АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф09-495/25

Екатеринбург

27 марта 2025 г.

Дело № А07-5859/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 марта 2025 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Краснобаевой И.А., Тороповой М.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.09.2024 по делу № А07-5859/2024 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2024 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - ответчик, Министерство) об обязании внести изменения в дополнительное соглашение от 25.10.2021 № 1137/33М-16 о присоединении к договору аренды земельного участка от 30.12.2016 № 1137-16; об обязании произвести перерасчет арендной платы по дополнительному соглашению от 25.10.2021 № 1137/33М-16 о присоединении к договору аренды земельного участка № 1137-16 от 30.12.2016 за период с 13.09.2021 до момента вступления решения в законную силу с учетом ставки арендной платы, равной 2,83% от кадастровой стоимости земельного участка.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.09.2024 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2024 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Министесртво просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель указывает, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) арендатором помещения с кадастровым номером 02:55:010829:752 значится акционерное общество «Тандер» сроком с 16.07.2012 по 16.07.2027 на основании договора аренды от 01.05.2013 № Уфф/447/12. Следовательно, целевым использованием земельного участка в данном случае является сдача в аренду помещения. Ввиду указанного, при определении размера платы следует исходить из доходности земельного участка, занятого объектом недвижимого имущества, то есть из функционального назначения фактически используемого расположенного на нем объекта недвижимости.

Министерство также отмечает, что взыскание с него госпошлины неправомерно в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационных жалоб в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

При рассмотрении спора судами установлено, что между Управлением (арендодатель) и ФИО2 (далее - арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 30.12.2016 № 1137-16 (далее также – договор), по условиям пункта 1.1 которого на основании письменного обращения арендатора, зарегистрированного в УЗИО г. Уфы (вх. № К-17476 от 09.11.2016), в соответствии со статьями 22, 39.1, 39.2, подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6, подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8, статьи 39.17, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:01829:1, расположенный по адресу: Кировский район городского округа <...>, разрешенное использование: под магазины, объекты гаражного назначения (под гаражный бокс № 33), общей площадью 2 004 кв. м.

25 октября 2021 года между Министерством (арендодатель) и предпрнимателем ФИО1 (арендатор) подписано дополнительное соглашение № 1137/33 М-16 о присоединении к договору аренды земельного участка от 30.12.2016 № 1137-16 (далее также - дополнительное соглашение), согласно пункту 1 которого на основании письменного обращения арендатора, зарегистрированного в Министерстве (вх. № У-06-Вх-229-Г от 13.09.2021), арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:55:010829:1, расположенный по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский, ул. Авроры, д. 5/1, разрешенное использование (по Единому государственному реестру недвижимости): магазины, объекты гаражного назначения, целевое (функциональное): магазины, объекты гаражного назначения (операции с недвижимым имуществом (в том числе сдача внаем (аренду) собственного нежилого недвижимого имущества с кадастровым номером 02:55:010829:752)), общей площадью 2 004 кв. м, из них к оплате (без выдела в натуре): 218,9 кв. м.

В силу пункта 3 дополнительного соглашения срок аренды устанавливается с 13.09.2021 по 09.11.2065. Условия договора распространяются на отношения сторон с 13.09.2021.

В соответствии с пунктом 5 дополнительного соглашения расчет арендной платы определен в приложении к соглашению, которое является неотъемлемой частью соглашения.

Между сторонами подписан расчет годовой арендной платы в соответствии с Порядком расчета годовой арендной платы, взимаемой за пользование земельными участками, утвержденным постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 № 480, решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 № 30/7 (с последующими изменениями и дополнениями).

Дополнительным соглашением о внесении изменений от 10.11.2023 № 1 в дополнительное соглашение № 1137/33 М-16 о присоединении к договору аренды земельного участка от 30.12.2016 № 1137-16 стороны согласовали арендуемую площадь земельного участка с кадастровым номером 02:55:010829:1, подлежащую оплате в размере 437,8 кв. м с 02.11.2023.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости 21.12.2023 № КУВИ-001/2023-288250581 видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:010829:1 является – магазины, объекты гаражного назначения.

Ссылаясь на то, что сдача в аренду собственного помещения под торговую деятельность не является оказанием риэлтерских услуг, предприниматель ФИО1 22.12.2023 обратилась в Министерство с просьбой изменить ставку аренды и пересчитать размер арендной платы за арендуемую ей часть земельного участка с кадастровым номером 02:55:010829:1 с 10,52% на 2,83% («Магазины, аптеки и аптечные пункты, земли под стационарными объектами недвижимости, объектами торговли (кроме указанных в других видах деятельности)»).

Письмом от 22.01.2024 № АМ-М04-06-3/460-Г Министерство сообщило предпринимателю ФИО1, что ставка арендной платы в размере 10,52% в расчете арендной платы применена обоснованно.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, на отказ Министерства изменить ставку арендной платы, а также произвести перерасчет арендной платы по дополнительному соглашению № 1137/33 М-16 о присоединении к договору аренды земельного участка от 30.12.2016 № 1137-16, предприниматель ФИО1 обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что сдача в аренду собственного помещения под торговую деятельность не является оказанием риэлтерских услуг, в силу чего пришел к выводу, что при расчете арендной платы следует применить ставку арендной платы в размере 2,83% по пункту 5.7 приложения к решению Совета Городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 № 30/7 («Земельные участки для размещения объектов розничной торговли в капитальных зданиях»).

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из следующего.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

С учетом предмета и оснований заявленных исковых требований суды первой и апелляционной инстанций правомерно квалифицировали спорные правоотношения сторон как правоотношения, возникшие из договора аренды земельного участка, правовое регулирование которых осуществляется общими положениями гражданского законодательства, специальными положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судами, переданный в аренду предпринимателю ФИО1 земельный участок относится к категории земель – земли населенных пунктов для размещения магазинов, объектов гаражного назначения.

В силу положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.7, пункта 7 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен; арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом; при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Неприменение нормативно установленного размера арендной платы за земли, начиная с даты его установления, нарушает императивность нормативных положений о регулируемой цене аренды в отношении публичных земель.

В рассматриваемом случае расчет задолженности по арендной плате произведен истцом в соответствии с постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 № 480 «Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена», а также решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 № 30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан», а именно пункт 8.3, подвид функционального использования, виды, типы объектов «Риелторские, рекламные, туристические агентства», виды деятельности и примеры объектов - операции с недвижимым имуществом (в том числе сдача внаем (аренду) собственного нежилого недвижимого имущества), оказание рекламных услуг, учреждения по организации туризма, экскурсионные бюро, туристические агентства, используя в расчете арендной платы для ответчика ставку в размере 10,52%.

Разногласия между истцом и ответчиком в ходе исполнения дополнительного соглашения № 1137/33 М-16 возникли по поводу применимой ставки арендной платы за землю.

Применяя ставку 10,52%, Министерство руководствовалось тем, что арендатор осуществляет сдачу в аренду принадлежащего ему недвижимого имущества иной организации (акционерному обществу «Тандер»).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 № 1709/11, арендодатель по договору аренды земли, право государственной собственности, на которую не разграничено, вправе изменить размер базовых ставок арендной платы без изменения методики ее расчета. Кроме того, ставки платежей должны быть установлены таким нормативным правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего спора судами установлено, что 01.05.2012 между предпринимателем ФИО1, индивидуальным предпринимателем ФИО3 и закрытым акционерным обществом «Тандер» заключен договор аренды недвижимого имущества № УфФ/447/12 – нежилые помещения №№ 1-20, расположенные на втором этаже здания литера A1, нежилые помещения №№ 21-29, расположенные на втором этаже здания литера АЗ, общей площадью 850,6 кв. м., находящиеся по адресу: <...>. Согласно пункту 1.2 указанного договора объект предоставляется арендатору для организации розничной торговли смешанными группами товаров. Разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 02:55:010829:1 – магазины, объекты гаражного назначения.

Вопреки доводам жалобы, доказательств того, что установленный вид разрешенного использования указанного земельного участка был изменен на какой-либо иной, в частности на «Риэлтерские, рекламные и туристические агентства» в материалах дела не имеется.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что сведения о том, что в принадлежащем предпринимателю ФИО1 объекте недвижимости располагались либо располагаются риэлтерские, рекламные или туристические агентства, где осуществляются операции с недвижимым имуществом, в материалах дела отсутствуют, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о том, что при расчете арендной платы следует применить ставку в размере 2,83 % по пункту 5.7 приложения к Решению Совета Городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 № 30/7 «Земельные участки для размещения объектов розничной торговли в капитальных зданиях».

Отклоняя доводы Министерства о необходимости применения ставки 10,52%, суды обоснованно руководствовались следующим.

Согласно подпункту 8 пункта 2.1 постановления Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» под риелторскими фирмами понимаются юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья.

К функциям риелторов относятся подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание (пункт 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

Учитывая содержание указанных выше понятий, суды пришли к правильному выводу о том, что сдача в аренду собственного здания не является оказанием риелторских услуг.

Из имеющего в материалах дела кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 02:55:010829:1 и выписки из ЕГРН судами установлено, что данный земельный участок имеет вид разрешенного использования – «магазины, объекты гаражного назначения».

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 № 12651/11, фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и сходиться со сведениями, внесенными в кадастр.

Между тем, сведений о том, что установленный вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:010829:1 был изменен в установленном порядке на какой-либо иной либо к нему был добавлен вид разрешенного использования «Риелторские, рекламные и туристические агентства» в материалах дела не имеется и судами не установлено.

Как усматривается из содержания всех приложений к решению СГО г. Уфа № 30/7, критерием для определения ставок арендной платы в процентах от кадастровой стоимости является именно тот вид деятельности, который осуществляется на земельном участке.

Из материалов дела следует, что принадлежащий истцу объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, используется в соответствии с его видом разрешенного использования под торговые помещения.

Судами верно отмечено, что вид деятельности, указанный в приложениях к решению СГО г. Уфа № 30/7, в частности, в приложении № 1-З «Операции с недвижимым имуществом», в первую очередь, определяется подвидом функционального использования земельного участка. Иными словами, применительно к пункту 8.3 приложения № 1-З к решению СГО г. Уфа № 30/7 операции с недвижимым имуществом, в том числе и сдача в наем, аренду собственного нежилого недвижимого имущества, могут осуществляться в риелторских агентствах.

Сведения о том, что в принадлежащем истцу объекте недвижимости располагались либо располагаются риелторские, рекламные или туристические агентства, где осуществляются операции с недвижимым имуществом, в материалах дела не имеется.

С учетом изложенного, принимая во внимание виды осуществляемой предпринимателем ФИО1 экономической деятельности (согласно данным ЕГРИП), суды обоснованно пришли к выводу о недоказанности ответчиком факта осуществления истцом риелторской деятельности на спорном земельном участке в принадлежащем истцу объекте недвижимости и о том, что факт однократной сдачи недвижимого имущества в долгосрочную аренду под размещение магазинов и офисных помещений не свидетельствует об осуществлении на земельном участке постоянной риелторской деятельности и операций с недвижимым имуществом.

При таких обстоятельствах суды обоснованно признали неправомерным применение Министерством при расчете арендной платы за пользование земельным участком ставки 10,52% в соответствии с пунктом 8.3 «Риелторские, рекламные и туристические агентства» приложения № 1-З к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 № 30/7 и удовлетворили заявленные истцом требования.

При указанных обстоятельствах, суды пришли к верному выводу об обоснованности определения размера арендной платы в редакции предпринимателя ФИО1

Указание Министерства на необоснованное возложение на него бремени уплаты государственной пошлины признано судом кассационной инстанции необоснованным.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождаются от уплаты государственной пошлины.

Предусмотренное Налоговым кодексом Российской Федерации освобождение от уплаты государственной пошлины является льготой, предоставляемой государством. Исходя из содержания указанной нормы закона, данная льгота предоставляется только при обращении с иском (заявлением) в арбитражный суд, а в случае участия государственного органа, органа местного самоуправления в деле в качестве ответчика - при его обращении в арбитражный суд с апелляционной, кассационной или надзорной жалобой.

Таким образом, освобождение государственного органа, органа местного самоуправления от уплаты государственной пошлины в федеральный бюджет на основании статьи 333.37 Налоговым кодексом Российской Федерации не влияет на порядок взыскания судебных расходов, предусмотренный статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» разъяснено, что в силу главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации отношения по уплате государственной пошлины возникают между ее плательщиком – лицом, обращающимся в суд, и государством.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов.

В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Следовательно, отнесение судами на Министерство расходов по уплате государственной пошлины соответствуют требованиям процессуального законодательства.

При таких обстоятельствах при удовлетворении настоящего иска суды правомерно взыскали с Министерства понесенные предпринимателем ФИО1 судебные расходы в виде государственной пошлины.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. Между тем суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций в силу своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.09.2024 по делу № А07-5859/2024 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.В. Лазарев

Судьи И.А. Краснобаева

М.В. Торопова