АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
г. Орел Дело №А48-4680/2025
«17» октября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 14 октября 2025 года;
Решение в полном объеме изготовлено 17 октября 2025 года;
Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Агаркова К.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Давтян А.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению
Администрации города Орла (<...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Орелстрой-6» (<...>, кабинет 8, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
об обязании ответчика предоставить жилые помещения, соответствующие критериям, установленным постановлением Правительства Орловской области от 01.09.2021 № 521 «Об установлении критериев, которым должны соответствовать многоквартирные дома, не признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой осуществляется развитие территорий жилой застройки»: площадью не менее 44,19 кв.м. (за 44/69 долей в квартире № 1), площадью не менее 26 кв.м. (за 26/71 долей в квартире № 3), площадью не менее 27,48 кв.м. (за 18/49 долей в квартире № 5), площадью не менее 25,68 кв.м. (за 17/48 долей в квартире № 6), площадью не менее 73,9 кв.м. (за квартиру № 7), площадью не менее 72,9 кв.м. (за квартиру № 8), в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу,
при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства орловской области (<...>, ИНН <***>, ОГРН: <***>).
при участии в заседании:
от истца – представитель ФИО1 (доверенность от 24.12.2024, выдана сроком до 30.12.2025, копия диплома),
от ответчика – представитель ФИО2 (доверенность от 21.06.2024, выдана сроком на 2 года),
от третьего лица – представитель не явился, извещен надлежащим образом,
установил:
Администрация города Орла (далее также - истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Орелстрой-6» (далее – ООО «Специализированный застройщик «Орелстрой-6», ответчик) об обязании ответчика предоставить жилые помещения, соответствующие критериям, установленным постановлением Правительства Орловской области от 01.09.2021 № 521 «Об установлении критериев, которым должны соответствовать многоквартирные дома, не признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой осуществляется развитие территорий жилой застройки»: площадью не менее 44,19 кв.м. (за 44/69 долей в квартире № 1), площадью не менее 26 кв.м. (за 26/71 долей в квартире № 3), площадью не менее 27,48 кв.м. (за 18/49 долей в квартире № 5), площадью не менее 25,68 кв.м. (за 17/48 долей в квартире № 6), площадью не менее 73,9 кв.м. (за квартиру № 7), площадью не менее 72,9 кв.м. (за квартиру № 8), в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Представитель истца исковые требования поддерживает по основаниям, изложенным в исковом заявлении и письменных пояснениях по делу.
Представитель ответчика исковые требования не признает по доводам, указанным в письменном отзыве на исковое заявление и письменных пояснениях по делу.
Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, письменный отзыв на иск не представил.
Заслушав доводы представителей сторон, рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил следующее.
Как следует из материалов дела, Постановлением администрации города Орла от 11.10.2023 №5335 принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки в Железнодорожном и Северном районах муниципального образования «Город Орёл», ограниченной улицами Северной, Раздольной, Гайдара, границей муниципального образования «Город Орёл», а также включающей в себя земельные участки улицы Льва Толстого по нечетной стороне от дома № 1 до дома № 17, по четной стороне от дома № 14 до дома № 20 и земельный участок с кадастровым номером 57:25:0030116:51.
29.12.2023 Администрация города Орла, ООО «Специализированный застройщик «Орелстрой-6» (далее - застройщик) и Управление градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области заключили договор №03/2023 о комплексном развитии территории жилой застройки в Железнодорожном и Северном районах муниципального образования «Город Орёл», ограниченной улицами Северной, Раздольной, Гайдара, границей муниципального образования «Город Орёл», а также включающей в себя земельные участки улицы Льва Толстого по нечетной стороне от дома № 1 до дома № 17, по четной стороне от дома № 14 до дома № 20 и земельный участок с кадастровым номером 57:25:0030116:51 (далее - договор).
Предметом договора является осуществление в установленный Договором срок в соответствии с обязательствами Сторон и порядком их исполнения, указанными в разделах IV и V Договора, мероприятий по комплексному развитию территории площадью 16,17 га в границах, которые определены в Приложении 1 к Договору в соответствии с постановлением администрации города Орла от 11.10.2023 № 5335 «О принятии решения о комплексном развитии территории жилой застройки Железнодорожном и Северном районах муниципального образования «Город Орёл», именуемой в дальнейшем «Территория» (п. 2.1 договора).
Цена права на заключение договора о комплексном развитии территории составляет 73126,75 руб. и оплачивается при подаче документов для участия в торгах в соответствии с извещением (п. 3.1 договора)
Денежные средства в указанной сумме были оплачены застройщиком в адрес Администрации г.Орла 11.12.2023.
Согласно п. 4.1 застройщик обязуется своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить следующие обязательства: п. 4.1.2 сроки расселения, указанные застройщиком в заявке на участие в конкурсе и Плане - графике многоквартирных домов, расположенных в границах территории, подлежащей комплексному развитию (таблица 2 Приложения 3): - ул. Льва Толстого, д. 1 - 30 декабря 2025 года; - ул. Льва Толстого, д. 5 - 30 декабря 2025 года; - ул. Льва Толстого, д. 7 – 30 декабря 2025 года; - ул. Льва Толстого, д. 9 - 30 декабря 2024 года; - ул. Льва Толстого, д. 11 - 30 декабря 2024 года; - ул. Льва Толстого, д. 17 – 30 декабря 2028 года; - ул. Льва Толстого, д. 14 - 30 декабря 2027 года; - ул. Льва Толстого, д. 16 - 30 декабря 2027 года; - ул. Льва Толстого, д. 18 - 30 декабря 2026 года; - ул. Раздольная, д. 1 - 30 декабря 2030 года; - ул. Раздольная, д. 5 - 30 декабря 2030 года.
В целях исполнения срока расселения, указанного в настоящем пункте застройщик обязуется: п. 4.1.2.1 создать благоустроенные жилые помещения либо приобрести благоустроенные жилые помещения и передать их безвозмездно Администрации для последующего предоставления в соответствии с жилищным законодательством гражданам, являющимся нанимателями по договорам социального найма жилого помещения муниципального жилищного фонда в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, указанных в разделе 1 таблицы 2 Приложения 3, и в многоквартирных домах, включенных в решение о комплексном развитии территории жилой застройки, соответствующих критериям, установленным постановлением Правительства Орловской области от 01.09.2021 № 521 «Об установлении критериев, которым должны соответствовать многоквартирные дома, не признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой осуществляется комплексное развитие территории жилой застройки», указанных в разделе 2 таблицы 2 Приложения 3 с учетом положений пунктов 5.3. и 5.8. Договора.
Согласно п. 4.1.2.4 договора застройщик обязуется выкупить у собственников принадлежащие им нежилые объекты, земельные участки, на которых расположены такие объекты, указанные в таблице 1 Приложения 3, в соответствии с гражданским и земельным законодательством по цене, согласованной Застройщиком и собственником такого объекта, помещения, земельного участка в случае достижения такого соглашения, осуществить государственную регистрацию прав Застройщика на объекты недвижимости, приобретенные Застройщиком и передать их безвозмездно в муниципальную собственность.
В соответствии с п. 4.1.2.6 договора застройщик обязуется заключить трехсторонние (с участием Администрации) соглашения с собственниками (гражданами и юридическими лицами) об изъятии в отношении всех жилых помещений и соответствующих земельных участков (в аварийных домах), находящихся в собственности указанных лиц и выплатить Администрации возмещение за изымаемые жилые помещения в размере, определяемом в соответствии со статьей 32 ЖК РФ для последующего перечисления Администрацией возмещения таким собственникам, или предоставить гражданам, являющимся собственниками жилых помещений, иные благоустроенные жилые помещения в порядке, установленном статьями 56.7-56.11 Земельного кодекса Российской Федерации, указанными в разделе 1 таблицы 2 Приложения 3.
Согласно п. 4.2.9 договора Администрация обязуется предоставить застройщику для исполнения обязательств, установленных договором, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством на праве аренды земельные участки, не обремененные правами третьих лиц, расположенные в границах Территории, после утверждения Проекта планировки территории в соответствии со сроками, указанными в Плане - графике.
Собственники помещений многоквартирного дома № 11 по ул. Льва Толстого избрали способ защиты своих жилищных прав путем взыскания с Администрации г. Орла выкупной цены за жилое помещение, находящееся в аварийном доме.
Так, на основании решения Советского районного суда г.Орла от 20.07.2023 по делу № 2-1417/2023 по исковому заявлению ФИО3 выплачена выкупная стоимость за жилое помещение № 5 (18/49 долей) в размере 1 022 895 руб., с учетом доли в праве общей долевой собственности на земельный участок 1 276 451 руб., убытки, связанные с выкупом и изъятием жилого помещения в размере 96 594 руб., компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 231 653 руб.
На основании решения Советского районного суда г.Орла от 21.06.2022 по делу № 2-1472/2022 по исковому заявлению ФИО4 Администрацией г.Орла выплачена выкупная стоимость жилого помещения № 8.
На основании решения Советского районного суда г.Орла от 10,01.2022 по делу № 2-15/2022 по исковому заявлению ФИО5 Администрацией г.Орла выплачена выкупная стоимость доли жилого помещения № 1 (44/69 доли).
На основании решения Советского районного суда г.Орла от 20.12.2021 по делу № 2-1328/2021 по исковому заявлению ФИО6, ФИО7 Администрацией г.Орла выплачена выкупная стоимость доли жилого помещения № 3 (26/71 доля).
На основании решения Советского районного суда г.Орла от 12.02.2021 по делу № 2-23/2021 по исковому заявлению ФИО8 Администрацией г.Орла выплачена выкупная стоимость доли жилого помещения № 6 (17/48 долей).
На основании решений Советского районного суда г.Орла от 07.12.2020 по делу № 2-735/2020 по исковому заявлению ФИО9; от 23.11.2021 по делу 2-895/2021 по исковому заявлению ФИО10 Администрацией г.Орла выплачена выкупная стоимость жилого помещения № 7.
Право собственности муниципального образования «Город Орел» было зарегистрировано: в отношении жилого помещения № 1 (44/69 доли), жилого помещения № 3 (26/71 доля), жилого помещения № 5 (18/49 долей), жилого помещения № 6 (17/48 долей) - 14.01.2025, жилого помещения № 7 (15/37 долей) - 20.04.2023, жилого помещения № 7 (29/48 долей) - 26.08.2021, жилого помещения № 8 - 21.03.2024, что подтверждается выписками из ЕГРН.
По мнению истца, заключив договор от 29.12.2023 №03/2023, застройщик добровольно взял на себя обязательство по расселению квартир в доме № 11 по ул.Льва Толстого.
Поскольку обязательство, которое должен был исполнить застройщик по договору, выполнила Администрация г.Орла, она посчитала, что вправе потребовать от застройщика соразмерной компенсации в виде предоставления ей соответствующих жилых помещений.
Неисполнение ответчиком требования по предоставлению истцу соответствующих жилых помещений послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд находит исковые требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с п. 2 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.
В силу ст.ст. 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и в установленный срок. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
В статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации присуждение исполнения обязанностей в натуре предусмотрено в качестве одного из способов защиты гражданских прав. Это означает понуждение должника выполнить действия, которые он должен совершить в силу имеющегося гражданско-правового обязательства.
В соответствии с ч. 1 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
Существенным условием договора о развитии застроенной территории является, в частности, обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; срок договора (пункты 4 и 10 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Из содержания заключенного сторонами спора договора о комплексном развитии территории жилой застройки следует, что обязательство общества по приобретению благоустроенных жилых помещений и передачи их безвозмездно Администрации содержится в пункте 4.1.2.1 договора.
При этом данное обязательство связано лишь с фактом выселения граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, и моментом заключения договора, и не обусловлено исполнением каких-либо действий со стороны Администрации, в том числе не связано с принятием решения о признании дома аварийным и подлежащим сносу, датой выплаты Администрацией г. Орла выкупной цены, а также изданием постановления от 11.10.2023 №5335, как на то делает ссылку ответчик.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25.03.2020 по делу №А43-20032/2019 (определением Верховного Суда РФ от 20.07.2020 №301-ЭС20-9048 по делу №А43-20032/2019 в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано).
Таким образом, учитывая вышеизложенные правовые положения, если публично-правовым образованием осуществлены мероприятия по расселению граждан, проживающих в аварийных домах, то застройщиком, заключившим договор о развитии застроенной территории, должна быть осуществлена компенсация (возмещение).
Аналойный вывод содержится также в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 10.06.2025 по делу №А07-18609/2024.
В противном случае у Администрации возникают убытки, в виде недополученных жилых помещений для расселения граждан, а на стороне застройщика возникает неосновательное обогащение в виде сбережения денежных средств, которые должны быть направлены на проведение мероприятий по передаче помещений Администрации для расселения граждан в рамках комплексного развития территорий.
Ссылка ответчика на переписку с Администрацией по поводу организации работы по выкупу квартир и отсутствие на дату заключения договора информации о собственниках и нанимателях, подлежащих расселению, не принимается судом, поскольку указанное не является основанием для прекращения у застройщика обязательства, предусмотренного п. п. 4.1.2.1 договора от 29.12.2023 №03/2023 и положениями ст. 26.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Поскольку материалами дела подтверждается неисполнение ООО «Специализированный застройщик «Орелстрой-6» обязательства по передаче в муниципальную собственность шести жилых помещений, соответствующих критериям, установленным постановлением Правительства Орловской области от 01.09.2021 № 521, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований Администрации г. Орла в полном объеме.
Согласно п. 4 ч. 1 ст. 333.21 НК РФ государственная пошлина за требование при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, искового заявления неимущественного характера, составляет для организаций - 50 000 рублей.
Поскольку истцом государственная пошлина при подаче настоящего иска в арбитражный суд не уплачивалась, то государственная пошлина в размере 50000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
С учетом изложенного и руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Обязать общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Орелстрой-6» (<...>, кабинет 8, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) предоставить Администрации города Орла (<...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) жилые помещения, соответствующие критериям, установленным постановлением Правительства Орловской области от 01.09.2021 № 521 «Об установлении критериев, которым должны соответствовать многоквартирные дома, не признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой осуществляется развитие территорий жилой застройки»: площадью не менее 44,19 кв.м. (за 44/69 долей в квартире № 1 дома №11 по ул. Льва Толстого г. Орла), площадью не менее 26 кв.м. (за 26/71 долей в квартире № 3 дома №11 по ул. Льва Толстого г. Орла), площадью не менее 27,48 кв.м. (за 18/49 долей в квартире № 5 дома №11 по ул. Льва Толстого г. Орла), площадью не менее 25,68 кв.м. (за 17/48 долей в квартире № 6 дома №11 по ул. Льва Толстого г. Орла), площадью не менее 73,9 кв.м. (за квартиру № 7 дома №11 по ул. Льва Толстого г. Орла), площадью не менее 72,9 кв.м. (за квартиру № 8 дома №11 по ул. Льва Толстого г. Орла), в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу.
Исполнительный лист выдать по заявлению взыскателя после вступления решения в законную силу.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Орелстрой-6» (<...>, кабинет 8, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 50000 руб.
Исполнительный лист после вступления решения в законную силу направить для исполнения.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый Арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области в течение одного месяца со дня его принятия.
Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, может быть также направлено лицам, участвующим в деле, посредством единого портала государственных и муниципальных услуг либо системы электронного документооборота участника арбитражного процесса с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия.
По ходатайству указанных лиц копия судебного акта на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.
Судья Агарков К.Н.