Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Челябинск

13 декабря 2023 г. Дело № А76-3399/2023

Судья Арбитражного суда Челябинской области Гусев А.Г. при ведении протокола судебного заседания секретарем М.С. Гульневой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Управления муниципальной собственности Администрации города Троицка, ОГРН <***>, г. Троицк Челябинской области,

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРНИП <***>, г. Стерлитамак, Республика Башкортостан,

о взыскании 2 230 835 руб. 34 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца – представителя ФИО2, по доверенности от 19.01.2023, личность удостоверена по паспорту, квалификация подтверждается дипломом,

от ответчика – представителя ФИО3 по доверенности от 08.03.2023, личность удостоверена по служебному удостоверению, квалификация подтверждается дипломом.

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности Администрации города Троицка (далее – истец, Управление) 06.02.2023 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель, ИП ФИО1), в котором просит взыскать задолженность по договору от 05.11.2019 № 230.19.02.01.01 за период с 12.01.2021 по 21.09.2022 в размере 2 230 835 руб. 34 коп.

Определением от 10.02.2023 исковое заявление оставлено без движения. Определением суда от 31.03.2023 исковое заявление принято к производству для рассмотрения в порядке общего искового производства.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования, в обоснование сослался на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды № 230.19.02.01.01 от 05.11.2019, поскольку цель предоставления земельного участка по договору – для строительства торгово-офисного здания была достигнута 21.09.2022, просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за пользование земельным участком за период с 12.01.2021 по 21.09.2022. Представил письменные пояснения, полагая, что поскольку цель предоставления земельного участка по спорному договору аренды не была достигнута, правовых оснований для его досрочного расторжения по соглашению сторон не имелось, как не имелось оснований для заключения нового договора аренды без проведения торгов (л.д. 80, 87-88).

Ответчик в судебном заседании выразил несогласие с требованиями истца по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление (л.д. 54-55, 76, 79), в котором указал, что считает прекращенными арендные отношения по спорному договору с января 2021 года по обоюдному соглашению. Кроме того, ответчик сослался на реализованное право на заключение нового договора аренды земельного участка в порядке статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела, на основании статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, постановления Администрации города Троицка Челябинской области от 24.05.2019 № 668 «О проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена» и протокола заседания комиссии по проведению торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков от 23.10.2019 № 26/1 (л.д. 47) между Управлением (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) 05.11.2019 был заключен договор № 230.19.02.01.01 аренды земли г. Троицка, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 74:35:0000000:4796, площадью 15000 кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, г. Троицк, северо-западная часть территории микрорайона № 2. Разрешенное использование участка: для проектирования и строительства торгово-офисного здания.

Согласно п. 7.1 договора от 05.11.2019 срок аренды составляет 10 лет.

В силу п. 7.6 договора от 05.11.2019 арендатор имеет право на заключение нового договора аренды земли в порядке статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

По акту приема-передачи (л.д. 32) земельный участок с кадастровым номером 74:35:0000000:4796 передан арендатору.

11.01.2021 между сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды земли г. Троицка от 05.11.2019 № 230.19.02.01.01 (л.д. 36), возврат земельного участка с кадастровым номером 74:35:0000000:4796 произведен в натуре по акту от 11.01.2021 (л.д. 36 оборот).

23.10.2020 ФИО1 выдано разрешение № 74-RU74312000-24-2020 на строительство в пределах земельного участка с кадастровым номером 74:35:0000000:4796 объекта капитального строительства – выставочный зал (л.д. 56).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 57-58) 08.12.2020 на объект незавершенного строительства степенью готовности 10%, кадастровый номе 74:35:0600001:1467 зарегистрировано право собственности ФИО1

12.01.2021 на основании подпункта 10 пунктов 2 и 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставленных арендатором документов, предусмотренных приказом Росреестра от 02.09.2020 № П/0321 «об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов» между Управлением (арендодатель) и ИП ФИО1 заключен договор № 06.21.02.01.01 аренды земли г. Троицка (л.д. 33-34), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 74:35:0000000:4796, площадью 15000 кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, г. Троицк, северо-западная часть территории микрорайона № 2. Разрешенное использование участка: для проектирования и строительства торгово-офисного здания.

В соответствии с п. 1.3 договор от 12.01.2021 заключен для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:35:0600001:1467, площадью 1017,7 кв.м., сроком на 3 года и вступает в силу с момента его подписания сторонами и регистрации в установленном законом порядке.

По акту приема-передачи от 12.01.2021 (л.д. 35 оборот) земельный участок с кадастровым номером 74:35:0000000:4796 передан арендатору.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 21.02.2023 № КУВИ-001/2023-44177771 (л.д. 43-46) в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:35:0000000:4796 зарегистрировано обременение в виде аренды на основании договора от 12.01.2021 № 06.21.02.01.01 в пользу ФИО1.

Постановлением Администрации города Троицка № 898 от 22.06.2022 земельному участку с кадастровым номером 74:35:000000:4796 и расположенному на нем объекту незавершенного строительства с кадастровым номером 74:35:0600001:1467 присвоен адрес: Челябинская область, г. Троицк, северо-западная часть территории микрорайона № 2 (л.д. 59).

Согласно выписке из Единого государственного реестра № КУВИ-001/2023-68793229 от 22.03.2023 (л.д. 64-65) на основании решения Троицкого городского суда от 21.09.2022 (л.д. 60-63) на объект недвижимости – выставочный зал, с кадастровым номером 74:35:0600001:1483 площадью 950 кв.м. со 02.11.2022 зарегистрировано право собственности ФИО1.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия № 4691 от 21.11.2022 (л.д. 37, 38) о взыскании задолженности по договору от 05.11.2019 № 230.19.02.01.01 за период с 12.01.2021 по 21.09.2022 в размере 2 230 835 руб. 34 коп., ответа на которую не последовало.

Полагая, что в отсутствие правовых оснований для расторжения договора аренды от 05.11.2019 ответчик необоснованно уклонялся от обязанности по внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком по договору от 05.11.2019, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

В силу пункта 7 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (принцип платности использования земли).

Пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

По смыслу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан оплачивать арендную плату за фактическое пользование арендованным имуществом.

Исходя из анализа статей 606, 611, 614 ГК РФ, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора– во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В пункте 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от № 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи имущества.

Согласно статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Судом установлено, что 08.12.2020 на объект незавершенного строительства степенью готовности 10% с кадастровым номером 74:35:0600001:1467, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером 74:35:0000000:4796, зарегистрировано право собственности ФИО1, что подтверждается представленной выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 57-58).

В соответствии с п. 7.6 договора аренды от 05.11.2019 арендатор имеет право на заключение нового договора аренды земли в порядке статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Стороны пришли к соглашению о расторжении договора аренды от 05.11.2019, при этом при расторжении договора аренды от 05.11.2019 стороны согласовали размер задолженности по арендной плате и штрафные санкции, которые предприниматель обязался погасить (л.д. 36), земельный участок с кадастровым номером 74:35:0000000:4796 был возвращен арендодателю по акту приема-передачи от 11.01.2021 (л.д. 36 оборот).

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу пункта 5 названной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судом установлено, что Управлением требование об изъятии спорного земельного участка не заявлялось.

Вместе с тем, воспользовавшись правом, предусмотренным Земельным кодексом, предприниматель обратилась в Управление с заявлением о заключении договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов сроком на три года для завершения строительства объекта (л.д. 73).

12.01.2021 стороны заключили договор № 06.21.02.01.01 аренды спорного земельного участка на основании подпункта 10 пунктов 2 и 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (л.д. 33-34).

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Договор аренды от 12.01.2021 исполнялся сторонами, определенные в нем условия не оспаривались, указанный договор как и соглашение о расторжении договора аренды от 05.11.2019 не признаны недействительными в судебном порядке.

Кроме того, указанный договор от 12.01.2021 был предметом проверки при вынесении решения Троицкого городского суда Челябинской области от 21.09.2022 (л.д. 60-63).

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 21.12.2011 № 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

В силу названных положений процессуального законодательства, судебный акт от 21.09.2022 по делу № 2-879/2022 имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.

На основании пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Исследовав предоставленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, принимая во внимание изложенные выше нормы и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что в рассматриваемом случае заявителем соблюдены все условия, совокупность которых в соответствии с требованиями части 4 статьи 39.6 ЗК РФ позволила сторонам заключить договор аренды на новый срок без проведения торгов.

Учитывая положения статьи 450 ГК РФ, договор аренды от 05.11.2019 прекратил свое действие 11.01.2021 (по соглашению сторон).

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество своевременно и в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Являясь по своей природе возмездным (статья 606 ГК РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ) и при прекращении договора аренды возвратить объект недвижимости (статьи 622 и 655 ГК РФ).

Нормами гражданского законодательства и договором аренды от 05.11.2019 (пункт 4.2.5) предусмотрена обязанность арендатора по возврату земельного участка арендодателю по акту приема-передачи на момент окончания или расторжения договора.

Материалами дела подтверждается, что по акту приема-передачи от 11.01.2021 (л.д. 36 оборот) земельный участок с кадастровым номером 74:35:0000000:4796 возвращен арендодателю.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что в данном случае отсутствуют правовые основания для взыскания арендной платы по договору аренды от 05.11.2019 после его расторжения, в связи с чем отказывает в удовлетворении исковых требований Управления.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку иск удовлетворению не подлежит, Управление от уплаты государственной пошлины по заявленному иску освобождено, оснований для распределения в данном случае государственной пошлины не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 167-170, ст. 176 АПК РФ, Арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья А.Г. Гусев

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.