АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Владимир Дело № А11-2909/2023

30 октября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 18.10.2023.

Полный текст решения изготовлен 30.10.2023.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Романовой В.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Барановой Т.В., рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда: 600005, <...>, дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (г.Владимир, ОГРНИП <***>) к Управлению муниципальным имуществом г.Владимира (600005, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора; третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" (400050, г.Волгоград, ул.им.Пархоменко, д.51); при участии: от истца ФИО2- по доверенности от 20.03.2023 (сроком действия на 1 год), от ответчика ФИО3- по доверенности от 09.01.2023 (сроком действия по 31.12.2023), от третьего лица не явились (в судебных заседаниях 09.10.2023 и 16.10.023 на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялись перерывы до 15 час.00 мин. 16.10.2023 и до 11 час.50 мин. 18.10.2023, соответственно), установил.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Управлению муниципальным имуществом г.Владимира об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения № II, расположенного на цокольном этаже здания по адресу: <...>, площадью 178,5 кв.м, кадастровый номер 33:22:024090:364, в котором просил утвердить пункт 1.2 договора в следующей редакции: "Объект купли-продажи продается за 7 960 000, 00 руб. (семь миллионов девятьсот шестьдесят тысяч рублей 00 копеек) (без учета налога на добавленную стоимость). Уплата НДС осуществляется покупателем в соответствии с действующим налоговым законодательством Российской Федерации. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной на основании отчета ООО "ГК ПРОФИ" от 20.02.2023 №121/2023".

Заявлением от 04.10.2023 истец уточнил свои требования и просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения № II, расположенного на цокольном этаже здания по адресу: <...>, площадью 178,5 кв.м, кадастровый номер 33:22:024090:364, утвердив пункт 1.2 договора в следующей редакции:

"Объект купли-продажи продается за 9 714 000, 00 руб. (девять миллионов семьсот четырнадцать тысяч рублей 00 копеек) (без учета налога на добавленную стоимость). Уплата НДС осуществляется покупателем в соответствии с действующим налоговым законодательством Российской Федерации. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта ФИО4 (Союз "Торгово-промышленная палата Владимирской области") № 030-02-01076/2023 от 24.08.2023".

Арбитражный суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял уточнение исковых требований.

В обоснование своих требований истец сослался на статьи 443, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 4, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", статьи 6, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Указал, что отчет об оценке ООО "Аналитик Центр" от 19.12.2022 № 9740/22, на основании которого ответчиком определена стоимость выкупаемого помещения, является недостоверным, поскольку оценщиком были неправильно подобраны объекты-аналоги; величина рыночной стоимости объекта оценки в отчете от 19.12.2022 № 9740/22 противоречит отчету об оценке, подготовленному по заданию истца (отчет ООО "ГК Профи" от 20.02.2023 № 121/2023) и является недостоверным, что установлено в консультации специалиста от 19.12.2022 № 9740 (составлена оценщиком ФИО5).

Управление муниципальным имуществом г.Владимира в отзыве на исковое заявление и в дополнении к нему требование истца не признало, указав, что законом не предусмотрено право органа местного самоуправления применять отчет, подготовленный оценщиком по договору, заключенному с арендатором; истцом не представлено доказательств неправильного (некорректного) определения рыночной стоимости объекта, установленной в отчете от 19.12.2022 № 9740/22 ООО "Аналитик Центр"; разница между стоимостью спорного объекта, определенная ООО "Аналитик Центр" и ООО "ГК Профи" находится в границах интервала расхождения (погрешности) результатов определения рыночной стоимости, указанного в Информационном письме Союза саморегулируемых организаций оценщиков "Союз СОО" от 15.07.2022 № 10043; отчет ООО "ГК "Профи" от 20.02.2023 № 121/2023 является недостоверным, рецензия специалиста оценщика ФИО5 от 19.12.2022 № 9740 является недопустимым доказательством.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Аналитик Центр", которое заключение по иску не представило.

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Между Управлением муниципальным имуществом г.Владимира (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) 13.10.2020 был заключен договор № 6658 аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение II, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 178,5 кв.м (кадастровый номер 33:22:024090:364), а именно: помещения № 1-9, 9а, 10-12 по плану цокольного этажа здания; указанное нежилое помещение является муниципальной собственностью и передается арендатору для осуществления торговой деятельности; общая площадь всего здания составляет 4 874,3 кв.м (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора устанавливается с 13.10.2020 по 12.10.2025 (пункт 1.3 договора).

Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 16.10.2020.

17.10.2022 ФИО1 обратился в УМИ г.Владимира с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Администрацией г.Владимира принято постановление от 25.01.2023 № 250 "Об условиях приватизации объекта" и на основании указанного постановления УМИ г.Владимира был подготовлен и направлен в адрес истца проект договора купли-продажи помещения.

В целях определения цены подлежащего продаже имущества между УМИ г.Владимира (заказчик) и ООО "Аналитик Центр" (исполнитель) заключен контракт № 8/22-11-2022, по условиям которого заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязательство оказать услуги по оценке рыночной стоимости имущества, находящегося в муниципальной собственности, в отношении нежилого помещения II, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 178,5 кв.м (кадастровый номер 33:22:024090:364), а именно: помещения № 1-9, 9а, 10-12 по плану цокольного этажа здания (объект оценки) (ИКЗ 223330200824133280100100130016831244); единица измерения: условная единица; объем оказываемых услуг: 1 условная единица; источник финансирования: бюджет города Владимира, утвержденный решением Совета народных депутатов города Владимир от 23.12.2021 № 120 «О бюджете города на 2022 год и плановый период 2023 и 2024 годов». Надлежащим исполнением исполнителем своих обязательств является составление на бумажном носителе и передача заказчику (или его уполномоченному представителю) в месте нахождения заказчика отчета о рыночной стоимости объекта оценки, указанного в п.1.1 контракта, составленного в соответствии с требованиями ст.ст.11 и 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ«Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (пункты 1.1, 1.2 контракта).

По итогам выполнения контракта № 8/22-11-2022 ООО "Аналитик Центр" передало заказчику отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 17.10.2022, которая составила 11 055 000 руб. без учета НДС.

ФИО1 уведомлением от 27.02.2023 направил в адрес УМИ г.Владимира протокол разногласий к договору, в котором изложил пункт 1.2 договора в следующей редакции:

"Объект купли-продажи продается за 7 960 000, 00 руб. (семь миллионов девятьсот шестьдесят тысяч рублей 00 копеек) (без учета налога на добавленную стоимость). Уплата НДС осуществляется покупателем в соответствии с действующим налоговым законодательством Российской Федерации. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной на основании отчета ООО "ГК ПРОФИ" от 20.02.2023 №121/2023".

В обоснование разногласий по пункту 1.2 договора истец указал, что отчет ООО "Аналитик Центр" от 19.12.2022 № 9740/22 составлен с нарушением норм Федерального закона от 29.07.1998 № 135 "Об оценочной деятельности" и ФСО: оценщик не верно подобрал объекты-аналоги, в связи с чем неверно рассчитана рыночная стоимость оцениваемого объекта.

Полагая, что указанная в проекте договора купли-продажи муниципального имущества стоимость помещения является недостоверной, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела документы и доводы сторон, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда в целях их устранения (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.05.2016 № 305-ЭС15-19695).

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суд Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В целях установления рыночной стоимости спорного имущества определением от 31.07.2023 по ходатайству истца судом была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Союза "Торгово-промышленная палата Владимирской области" (600001, <...>) ФИО4. По результатам экспертизы представлено заключение эксперта от 24.08.2023 № 030-02-01076/2023, согласно которому рыночная стоимость спорного имущества (без НДС) по состоянию на 17.10.2022 составляет 9 714 000 руб.

Оценив заключение эксперта от 24.08.2023 № 030-02-01076/2023, суд пришел к выводу, что оно является допустимым доказательством по делу, так как эксперт, проводивший исследование, является компетентным специалистом в своей профессиональной области, имеет необходимое профильное образование и стаж работы по специальности, перед проведением экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

В экспертном заключении экспертом описана методика проведенного исследования, указаны используемые справочно-нормативные и научно-технические документы, само экспертное заключение аргументированно, содержит ответ на поставленный судом вопрос, основано на исследовании представленных материалов. Допустимых доказательств того, что заключение эксперта, составленное по результатам назначенной судом экспертизы, является неполным, не соответствует требованиям действующего законодательства, а равно, что заключение содержит недостоверные выводы, и выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам, суду не представлено.

Каких-либо сомнений в обоснованности выводов в заключении эксперта, а также противоречий, судом не установлено.

С учетом изложенного суд определяет продажную цену спорного нежилого помещения в размере 9 714 000 руб.

Доводы ответчика, о том, что положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества, основан на неверном толковании этого закона, в связи с чем отклоняются судом.

В соответствии со статьями 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 27 000 руб. и государственной пошлины в сумме 6 000 руб. подлежат возмещению истцу ответчиком.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 318 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Управлением муниципальным имуществом города Владимира, при заключении договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения № II, расположенного на цокольном этаже здания по адресу: <...>, площадью 178,5 кв.м, кадастровый номер 33:22:024090:364, утвердив пункт 1.2 договора в следующей редакции:

"Объект купли-продажи продается за 9 714 000, 00 руб. (девять миллионов девятьсот семьсот четырнадцать тысяч рублей 00 копеек) (без учета налога на добавленную стоимость). Уплата НДС осуществляется покупателем в соответствии с действующим налоговым законодательством Российской Федерации. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта ФИО4 (Союз "Торгово-промышленная палата Владимирской области") № 030-02-01076/2023 от 24.08.2023".

Взыскать с Управления муниципальным имуществом города Владимира в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 27 000 руб. в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы и 6 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Выдача исполнительного листа осуществляется по правилам статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.В.Романова