Постановление по делу № 13АП-205/2025 от 23.05.2025 | 13 арбитражный апелляционный суд

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

23 мая 2025 года

Дело №А56-58280/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 23 мая 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Балакир М.В.

судей Ракчеевой М.А., Целищевой Н.Е.

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 07.06.2024

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 18.11.2024

рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-205/2025) общества с ограниченной ответственностью «Креатив РУС Девелопмент» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.11.2024 по делу № А56-58280/2024 (судья Нетосов С.В.), принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью «Креатив РУС Девелопмент»

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

о взыскании денежных средств, признании пункта договора недействительным

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Креатив РУС Девелопмент» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, Комитет) о признании недействительным (ничтожным) пункта 2.2 Дополнительного соглашения от 20.02.2023 № 2 к Договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 14.08.2020 № 17/ЗКС10741 (далее – Дополнительное соглашение № 2), об изложении пункта 2 Дополнительного соглашения № 2 в редакции, предложенной Обществом, о взыскании с Комитета в качестве неосновательного обогащения денежных средств в размере 1 707 198,12 руб., составляющих переплату Общества по Дополнительному соглашению № 2, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25.12.2023 по 13.06.2024 в размере 92 207,32 руб., с их последующим начислением, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, с 14.06.2024 до момента фактического исполнения обязательства.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.11.2024 в иске было отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, ссылаясь на то, что дополнительное соглашение № 2 является самостоятельным, отличным от Договора основанием для предоставления Участка Обществу на период с 14.10.2023 по 13.10.2026, величина арендной платы по Дополнительному соглашению № 2 является регулируемой, излишне выплаченная арендная плата подлежит возврату Обществу в качестве неосновательного обогащения.

Определением апелляционного суда от 31.03.2025 судебное заседание было отложено.

Ввиду нахождения судьи Изотовой С.В. в очередном отпуске, в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ арбитражный апелляционный суд производит замену судьи Изотовой С.В. на судью Ракчееву М.А.

В настоящее судебное заседание явились представители сторон, поддержали ранее изложенные ими позиции.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 18.03.2020 принято постановление Правительства Санкт-Петербурга № 138 (далее – Постановление Правительства СПб № 138) о проведении аукциона (далее – Аукцион) на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях, кадастровый номер 78:34:0004603:3061, по адресу: МО Лахта-Ольгино, 3-я Конная Лахта, уч. 58 (далее - Участок), для строительства объекта производственной деятельности (далее – Объект) на следующих инвестиционных условиях: установление размера ежегодной арендной платы по результатам Аукциона; срок действия договора аренды Участка - 38 месяцев.

Начальная цена ежегодной арендной платы за Участок определена в размере 7 700 000 руб. на основании отчета ООО «Центр оценки «Аверс» от 17.10.2019 (далее – Отчет) с учетом ТЭПов объекта производственной деятельности, планируемого к возведению на участке (максимальная площадь ОКС – 6 000 кв. м, максимальная высота – 12 м); права собственности инвестора на будущие возводимые улучшения; права владения и пользования участком инвестора на период строительства Объекта с возможностью последующего переоформления участка в долгосрочную аренду.

14.08.2020 между Комитетом и единственным участником Аукциона – Обществом заключен Договор, по условиям которого участок предоставлен для строительства Объекта площадью не более 6 000 кв.м, высотой не более 12 м (п.1.2, 3.1 Договора), срок действия Договора – до 13.10.2023 (38 месяцев) (п.9.1 Договора), общая сумма арендной платы, определенная в Договоре по результатам Аукциона, составила 24 383 333,33 руб. (7 700 000 руб./12 мес.*38 мес.) (п.4.1 Договора).

Как указывает истец, обязательства по оплате арендной платы по Договору Обществом исполнены полностью, фактов ненадлежащего исполнения Обществом Договора не имеется, доказательства обратного Комитетом не представлены.

Как было установлено судом первой инстанции, 20.02.2023, во исполнение статьи 8 Закона № 58-ФЗ, между Комитетом и Обществом заключено Дополнительное соглашение № 2 сроком действия по 13.10.2026.

Пунктами 2.1, 2.2 Дополнительного соглашения № 2 установлен следующий порядок расчета арендной платы с 14.10.2023 (по истечении первоначального срока действия Договора): в отсутствие разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию – исходя из размера арендной платы, установленного по итогам Аукциона в Договоре (7 700 000 руб./год); после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, в соответствии с нормативными правовыми актами РФ и (или) Санкт-Петербурга, регулирующими исчисление арендной платы за земельные участки.

Таким образом, Дополнительным соглашением № 2 до получения истцом разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию предусмотрена обязанность по выплате истцом арендной платы в размере, определенном в качестве начальной цены предмета аукциона.

Не согласившись с указанным порядком определения размера арендной платы за Участок, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение подлежит отмене ввиду следующего.

Статьей 20 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» установлено, что особенности регулирования земельных отношений в 2022, 2023 и 2024 годах устанавливаются федеральными законами.

14.03.2022 в целях защиты национальных интересов РФ, установления дополнительных механизмов поддержки экономического сектора (пояснительная записка к проекту федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»), принят Федеральный закон от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее - Закон № 58-ФЗ), установивший особенности предоставления участков из государственной собственности.

Согласно части 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ до 01.03.2023 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются (часть 4 статьи 8 Закона № 58-ФЗ).

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 настоящей статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (часть 5 статьи 8 Закона № 58-ФЗ).

Согласно позиции Конституционного Суда РФ, приведенной в определении от 25.04.2024 N 1016-О, часть 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ, находясь в системной связи с частью 4 той же статьи, призвана поддерживать баланс интересов сторон договора аренды, а также публичных интересов.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 20.02.2023, во исполнение статьи 8 Закона № 58-ФЗ, между Комитетом и Обществом заключено Дополнительное соглашение № 2 сроком действия по 13.10.2026.

Однако, принимая во внимание существо законодательного регулирования отношений по предоставлению в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также тот факт, что инвестиционные условия, определявшие срок действия Договора, не изменялись, суд приходит к выводу о том, что Дополнительное соглашение № 2 представляет собой новое самостоятельное основание для предоставления Участка истцу без проведения торгов по истечении срока действия Договора.

При таких обстоятельствах условия о порядке определения размера арендной платы, закрепленные в Договоре, не могут быть распространены на отношения, возникшие в рамках Дополнительного соглашения № 2, заключенного без проведения торгов на основании специальной нормы федерального закона.

Ссылка Комитета на возможность применения в настоящем случае пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, согласно которой договор аренды считается возобновлённым на неопределенный срок на тех же условиях в случае, если после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, арендатор продолжает пользоваться имуществом, подлежит отклонению как основанная на неверном понимании норм материального права и прямо противоречащая запрету, установленному пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, на аукционе, размер арендной платы определяется по результатам аукциона (п. 2); если иное не установлено Земельным кодексом РФ и федеральными законами, при заключении договора аренды в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без торгов размер арендной платы за такие участки определяется органом государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 3).

Ни Законом № 58-ФЗ, ни иными федеральными законами не установлен иной порядок определения арендной платы, отличный от общего порядка, предусмотренного пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ для случаев предоставления земельных участков без торгов.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом к иным случаям относится в том числе недостижение сторонами соглашения об изменении договора.

Согласно ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно статье 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Так, в соответствии с положениями пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса, если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Если определенный уровень размера арендной платы за пользование публичными земельными участками установлен законом, такие ставки являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденный 26.06.2015 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации (вопрос N 7).

В Санкт-Петербурге размер и порядок внесения арендной платы установлены Законом Санкт-Петербурга от 21.11.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» и Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее – Постановление № 1379).

Учитывая изложенное, размер арендной платы на срок действия Дополнительного соглашения № 2, заключенного без проведения торгов, подлежит определению по общим правилам, установленным пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ для участков, предоставляемых в аренду без проведения торгов, то есть на основании Постановления № 1379.

Верховный Суд РФ в определении от 29.01.2024 N 307-ЭС23-17271 по делу № А56-50173/2022, разъяснил, что именно на арендодателе лежит обязанность по правильному и обоснованному исчислению регулируемой арендной платы за публичный земельный участок с применением действующих нормативных правовых актов. При этом арендатор, исполнивший обязанность по уплате неверно рассчитанной арендодателем арендной платы, не может быть признан недобросовестным и лишен права на судебную защиту.

Таким образом, сам по себе факт подписания и исполнения истцом спорного Дополнительного соглашения №2, вопреки доводам Комитета, не лишил истца на обращение в суд по настоящему делу.

Суд также учитывает, что истец не признавал правомерность расчета размера арендной платы, приведенного в Дополнительном соглашении № 2.

Указанная позиция неоднократно доводилась истцом до Комитета, в том числе, на рабочем совещании, состоявшемся в АОДК «Невская Ратуша» 21.12.2023 (приложение № 6 к иску) с участием представителей истца и Комитета.

Кроме того, истец при оплате арендной платы по Дополнительному соглашению № 2 платежными поручениями №№ 24 от 25.12.2023 и 18 от 29.03.2024 в назначении платежа указывал на то, что оплата осуществляется им в соответствии с Методикой определения арендной платы (Законом СПб от 05.12.2007 №608-119, ПП СПб 26.11.2009 №1379) (приложения №№ 7, 8 к исковому заявлению), на которую истец ссылается при рассмотрении настоящего спора.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о внесении изменений в п.2 Дополнительного соглашения № 2 от 20.02.2023 к Договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 17/ЗКС-10741 в редакции, изложенной в иске.

Вместе с тем, как верно отметил суд первой инстанции, предусмотренные законом основания для признания указанного п. 2 ничтожным отсутствуют.

Равным образом не могут быть удовлетворены требования и о признании указанной сделки недействительной в качестве оспоримой в связи с истечением установленного пунктом 2 статьи 181 ГК РФ годичного срока исковой давности по соответствующему требованию, принимая во внимание, что спорное Дополнительное соглашение № 2 было заключено 20.02.2023, а иск направлен через информационную систему электронной подачи документов «Мой Арбитр» лишь 13.06.2024.

Согласно расчету, представленному истцом, квартальный размер арендной платы по Дополнительному соглашению № 2, определенный в соответствии с Законом СПб № 608-119 и Постановлением Правительства СПб № 1379, составляет: в 2023 году - 691 945,20 руб.; в 2024 году - 725 428,34 руб.

Таким образом, за период с 14.10.2023 по 10.04.2024 Общество обязано было заплатить по Дополнительному соглашению № 2 арендную плату в размере 2 142 801,88 руб.

По состоянию на 13.06.2024 (на дату подачи иск) истцом допущена переплата арендной платы в общем размере 1 707 198,12 руб. (оплаты по Дополнительному соглашению № 2 произведены истцом платежными поручениями №24 от 25.12.2023 и № 18 от 29.03.2024, приложения №№ 7, 8 к иску).

Арифметическая правильность расчета истца проверена судом и Комитетом не оспаривалась.

В пункте 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49 "О практике рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" разъяснено, что, поскольку особых правил о возврате излишне уплаченных по договору аренды сумм законодательство не предусматривает, судам следует руководствоваться положениями статьи 1102 ГК РФ.

Согласно п.1 ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ. При этом правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п.2 ст.1102 ГК РФ).

Денежные средства в размере 1 707 198,12 руб., излишне уплаченные истцом по Дополнительному соглашению № 2, в силу ст.1102 ГК РФ представляют собой неосновательное обогащение Комитета, подлежащее возврату истцу.

Согласно пункту 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Проценты, начисленные в соответствии со статьей 395 ГК РФ на безосновательно полученные Комитетом денежные средства, за период с 25.12.2023 по 13.06.2024 составили, согласно расчету истца, 92 207,32 руб.

Указанный расчет проверен судом и признан верным.

Кроме того, из разъяснений, данных в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", следует, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Согласно пункту 48 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору.

Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ).

При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов. Учитывая компенсационную природу процентов для надлежащего исполнения сторонами возникших гражданско-правовых обязательств, истец вправе требовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактического исполнения обязательства.

Следовательно, требования о взыскании процентов до даты фактического исполнения обязательства истцом также были заявлены обоснованно.

При таких обстоятельствах требования истца в части изменения редакции п. 2 Дополнительного соглашения № 2 от 20.02.2023 к Договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 17/ЗКС-10741, взыскания неосновательного обогащения и начисленных на него процентов подлежали удовлетворению.

Следовательно, оспариваемое решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.11.2024 по делу № А56-58280/2024 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Изложить пункт 2 Дополнительного соглашения № 2 от 20.02.2023 к Договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 17/ЗКС-10741 в следующей редакции:

«2. После истечения первоначального срока действия Договора, а именно, с 14.10.2023 арендная плата рассчитывается в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и(или) Санкт-Петербурга, регулирующими исчисление размера арендной платы за земельные участки.

Арендатор перечисляет арендную плату за последний квартал 2023 года – в срок до 31.12.2023.

В дальнейшем Арендатор перечисляет арендную плату не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого квартала. Предварительно письменно уведомив Арендодателя, Арендатор вправе, начиная со следующего платежного периода, причислять арендную плату помесячно – за каждый месяц вперед, не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца.

Положения настоящего пункта дополнительного соглашения распространяются на отношения сторон, возникшие с 20.02.2023».

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Креатив РУС Девелопмент» 1 707 198,12 руб., составляющие переплату общества с ограниченной ответственностью «Креатив РУС Девелопмент» по Дополнительному соглашению № 2 от 20.02.2023 к Договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 17/ЗКС-10741, как неосновательное обогащение, проценты за пользование чужими денежными за период с 25.12.2023 по 13.06.2024 в размере 92 207,32 руб. с их последующим начислением на сумму неосновательного обогащения в размере 1 707 198,12 руб. с 14.06.2024 до момента фактического исполнения обязательства, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Креатив РУС Девелопмент» 36 994,00 руб. расходов по оплате государственной пошлины по иску.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Креатив РУС Девелопмент» 30 000,00 руб. расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.В. Балакир

Судьи

М.А. Ракчеева

Н.Е. Целищева