СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск Дело № А45-16364/2023

Резолютивная часть определения объявлена 21 ноября 2023 года

Определение изготовлено в полном объеме 28 ноября 2023 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кривошеиной С.В.

судей Павлюк Т.В., ФИО12 Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Волковой Т.А. с использованием средств аудиозаписи в режиме веб-конференции рассмотрел апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (№07АП-8938/2023) на решение от 08 сентября 2023 года Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-16364/2023 (судья Полякова В.А.) по заявлению финансового управляющего ФИО1 ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, Новосибирского социального коммерческого банка ЛЕВОБЕРЕЖНЫЙ (публичное акционерное общество), ФИО3, ФИО1, ФИО4, ФИО5, отдела опеки и попечительства города Новосибирска об обязании произвести регистрацию перехода права собственности,

В судебном заседании принимают участие:

От заявителя: ФИО6 по дов. от 23.08.2023,

От заинтересованного лица: ФИО7 по дов. от 01.08.2022, диплом,

От третьих лиц: от НСКБ ЛЕВОБЕРЕЖНЫЙ: ФИО8 по дов. от 24.11.2021, диплом; ФИО5, паспорт; от иных лиц - без участия,

УСТАНОВИЛ:

Финансовый управляющий ФИО1 ФИО2 (далее – заявитель, финансовый управляющий) обратился с заявлением об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее – заинтересованное лицо, Управление) произвести регистрацию перехода права собственности на основании договоров купли-продажи недвижимого имущества от 28.04.2022 на объекты недвижимости: помещение, назначение: нежилое, адрес: <...>. Кадастровый номер: 54:35:092450:127; 1/128 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, адрес ориентира: <...>. Кадастровый номер: 54:35:092450:66 (состоящей: правообладатель на праве долевой собственности ФИО1 (1/192) и правообладатель на праве долевой собственности ФИО4 (1/384)); помещение, назначение: нежилое, адрес: <...>, кадастровый номер: 54:35:092450:121 (состоящее: правообладатель на праве долевой собственности ФИО1 (1/3), правообладатель на праве долевой собственности ФИО3 (1/2) и правообладатель на праве долевой собственности ФИО4 (1/6)); 1/128 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, адрес ориентира <...>, кадастровый номер: 54:35:092450:66.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом к участию в деле привлечены: Новосибирский социальный коммерческий банк ЛЕВОБЕРЕЖНЫЙ (публичное акционерное общество), ФИО3, ФИО1, ФИО4, ФИО5, отдел опеки и попечительства города Новосибирска (далее совместно - третьи лица).

Решением от 08.09.2023 заявленные требования удовлетворены, суд обязал Управление произвести регистрацию перехода права собственности на основании заключённых между финансовым управляющим ФИО1 ФИО2 и ФИО5 договоров купли-продажи недвижимого имущества от 28.04.2022 на объекты недвижимости:

- помещение, назначение: нежилое, адрес: <...>. Кадастровый номер: 54:35:092450:127; 1/128 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, адрес ориентира: <...>. Кадастровый номер: 54:35:092450:66 (состоящей: правообладатель на праве долевой собственности ФИО1 (1/192) и правообладатель на праве долевой собственности ФИО4 (1/384)),

- помещение, назначение: нежилое, адрес: <...>, кадастровый номер: 54:35:092450:121 (состоящее: правообладатель на праве долевой собственности ФИО1 (1/3), правообладатель на праве долевой собственности ФИО3 (1/2) и правообладатель на праве долевой собственности ФИО4 (1/6));

- 1/128 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, адрес ориентира: <...>, кадастровый номер: 54:35:092450:66.

Не согласившись с решением суда, Управление обратилось в Седьмой арбитражей апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы Управление ссылается на то, что принятое решение не соответствует статье 201 АПК РФ, поскольку вопрос о незаконности каких-либо действий (бездействия) либо решений Управления судом не исследовался; по смыслу статьи 201 АПК РФ ненормативный правовой акт, который подлежит оспариванию в данном случае - это конкретные Уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от 11.10.2022 №КУВД-001/2022-42878555, от 11.10.2022 ЩСУВД-001/2022-42878732, от 12.10.2023 № КУВД-001/2022-42879265, от 12.10.2023 №КУВД-001/2022-42879317; в настоящее время Уведомления о приостановлении никем не обжалованы, незаконными не признаны, срок обжалования Уведомлений пропущен; указывает, что ни ГК РФ, ни положения Закона о регистрации не содержат каких-либо оговорок об отсутствии необходимости нотариального удостоверения договоров купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности, заключенных по результатам проведения торгов по реализации заложенного имущества в рамках дела о банкротстве с участием несовершеннолетних; полномочий на представление заявлений о государственной регистрации перехода прав на объекты недвижимости от имени ФИО3, ФИО4 по нотариальной доверенности у ФИО6 не имеется; судом не учтен заявительный характер обращения за совершением регистрационных действий согласно статье 14 Закона о регистрации; причины приостановления государственной регистрации прав на земельный участок, помещения до настоящего времени не устранены, а уведомления соответствуют Закону о регистрации, поскольку не признаны незаконными в судебном порядке.

Финансовый управляющий и НСКБ «Левобережный» в возражениях на апелляционную жалобу с ее доводами не согласились, считают решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Управления поддержал доводы апелляционной жалобы, а представитель финансового управляющего должника, НСКБ «Левобережный» - доводы отзыва; ФИО9 против удовлетворения апелляционной жалобы возражает.

В порядке части 1 статьи 266, части 2, 3 статьи 156 АПК РФ суд рассмотрел апелляционную жалобу при имеющейся явке.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно материалам дела, решением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.10.2020 по делу № А45-19368/2020 ФИО1 признана несостоятельной (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим утверждён ФИО2.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.03.2021 по делу № А45-19368/2020 требования Новосибирского социального коммерческого банка ЛЕВОБЕРЕЖНЫЙ в размере 10 284 782 рублей 51 копейки включены в реестр кредиторов ФИО1 как обеспеченные залогом по договорам об ипотеке от 10.08.2015 № Ф436-15-З2, от 10.08.2015 № Ф436-15-З-3, от 25.01.2016 № Ф018-16-З, от 18.05.2015 № 242/1-15-И, а именно:

- нежилое помещение площадью 40,9 кв. м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер: 54:35:092450:121; собственники: ФИО4, 11.01.2012, ФИО1, 20.07.1949, ФИО3, 15.04.1979;

- нежилое помещение площадью 21,7 кв. м, расположенное по адресу: <...>. Кадастровый номер: 54:35:092450:127; собственники: ФИО4, 11.01.2012, ФИО1, 20.07.1949, ФИО3, 15.04.1979;

- земельный участок площадью 5 415 кв. м, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер: 54:35:092450:66; собственники: ФИО4, 11.01.2012, 1/384 доля в праве; ФИО1, 20.07.1949, 1/192 доля в праве; ФИО3, 15.04.1979, 1/128 доля в праве.

Залоговым кредитором в адрес финансового управляющего направлено положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника.

28.04.2022 состоялись торги по реализации имущества ФИО1, имущество реализовано, покупатель ФИО5.

После подписания договоров купли-продажи финансовый управляющий в лице представителя по доверенности обратился в МФЦ по Иркутской области с пакетом документов для регистрации сделки и перехода прав на реализованное имущество на покупателя, ФИО5.

22.07.2022 финансовый управляющий направил запрос в отдел опеки и попечительства города Новосибирска о предоставлении мотивированного ответа по поводу отчуждения имущества.

Также финансовый управляющий направил требование в адрес законного представителя ФИО4 ФИО10 об обращении в орган опеки и попечительства с согласием на совершение сделки по переходу права собственности в отношении спорного недвижимого имущества.

Законный представитель ФИО4 ФИО10 повторно обратилась с пакетом необходимых документов в орган опеки и попечительства, однако согласие от органа опеки и попечительства не было выдано.

Поскольку ответа от органа опеки и попечительства не поступило, финансовый управляющий обратился через МФЦ Иркутской области с заявлением о регистрации перехода права на реализованное имущество.

12.10.2022 сделка по переходу права собственности приостановлена по следующим причинам:

- отсутствие полномочий у финансового управляющего ФИО1 ФИО2 на реализацию всего объекта недвижимого имущества, обременённого залогом, входящего в конкурсную массу должника;

- не соблюдение нотариального удостоверения сделки в связи с тем, что сособственником реализованного имущества является несовершеннолетнее лицо;

- в едином государственном реестре недвижимости имеются записи о запрете на совершение регистрационных действий в отношении реализованного на торгах должника имущества.

В связи с отказом государственной регистрации прав заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из их обоснованности.

По смыслу статей 7, 38 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» (далее – Закон об ипотеке), статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменение режима общей собственности с совместной на долевую и определение долей в праве общей собственности не влечёт трансформации залога имущества в залог долей в праве общей долевой собственности, право залога сохраняется независимо от того, кем из сособственников был заключён договор залога.

В силу пункта 2 статьи 353 ГК РФ, если предмет залога остаётся в общей собственности приобретателей имущества, такие приобретатели становятся солидарными залогодателями.

Кредитор, требования которого обеспечены залогом такого имущества, вправе рассчитывать на погашение своих требований из средств, вырученных в ходе конкурсного производства от продажи заложенного имущества. Следовательно, в случае, если требования банка по кредитному договору не погашены, предмет залога не может быть исключён из конкурсной массы, равно как не может быть реализован частично - в долях.

Таким образом, выделение долей или признание права собственности на доли в спорной недвижимости за несовершеннолетним ребёнком (после введения процедуры банкротства в отношении должника) при том условии, что ипотека была оформлена с учётом требований действующего законодательства, и обязательства по кредитному договору на момент рассмотрения заявления не были исполнены, не может являться основанием для исключения указанных долей из конкурсной массы. Передача несовершеннолетнему ребёнку в собственность доли в праве собственности на спорную недвижимость не влечёт трансформации залога недвижимости в залог долей в праве собственности на недвижимость.

Как верно указано судом первой инстанции, поскольку спорное имущество обременено ипотекой банка и является залоговым, обеспечивающим требования конкурсного кредитора, само по себе изменение режима совместной собственности с определением долей несовершеннолетних детей в праве собственности не влечёт трансформации залога имущества в залог долей в праве общей долевой собственности, не препятствует включению общего имущества в конкурсную массу должника и не изменяет порядок реализации залогового имущества.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии необходимости нотариального удостоверения договора купли-продажи.

Статьей 163 ГК РФ установлено, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

На основании части 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закона о регистрации) сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

Часть 1 статьи 42 Закона о регистрации прямо устанавливает, что нотариальное удостоверение сделок не требуется при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Актуальная редакция части 1.1 статьи 42 Закона о регистрации также определяет, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Поскольку в рассматриваемом случае предмет залога составляло имущество, находящееся в общей долевой собственности должника и иных лиц, в том числе несовершеннолетних детей, которое реализовано как единый объект недвижимости по одной сделке, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для предъявления к договору купли-продажи, заключенному финансовым управляющим с победителем торгов, требований о его нотариальной форме.

Норма статьи 42 Закона о регистрации об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности по существу направлена на защиту прав долевых собственников, в том числе, при соблюдении права преимущественного приобретения доли, в то время как реализация указанного права в данном случае невозможна в силу обращения взыскания в судебном порядке на заложенное имущество.

Аналогичный правовой подход находит свое подтверждение в судебной практике (постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.04.2022 по делу № А70-21020/2019, Арбитражного суда Уральского округа от 21.04.2023 по делу № А47-2022/2022).

Согласно пункту 4 статьи 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Как верно указано судом первой инстанции, из смысла названной нормы права следует, что согласие органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, требуется в случаях: когда он находится под опекой либо попечительством, либо, когда он остался без родительского попечения, о чём известно органу опеки и попечительства.

К числу детей, оставшихся без попечения родителей, относятся дети, чьи родители умерли, лишены родительских прав, ограничены в родительских правах, признаны недееспособными, длительно отсутствуют, уклоняются от воспитания детей или от защиты их прав и интересов (статья 121 Семейного кодекса Российской Федерации).

При отчуждении жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, получение согласия органа опеки и попечительства по общему правилу не требуется, поскольку предполагается, что несовершеннолетний находится на попечении родителей.

В рассматриваемом случае несовершеннолетние дети не являются стороной сделки, договор от 28.04.2022 подписан без привлечения к оформлению сделки лиц, обладающих неполной гражданской дееспособностью. Кроме того, отчуждено нежилое помещение.

В отношении основания для приостановления государственной регистрации «в едином государственном реестре недвижимости имеются записи о запрете на совершение регистрационных действий в отношении реализованного на торгах должника имущества», судом установлено, что основанием для приостановления государственной регистрации послужили постановления о наложении арестов, вынесенные судебными приставами-исполнителями.

Как верно указано судом первой инстанции, указанное противоречит положениям абзаца 9 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве) и разъяснениям по его применению, изложенным в пунктах 9, 11, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 59 «О некоторых вопросах практики применения федерального закона «Об исполнительном производстве» в случае возбуждения дела о банкротстве».

Наличие информации об аресте залогового имущества, являющегося общим имуществом должника и других сособственников, а также приостановление государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, реализованные на торгах в деле о банкротстве ФИО1, нарушает права добросовестного покупателя ФИО5, выполнившего со своей стороны все условия договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах суд правомерно удовлетворил заявленные финансовым управляющим требования.

В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, повторяют позицию апеллянта по делу, являлись предметом полного и всестороннего рассмотрения и оценки судом первой инстанции, не опровергают выводы суда, в связи с чем не могут служить основанием для отмены судебного акта.

В связи с изложенным, оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены решения по доводам жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 08 сентября 2023 года Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-16364/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Председательствующий С. ФИО11

Судьи Т.В. Павлюк

ФИО12