ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ
АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001
E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
25 августа 2023 года
г. Вологда
Дело № А13-10620/2022
Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2023 года.
В полном объеме постановление изготовлено 25 августа 2023 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зреляковой Л.В., судей Черединой Н.В. и Шадриной А.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Даниловой А.С.,
при участии от индивидуального предпринимателя ФИО1 представителя ФИО2 по доверенности от 05.12.2022 № 13-2022, от индивидуального предпринимателя ФИО3 представителя ФИО4 от 19.09.2022
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Вологодской области от 23 июня 2023 года по делу № А13-10620/2022,
установил:
индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>; адрес: 160000, Вологодская обл.) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>; адрес: 160000, Вологодская обл.) о взыскании 217 150 руб. 39 коп. основного долга по арендной плате.
Определением Арбитражного суда Вологодской области от 14 декабря 2022 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО5.
Решением Арбитражного суда Вологодской области от 23 июня 2023 года исковые требования удовлетворены частично, с предпринимателя ФИО3 в пользу предпринимателя ФИО1 взыскано 14 219 руб. 07 коп. основного долга, а также 1 829 руб. 85 коп. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины; в удовлетворении остальной части иска отказано.
Предприниматель ФИО1 с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Истец в обоснование своей апелляционной жалобы ссылается на неправильное применение норм материального права. По мнению подателя жалобы, факт того, что в арендуемом помещении произошел пожар, и арендатор не мог пользоваться данным помещением по прямому назначению, не освобождает ответчика от внесения арендной платы, поскольку после получения имущества арендатор несет ответственность за его сохранность и соответствующие риски. Вина арендодателя в произошедшем пожаре отсутствует. Арендатор не воспользовался правом досрочного расторжения договоров аренды, а также не уведомил истца о наличии препятствий в пользовании помещениями. Срок договоров аренды заканчивался 28.02.2022, однако арендатор продолжал пользоваться ими.
Представитель предпринимателя ФИО1 в судебном заседании апелляционной инстанции доводы жалобы поддержал.
Представитель предпринимателя ФИО3 в судебном заседании апелляционной инстанции возразил против доводов и требований, изложенных в апелляционной жалобе, просит оставить решение суда без изменения, а жалобу – без удовлетворения.
ФИО5 о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, представителя в суд не направил, отзыв на жалобу не представил, в связи с этим жалоба рассмотрена без участия представителя третьего лица в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).
Заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 01 ноября 2018 года предприниматель ФИО1 (арендодатель) и предприниматель ФИО3 (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендатор принял в аренду нежилые помещения № 1, 2, 3, 6, общей площадью 75 кв. м, расположенные на третьем этаже трехэтажного кирпичного административного здания по адресу: <...>.
Дополнительным соглашением от 17 декабря 2019 года в аренду передано нежилое помещение № 13 второго этажа указанного здания.
Размер арендной платы согласован в пункте 4.1 договора с учетом его изменения дополнительным соглашением от 17 декабря 2019 года.
Имущество передано арендатору по актам приема-передачи от 01.11.2018 и 17.12.2019.
Данный договор действовал по март 2021 года включительно.
Арендатор обязательство по внесению арендной платы за март 2021 года в полном объеме не исполнил, задолженность составляет 14 219 руб. 07 коп.
Предприниматель ФИО1 (арендодатель) и предприниматель ФИО3 (арендатор) 01 апреля 2021 года заключили договор аренды недвижимого имущества, согласно которому арендодатель передал арендатору в аренду нежилое помещение № 6, общей площадью 24,5 кв. м, расположенное на третьем этаже трехэтажного кирпичного административного здания по адресу: <...>, для использования в качестве цветочного бутика.
Размер арендной платы согласован в пункте 4.1 договора и составил 9 800 руб.
Помещение передано арендатору по акту от 01.04.2021.
ФИО1 (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) 01 апреля 2021 года заключили договор аренды недвижимого имущества, согласно которому арендодатель передал арендатору в аренду нежилые помещения № 1, 2, общей площадью 50,3 кв. м, расположенные на третьем этаже трехэтажного кирпичного административного здания по адресу: <...>, а также часть нежилого помещения № 8, общей площадью 39,8 кв. м, второго этажа административного здания по адресу: <...>, для использования в качестве модельной студии.
Размер арендной платы согласован в пункте 4.1 договора и составил 40 000 руб.
Помещения переданы арендатору по акту от 01.04.2021.
Предприниматель ФИО1 (арендодатель) и предприниматель ФИО3 (арендатор) 01 апреля 2021 года заключили договор аренды недвижимого имущества, согласно которому арендодатель передал арендатору в аренду нежилые помещения № 8, 10, общей площадью 43,7 кв. м, расположенные на третьем этаже трехэтажного кирпичного административного здания по адресу: <...>, а также нежилое помещение № 13, общей площадью 31,8 кв. м, второго этажа административного здания по адресу: <...>, для использования в качестве студии красоты.
Размер арендной платы согласован в пункте 4.1 договора и составил 25 000 руб.
Помещения переданы арендатору по акту от 01.04.2021.
Помещения возвращены арендодателю 19.05.2022, о чем составлены последним односторонние акты.
Предприниматель ФИО1 18.03.2021 направил ответчику претензию, в которой потребовал оплаты задолженности по арендной плате.
Ссылаясь на то, что ответчик не погасил задолженность по арендной плате, ФИО1 обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, признал исковые требования обоснованными по праву и удовлетворил иск частично, отказав в удовлетворении требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 11.01.2022, так как в результате произошедшего 10.01.2022 по вине третьего лица пожара арендатор был лишен возможности использовать помещение по назначению.
Апелляционная коллегия не находит оснований для несогласия с принятым судебным актом, поскольку выводы арбитражного суда первой инстанции являются правильными, основанными на нормах законодательства и материалах дела.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
На основании пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Следовательно, по общему правилу, внесение арендной платы является встречным (статья 328 ГК РФ) по отношению к фактическому владению или пользованию арендованным имуществом, если только арендатор не уклоняется от такого владения и пользования своей волей.
Факт передачи имущества в пользование арендатору подтвержден актами приема-передачи.
На момент рассмотрения дела задолженность по арендной плате по расчетам истца составляет 217 150 руб. 39 коп., из них: по договору от 01 ноября 2018 года – 14 219 руб. 07 коп. за март 2021 года, 202 931 руб. 32 коп. – по договорам от 01 апреля 2021 года за период с 11.01.2022 по 19.05.2022. Вся задолженность заявлена в отношении арендованных помещений № 1, 2, 6, 8, 10, расположенных в здании по адресу: <...>.
Вместе с тем, ответчик при рассмотрении дела в суде в первой инстанции указал, что основания для внесения арендной платы за период с 11.01.2022 отсутствуют, поскольку 10.01.2022 в здании по адресу: <...>, произошел пожар. Очаг пожара находился в помещении № 7, предоставленном истцом в аренду ФИО5 В результате пожара повреждены помещения, предоставленные ответчику в аренду до степени невозможности их использования в целях, указанных в договорах.
Факт виновности ФИО5 в произошедшем пожаре подтвержден решением Арбитражного суда Вологодской области от 11 апреля 2023 года по делу № А13-13507/2022.
В связи с этим судом первой инстанции установлено, что в рассматриваемом споре объект аренды стал непригоден к использованию не по причине уклонения арендатора от пользования, а по причине его разрушения в результате пожара. Невозможность использования помещения подтверждается материалами дела, в том числе письмом от 17.05.2022, в котором истец как собственник помещений отмечает, что по состоянию на 31.03.2022 помещения, арендованные предпринимателем ФИО3, непригодны для дальнейшей эксплуатации, а также возражениями истца на отзыв.
При этом доказательства использования ответчиком по назначению имущества, переданного ему по договорам аренды, после произошедшего пожара отсутствуют.
Предприниматель ФИО1 представил договор от 21 февраля 2022 года на выполнение ремонтно-восстановительных электромонтажных работ в спорном здании и документы о его исполнении, акт от 19.05.2022, согласно которым ремонтные работы по восстановлению электропроводки осуществлены только 19.05.2022, ввиду чего помещения стали пригодны к использованию не ранее указанной даты.
Таким образом, суд первой инстанции верно установил, что предприниматель ФИО3 с 11.01.2022 с учетом характера полученных помещениями повреждений (отсутствие электропроводки, повреждения стеклопакетов и другие) лишена возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от нее обстоятельствам, вследствие пожара, наступившего по вине третьего лица.
В связи с изложенным суд первой инстанции правомерно отказал во взыскании арендной платы за период с 11.01.2022, поскольку ответчика не имел возможности фактически использовать объект аренды по причине его разрушения.
Доводы апелляционной жалобы о том, что арендная плата подлежит начислению, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства возврата имущества арендодателю, а арендатор в установленном порядке о невозможности использования помещения истцу не сообщим, помещение не возвратил, отклоняются апелляционным судом.
В соответствии со статьей 328 ГК РФ РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
На основании пункта 4 статьи 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
Доказательств того, что истец оперативно привел помещение после пожара в первоначальное состояние, соответствующее условиям договора аренды, либо предоставил иное помещение, пригодное для использования, в материалах дела не имеется.
Апелляционный суд при этом учитывает, что по условиям договоров аренды (пункты 5.2.2, 5.2.3) именно арендодатель обязан производить капитальный ремонт, обеспечить подачу электрической и тепловой энергии.
Таким образом, взыскание арендной платы при отсутствии факта пользования объектом аренды по причинам, не зависящим от арендатора, противоречит нормам статьи 614 ГК РФ.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к выводу, что оснований для взыскания с ответчика арендной платы за период с 11.01.2022 по 19.05.2022 в сумме 202 931 руб. 32 коп. не имеется, требования о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 14 219 руб. 07 коп. за март 2021 года заявлены обоснованно.
При этом как верно указано судом первой инстанции, согласно разъяснениям пункта 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, при доказанности оснований гражданско-правовой ответственности сумма арендной платы в качестве упущенной выгоды может быть взыскана арендодателем с лица, действия которого привели к наступлению этих обстоятельств, в связи с чем истец, полагая, что его права нарушены, не лишен права обратиться с требованием о взыскании упущенной выгоды в размере неполученной арендной платы к виновному в пожаре лицу.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом исследования суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку. Аргументов, опровергающих установленные судом обстоятельства, в апелляционной жалобе не приведено. Иная оценка заявителем апелляционной жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование закона не означает судебной ошибки.
Таким образом, апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, основания для отмены решения суда по заявленным доводам, а также для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил :
решение Арбитражного суда Вологодской области от 23 июня 2023 года по делу № А13-10620/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Л.В. Зрелякова
Судьи
Н.В. Чередина
А.Н. Шадрина