ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-50689/2025

г. Москва Дело № А40-122129/24

01 ноября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 01 ноября 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.В. Валюшкиной,

судей А.И. Проценко, Т.В. Захаровой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Т.Ф. Махаури,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 28.08.2025 по делу №А40-122129/24,

принятое по исковому заявлению ООО «Андромеда-85» к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии в судебном заседании представителя ответчика: ФИО1 по доверенности от 16.12.2024,

установил:

решением суда первой инстанции от 28.08.2025 по делу № А40-122129/2024 исковое заявление об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи урегулировано в предложенной истцом редакции.

Ответчик, не согласившись с решением суда первой инстанции, в порядке ст. 257 АПК РФ в установленный законом срок обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям.

Представитель истца, извещенный надлежащим образом о производстве по делу, представителя не направил. Дело рассмотрено в отсутствие представителя истца.

Заслушав представителя ответчика, исследовав в полном объеме и оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности г. Москвы № 00-00690/20 от 27.08.2020 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:02:0025016:1564 общей площадью 117,9 кв.м, расположенного в здании по адресу: <...>.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства и состоит в соответствующем реестре, что подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, опубликованными на сайте ФНС России.

Ответчик уведомил истца о том, что Департаментом городского имущества г. Москвы распоряжением от 15.05.2024 № 70147 принято решение о приватизации нежилого помещения, арендуемого истцом. Истцу направлен договор купли-продажи арендуемого помещения, согласно п.3.1 которого стоимость арендуемого помещения составляет 18.790.000 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 10.04.2024 № М231-894- П/2024, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 11.04.2024 № 01/771-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Не согласившись с предложенной ответчиком ценой и посчитав, что цена объекта завышена, истец обратился в специализированную экспертную организацию ООО «Решение» для независимой оценки рыночной стоимости арендуемого помещения. Согласно отчету ООО «Центр экспертиз и оценки «Капитал» от 31.05.2024 № 3005/24 рыночная стоимость арендуемого помещения составляет 11.707.470 рублей.

Истец, не согласившись с предлагаемой ответчиком в проекте договора купли-продажи арендуемого помещения ценой, направил ответчику протокол разногласий с предложением цены объекта в размере 11.707.470 рублей 00 копеек. Ответчик, не согласился с предложенной истцом ценой арендуемого помещения и отклонил протокол разногласий. Таким образом, при заключении договора купли-продажи арендуемого помещения между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истцом в суд с заявленными требованиями.

В процессе производства по делу судом назначена судебная экспертиза, по результатам которой стоимость объекта составила 14?314?000 руб. Разногласия сторон урегулированы по цене, указанной экспертом в судебной экспертизе.

Ответчик, обжалуя решение суда первой инстанции, настаивает на том, что он, как собственник спорных объектов, определяет стоимость имущества при выкупе в порядке ст. 159-ФЗ, оснований для урегулирования разногласий в предложенной истцом редакции не имеется.

Суд апелляционной инстанции находит несостоятельными доводы заявителя апелляционной жалобы, направленными на переоценку выводов суда первой инстанции, оснований для которой суд апелляционной инстанции не усматривает.

В силу статьи 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения разногласий в стоимости выкупаемого имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил судебную оценочную экспертизу.

Оснований полагать, что экспертное заключение не соответствует требованиям закона, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, также не может быть признан обоснованным.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Федеральным законом № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Согласно части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Руководствуясь данными нормами суд первой инстанции обосновано, установив посредством судебной экспертизы стоимость выкупаемого объекта, урегулировал разногласия сторон.

Таким образом, заявителем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта.

Все доводы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, признаются несостоятельными и не подлежащими удовлетворению, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, обстоятельств дела.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права, в том числе на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не выявлено, в связи с чем апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 28.08.2025 по делу №А40-122129/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья В.В. Валюшкина

Судьи: Т.В. Захарова

А.И. Проценко