНН:<***>)
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора,
Псковский филиал Публичного акционерного общества «Россети Северо-Запад» (180000, <...>; ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
о признании незаконными приказов № 4405 от 12.07.2024, №1058 от 13.02.2025, об обязании без проведения торгов заключить договор аренды земельного участка 60:27:0070104:2704 для завершения строительства объектов гаражного назначения,
при участии в заседании:
от заявителя: ФИО1, представитель по доверенности;
от заинтересованного лица: ФИО2, представитель по доверенности;
от третьего лица (до перерыва): ФИО3, представитель по доверенности;
установил:
общество с ограниченной ответственностью «КАТ-3» (далее – заявитель, ООО «КАТ-3», Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Комитету по управлению государственным имуществом Псковской области (далее – заинтересованное лицо, КОМИТЕТ) о признании незаконными приказов КОМИТЕТА № 4405 от 12.07.2024 «Об отказе в предоставлении ООО «КАТ-3» земельного участка в г. Пскове», №1058 от 13.02.2025 «Об отказе в предоставлении ООО «КАТ-3» земельного участка в г. Пскове» и об обязании без проведения торгов заключить с ООО «КАТ-3» договор аренды земельного участка 60:27:0070104:2704 для завершения строительства объектов гаражного назначения на срок 3 года 6 месяцев и 18 дней (с учетом принятых судом уточнений, а также объединения требований, принятых судом протокольным определением от 25.02.2025 в порядке статей 49, 130, 155 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).
Определением суда от 06.11.2024 по делу приняты обеспечительные меры в виде запрета ООО «КАТ-3» производить строительные работы на земельном участке с кадастровым номером 60:27:0070104:2704.
Определением суда от 19.11.2024 по делу приняты обеспечительные меры в виде запрета КОМИТЕТУ принимать решения и совершать действия, направленные на изменение и/или прекращение кадастрового учета, распоряжение, предоставление третьим лицам, в отношении земельного участка с КН 60:27:0070104:2704.
Протокольным определением от 19.12.2024 суд завершил предварительное судебное заседание, назначив дело к судебному разбирательству.
Протокольным определением от 25.02.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Псковский филиал Публичного акционерного общества «Россети Северо-Запад» (далее – третье лицо, ПАО «Россети Северо-Запад»).
Судом в судебном заседании 17.04.2025 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 24.04.2025, после перерыва судебное заседание продолжено.
В судебное заседание явился представитель заявителя, который поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в отзыве и дополнениях к нему. Пояснил, что завершить строительство гаражного комплекса в период действия договора аренды не представлялось возможным в силу объективных причин, указал на расположение на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства.
Представитель заинтересованного лица в судебном заседании возражал относительно удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве на заявление и дополнениях к ним.
Представитель третьего лица в судебном заседании полагал, что довод о невозможности осуществления строительства всего гаражного комплекса в сроки, установленные договором аренды, из-за срыва сроков по выполнению сетевой организацией обязательств по договору технологического присоединения не состоятелен. Из отзыва третьего лица следует, что 19.10.2020 ООО «КАТ-3» внесло оплату по договору технологического присоединения, срок выполнения мероприятий 1 год со дня заключения, в период с апреля по август 2021 года проводились работы по внесению изменений в границы охранной зоны, 07.04.2023 третьим лицом были выполнены мероприятия по технологическому присоединению.
Исследовав материалы дела, выслушав представителей участников процесса, суд установил следующее.
19.10.2018 ООО «КАТ-3» обратилось в КОМИТЕТ с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с КН 60:27:0070104:2704, площадью 12309 кв.м для строительства гаражей на аукционе.
05.07.2019 ООО «КАТ-3» в дополнение к заявлению от 19.10.2018 сообщило информацию о предполагаемой площади строительства объекта – от 10000 до 20000 кв.м.
Срок аренды земельного участка рассчитан на основании Приказа Минстроя России от 15.05.2020 №264/пр «Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в целях расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности» и составляет 54 месяца (4,5 года, до 15.01.2024).
15.07.2019 в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе от 20.06.2019 №63 между КОМИТЕТОМ (арендодатель) и ООО «КАТ-3» (арендатор) заключен договор №80 аренды земельного участка, согласно пункту 1.1 которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды сроком на 54 месяца до 15.01.2024 земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 60:27:0070104:2704, площадью 12309 кв.м, расположенный по адресу: <...>, с видом разрешенного использования: «Объекты гаражного назначения» (для строительства и обслуживания гаражей) (далее – участок). Договор является актом приема-передачи участка (пункт 1.2 договора).
Разделом 3 договора предусмотрены особенности использования участка.
На основании пункта 3.1 договора необходимо соблюдать требования постановления Правительства РФ от 24.02.2009 №160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон».
В соответствии с пунктом 3.2 договора в планируемом пятне земельного участка пересекают или расположены в непосредственной близости следующие объекты, принадлежащие филиалу ПАО МРСК «Северо-Запада «Псковэнерго»: КЛ-10 кВ: ПС-283-РП-26 (4кл.).
Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что получение технических условий на подключение земельного участка к сетям ПАО «МРСК Северо-Запада» возможно только в рамках процедуры технологического присоединения, регламентированной разделом II Правил технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 №861. Для подачи заявления на техприсоединение земельного участка, собственнику земельного участке необходимо обратиться в Центр обслуживания клиентов (ЦОК) по адресу: <...>.
Согласно пункту 3.13 договора окончательные технические условия подключения (присоединения) и плата за подключение (присоединение) объекта к существующим сетям инженерно-технического обеспечения будут определены после обращения арендатора к собственникам инженерно-технических сетей.
Пункт 3.18 договора предусматривает, что Арендодатель гарантирует, что предмет договора не обременен зарегистрированными правами и претензиями третьих лиц, о которых арендодатель не мог не знать.
Согласно пункту 4.2.2 договора Арендодатель обязан передать Арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора.
На основании пункта 10.1 договор вступает в силу с момента его государственной регистрации, действует до 15.01.2024 и распространяется на правоотношения, возникшие с даты его подписания.
16.01.2020 между ООО «КАТ-3» и ООО «Негосударственная экспертиза Псковской области» был заключен договор на проектирование объектов гаражного назначения в целях строительства гаражного комплекса на трех земельных участках с кадастровыми номерами 60:27:0070104:2704, 60:27:0070104:3095, 60:27:0070104:3093, предоставленных ООО «КАТ-3» на праве аренды.
07.04.2020 Администрацией города Пскова выдан градостроительный план, на чертеже которого отражена охранная зона ЛЭП.
15.07.2020 ЗАО «ПсковТИСИз» изготовлен технический отчет 74-20-ИГДИ по результатам инженерно-геодезических изысканий для подготовки проектной документации, из содержания которого следует, что сведения по охранной зоне ЛЭП, внесенные в ЕГРН, недостоверны, месторасположение гаражей по плану размещения ошибочно попадает в охранную зону, где строительство запрещено.
Выявленное несоответствие послужило основанием для приостановления проектных работ до устранения указанных противоречий, что подтверждается письмом ООО «Негосударственная экспертиза Псковской области» от 23.12.2024 (т. 2 л.д. 42).
14.10.2020 ООО «КАТ-3» на основании заявки от 02.10.2020 получены технические условия для присоединения к электрическим сетям ПАО «МРСК Северо-Запада» сроком выполнения мероприятий по технологическому присоединению 1 год, срок действия технических условий 2 года со для заключения договора об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, заключен договор технологического присоединения.
19.10.2020 ООО «КАТ-3» произвело оплату счета, выставленного ПАО «МРСК Северо-Запада» по оплате услуг за технологическое присоедиенение.
31.03.2021 ПАО «МРСК Северо-Запада» в рамках обращения ООО «КАТ-3» был организован совместный осмотр земельного участка с КН 60:27:0070104:2704, в результате которого установлено, что кабельные линии КЛ-10кВ ф.283-27, ф.283-32 ПС №282 РП №26 к.1, к.2 проходят по границе земельного участка.
В период с апреля по август 2021 года ПАО «МРСК Северо-Запада» проводились работы по внесению изменений в границы охранной зоны за реестровым номером 60:27-6.867 в отношении указанного земельного участка.
05.08.2021 соответствующие изменения в границы охранной зоны зарегистрированы, что подтверждается, в том числе, сведениями Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Псковской области (т. 1 л.д. 95).
После регистрации указанных изменений ООО «Негосударственная экспертиза Псковской области» возобновлено проектирование строительства комплекса гаражей по договору от 16.01.2020.
20.12.2021 ООО «Негосударственная экспертиза Псковской области» с учетом регистрации указанных изменений охранной зоны завершено проектирование гаражного комплекса, требуемый срок строительства составляет 12 месяцев для каждого гаражного бокса №1-12, и 8 месяцев для гаражного бокса №13, с общим подготовительным периодом – 6 месяцев (в том числе освещение строительной площадки светильниками РКУ-01-250Вт, а также обеспечение персонала стройки подрядной организации бытовыми помещениями, электроснабжением), предусмотрено последовательное возведение зданий гаражей.
03.03.2022 Администрацией города Пскова выдано ООО «КАТ-3» разрешение на строительство №60-RU60302000-07-2022 с учетом внесенных в него изменений на земельном участке с КН 60:27:0070104:2704 на основании градостроительного плана от 07.04.2020 и 27.09.2023 и проектной документации, разработанной ООО «Негосударственная экспертиза Псковской области» в 2021 году, объекта капитального строительства объекты гаражного назначения общей площадью 12309,0 кв.м: здание №7 площадью 1413,22 кв.м, здание№8 площадью 213,6 кв.м, здание №9 площадью 240,3 кв.м, здание №10 площадью 267,0 кв.м, здание № 11 площадью 267,0 кв.м, здание №12 площадью 112,52 кв.м, здание №13 площадью 390,66 кв.м сроком действия до 25.05.2023 (впоследствии срок продлен до окончания действия договора до 15.01.2024).
16.03.2022 ООО «Аква-Гео» изготовлен технический отчет 59-ИГИ-22 по результатам инженерно-геодезических изысканий для подготовки проектной документации, где отражены параметры охранной зоны существующий электрических сетей.
Ввиду того, что ПАО «МРСК Северо-Запада», несмотря на заключение договора на технологическое присоединение и внесение платы 19.10.2020, не осуществляло технологическое присоединение в срок, предусмотренный договором, ООО «КАТ-3» обращалось в прокуратуру Псковской области и Управление Федеральной антимонопольной службой по Псковской области (далее – УФАС по Псковской области) с жалобами на бездействие сетевой организации.
Постановлением УФАС по Псковской области от 10.08.2022 энергосетевая организация привлечена к административной ответственности в соответствии с частью 2 статьи 9.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях Российской Федерации (повторное нарушение субъектом естественных монополий правил (порядка обеспечения) недискриминационного доступа, порядка подключения (технологического присоединения) фактически за неосуществление технологического присоединения ООО «КАТ-3» к электрическим сетям в сроки, предусмотренные договором и пунктами 3, 6, 16, 16.3 Правил технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2004 №861.
07.04.2023 ПАО «МРСК Северо-Запада» осуществлено технологическое присоединение ООО «КАТ-3» в отношении спорного земельного участка.
27.09.2023 Администрацией города Пскова выдан новый градостроительный план.
В разрешение на строительство от 03.03.2022 в раздел 3.1 внесены изменения в части сведений о градостроительном плане земельного участка, выданного 27.09.2023, 07.09.2023 срок действия разрешения на строительство продлен до 15.01.2024.
06.12.2023 ООО «КАТ-3» заключен договор на выполнение кадастровых работ с целью постановки на кадастровый учет объекта незавершенного строительства.
14.12.2023 ООО «КАТ-3» получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости на здание гаража №12 (по разрешению на строительство от 03.03.2022) площадью 112,5 кв.м.
26.12.2023 ООО «КАТ-3» обратилось в КОМИТЕТ с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность.
КОМИТЕТ приказом №295 от 26.01.2024 отказал ООО «КАТ-3» в предоставлении спорного земельного участка в собственность, в письме от 29.01.2024 отказ КОМИТЕТА мотивирован не достижением цели договора, незначительной площадью здания (112,5 кв.м).
25.04.2024 ООО «КАТ-3» обратилось в КОМИТЕТ с заявлением о предоставлении земельного участка с КН 60:27:0070104:2704 площадью 12309 кв.м в аренду без проведения торгов сроком на 3 года на основании подпунктов 9 и 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, статьи 39.20 ЗК РФ в целях эксплуатации здания с КН 60:27:0070104:3397 завершения строительства гаражей, в котором сообщено о расположении на земельном участке здания с КН 60:27:0070104:3397 и объекта незавершенного строительства степенью готовности 30%, площадью застройки 213,6 кв.м кадастровый учет которого в настоящее время не осуществлен. В указанном заявлении также указано, что осуществить строительство всего массива гаражей в сроки, установленные договором, ООО «КАТ-3» не удалось по следующим причинам. ПАО «МРСК Северо-Запада» уклонялось от исполнения обязательств по договору об осуществлении технологического присоединения от 19.10.2021, ввиду чего строительная площадка не была обеспечена электроэнергией. После получения градостроительного плана земельного участка было установлено несоответствие фактического местоположения кабельных линий местоположению установленных охранных зон линий электропередач, ввиду чего требовалось изменение описания местоположения зоны с особыми условиями использования территории, получение нового градостроительного плана земельного участка, внесение изменений в проектную документацию, и, как следствие, внесение изменений в разрешение на строительство. На момент утверждения проектной документации с изменениями и внесением изменений в разрешение на строительство, до окончания срока действия договора аренды оставалось менее 5 месяцев. Между проектом организации строительства установлен срок строительства 12 месяцев для каждого гаражного бокса №1-12, 8 месяцев для гаражного бокса №13, с общим подготовительным периодом 6 месяцев. К заявлению были приложены разрешение на строительство, отдельные листы раздела проектной документации, а также документы, подтверждающие наличие обстоятельств, на которые ООО «КАТ-3» ссылается в обоснование невозможности строительства в установленный договором срок.
29.05.2024 в отношении объекта незавершенного строительства кадастровым инженером изготовлен технический план.
КОМИТЕТ приказом от 12.07.2024 № 4405 отказал в предоставлении ООО «КАТ-3» испрашиваемого в заявлении от 25.04.2024 земельного участка в соответствии с подпунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ.
При этом в письме от 19.07.2024 №ИМ-08-23496 КОМИТЕТ указал, что при вынесении оспариваемого приказа исходит из того, что площадь объекта недвижимости (наименование: здание №12) составляет 112,5 кв.м, цель использования земельного участка по договору аренды земельного участка от 15.07.2019 №80 не достигнута. В соответствии со статьей 39.20 ЗК РФ, с целью оформления части участка, необходимой для функционального использования здания с КН 60:27:0070104:3397, площадью до 1000 кв.м, ООО «КАТ-3» может обратиться с соответствующим заявлением о разделе участка. В связи с полученной от ООО «КАТ-3» информацией о нахождении на участке объекта незавершенного строительства, кадастровый учет в отношении которого не осуществлен, ГБУ ПО «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» будет проведено обследование участка, в котором Комитет предлагает поучаствовать ООО «КАТ-3». С учетом изложенного предоставление участка в аренду не представляется возможным. В связи с истечением срока действия договора аренды от 15.07.2019 №80, КОМИТЕТ уведомляет ООО «КАТ-3» о прекращении арендных отношений, о чем будет направлена соответствующая заявка в Управление Росреестра по Псковской области.
Полагая, что оспариваемый приказ КОМИТЕТА от 12.07.2023 является незаконным и нарушает его права и законные интересы, ООО «КАТ-3» обратилось в суд с первоначально заявленными требованиями.
В ходе рассмотрения дела ООО «КАТ-3», по причине отсутствия со стороны заинтересованного лица в указанном выше приказе основания отказа по подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, к ранее направленному заявлению подано в КОМИТЕТ заявление от 22.01.2025 о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства степенью готовности 30% площадью застройки 213,6 кв.м, кадастровый учет которого не осуществлен, разрешения на строительство, договора аренды.
КОМИТЕТ приказом от 13.02.2025 № 1058 отказал в предоставлении ООО «КАТ-3» испрашиваемого в заявлении от 22.01.2024 земельного участка в соответствии с пунктом 10 статьи 39.6, подпунктом 1 статьи 39.16, пунктом 2 статьи 39.17 ЗК РФ.
При этом в письме от 13.02.2025 №ИМ-08-5353 КОМИТЕТ указал, что при вынесении оспариваемого приказа исходит из того, что к заявлению должен быть приложен документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на объект незавершенного строительства, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в ЕГРН. Между тем объекты незавершенного строительства, принадлежащие ООО «КАТ-3» на праве собственности, отсутствуют. Прилагаемые ООО «КАТ-3» документы (разрешение на строительство и договор) не являются документами, удостоверяющими (устанавливающими) права заявителя на объект незавершенного строительства, право на который не зарегистрировано в ЕГРН. В связи с чем, у ООО «КАТ-3» отсутствует право на предоставление земельного участка в аренду, как собственнику объекта незавершенного строительства.
Ссылаясь на то, что оба приказа фактически приняты Комитетом по рассмотрению заявления от 29.07.2024 по основаниям предоставления земельного участка в аренду под объектом недвижимости и для завершения строительства по причине нахождения на таком участке объекта незавершенного строительства, заявитель обратился с настоящим иском с учетом дополнений. В обоснование заявленных требований ООО «КАТ-3» указывает на наличие у него права на заключение договора аренды для завершения строительства объектов комплекса объектов гаражного назначения на спорном земельном участке на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ в связи с отсутствием объективной возможности завершить строительство в установленный договором срок ввиду неправомерных действий третьих лиц, связанных с уточнением охранной зоны ЛЭП и технологическим присоединением к электрическим сетям объекта электросетевого хозяйства.
КОМИТЕТ возражал относительно удовлетворения заявленных требований, поскольку на земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства, принадлежащий заявителю на праве собственности, какие-либо документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект незавершенного строительства, право на который не зарегистрировано в ЕГРН, не представлены. По мнению КОМИТЕТА, разрешение на строительство было выдано не на единый комплекс гаражей, а на несколько отдельных гаражей.
Оценив представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению частично, исходя из следующего.
По смыслу части 2 статьи 198 АПК РФ для признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимы два условия: 1) не соответствие решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, 2) нарушение при этом прав и законных интересов учреждения в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконное возложение на него какой-либо обязанности, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Следовательно, для признания незаконными решений и действий (бездействия) необходимо установить как несоответствие указанных решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, так и факт нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом отсутствие одного из указанных условий является основанием к отказу в удовлетворении заявленных требований.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ (статья 39.2 ЗК РФ).
Постановлением Администрации Псковской области от 08.10.2015 № 450 утверждено Положение о порядке осуществления полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными в городском округе, являющемся административным центром Псковской области, и на приграничных территориях (далее – Положение №450).
Согласно пункту 3 Положения №450 Администрация области в отношении земельных участков принимает решения, оформляемые распоряжением Администрации области: о предварительном согласовании предоставления земельного участка для строительства, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; о предоставлении земельного участка для строительства в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование; о проведении аукциона по продаже земельного участка в случае его предоставления для строительства и аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в случае его предоставления для строительства.
В силу пункта 4 Положения №450 в случаях, не указанных в пункте 3 названного Положения, полномочия по распоряжению земельными участками осуществляются Государственным комитетом Псковской области по имущественным отношениям.
Государственный комитет Псковской области по имущественным отношениям реорганизован в Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области.
Таким образом, полномочиями по распоряжению спорным участком наделено заинтересованное лицо - КОМИТЕТ.
Приказом КОМИТЕТА от 30.03.2022 №1594 утвержден реестр государственных услуг, предоставляемых КОМИТЕТОМ, к которым относится государственная услуга по предоставлению в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, государственная собственность на который не разграничена либо находящегося в собственности Псковской области, без проведения торгов (9).
Приказом КОМИТЕТА от 18.10.2022 № 5607 утвержден «Административный регламент предоставления Комитетом по управлению государственным имуществом Псковской области государственной услуги «Предоставление в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, государственная собственность на который не разграничена либо находящегося в собственности Псковской области, без проведения торгов», которым, в том числе, установлен стандарт предоставления указанной государственной услуги (далее – Административный регламент).
Пунктом 1.1. Административного регламента предусмотрены возможные цели обращения, в том числе, предоставление земельного участка, находящегося в государственной собственности, в аренду без торгов.
Пунктом 2.8.3 Административного регламента предусмотрено, что для получения государственной услуги заявитель представляет документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, установленные приказом Росреестра от 02.09.2020 № П/0321 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов», за исключением документов, которые должны быть представлены в уполномоченный орган в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
Приказом Росреестра от 02.09.2020 № П/0321 установлено:
- в порядке подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ в целях предоставления земельного участка в аренду обращается собственник здания, сооружения, помещений в них и (или) лицо, которому здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления, объект: земельный участок, на котором расположены здания, сооружения; приложение к заявлению: документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на здание, сооружение, если право на такое здание, сооружение не зарегистрировано в ЕГРН; документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, если право на такой земельный участок не зарегистрировано в ЕГРН (при наличии соответствующих прав на земельный участок); сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю (31);
- в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ в целях предоставления земельного участка в аренду обращается собственник объекта незавершенного строительства; объект: земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства; приложение к заявлению: документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект незавершенного строительства, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в ЕГРН; документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, если право на такой земельный участок не зарегистрировано в ЕГРН (при наличии соответствующих прав на земельный участок); сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, принадлежащих на соответствующем праве заявителю (32).
Административным регламентом также установлены исчерпывающие перечни оснований для отказа в приеме документов, необходимых для предоставления государственной услуги, для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги.
При этом пунктом 2.17.1 Административного регламента установлено, что основанием для отказа в предоставлении государственных услуги является обращение с заявлением о предоставлении земельного участка лица, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (аналогичное положение закреплено в подпункте 1 статьи 39.16 ЗК РФ).
Таким образом, Административный регламент не исключает возможность подачи заявления о предоставлении земельного участка в аренду по 2-м основаниям, как произошло в данном случае относительно заявления от 25.04.2024 (указаны подпункт 9, подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).
Из письма к приказу КОМИТЕТА от 12.07.2024 следует, что заявление ООО «КАТ-3» о предоставлении земельного участка площадью 12309 кв.м в аренду без торгов фактически рассмотрено только по подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ для эксплуатации здания с кадастровым номером 60:27:0070104:3397 площадью 112,5 кв.м.
Оценивая приказ КОМИТЕТА от 12.07.2024 по подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям законодательства и не нарушает прав заявителя.
Порядок, основания и условия предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, определены главой V.1 ЗК РФ.
В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.
Пунктом 2 названной статьи предусмотрены случаи заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов. В таком порядке, в частности, заключается договор аренды земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, в случае предоставления участка собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ (подпункт 9 пункта 2).
Исходя из пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Поскольку исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка без проведения торгов обусловлено именно нахождением на участке объектов недвижимости, следовательно, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.
Предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 39.14, 39.17 ЗК РФ, из которых в совокупности следует, что договор аренды земельного участка может быть заключен с заявителем при отсутствии оснований, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ, для отказа в предоставлении земельного участка.
Согласно статье 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган отказывает в предоставлении земельного участка без проведения торгов, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок изъят для государственных или муниципальных нужд и указанная в заявлении цель предоставления такого земельного участка не соответствует целям, для которых такой земельный участок был изъят.
В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, указано, что предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.
В рассматриваемой ситуации судом установлено, что формирование границ испрашиваемого участка площадью 12309 кв.м осуществлено в целях строительства гаражного комплекса, между заявителем и заинтересованным лицом заключен договор аренды указанного земельного участка в целях строительства комплекса объектов гаражного назначения площадью.
Между тем, заявителем строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых спорный земельный участок был предоставлен Обществу в аренду и которые были предусмотрены утвержденными проектной документацией и градостроительным планом и обозначены в договоре, не завершено.
При этом, определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на нем здания или сооружения, при том, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-О).
С учетом изложенного суд приходит к выводу, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на часть земельного участка, занятого этим объектом и необходимого для его использования, в связи с чем, должна быть определена потребность в данном участке с учетом функционального назначения объекта недвижимости, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемому объекту недвижимости.
Расположенный на земельном участке площадью 12309 кв.м объект недвижимости, в отношении которого зарегистрировано право собственности, имеет площадь 112,5 кв.м, что свидетельствует о значительном превышении площади испрашиваемого земельного участка над площадью находящегося на нем объекте недвижимости, что вступает в противоречие с действующим правовым регулированием и свидетельствует об отсутствии нарушений прав и законных интересов ООО «КАТ-3» оспариваемым решением.
При таких обстоятельствах, суд считает доводы ООО «КАТ-3», положенные в основу настоящего заявления в данной части, несостоятельными, а приказ КОМИТЕТА от 12.07.2024 № 4405 об отказе ООО «КАТ-3» в предоставлении на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ для эксплуатации здания с КН: 60:27:0070104:3397 в аренду всего земельного участка с КН 60:27:0070104:2704 площадью 12309 кв.м законным и обоснованным.
Рассматривая приказ КОМИТЕТА от 12.07.2024 №4405 в отношении заявления ООО «КАТ-3» по подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, суд исходит из того, что фактически КОМИТЕТОМ не указаны в данном приказе итоги рассмотрения заявления ООО «КАТ-3» от 25.04.2024 по основанию, предусмотренному подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
Однако, ООО «КАТ-3» в процессе рассмотрения дела обратилось с повторным заявлением от 22.01.2025 о предоставлении ему спорного земельного участка по тем же доводам и мотивам на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ для завершения строительством объекта незавершенного строительства, рассмотрев которое КОМИТЕТ вынес приказ от 13.02.2025 №1058 «Об отказе в предоставлении в аренду Обществу с ограниченной ответственностью «КАТ-3» земельного участка в городе Пскове.
При таких обстоятельствах, заявление Общества от 25.04.2024 рассмотрено по существу принятием двух приказов, что не противоречит ЗК РФ и Административному регламенту и совокупность оснований для признания незаконным приказа КОМИТЕТА от 12.07.2024 №4405 отсутствует, поскольку отказ по основаниям, предусмотренным подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предоставления земельного участка является законным и обоснованным, а по основанию, предусмотренному подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, КОМИТЕТОМ принят приказ от 13.02.2025 №1058.
Рассматривая заявление ООО «КАТ-3» в части признания незаконным приказа Комитета от 13.02.2025 №1058, суд исходит из следующего.
Обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения, наличия у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия такого решения, возлагается на принявший соответствующее решение орган (часть 5 статьи 200 АПК РФ).
По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.
По смыслу статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/2008, от 18.09.2012 № 4464/2012).
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2)
В силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Таким образом, исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства, установлены приведенными нормами и носят однократный характер.
Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения, как в ЗК РФ, так и в ГК РФ, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
В силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.
Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).
Согласно пункту 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
Из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023).
Требование уполномоченного органа на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 ГК РФ).
Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.
Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 №19-КАД21-17-К5.
Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у ООО «КАТ-3» имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.
В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в январе 2024 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений. Аналогичная позиция приведена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699 по делу № А63-4067/2021. Пункт 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023, содержит следующие разъяснения по применению указанных норм. Собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.
При этом суд отмечет, что пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, разъясняет, что собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года. Заключение такого договора возможно при условии, что земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В тоже время отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338).
В данном случае, спорный земельный участок не предоставлялся ранее для завершения строительства и на нем имеется объект, введенный в эксплуатацию, и объект незавершенного строительства, что подтверждается техническим планом со степенью готовности 30%, фотоматериалами объекта незавершенного строительства (л.д. 39-48, л.д. 63-68 т.1).
Из названного технического плана, подготовленного 29.05.2024 кадастровым инженером на основании договора на выполнение кадастровых работ от 06.12.2023, следует, что на спорном земельном участке на основании вышеназванного разрешения на строительство выполнено строительство объекта капитального строительства, входящего в состав имущественного комплекса в соответствии с проектной документацией – здание № 8, - объекта незавершенного строительства площадью застройки 213,6 кв.м степень готовности 30% ленточный фундамент.
12.04.2024 в отношении названного объекта незавершенного строительства заявителем была заполнена декларация об объекте недвижимости, 02.07.2024 заявителем были поданы документы в целях осуществления действий по государственном кадастровому учету и государственной регистрации прав в отношении объекта незавершенного строительства, рассмотрение которого было приостановлено уполномоченным органом 17.07.2024 в силу пункта 2.1 части 2 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», поскольку истек срок аренды.
Оспаривая факт наличия объекта незавершенного строительства на спорном земельном участке, в том числе и на дату прекращения договора, КОМИТЕТ ссылается на составление технического плана после прекращения действия договора аренды, а также на акт ГБУ ПО «БТИ и ГКО» обследования от 19.07.2024, прикладывая при этом акт внепланового обследования от 24.10.2024.
Между тем, дата составления технического плана не имеет в данном случае значения, поскольку кадастровые работы проведены в период с 06.12.2023 (дата заключения договора), то есть в период действия договора аренды сроком до 15.01.2024.
С учетом представленных в материалы дела фотографий, приложенных к акту внепланового осмотра от 24.10.2024, суд критически оценивает ссылку КОМИТЕТА на акт от 19.07.2024.
При этом суд отмечает, что технический план был приложен к заявлению от 22.01.2025, в связи с чем, довод о не приложении к заявлению документов, удостоверяющих (устанавливающих) права заявителя на объект незавершенного строительства, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в ЕГРН, при наличии разрешения на строительство, не обоснован.
Также суд отмечает, что в отношении спорного земельного участка подготовлена единая проектная документация и выдано единое разрешение на строительство в отношении имущественного комплекса, состоящего из 7 объектов капитального строительства.
В связи с чем, фактическое нахождение на земельном участке 1 объекта завершенного строительства и 1 объекта незавершенного строительства степенью готовности 30% свидетельствует о незавершенном строительстве имущественного комплекса на основании разрешения строительства от 03.03.2022.
Ссылка КОМИТЕТА на письмо Администрации города Пскова от 22.04.2025 о том, что объекты гаражного назначения, в отношении которых выдано 3 разрешения на строительство, не связаны между собой физически или технологически, могут быть введены в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно не имеет значения при рассмотрении данного спора. Так как спорный объект незавершенного строительства входит в имущественный комплекс в рамках одного разрешения на строительство от 03.03.2022, выданного в отношении спорного земельного участка.
Кроме того суд отмечает, что заявителем предполагалась застройка трех граничащих друг с другом земельных участков общим имущественным комплексом на основании единой проектной документации, согласно которой объект капитального строительства № 6 расположен одновременно на двух граничащих друг с другом земельных участков с общими вспомогательными объектами.
В связи с чем, суд приходит к выводу о наличии на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства.
Рассматривая заявленные ООО «КАТ-3» требования, суд приходит к выводу о возникновении после заключения договора аренды объективных обстоятельств, препятствующих осуществлению строительства в запланированный срок.
К указанным причинам суд относит необходимость внесения изменений в ЕГРН сведений о местоположения охранной зоны подземной ЛЭП и несвоевременное осуществление ПАО МРСК «Северо-Запада» технологического присоединения к электрическим сетям.
При этом суд отмечает, что о недостоверности сведений по охранной зоне ЛЭП, внесенных в ЕГРН, и, как следствие, ошибочного попадания месторасположения гаражей по плану размещения в охранную зону, где строительство запрещено, заявителю стало известно только после получения градостроительного плана от 07.04.2020 и технического отчета ЗАО «ПсковТИСИз» 74-20-ИГДИ от 15.07.2020 по результатам инженерно-геодезических изысканий для подготовки проектной документации. Выявленное несоответствие послужило основанием для приостановления работ по проектированию строительства на основании договора от 16.01.2020, и, как следствие, приостановления осуществления строительства, поскольку в границах охранной зоны строительство объектов капитального строительства запрещено. Регистрация в ЕГРН соответствующих изменений произошла только 05.08.2021 после официального обращения заявителя в ПАО «Россети» с соответствующим требованием от 31.03.2021. При этом, суд отмечает, что указанный объект проходит под землей, вследствие чего заявитель объективно не имел возможности установить недостоверность внесенных в ЕГРН данных. После внесения соответствующих изменений было возобновлено проектирование строительства.
Нарушения ПАО МРСК «Северо-Запада» срока технологического присоединения спорного земельного участка на основании договора с ООО «КАТ-3» от 14.10.2021 установлены вступившим законную силу постановлением антимонопольного органа, период нарушения составил 2 года 05 месяцев и 23 дня (с 15.10.2021 (спустя год после заключения договора) по 07.04.2023).
После чего строительная площадка была обеспечения электрической энергией, что позволило приступить к строительно-монтажным работам. До осуществления технологического присоединения ООО «КАТ-3» не имело возможности начать строительство в соответствии с разработанным проектом и выданным на основании него разрешением на строительство.
При этом суд отмечает, что ООО «КАТ-3», участвуя на торгах в целях приобретения права аренды спорного земельного участка для строительства объектов гаражного назначения, исходя из описания объекта аренды, визуального осмотра, не мог предположить ни о необходимости внесения изменений в ЕГРН сведений об охранной зоне ЛЭП, ни о длительном нарушении ПАО МРСК «Северо-Запада» срока технологического присоединения.
Срок предполагаемого строительства - 54 месяца (4 года 6 месяцев) был также определен исходя из описания объекта торгов без учета проведения вышеназванных необходимых мероприятий.
Таким образом, названные обстоятельства послужили причинами, препятствующими осуществлению строительства объектов гаражного назначения в заявленный срок, нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения.
Анализируя поведение ООО «КАТ-3», суд приходит к выводу о добросовестном поведении заявителя, как застройщика спорного земельного участка на протяжении всего срока действия договора аренды, ООО «КАТ-3» последовательно были предприняты действия как в целях строительства спорных объектов гаражного назначения, так и в целях устранения оснований, препятствующих осуществлению строительства.
При этом суд отмечает, что на дату выдачи разрешения на строительство срок действия договора составлял 1 год 10 месяцев, указанного срока объективно недостаточно для строительства имущественного комплекса в виде 7 объектов гаражного назначения в соответствии с разработанным проектом. На дату осуществления технологического присоединения 07.04.2023 продолжительность срока действия договора составила 8 месяцев 13 дней, что также недостаточно для строительства имущественного комплекса в соответствии с разработанным проектом строительства.
В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором они расположены, возникают риски нарушения имущественных прав общества, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений. Отказ КОМИТЕТА в предоставлении в аренду земельного участка в отсутствие решения об изъятии незавершенных строительством объектов препятствует заявителю завершить строительство и ввести объекты в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.
С учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что оспариваемый приказ КОМИТЕТА от 13.02.2025 нарушает положения подпункта 10 пункта 39.6 ЗК РФ и права ООО «КАТ-3», в связи с чем, является незаконным.
В целях восстановления нарушенных прав (законных интересов) ООО «КАТ-3» суд считает необходимым возложить на КОМИТЕТ обязанность по заключению договора аренды упомянутого земельного участка.
Определяя срок необходимый для завершения строительства объектов гаражного назначения на спорном земельном участке, суд исходит из письма ООО «Негосударственная экспертиза Псковской области», согласно которому для завершения строительства всех запроектированных в границах спорного земельного участка объектов требуется 36 календарных месяца, то есть 2 года 10 месяцев.
При этом, суд отмечает, что указанный проектной организацией срок не выходит за пределы трехлетнего срока, предусмотренного подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ, и не опровергнут КОМИТЕТОМ.
В связи с чем, суд полагает необходимым обязать КОМИТЕТ без проведения торгов заключить с ООО «КАТ-3» договор аренды спорного земельного участка для завершения строительства объектов гаражного назначения на срок 2 года 10 месяцев.
В соответствии с пунктом 4 статьи 96 АПК РФ обеспечительные меры, принятые определением судом определением от 19.11.2024, в виде запрета КОМИТЕТУ принимать решения и совершать действия, направленные на изменение и/или прекращение кадастрового учета, распоряжение, предоставление третьим лицам, в отношении спорного земельного участка, сохраняют свое действие до фактического исполнения решения суда по делу.
При этом, с учетом положений пункта 5 статьи 96 АПК РФ обеспечительные меры, принятые судом определением от 06.11.2024, в виде запрета ООО «КАТ-3» на производство строительных работ на спорном земельном участке, подлежат отмене после вступления решения суда в законную силу
В силу статьи 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины за подачу заявления подлежат отнесению на заявителя, в связи с частичным отказом в удовлетворении требований.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении требования о признании незаконным Приказа Комитета по управлению государственным имуществом Псковской области №4405 от 12.07.2024 «Об отказе в предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью «КАТ-3» земельного участка в городе Пскове» с кадастровым номером 60:27:0070104:2704 площадью 12309 кв.м с местоположением: Псковская область, г. Псков, в кадастровом квартале 60:27:0070104 с видом разрешенного использования «Объекты гаражного назначения (для строительства и обслуживания гаражей)», отказать.
Признать незаконным приказ Комитета по управлению государственным имуществом Псковской области от 13.02.2025 №1058 «Об отказе в предоставлении в аренду Обществу с ограниченной ответственностью «КАТ-3» земельного участка в городе Пскове» с кадастровым номером 60:27:0070104:2704 площадью 12309 кв.м с местоположением: Псковская область, г. Псков, в кадастровом квартале 60:27:0070104 с видом разрешенного использования «Объекты гаражного назначения (для строительства и обслуживания гаражей)», как несоответствующий подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Обязать Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области без проведения торгов заключить с обществом с ограниченной ответственностью «КАТ-3» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 60:27:0070104:2704 площадью 12309 кв.м с местоположением: Псковская область, г. Псков, в кадастровом квартале 60:27:0070104 с видом разрешенного использования «Объекты гаражного назначения (для строительства и обслуживания гаражей)» для завершения строительства объектов гаражного назначения на срок 2 года 10 месяцев.
Отменить обеспечительные меры, принятые Арбитражным судом Псковской области определением от 06.11.2024 по делу № А52-5501/2024, в виде запрета обществу с ограниченной ответственностью «КАТ-3» на производство строительных работ на земельном участке с кадастровым номером 60:27:0070104:2704, после вступления решения суда в законную силу.
На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.
Судья Т.В. Торгашова