АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ ул. Учебная, д. 51, <...>; тел./факс <***>/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ

город Омск № дела 12 февраля 2025 года А46-19310/2023

Резолютивная часть решения объявлена 30 января 2025 года Решение изготовлено в полном объеме 12 февраля 2025 года

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Малявиной Е.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Палоян С.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) о взыскании 446 691 руб. 72 коп.,

с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Буран» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании: от истца - ФИО2 по доверенности, удостоверение, диплом, от ответчика - ФИО3 по доверенности, паспорт, диплом, от третьего лица – не явились, извещено надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - ИП ФИО1, Предприниматель) о взыскании задолженности по договору № ДГУ-С13-166 от 28.03.2007 за период с 01.07.2021 по 17.05.2023 в размере 510 817 руб. 48 коп., пени за период с 11.07.2021 по 17.05.2023 в размере 175 074 руб. 51 коп. с последующим их начислением, начиная с 18.05.2023, исходя из расчета неустойки от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга (с учетом уточнений, принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – АПК РФ).

Исковое заявление принято, возбуждено производство по делу № А46-19310/2023.

На основании статьи 51 АПК РФ суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Буран».

Решением Арбитражного суда Омской области от 17.04.2024 в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2024 решение Арбитражного суда Омской области от 17.04.2024 отменено, по делу принят новый судебный акт, которым исковые требования Департамента удовлетворены в части. С ИП ФИО1 в пользу Департамента взысканы задолженность по договору № ДГУ-С-13-166 от 28.03.2007 за период с 01.07.2021 по 17.05.2023 в размере 510 817 руб. 48 коп., пени за период с 11.07.2021 по 17.05.2023 в размере 125 085 руб. 72 коп. с

последующим их начислением, начиная с 18.05.2023, исходя из расчета неустойки от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга. Также с Предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 15 500 руб. государственной пошлины за подачу иска.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.10.2024 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела следует установить юридически значимые обстоятельства, в том числе дать оценку действиями сторон в период с 01.07.2021 по 20.12.2021 на предмет уклонения от заключения договора купли-продажи по надлежащей кадастровой стоимости (с учетом обстоятельств, установленных в деле № А46-9297/2022), по результатам которой сделать вывод об обязанности (либо отсутствия таковой) у Предпринимателя по уплате арендной платы за данный период, а также после 20.12.2021 в размере суммы, приходящейся на земельной налог в случае необоснованного уклонения Департамента от заключения договора купли-продажи; по результатам рассмотрения дела принять решение с соблюдением норм материального и процессуального права, распределить судебные расходы.

При новом рассмотрении суд истребовал у налогового органа сведения о начислении и уплате ИП ФИО1 земельного налога в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:030120:0069, а также сведения о том, в каком размере подлежал уплате земельный налог в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:030120:0069 в период с 01.07.2021 (какая налоговая ставка подлежала применению при расчете).

Во исполнение определения суда Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 9 по Омской области сообщила, что Предприниматель является собственником названного земельного участка с 18.05.2023. Инспекцией произведено начисление налога за 2023 год в размере 33 742 руб., который оплачен ИП ФИО1 в полном объеме; в отношении земельного участка установлена процентная ставка 1,5%.

Ответчик представил отзыв, в котором указал, что размер земельного налога в период с 01.07.2021 по 31.10.2022 составил 89 848 руб. 05 коп. Денежные средства в размере 89 848 руб. 05 коп. перечислены ответчиком на счет истца.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении требований, представитель ответчика возражал против удовлетворения требований.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (Арендодатель) и ООО «ПКФ «Буран» (Арендатор) заключен договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка № ДГУ-С-13-166, зарегистрированный 26.11.2007 (далее – Договор).

Согласно пунктам 1.1 – 1.4 Договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду сроком на 25 лет земельный участок с кадастровым номером 55:36:030120:0069 площадью 4 546 кв.м, относящийся к категории земель населённых пунктов. Местоположение участка установлено в относительно здания мехмастерской, имеющего почтовый адрес: <...>. Целевое назначение участка: для производственных целей под строение.

Земельный участок передан Арендатору на основании акта приема-передачи от 26.11.2007.

На земельном участке согласно приложению № 4 к Договору находятся следующие объекты недвижимого имущества:

- мехмастерская - одноэтажное железобетонное строение общей площадью 344 кв.м;

- кузница - гараж: одноэтажное кирпичное строение, общей площадью 414,1 кв.м;

- склад - гараж: одноэтажное строение общей площадью 142,7 кв.м.

Арбитражным судом Омской области по делу № А46-9158/2019 установлено, что ИП ФИО1 на основании договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от 03.05.2018 по результатам электронных торгов, посредством публичного предложения, приобрёл в собственность следующие объекты недвижимого имущества: мехмастерская - 344 кв.м, кадастровый номер 55:36:000000:22129; кузница-гараж414,1 кв.м, кадастровый номер 55:36:00 00 00:21993; склад-гараж - 142,7 кв.м, кадастровый номер 55:36:000000:21129, находящиеся по адресу: <...>.

Указанные объекты недвижимого имущества были проданы в качестве конкурсной массы в результате банкротства их прежнего собственника - ООО «ПКФ «Буран» (дело № А46-6974/2017).

Все указанные объекты недвижимого имущества являются объектами в составе единого производственного комплекса и расположены на земельном участке с кадастровым номером 55:36:03 01 20:69 площадью 4 546 кв.м, расположенном по адресу: Омская область, г. Омск, ФИО4, пр. Мира, д. 187/2.

Размер арендной платы за предоставленный участок определяется согласно расчету арендной платы, являющегося приложением № 3 к Договору (пункт 2.1).

В соответствии с пунктом 2.3 Договора (в редакции соглашения от 25.04.2011) арендатор перечисляет арендную плату получателю за каждый месяц с оплатой до 10 числа месяца, за который производится оплата. В платежном поручении (квитанции) указывается номер и дата регистрации договора, а также период, за который осуществляется платеж.

Письмом от 19.03.2021 № Исх-ДИО/4846 Департамент уведомил Предпринимателя о том, что в связи с регистрацией права собственности на здания с кадастровыми номерами 55:36:000000:22129, 55:36:000000:21993 и 55:36:000000:21129, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 55:36:030120:69, истцом произведено начисление арендной платы ИП ФИО1 по Договору, начиная с 27.07.2018.

Также Департамент письмом от 26.05.2022 № Исх-ДИО/7092 уведомил ответчика об изменении размера ежемесячного размера арендной платы за земельный участок, предоставленный по Договору, так с 01.01.2021 размер платы составлял 21 842 руб. 90 коп. в месяц, с 01.01.2022 – 22 716 руб. 62 коп. в месяц.

Решением Арбитражного суда Омской области от 05.07.2022 по делу № А4616093/2021, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2022 и постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.03.2023, с Предпринимателя в пользу Департамента взысканы задолженность по Договору за период с 27.07.2018 по 30.06.2021 в сумме 358 502 руб. 51 коп. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2020 по 30.06.2021 в сумме 100 262 руб. 06 коп., с последующим начислением пени, начиная с 01.07.2021 на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга с учётом моратория, введённого постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами»; в доход федерального бюджета взыскано 12 175 руб. государственной пошлины.

Как указывает Департамент, ответчиком в период с 01.07.2021 по 17.05.2023 арендная плата не вносилась, в связи с чем образовалась задолженность в размере 510 817 руб. 48 коп. (с учетом уточнений).

Пунктом 5.2 Договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок Арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,5 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В связи с ненадлежащим исполнением ИП ФИО1 договорных обязательств по внесению арендной платы, Департаментом за период с 11.07.2021 по 17.05.2023 начислены пени в размере 175 074 руб. 51 коп. (с учетом уточнений).

Для урегулирования спора в досудебном порядке в адрес арендатора была направлена претензия от 21.11.2022 № Исх-ДИО/15900, неудовлетворение которой ответчиком явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Суд считает, что исковое заявление не подлежит удовлетворению на основании следующего.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 АПК РФ).

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

По положениям статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как предусмотрено статьей 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Частью 1 статьи 16 АПК РФ установлено, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Частью 2 статьи 69 АПК РФ предусмотрено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

По смыслу статьи 69 АПК РФ преюдициально установленные обстоятельства не подлежат доказыванию вновь, не могут быть повторно исследованы и пересмотрены судом. Преюдиция распространяется на установление судом тех или иных обстоятельств, содержащихся в судебном акте, вступившем в законную силу, если последние имеют правовое значение и сами по себе могут рассматриваться как факт, входивший в предмет доказывания по ранее рассмотренному делу.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении № 30-П от 21.12.2011, признание преюдициального значения судебного решения, будучи

направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

В настоящем случае тот факт, что ИП ФИО1 являлся Арендатором земельного участка по Договору после приобретения объектов недвижимости ООО «ПКФ «Буран» преюдициально установлен с учетом обстоятельств, изложенных в судебных актах арбитражного суда в рамках дел №№ А46-6974/2017, А46-9158/2019, А4616093/2021, постольку данный факт повторному доказыванию не подлежит.

Факт пользования Предпринимателем земельным участком по спорному договору подтвержден материалами дела и по существу ответчиком не оспорен.

Возражая против удовлетворения требований, ответчик также указал на то, что уклонение истца (продавца земельного участка) от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества лишило его возможности приобретения участка в более короткий срок, что привело к необходимости оплаты арендных платежей по договору аренды, которые по своему размеру превышают размер земельного налога.

Как указывалось ранее, ИП ФИО1 на основании договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от 03.05.2018 по результатам электронных торгов, посредством публичного предложения, приобрёл в собственность следующие объекты недвижимого имущества: мехмастерская - 344 кв.м, кадастровый номер 55:36:000000:22129; кузница-гараж - 414,1 кв.м, кадастровый номер 55:36:00 00 00:21993; склад-гараж - 142,7 кв.м, кадастровый номер 55:36:000000:21129, находящиеся по адресу: <...>.

14.03.2019 Предприниматель обратился в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (находящегося в муниципальной собственности), с кадастровым номером 55:36:030120:69, площадью 4 546 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в собственность на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

В ответ на обращение ИП ФИО1 Департамент отказал в предоставлении земельного участка. Отказ оформлен распоряжением от 12.04.2019 № 609, в котором, руководствуясь пунктом 2 статьи 39.16 ЗК РФ, Департамент в качестве оснований для отказа указал следующее:

- земельный участок предоставлен на праве аренды третьему лицу и с заявлением о предоставлении указанного земельного участка обратилось лицо, не являющееся обладателем участка;

- площадь земельного участка не обоснована.

Поименованный отказ был предметом рассмотрения заявления Предпринимателя в рамках дела № А46-9158/2019.

Решением Арбитражного суда Омской области от 06.09.2019 по делу № А469158/2019, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2019 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.03.2020, отказ Департамента, изложенный в распоряжении от 12.04.2019 № 609, признан недействительным, на последнего возложена обязанность заключить с ИП ФИО1 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:030120:69, площадью 4 546 кв.м., расположенного по адресу: <...>, путем подготовки проектов договора купли-продажи в трех экземплярах и их подписание, и направления проектов указанных договоров для подписания в адрес Предпринимателя.

Во исполнение возложенной решением суда по делу № А46-9158/2019 обязанности по заключению договора купли-продажи Департамент направил в адрес ИП ФИО1 письмо от 30.04.2020 № Исх-ДИО/4251, из содержания которого следует, что Департаментом подготовлен проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:030120:69 и его подписание осуществляется по предварительной записи в отделе «Служба одного окна». Дополнительно Департамент сообщил, что в целях недопущения распространения на территории города Омска короновирусной инфекции (COVID-19) с 31.03.2020 личный прием граждан в отделе «Служба одного окна» приостановлен, предварительная запись недоступна.

Согласно письменным пояснениям истца совместно с направлением указанного выше письма направлен экземпляр проекта договора купли-продажи участка, что не оспорено ответчиком.

ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением об обязании Департамента заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:030120:69 площадью 4 546 кв.м, расположенного по адресу: <...>, путем подготовки проектов договора купли-продажи в трёх экземплярах и их подписания, с указанием при определении цены выкупа земельного участка кадастровой стоимости земельного участка в размере 1 564 000 руб., установленной решением от 03.08.2020 Омского областного суда № 3а-44/2020 от 03.08.2020, и актуальной на дату вступления в силу решения от 06.09.2019 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-9158/2019.

Делу присвоен № А46-9297/2022.

Арбитражным судом при рассмотрении указанного дела установлено, что решением Омского областного суда от 03.08.2020 № 3а-44/2020 по состоянию на 01.01.2014 установлена кадастровая стоимость земельного участка площадью 4 546 кв.м, расположенного по адресу (местоположению): <...> с кадастровым номером: 55:36:030120:69 в размере рыночной стоимости указанного земельного участка в сумме 1 564 000 руб.

Решением суда по делу № А46-9297/2022 возникшие между сторонами разногласия в части определения выкупной цены участка урегулированы в редакции Департамента, то есть выкупная цена определена в размере 2 249 315 руб. 34 коп.

Договор купли-продажи спорного участка заключен между сторонами 24.04.2023, право собственности ИП ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 55:36:030120:69, площадью 4 546 кв.м, расположенный по адресу (местоположению): <...>, зарегистрировано 18.05.2023, о чем внесена соответствующая запись в Единый государственный реестр недвижимости за № 55:36:030120:69-55/092/2023-1.

Таким образом, вступившим в законную силу судебным актом на Департамент возложена обязанность по заключению договора купли-продажи земельного участка с ответчиком, при этом договор заключен в редакции, подготовленной Департаментом.

Департамент считает, что им надлежащим образом исполнено решение Арбитражного суда Омской области по делу № А46-9158/2019, на что, в частности, указано в решении суда по делу № А46-9297/2022.

Между тем истцом не учтено следующее.

Как неоднократно установлено судом, Предпринимателем в начале 2019 года заявлено о приобретении объекта аренды посредством заключения договора купли-продажи с Департаментом.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ).

Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли- продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, изложенными к пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73) обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 Постановления № 73, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю.

Таким образом, до момента заключения сторонами договора купли-продажи арендные отношения сохраняются и арендатор обязан вносить предусмотренную договором аренды плату за пользование имуществом.

Вместе с тем имеет место следующее.

Пунктом 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ установлен тридцатидневный срок для подготовки проекта договора купли-продажи земельного участка.

Проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров (пункт 7 статьи 39.17 ЗК РФ).

Также необходимо отметить, что, в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий (пункт 2 статьи 445 ГК РФ).

Согласно статье 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом: девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее – многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов.

В обоснование своих возражений ответчик сослался на нормы Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), поскольку в соответствии с выпиской из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства № ИЭ9965-24-9182590 от 22.01.2024 ИП ФИО1 с 10.05.2017 присвоена категория – микропредприятие.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в

государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 настоящего Закона, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.06.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

Названной статьей Федерального закона № 159-ФЗ определены условия реализации преимущественного права такого выкупа.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу части 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Течение срока, указанного в части 4 статьи Федерального закона № 159-ФЗ, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ).

Субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи арендованного недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего, по мнению о ответчика, у Департамента имеется корреспондирующая обязанность данный договор заключить.

Суд считает, что в рассматриваемом случае подлежат применению нормы статьи 39.3. ЗК РФ, на основании которых ответчик и обратился в Департамент за предоставлением земельного участка.

При этом, если исходить из того, что при предоставлении в собственность земельного участка подлежали применению нормы Закона № 159-ФЗ.

Как уже было указано выше решением Арбитражного суда Омской области от 18.01.2019 по делу № А46-9158/2019 требования ИП ФИО1 удовлетворены, отказ Департамента в предоставлении спорного участка в собственность, выраженный в распоряжении от 12.04.2019 № 609, признан недействительным, на последнего возложена обязанность заключить с ИП ФИО1 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:030120:69, площадью 4 546 кв.м., расположенного

по адресу: <...>, путем подготовки проектов договора купли-продажи в трех экземплярах и их подписание, и направления проектов указанных договоров для подписания в адрес Предпринимателя.

Стороны подтверждают, что указанное решение в настоящий момент Департаментом исполнено, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:030120:69, площадью 4 546 кв.м., расположенного по адресу: <...>, между сторонами заключен 24.04.2023.

Суд соглашается с доводами Департамента о том, что он в добровольном порядке исполнил предписанные указанным решением обязательства по заключению договора купли-продажи, направив Предпринимателю 30.04.2020 проект договора (установлено решением по делу № А46-9297/2022), и что период с указанного момента и до заключения договора купли-продажи находился в сфере ответственности ответчика.

Между тем Департаментом не учтено, что именно его неправомерные действия, выразившееся в отказе в предоставлении в собственность земельного участка, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 06.09.2019 по делу № А46-9158/2019, привели к увеличению сроков по передаче арендованного имущества в собственность ИП ФИО1

При этом в случае недопущения Департаментом названных выше нарушений обязанность Предпринимателя по внесению арендных платежей прекратилась бы еще в период до рассматриваемого искового периода взыскания арендных платежей.

Как установил суд кассационной инстанции, направив в 2019 году заявление о выкупе участка, Предприниматель был вправе рассчитывать, что соответствующие органы публичного образования исполнят свои обязанности надлежащим образом. При этом, исходя из применимого к настоящему делу стандарта разумного поведения участников оборота, Предприниматель не обязан оспаривать в судебном порядке бездействие, допущенное уполномоченным органом, либо иным образом побуждать органы публичной власти к выполнению ими своих обязанностей, и не совершение предпринимателем указанных действий – не может быть расценено в качестве обстоятельства, освобождающего публичное образование от имущественной ответственности за причиненный участнику экономического оборота вред.

Несмотря на то, что само по себе возникновение между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом публично-правового образования разногласий относительно договорного условия, касающегося цены выкупа имущества и кадастровой стоимости, не образует оснований для возмещения убытков, необходимо учитывать, что в определенных обстоятельствах такой спор может возникнуть по вине уполномоченного органа, в частности, если участок предложен был к выкупу субъекту предпринимательства на заведомо невыгодных для него условиях, которые не могли быть приняты разумным участником оборота (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2023 № 304- ЭС23-9605); перечень таких обстоятельств является открытым.

Как было отмечено, вступившим в законную силу решением от 06.09.2019 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-9158/2019 отказ Департамента в предоставлении в собственность предпринимателя участка № 69 признан недействительным, на Департамент возложена обязанность по заключению с предпринимателем договора купли-продажи указанного земельного участка.

Впоследствии, несмотря на инициирование спора Предпринимателем относительно кадастровой стоимости участка, Департамент в апреле 2022 года указал в проекте договора иную стоимость, отличную от стоимости по проекту 2020 года, и которая (от 2022 года) в рамках дела № А46-9297/2022 признана необоснованной (необходимо исходить из стоимости по состоянию на дату первоначального обращения с соответствующим заявлением – 24.05.2019).

Таким образом, в рамках дела № А46-9158/2019 установлен необоснованный отказ Департамента от заключения договора купли-продажи, в рамках дела № А46-9297/2022 фактически повторно признан необоснованным отказ от заключения договора уже по мотивам завышенной кадастровой стоимости; при этом в рамках дела № А46-9297/2022 суд отметил, что датой возникновения интереса ИП ФИО1 на приобретение в собственность настоящего спорного земельного участка следует считать 24.05.2019 (дата первоначального обращения с заявлением, что установлено в рамках дела № А469158/2019); в этой связи, принимая во внимание поведение предпринимателя, суд приходит к выводу, что соответствующий интерес не утрачен Предпринимателем и в настоящее время, ввиду чего все действия ИП ФИО1 по приобретению в собственность спорного объекта недвижимости следует воспринимать как единые и рассматривать в совокупности.

Названным судебным актом (А46-9297/2022) установлена обязанность Департамента и Предпринимателя по заключению договора купли-продажи по результатам обращения последнего 20.12.2021 по цене, исходя из кадастровой стоимости в 2 249 315 руб. 34 коп., которая была предложена ранее Департаментом 30.04.2020. Соответственно, как минимум с указанной даты (20.12.2021) Предприниматель был вправе рассчитывать на заключение договора купли-продажи и уплату как собственником участка земельного налога.

Учитывая изложенное, в исковой период (с 01.07.2021 по 17.05.2023) Департамент оставался собственником спорного объекта недвижимости, в том числе по причине принятия им незаконного отказа на приобретение арендуемого земельного участка.

При таких обстоятельствах, поскольку отказ Департамента в выкупе арендуемого имущества признан незаконным, постольку при рассмотрении настоящего спора у суда отсутствуют основания для иного вывода об отсутствии у истца возможности для заключения договора купли-продажи по заявлению Предпринимателя. Иной подход являлся бы нарушением положений части 1 статьи 16, части 2 статьи 69 АПК РФ об обязательности вступивших в законную силу судебных актов.

Следовательно, в случае осуществления Департаментом всех предусмотренных действий, прямо предусмотренных законом, направленных на реализацию права ИП ФИО1 на приобретение арендуемого имущества, обязательство по внесению арендных платежей подлежало прекращению в исковой период.

Между тем согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также положениям статьи 39.20 ЗК РФ (до 01.03.2015 – статья 36 ЗК РФ), покупатель, являясь собственником объектов недвижимости, расположенных на участке, наделен правом выкупа такого участка под объектом (исключительное право на приобретение).

Исключительность права на приобретение земельных участков в собственность означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не вправе приобрести в собственность земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. В случае нахождения на земельном участке зданий, строений, сооружений, принадлежащих нескольким собственникам, такой участок не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из них, в том числе и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.

По общему правилу, обязанность по внесению платы за пользование земельным участком сохраняется у собственника объекта недвижимости до момента регистрации права собственности на участок за новым собственником; до такой регистрации землепользователь плательщиком земельного налога не является (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 54 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога»).

Земельный налог и арендная плата являются различными формами платы за землю, основанием применения которых служат разные юридические факты, в силу чего данные платежи не могут быть увеличены (уменьшены) один за счет другого.

В ситуации, когда орган власти необоснованно уклоняется от заключения договора купли-продажи имущества, находящегося в аренде (участка), между сторонами одновременно существуют два встречных денежных (или потенциально имеющих денежный эквивалент) обязательства: обязанность арендатора внести арендную плату (которая сохраняется, как на это указано в пунктах 5, 6 Постановления № 73, до момента заключения сторонами договора купли-продажи); обязанность публично-правового образования возместить арендатору убытки, причиненные неправомерным уклонением от заключения договора купли-продажи.

В порядке возмещения вреда (реального ущерба) на основании статей 16 и 1069 ГК РФ, в частности, подлежат компенсации платежи, которые арендатор уплатил публичному образованию, но не должен был уплачивать при надлежащем, в том числе своевременном, выполнении органами публичного образования своих обязанностей, связанных с выкупом участка, за вычетом налоговых платежей, обязанность по внесению которых возникла бы у арендатора, если бы он стал собственником.

Иной подход позволял бы органам публичной власти неправомерно отказывать в выкупе участка при отсутствии на то законных оснований, оспаривание которых заинтересованными лицами увеличивало бы срок вынужденной аренды и вызывало бы необходимость для них нести большие расходы за пользование участком (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.05.2022 № 308-ЭС21-23454, от 19.03.2019 № 307-ЭС18-16000, от 28.04.2017 № 305- ЭС16-20734).

Иными словами, Департамент с момента уклонения от заключения договора купли-продажи может рассчитывать на получение платы за земельный участок в размере, не превышающем сумму земельного налога.

В соответствии с положениями статей 387-397 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) земельный налог рассчитывается по следующей формуле: кадастровая стоимость х налоговая ставка.

Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, нормативными правовыми актами представительного органа федеральной территории «Сириус») и не могут превышать 1,5 процента в отношении прочих земельных участков (подпункт 2 пункта 1 статьи 394 НК РФ).

Как указал налоговый орган, на основании решения Омского городского Совета от 16.11.2005 № 298 «О земельном налоге на территории города Омска» налоговая ставка в отношении прочих земельных участков, установлена в размере 1,5% от кадастровой стоимости такового участка.

Суд установил, что Арбитражным судом Омской области по делу № А46-16093/2021 принято решение от 05.07.2022, оставленное без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2022 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.03.2023, которым с ИП ФИО1 в пользу Департамента взыскана задолженность по договору № ДГУ-С-13-166 аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:030120:69 за период с 27.07.2018 по 30.06.2021 в сумме 358 502 руб. 51 коп. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2020 по 30.06.2021 в сумме 100 262 руб. 06 коп. с последующим начислением пени, начиная с 01.07.2021 на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга с учётом моратория, введённого постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами».

Согласно содержанию названного решения расчет произведен в порядке, установленном постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» в редакции постановления № 162-п «О внесении изменения в постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п», постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 05.10.2015 № 275-п», то есть исходя из обычно применяемого размера арендной платы.

Ответчик представил расчет размера арендной платы за период с 01.07.2021 по 31.10.2022, согласно которому размер платы составил 89 848 руб. 05 коп. Кроме того, Предпринимателем представлено платежное поручение № 29 от 17.01.2025 на сумму 89 850 руб., подтверждающего внесение платы по Договору в рамках настоящего спора.

Учитывая период времени, в который Предприниматель мог стать собственником земельного участка, то обстоятельство, что ранее в рамках дела № А46-16093/2021 с ответчика взыскана задолженность по Договору исходя из размера обычно применяемого размера арендной платы (не в размере земельного налога), произведенный платеж на сумму 89 848 руб. 05 коп., а также полную оплату земельного налога в 2023 году (согласно пояснениям налогового органа), суд, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательств, приходит к вводу об отсутствие оснований для удовлетворения требований Департамента, в связи с тем, что плата за пользование землей ответчиком внесена в размере земельного налога.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении искового явления отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Е.Д. Малявина