Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, https://fasvso.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Ф02-5973/2024
город Иркутск
16 января 2025 года
Дело № А33-16219/2023
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 января 2025 года.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Яцкевич Ю.С.,
судей Кушнаревой Н.П., Тютриной Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Корнеевой Т.Д.,
при участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Красноярского края представителя общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма Сибпрофторг» ФИО1 (доверенность от 05.11.2024, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании), представителя прокуратуры Красноярского края Краснопеева В.С. (служебное удостоверение),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма Сибпрофторг» на решение Арбитражного суда Красноярского края от 19 октября 2023 года по делу № А33-16219/2023, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2024 года по тому же делу,
установил:
прокуратура Красноярского края в интересах муниципального образования городской округ город Красноярск в лице администрации города Красноярска (далее также – прокурор) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее - департамент), обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма Сибпрофторг» (далее – общество, общество «ПКФ Сибпрофторг») (далее также – ответчики) о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды земельного участка от 03.08.2020 № 223, заключенного между департаментом и обществом «ПКФ Сибпрофторг», о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем прекращения права аренды общества «ПКФ Сибпрофторг» на земельный участок, расположенный по адресу: город Красноярск, Центральный район, 1-й км. Енисейского тракта, с кадастровым номером 24:50:0300306:78, обшей площадью 13 287 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - фактически занимаемая территория хоздвора.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 19 октября 2023 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2024 года, исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с судебными актами, общество обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить, отказать в удовлетворении исковых требований либо направить дело на новое рассмотрение.
В поданной жалобе заявитель ссылается на неверное применение судами к рассматриваемым правоотношениям положений пункта 25 статьи 39.16 и статьи 39.20 ЗК РФ, поскольку обществом испрашивался уже сформированный, поставленный на кадастровый учет и ранее предоставляемый в аренду муниципальному предприятию определенной площадью - 13 287 кв.м, участок, полностью соответствующей схеме расположения при его образовании, площадь фактического расположения здания в таком случае не является определяющей. Прокурором доказательств несоразмерности не представлено, экспертиза в целях установления необходимой для эксплуатации здания площади участка и делимости земельного участка не проводилась. Кроме того, заявитель указывает на неправомерность отклонения судами заявления о применении срока исковой давности, полагает, что датой, с которой должна исчисляться исковая давность, является дата предоставления спорного земельного участка для эксплуатации здания предыдущему арендатору (01.03.2013).
В представленном отзыве прокурор с доводами кассационной жалобы не согласился, указав на их необоснованность.
Присутствующие в судебном заседании прокурор и представитель общества поддержали свои доводы.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте его проведения в соответствии со статьями 123 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются извещенными надлежащим образом.
Определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлено участвующим в деле лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» (kad.arbitr.ru).
На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся представителей иных лиц, участвующих в деле.
Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и отзыве на нее, правильность применения арбитражным судом и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов.
Как следует из материалов дела и установлено судами, распоряжениями администрации города Красноярска от 25.06.2009 №2306-недв, от 09.06.2010 № 2777-недв нежилое здание с кадастровым номером 24:50:000000:161948, расположенное по адресу: город Красноярск, Центральный район, улица Шахтеров, 55 «г», на праве хозяйственного ведения закреплено за МП «Красмостдоринж».
Между департаментом (арендодатель) и МП «Красмостдоринж» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 01.03.2013 № 609, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0300306:78, находящийся по адресу: г. Красноярск, Центральный район, 1-й км Енисейского тракта, для использования в целях эксплуатации нежилого здания (адрес установленной структуры: улица Шахтеров, 55г (лит. В)) в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью, общей площадью 13287 кв.м (приложение 1).
Постановлением администрации города Красноярска от 01.10.2013 № 512 муниципальное предприятие города Красноярска «Специализированное автотранспортное предприятие» реорганизовано путем присоединения к нему МП «Красмостдоринж» (далее - МП «САТП»).
Согласно сведениям ЕГРН на нежилое здание с кадастровым номером 24:50:000000:161948 с 14.07.2014 зарегистрировано право хозяйственного ведения МП «САТП».
Дополнительным соглашением от 04.08.2014 № 3696 к договору аренды от 01.03.2013 № 609 внесены изменения, с 22.04.2014 арендатором земельного участка установлено МП «САТП».
На основании договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от 24.03.2020 № 240320/1 нежилое здание с кадастровым номером 24:50:000000:161948 МП «САТП» продано обществу «ПКФ Сибпрофторг». Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 15.06.2023 указанное нежилое здание площадью 649,2 кв.м зарегистрировано на праве собственности за обществом «ПКФ Сибпрофторг».
Соглашением от 08.06.2020 № 771 договор аренды земельного участка от 01.03.2013 № 609 расторгнут 01.04.2020.
Заключением департамента от 03.07.2020 № Закл 1001, установлено, что в пределах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300306:78, находится нежилое здание с кадастровым номером 24:50:0000000:161948, площадью 649,2 кв.м.
Общество «ПКФ Сибпрофторг» обратилось в адрес департамента с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 24:50:03000306:78 на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для эксплуатации здания по улице Шахтеров, 55г с кадастровым номером 24:50:0000000:161948.
Между департаментом (арендодатель) и обществом «ПКФ Сибпрофторг» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 03.08.2020 № 223, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0300306:78, с наложением на охранные зоны инженерных сетей: водоснабжения, электроснабжения, канализации, связи, находящийся по адресу: город Красноярск, Центральный район, 1-ый км. Енисейского тракта, общей площадью 13 287,00 кв.м, в границах, указанных в выписке из ЕГРН об участке, которая прилагается к договору и является его неотъемлемой частью (приложение 1), для использования в целях для эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 24:50:0000000:161948, сроком аренды участка с 26.06.2020 по 25.06.2069. Договор зарегистрирован 11.08.2020.
Ссылаясь на несоблюдение при заключении договора аренды земельного участка от 03.08.2020 № 223 правила соразмерности земельного участка площади объекта недвижимости, для эксплуатации которого он предоставлен, в нарушение требований о запрете предоставления государственного и муниципального имущества без проведения конкурентных процедур, прокурор в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 1, 8, 153, 166, 167, 168, 209, 214 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пунктах 8, 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», и исходил из наличия оснований для признания спорного договора аренды земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой и применения последствий недействительности сделки. При этом суд, руководствуясь положениями статей 181, 195, 199, 200, 205 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пунктах 12, 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», отклонил возражения департамента о пропуске прокурором срока исковой давности.
При повторном рассмотрении дела апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.
Указанные выводы судов являются правильными и соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.
Так, правовое регулирование земельных отношений осуществляется Земельным кодексом Российской Федерации, который одним из основных принципов земельного законодательства провозгласил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В подпункте 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.
Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В определении от 23.04.2020 № 935-О Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что, развивая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.
Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов, является нарушением законодательства о защите конкуренции.
Согласно пункту 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, 3 (2024), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2024, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимого имущества и должна быть соразмерна этим объектам.
По смыслу приведенных норм и разъяснений собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из функционального использования этого участка исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.
В связи с этим лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом участке расположен принадлежащий ему объект недвижимого имущества, для эксплуатации которого требуется земельный участок заявленной площадью. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению земельного участка возлагается на лицо, желающее его получить.
В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74 - 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
В рассматриваемом случае, исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, а также доводы, положенные участвующими в деле лицами в обоснование своих требований и возражений, суды установили, что площадь расположенного на спорном земельном участке объекта недвижимости, находящегося в собственности общества, составляет 649,2 кв. м, тогда как площадь арендуемого по оспариваемому договору аренды от 03.08.2020 № 223 земельного участка – 13 287 кв. м, что значительно превышает площадь этого объекта.
При таких обстоятельствах, суды, установив очевидную несоразмерность площади земельного участка площади размещенного на нем объекта недвижимости, учитывая отсутствие обоснования, указывающего на необходимость использования всей площади земельного участка для эксплуатации здания общества, правомерно признали оспариваемый договор аренды от 03.08.2020 № 223 спорного участка недействительной (ничтожной) сделкой и применили последствия ее недействительности.
При этом, рассмотрев доводы о пропуске срока исковой давности, суды с учетом положений пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание дату оспариваемого договора аренды и дату предъявления иска (02.06.2023), правильно указали, что рассматриваемое исковое заявление подано в пределах срока исковой давности.
Правовых оснований для иных выводов, в том числе для иной оценки имеющихся в материалах дела доказательств, у суда кассационной инстанции не имеется.
Вопреки доводам заявителя кассационной жалобы по смыслу действующего земельного законодательства (статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации) размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, от назначения этого объекта и целей его использования.
Как верно указал суд апелляционной инстанции, само по себе формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка с указанным видом разрешенного использования не может являться достаточным основанием для предоставления всего земельного участка без торгов.
Сам по себе факт предоставления спорного земельного участка предыдущему арендатору такой же площадью, что и впоследствии обществу, не свидетельствует о необходимости этой площади для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости.
При этом общество в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило в материалы дела доказательств, обосновывающих необходимость предоставления ему для целей эксплуатации принадлежащего ему здания земельного участка именно площадью 13 287 кв.м.
Суждения общества о необходимости исчисления срока исковой давности с 01.03.2013 - даты заключения иного договора аренды спорного участка (с предыдущим арендатором) ошибочны, основаны на неправильном понимании норм материального права (статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации). Суды верно определили момент начало течения срока исковой давности – с момента совершения сделки по предоставлению участка в аренду обществу (договора аренды от 03.08.2020 № 223), поскольку именно эта сделка является предметом оспаривания в настоящем деле.
При этом договор аренды от 01.03.2013 № 609, на который ссылается общество, был расторгнут соглашением от 08.06.2020 № 771 с 01.04.2020 (том 1, л.д.211) и общество не являлось его стороной.
Исходя из положений глав 7, 19, 20 и 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полномочия по исследованию и оценке представленных в материалы дела доказательств предоставлены только судам первой и апелляционной инстанций. В данном случае указанные суды произвели оценку представленных в материалы настоящего дела доказательств и признали соответствующие обстоятельства установленными.
В целом доводы, изложенные обществом в кассационной жалобе, по существу сводятся к его несогласию с установленными судами обстоятельствами и направлены на переоценку представленных в материалы дела доказательств. Однако, исходя из положений статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия и правовые основания как для переоценки представленных доказательств, так и для установления иных обстоятельств, нежели те, что установлены судом первой инстанции и апелляционным судом.
Таким образом, при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов суд первой инстанции и апелляционный суд правильно применили нормы материального и процессуального права, при этом доводы, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о наличии оснований для их изменения или отмены. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено. В этой связи в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 Кодекса обжалуемые решение и постановление следует оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные обществом расходы по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы подлежат отнесению на него.
Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.
По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.
Руководствуясь статьями 274, 286-288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Красноярского края от 19 октября 2023 года по делу № А33-16219/2023 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2024 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Судьи
Ю.С. Яцкевич
Н.П. Кушнарева
Н.Н. Тютрина