АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Белгород

Дело № А08-4195/2022

Резолютивная часть решения объявлена 15 ноября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 27 ноября 2023 года

Арбитражный суд Белгородской области в составе судьи Чистяковой С.Г.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи и системы видеопротоколирования секретарем судебного заседания Зайцевым М.С. рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального района "Краснояруский район" Белгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительными результатов торгов и договора купли-продажи муниципального имущества,

третье лицо: Межмуниципальный отдел по Ивнянскому и Краснояружскому районам управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 21.09.2022, выданной сроком на один год, копия диплома, паспорт, свидетельство о заключении брака;

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 30.03.2022, выданной сроком на три года, удостоверение;

от третьего лица: представитель не явился, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Администрация Краснояружского района обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к предпринимателю ФИО4 КФХ ФИО1 о признании недействительным результата аукциона № U74964-4 от 23.11.2021 по продаже муниципального имущества по адресу: Белгородская область, Краснояружский район, с.Графовка: нежилое помещение площадью 624,5 кв.м кадастровый номер 31:12:0201006:198, здание мастерской площадью 469,4 кв.м кадастровый номер 31:12:0101001:292, земельный участок под зданиями из земель населенных пунктов площадью 7049 кв.м с кадастровым номером 31:12:0201006:84; о признании недействительным договора купли-продажи муниципального имущества от 24.11.2021; об обязании ответчика в течение 7 дней с момента вступления решения в законную силу возвратить администрации вышеназванное муниципальное имущество.

Указанное исковое заявление распределено в автоматическом режиме судье Назиной Ю.И.

Определением и.о. председателя судебной коллегии по рассмотрению споров, возникающих из гражданских и иных правоотношений Арбитражного суда Белгородской области от 09.01.2023, связи с отставкой судьи Назиной Ю.И., по делу произведена замена судьи, с учетом результатов автоматизированного распределения дел материалы дела №А08-4195/2022 для их дальнейшего рассмотрения переданы судье Чистяковой С.Г.

Определением от 11.01.2023 дело принято к производству судьи Чистяковой С.Г.

Истец и третье лицо не обеспечило явку представителя в судебное заседание, извещены надлежащим образом.

Суд, с учетом отсутствия возражений представителя ответчика, руководствуясь статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), считает возможным провести судебное заседание в отсутствие надлежащим образом извещенных истца и третьего лица.

Представитель ответчика в судебном заседании в удовлетворении исковых требований просил отказать в связи с их необоснованностью и отсутствием нарушений прав администрации, по доводам, изложенным в отзыве.

В судебном заседании объявлялся перерыв.

В рамках перерыва заявлений, ходатайств, возражений, дополнений не поступило.

После перерыва в судебном заседании третье лицо не обеспечило явку представителя в судебное заседание, извещены надлежащим образом.

Суд, с учетом отсутствия возражений представителей сторон, руководствуясь статьями 121-123, 156 АПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.

Представитель истца после перерыва в судебном заседании требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика поддержал ранее изложенную позицию.

Исследовав материалы дела, оценив в силу статей 71, 162 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, выслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 23.11.2021 администрацией муниципального района "Краснояружский район" Белгородской области были проведены торги по продаже объектов муниципальной собственности, расположенных по адресу: Белгородская область, Краснояружский район, с. Графовка:

- нежилого помещения площадью 624,5 кв.м. кадастровый номер 31:12:0201006:198;

- здания мастерской площадью 469,4 кв.м. кадастровый номер 31:12:0101001:292;

- земельного участка площадью 7049 кв.м. с кадастровым номером 31:12:0201006:84.

Указанные объекты продавались в составе единого лота.

Цена продажи муниципального имущества определена на основании отчета об оценке № 186/21 от 30.08.2021, выполненного частнопрактикующим оценщиком ФИО5

Представленным протоколом о результатах аукциона № U74964-4 от 23.11.2021 подтверждается, что в торгах по продаже муниципального имущества приняли два участника: ИП ФИО6 и ООО "СК-ГРУПП". Победителем торгов признана ИП ФИО7

На основании указанного протокола о результатах аукциона № U74964-4 от 23.11.2021 между администрацией и победителем аукциона предпринимателем ФИО1 24.11.2021 был заключен договор купли-продажи.

В соответствии с его условиями, предприниматель приобрел в собственность спорное муниципальное имущество, по цене 1 269 000 руб. Расчет произведен ответчиком в полном объеме.

15.12.2021 регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию права договора купли-продажи от 24.11.2021, в связи с тем, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 31:12:020101 имеет площадь 5830 кв.м., однако в договоре площадь данного земельного участка указана 7049 кв.м.

Администрация, указав, что неполная информация о предмете торгов не обеспечивает конкуренцию покупателей и уменьшает возможность их участия в торгах, недостаточность сведений в извещении о предмете торгов лишает потенциальных покупателей возможности принять участие в торгах, отсутствие надлежащей характеристики продаваемого объекта лишает покупателей возможности сформировать полное представление о реализуемом имуществе, указанные обстоятельства вводят в заблуждение потенциальных претендентов на участие в торгах, так как претенденты не обладают информацией о действительном объекте продажи, а, следовательно, не обладают существенной информацией, влияющей на принятие решения об участии в торгах, указанное нарушение является существенно влияющим на результаты торгов и обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу статьи 12 указанного Кодекса защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в указанной статье, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Организация и порядок проведения торгов, а также заключения договора на торгах установлены статьями 447 и 448 ГК РФ.

На основании части 4 статьи 447 ГК РФ торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (статья 449 ГК РФ).

Согласно сложившейся судебной практике лицами, заинтересованными в оспаривании торгов, признаются организаторы торгов, участники торгов, стороны договора, заключенного по результатам торгов, и лица, не допущенные к участию в торгах. Независимо от того, на каком этапе организации или проведения торгов допущены нарушения, защита нарушенных прав заинтересованных лиц осуществляется способом, установленным статьей 449 ГК РФ, путем признания торгов недействительными.

В соответствии с частью 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов; торги могут быть признаны недействительными в случае, если были допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, если были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок (пункт 44 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – Постановление № 10/22)).

В пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" (далее – Постановление №50) разъяснено, что нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов.

При рассмотрении заявления о признании торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается заявитель, существенными и повлияли ли они на результат торгов. В случае незначительного характера допущенного нарушения, а также отсутствия его влияния на результат торгов следует признать отсутствие оснований для удовлетворения требований заявителя, ссылавшегося только на формальные нарушения, о признании публичных торгов недействительными и применении последствий их недействительности.

В силу статьи 217 ГК РФ отношения, связанные с передачей имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц, регулируются законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178- ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее – Закон о приватизации).

В силу статьи 28 Закона о приватизации приватизация зданий, строений, сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. Земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка, если иное не установлено федеральным законом.

В силу статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ) проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Таким образом, наличие оценочного отчета о стоимости предмета сделки, выставляемого на торги в порядке приватизации государственного имущества, является необходимым условием вовлечения предмета сделки в оборот.

Согласно пункту 2 статьи 12 Закона о приватизации начальная цена приватизируемого муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных федеральным законом, на основании отчета об оценке муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Так, в соответствии со статьями 447-449 ГК РФ, Земельным кодексом РФ, Федеральным Законом № 178-ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества", Постановлением Правительства РФ № 860 от 27.08.2012 "Об организации и проведении продажи государственного и муниципального имущества в электронной форме", решением Муниципального совета Краснояружского района № 404 от 10.12.2012 "Об утверждении "Порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального района Краснояружский район Белгородской области № 226 от 24.12.2020 "Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального района Краснояружский район Белгородской области на 2021 год", администрацией Краснояруского района 21.10.2021 вынесено постановление № 284 "О проведении электронных торгов по продаже муниципального имущества" в форме аукциона, с открытой формой подачи предложений о цене имущества, по продаже муниципального имущества, расположенного по адресу: Белгородская область, Краснояружский район, с. Графовка:

- нежилого помещения площадью 624,5 кв.м. кадастровый номер 31:12:0201006:198;

- здания мастерской площадью 469,4 кв.м. кадастровый номер 31:12:0101001:292;

- земельного участка площадью 7049 кв.м. с кадастровым номером 31:12:0201006:84.

Общая рыночная стоимость указанного имущества определена в соответствии с отчетом оценщика ЧПО ФИО5 от 30.08.2021 № 186/21 и составляет 1 269 000 руб. (в то числе НДС), 1 071 833 руб. 33 коп. (без НДС).

Вместе с тем, из представленного в материалы дела указанного отчета № 186/21 от 30.08.2021 оценщика ЧПО ФИО5, следует, что 13.08.2021 администрацией в заявке на оценку муниципалитет просит провести оценку права собственности имущества, расположенного по адресу: Белгородская область, Краснояружский район, с. Графовка:

- нежилого помещения площадью 624,5 кв.м. кадастровый номер 31:12:0201006:198;

- здания мастерской площадью 469,4 кв.м. кадастровый номер 31:12:0101001:292;

- земельного участка площадью 7049 кв.м. с кадастровым номером 31:12:0201006:84 и представлены сведения из Единого государственного реестра недвижимости на:

- нежилого помещения площадью 624,5 кв.м. кадастровый номер 31:12:0201006:198 от 20.07.2021;

- здания мастерской площадью 469,4 кв.м. кадастровый номер 31:12:0101001:292 от 23.03.2018;

- земельного участка площадью 7049 кв.м. с кадастровым номером 31:12:0201006:84 от 18.05.2020.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 448 ГК РФ извещение о проведении торгов должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, о начальной цене. Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Материалами дела установлено и сторонами не оспаривается, что аукцион проведен по вышеуказанным характеристикам (площади) объектов недвижимости.

Однако из имеющейся в материалах дела выписки, из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок с кадастровым номером 31:12:0201006:84, датированной 06.12.2021, площадь его значится 5830+/-29.

По запросу суда, филиалом ППК "Роскадастр" представлено реестровое дело на земельный участок с кадастровым номером 31:12:0201006:84, согласно которому, распоряжением № 445 от 08.08.2020 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, предусматривающую образование земельного участка с условным номером 31:12:0201006:84:ЗУ1 площадью 1219 кв.м., путем раздела с изменением земельного участка с кадастровым номером 31:12:0201006:84, расположенного по адресу: Белгородская область, Краснояружский район, с. Графовка, из земель населенных пунктов. Участок расположен в зоне Сх-2 – зона, занятая объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенная для ведения сельского хозяйства. Установить вид разрешенного использования земельного участка – обеспечение сельскохозяйственного производства.

Согласно заключения кадастрового инженера, при подготовке межевого плана от 26.08.2020, данный межевой план подготовлен в связи с образованием земельного участка путем раздела с сохранением в измененных границах исходного земельного участка с кадастровым номером 31:12:0201006:84, составлен с использованием утвержденной распоряжением администрации № 445 от 08.07.2020 схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Сведения о предельных минимальных и максимальных размерах, соответствующие виду разрешенного использования земельного участка устанавливаются правилами землепользования и застройки Графовского сельского поселения, утвержденных распоряжением управления архитектуры и градостроительства Белгородской области № 74 от 30.07.2020, расположен в территориальной зоне Сх-2 (зона, занятая объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенная для ведения сельского хозяйства) для вида разрешенного использования земельного участка – обеспечение сельскохозяйственного производства, предельные размеры земельных участков составляют: минимальный - 500 кв.м.; максимальный – является не установленным.

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее – Закон № 131-ФЗ) предусмотрено, что к вопросам местного значения городского поселения относятся владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения.

В силу части 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Учитывая изложенное, администрация действовала, реализуя полномочия собственника муниципального имущества.

Вместе с тем, администрация, как профессиональный участник правоотношений, связанных с публичным имуществом, как организатор торгов, и как собственник муниципального имущества, не могла не знать о фактической площади земельного участка с кадастровым номером 31:12:0201006:84, однако, представила оценщику на оценку и выставила на торги имущество с недостоверными характеристиками (в т.ч. площади земельного участка).

Недостоверность сведений о предмете торгов уменьшает возможность участия в торгах, лишает покупателей возможности сформировать полное представление о реализуемом имуществе, вводит в заблуждение потенциальных претендентов на участие в торгах, а также влияет на формирование цены реализуемого имущества.

Следовательно, судом установлено, что допущенные организатором публичных торгов нарушения, являются существенными, повлияли на результаты публичных торгов и привели к ущемлению прав и законных интересов участников торгов, что является основанием для признания сделки недействительной.

При изложенных обстоятельствах, с учетом указанных норм материального и процессуального права, требования администрации подлежат удовлетворению в части признания недействительными результатов аукциона и договора купли-продажи муниципального имущества.

В силу части 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

По правилам статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражным судом, суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу закона (статья 333.37 НК РФ), а заявленные требования не связаны с нарушением его прав ответчиком, вопрос о распределении судебных расходов в силу статьи 110 АПК РФ не рассматривался.

В силу части 1 статьи 177 АПК РФ решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов, выполненных в форме электронного документа, на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации муниципального района "Краснояруский район" Белгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить частично.

Признать недействительными результаты аукциона № U74964-4 от 23.11.2021 по продаже муниципального имущества по адресу: Белгородская область, Краснояружский район, с.Графовка:

- нежилого помещения площадью 624,5 кв.м кадастровый номер 31:12:0201006:198;

- здания мастерской площадью 469,4 кв.м кадастровый номер 31:12:0101001:292;

- земельного участка площадью 7049 кв.м с кадастровым номером 31:12:0201006:84.

Признать недействительным договор купли-продажи муниципального имущества от 24.11.2021 заключенный между муниципальным образованием – муниципальный район "Краснояружский район" Белгородской области, от имени и в интересах которого действует администрация Краснояружского района Белгородской области и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Применить последствия недействительности сделки в виде возврата каждой из сторон сделки всего по ней полученного.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

С.Г.Чистякова