Арбитражный суд Пензенской области
ФИО1 ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,
тел.: <***>, факс: <***>, e-mail:penza.info@arbitr.ru
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
г.Пенза Дело №А49-11048/2025
Резолютивная часть решения оглашена 21.01.2026
Полный текст решения изготовлен 30.01.2026
Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Телегина А.П., рассмотрев в открытом судебном заседании при ведении протокола помощником судьи Колупановой О.В. дело
по иску:
общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Финансовая группа" (ОГРН <***>);
к ответчику:
Администрации города Пензы (ОГРН <***>);
об обязании заключить дополнительное соглашение об изменении договора,
при участии представителей:
истца:
ФИО2, по доверенности;
ответчика:
ФИО3, по доверенности.
УСТАНОВИЛ:
ООО «СЗ «Финансовая группа» обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к Администрации города Пензы об обязании заключить дополнительное соглашение об изменении договора о развитии застроенной территории в городе Пензе № 1 от 9.11.2020.
Истец указал, что между сторонами по итогам аукциона, проведенного 27.10.2020, был заключен договор о развитии застроенной территории в городе Пензе № 1 от 9.11.2020.
Согласно условиям договора истец приобрел право на развитие территории площадью 18000,01 кв.м., ограниченной улицами Измайлова, Ангарской, Пожарского в городе Пензе. Ответчик при этом обязался создать необходимые условия для выполнения последним своих обязательств.
В соответствии с условиями п.5.1 договора он заключен с условием его реализации в течение 5 лет.
Истцом обязательства по договору исполняются без нарушений.
Отсутствие нарушений условий договора со стороны ООО «СЗ «Финансовая группа» подтверждается письмом ответчика от 19.09.2025 №3-08-7727.
В свою очередь, Адинистрацией г.Пензы существенно нарушены сроки исполнения принятых на себя обязательств.
Утверждение проекта планировки застроенной территории, включая проект межевания территории, осуществлено с просрочкой 3 месяца и 12 дней.
Решения об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, а также земельных участков под домами, приняты с просрочкой в 6 месяцев и 9 дней.
Оценка изымаемых помещений и земельных участков произведена с нарушением сроков на 1 год, 5 месяцев и 25 дней.
Сроки подписания ответчиком соглашений с собственниками (14 дней с момента получения результатов оценки), у которых помещения изымались, нарушены на 2 года 4 месяца и 25 дней.
При этом вышеназванный срок определен без учета результатов рассмотрения судебного дела по иску Администрации г.Пензы к ФИО4 и ФИО5 об изъятии для муниципальных нужд принадлежащих им земельного участка и помещения, рассмотренного Железнодорожным судом г.Пензы, которое был оставлено без рассмотрения (дело №2-874/2023), а впоследствии поданный иск (дело №2-95/2024) завершился внесудебным урегулированием лишь 22.01.2024.
Сторонами вносились изменения в сроки действия договора
Дополнительным соглашением №3 от 9.07.2025 к договору такой срок определен датой 3.04.2028.
Как полагает истец названный срок не учитывает всех обстоятельств допущенной со стороны Администрации г.Пензы просрочки.
Письмом от 3.10.2025 №3/10/2025 от 3.10.2025 истец обратился к ответчику с предложением о продлении срока действия договора до 4.08.2028, т.е. на 2 года 8 месяцев и 26дней относительно первоначально установленного срока. В адрес ответчика было направлено соответствующее дополнительное соглашение.
Поскольку в ответном письме от 10.10.2025 №3-08-8468 ответчик отказался от продления срока действия договора, истец обратился с настоящим иском в суд.
Истец полагает, что имеются предусмотренные п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для внесения изменений в действующий договор в судебном порядке в связи с существенным нарушением договора Администрацией г.Пензы.
Истец в судебном заседании 21.01.2026 исковые требования поддержал в полном объеме по доводам искового заявления, указал, что при выработке условий дополнительного соглашение №3 от 9.07.2025, которым срок исполнения договора был определен датой 3.04.2028., не были учтены обстоятельства просрочки, вызванные обстоятельствами рассмотрения судебного спора по иску Администрации г.Пензы к ФИО4 и ФИО5 об изъятии для муниципальных нужд принадлежащих им земельного участка и помещения, рассмотренного Железнодорожным судом г.Пензы.
Ответчик в судебном заседании 21.01.2026 исковые требования не признал, поддержал доводы ранее представленного отзыва.
Согласно доводам отзыва и данным суду пояснениями право на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Измайлова, Ангарской, Пожарского в городе Пензе, предоставлено истцу по результатам открытого аукциона, организованного в соответствии с постановлением Администрации города Пензы №1302 от 16.09.2020
27.10.2020 истец признан победителем аукциона.
9.11.2020 между истцом и ответчиком заключен договор о развитии застроенной территории в городе Пензе № 1.
В соответствии с условиями п.5.1 договора он заключен с условием его реализации в течение 5 лет.
31.05.2023 заключено дополнительное соглашение №1 к договору, которым изменены сроки исполнения обязательств и действия договора до 8.11.2030.
9.07.2025 по соглашению сторон к договору заключено дополнительное соглашение № 3, которым сроки исполнения обязательств и действия договора сокращены до 3.04.2028.
Названный срок был признан Администрацией г.Пензы обоснованным и достаточным для исполнения условий договора.
Каких-либо оснований для продления срока договора до 4.08.2028, как требует истец, Администрация г.Пензы не видит.
10.10.2025 в адрес истца направлен отказ на его предложение о продлении срока исполнения обязательств и действия договора.
Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения иска не имеется.
Как установлено судом, 9.11.2020 между истцом (застройщиком) и ответчиком (администрацией), по итогам аукциона, проведенного Администрацией г. Пензы 27.10.2020 (Протокол о результатах аукциона от 27.10.2020) заключен договор о развитии застроенной территории в городе Пензе № 1.
Согласно п. 1.1 договора застройщик обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктом 3.2 настоящего договора, Администрация обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с положениями договора.
В соответствии с п. 1.2. договора застройщик приобретает право на развитие застроенной территории площадью 18000,01 кв.м., ограниченной улицами Измайлова, Ангарской, Пожарского согласно схеме (Приложение №1).
Цена права на заключение договора составляет 20 028 500 руб. (п. 2.1. договора).
Как указано истцом оплата права на заключение договора произведена им в полном объеме в установленном порядке, что не оспаривается ответчиком.
В соответствии с п. 3.2.1. договора застройщик обязан подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, ПЗЗ, местными нормативами градостроительного проектирования.
Максимальные сроки подготовки таких документов указаны в Приложении № 4 к договору.
В соответствии с п. 3.2.2. договора Застройщик обязан уплатить возмещение за изымаемые у собственников жилые помещения, расположенные в домах, признанных аварийными и подлежащих сносу, и соответствующие земельные участки, а также приобрести у собственников жилые помещения, расположенные в домах, снос которых планируется на основании муниципальных адресных программ, и соответствующие земельные участки.
В соответствии с п. 3.2.4. договора застройщик обязан осуществить снос объектов капитального строительства, указанных в Приложении № 2 к Договору, в сроки согласно Приложению № 4 к договору.
В соответствии с п. 3.2.5. договора застройщик обязан осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в сроки согласно Приложению № 4 к договору.
В свою очередь, Администрация, по условиям п. 3.1.1. договора обязана утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, ПЗЗ, местными нормативами градостроительного проектирования.
Максимальные сроки выполнения - согласно Приложению № 4 к договору.
По условиям п. 3.1.2 договора Администрация обязана принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие дома.
Максимальные сроки выполнения указанного обязательства - согласно Приложению №4 к договору.
Согласно пункту 3.1.3. договора после выполнения Застройщиком обязательств, предусмотренных подпунктами 3.2.1-3.2.4 пункта 3.2 договора, Администрация обязана предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находится в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам, в сроки, указанные в Приложении № 4 к настоящему договору.
По условиям п. 3.1.4 договора Администрация обязуется оказывать застройщику необходимое содействие в реализации настоящего договора по вопросам, относящимся к ее компетенции.
В соответствии с пунктом 5.1. договора в редакции, действующей на момент заключения договора сторонами - Договор вступает в силу с момента его подписания. Срок действия договора составляет 5 лет (8.11.2025). Истечение данного срока не освобождает стороны от исполнения обязательств, предусмотренных настоящим договором.
В соответствии с пунктом 5.2. договора изменения и дополнения в договор вносятся по соглашению сторон в случае, если это не противоречит требованиям действующего законодательства, посредством подписания соответствующих дополнительных соглашений, которые после подписания сторонами будут являться неотъемлемой частью настоящего договора.
Истцом и ответчиком 31.05.2023 года было заключено дополнительное соглашение № 1 к договору, в котором сторонами согласованы изменение (увеличение) срока действия договора с 8.11.2025 до 8.11.2030, т.е. на 5 лет, а также изменение срока исполнения обязательств для истца в сторону увеличения срока.
Дополнительным соглашением № 3 от 9.07.2025 к договору сторонами внесены изменения в п. 5.1. договор в части срока действия - срок исполнения договора установлен не позднее 03.04.2028.
Истец просит обязать ответчика подписать дополнительное соглашение, смещающее срок исполнения для истца договора еще на 4 месяца, с условием исполнения договора до 4.08.2028
Согласно п.1 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пп.1 п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как следует из материалов дела в связи с наличием нарушений в исполнении Администрацией г.Пензы своих обязательств по условиям заключённого договора сторонами вносились в него изменений в части условия о сроке реализации договора.
Дополнительным соглашением № 3 от 9.07.2025 к договору срок его исполнения продлен до 03.04.2028.
Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент совершения сделки) одним из существенных условий договора развития застроенной территории является срок договора.
Указанная норма устанавливает невозможность изменения сторонами условий заключаемого по итогам аукциона договора по отношению к аукционным условиям в целях исключения возможности нарушения прав других потенциальных участников аукциона.
Однако действующее законодательство не исключает возможности внесения изменений в условия договора, заключенного по результатам обязательных торгов, на стадии исполнения такого договора по основаниям, предусмотренным ст.450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и возникающим после заключения договора.
Названная правовая позиция нашла отражение в определениях Верховного Суда РФ от 11.03.2019 N 305-ЭС19-1406 по делу N А40-231567/2017, от 11.01.2019 N 305-КГ18-22746 по делу N А40-240862/2017.
При этом действующее законодательство не ограничивает волеизъявления сторон в части порядка внесения изменений в условия договора: внесение изменений в условия договора возможно как в судебном порядке, так и по соглашению сторон.
Давая оценку правоотношениям сторон спора суд учитывает, что нарушение встречных обязательств Администрацией, влияющих на возможность реализации договора обществом в заданные сроки, способно расцениваться как существенное нарушение договора, направленное на затягивание реализации коммерческого проекта общества.
Дополнительное соглашение № 3 от 9.07.2025 в установленном законом порядке не оспорено.
Однако требования истца направлены на изменение условия договора в части срока, определенного уже дополнительным соглашением № 3 от 9.07.2025.
В то же время обстоятельств, свидетельствующих о существенном нарушении условий договора ответчиком в период, прошедший с момента подписания сторонами дополнительного соглашения № 3 от 9.07.2025, материалы дела не содержат.
В частности судебный спор, на который ссылается истец в обоснование требований (дело №2-95/2024 по иску Администрации г.Пензы к ФИО4 и ФИО5 об изъятии для муниципальных нужд принадлежащих им земельного участка и помещения, находящегося в производстве Железнодорожного суда г.Пензы) завершено 22.01.2024 и обстоятельства его рассмотрения были известны сторонам на дату заключения дополнительного соглашения № 3 от 9.07.2025 к спорному договору.
Как следствие, оснований для удовлетворения иска не имеется.
В силу ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.
Руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Финансовая группа» оставить без удовлетворения, судебные расходы отнести на истца.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» и может быть направлено на бумажном носителе по их заявлению.
Судья А.П.Телегин