Постановление по делу № 13АП-249/2025 от 05.05.2025 | 13 арбитражный апелляционный суд

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

05 мая 2025 года

Дело №А26-1854/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 05 мая 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сухаревской Т.С., судей Бугорской Н.А., Изотовой С.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Извековым В.В.,

при участии:

от истца: ФИО1 представитель по доверенности от 10.04.2025,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 21.02.2024, ФИО3 представители по доверенности от 13.02.2025,

от третьих лиц: 2 - ФИО4 ФИО5 представители по доверенности от 13.03.2025,

рассмотрев апелляционные жалобы Союза рыболовов «Онежская пристань», Федерального государственного унитарного предприятия «Росморпорт», общества с ограниченной ответственностью «Институт проблем предпринимательства» на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 25.11.2024 по делу № А26-1854/2022 (судья Киселева О.В.), принятое

по иску Союза рыболовов «Онежская пристань»

к Федеральному государственному унитарному предприятию «Росморпорт»

третьи лица: 1. акционерное общество «Онежский судостроительно-судоремонтный завод»,

2. общество с ограниченной ответственностью «Институт проблем предпринимательства»

об установлении размера годовой арендной платы за пользование объектом,

установил:

Некоммерческое партнерство Водноспортивный клуб «Онежская пристань» (далее – НП ВК «Онежская пристань», Партнерство) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Федеральному государственному унитарному предприятию «Росморпорт» (далее – ФГУП «Росморпорт», Предприятие) о признании незаконным действия об увеличении арендной платы за пользование Объектом (Пирс № 1) в 120 раз, с 5 400 руб. до 680 000 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Онежский судостроительно-судоремонтный завод» (далее – АО «ОССЗ»), общество с ограниченной ответственностью «Институт проблем предпринимательства» (далее – ООО «ИПП»).

11.10.2023 суд принял к рассмотрению исковые требования в уточненной редакции, в соответствии с которыми истец в дополнение к первоначальным заявил требования об установлении размера годовой арендной платы за пользование объектом (Пирс № 1) в размере 368 328 руб., с ежемесячной арендной платой за пользование объектом (Пирс № 1) в размере 30 694 руб.

15.11.2023 представитель истца заявил об отказе от иска в части первоначального требования – о признании незаконным действия об увеличении арендной платы, а также поддержал в полном объеме исковые требования об установлении размера годовой арендной платы за пользование объектом (Пирс № 1) в размере 368 328 руб., с ежемесячной арендной платой за пользование объектом (Пирс № 1) в размере 30 694 руб. Руководствуясь положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд принял частичный отказ от иска, принял к рассмотрению исковые требования в уточненной редакции.

06.12.2023 суд принял к рассмотрению уточненный иск, а именно, об установлении размера годовой арендной платы за пользование объектом (Пирс № 1) в размере 365 592 руб., с ежемесячной арендной платой за пользование объектом (Пирс № 1) в размере 30 466 руб.

02.09.2024 в заседании истец уведомил суд о смене своего наименования на Союз рыболовов «Онежская пристань» и об изменении адреса места нахождения.

В ходе судебного разбирательства по делу проведены судебная оценочная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости права собственности и имущественного права пользования (аренды) объекта федерального имущества: пирса № 1 на 22.09.2021, а также повторная судебная оценочная экспертиза.

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 25.11.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Союз рыболовов «Онежская пристань» обжаловало решение в апелляционном порядке, просит его отменить, назначить по делу повторную судебную экспертизу.

В обоснование жалобы приведены доводы о нарушении норм процессуального права, выразившихся в необоснованном отказе в принятии уточнений исковых требований, заявленных в заседании от 11.11.2024.

Также, по мнению стороны, поскольку предметом иска является оспаривание отчета 3669/21 от 29.11.2021, а полученное в рамках судебного разбирательства заключение эксперта за №А26-1854/2022 имеет существенные недостатки, у суда отсутствовали правовые основания для отказа в назначении повторной экспертизы.

ФГУП «Росморпорт» и ООО «Институт проблем предпринимательства» в своих апелляционных жалобах просят решение изменить, исключив из мотивировочной части предложения следующего содержания:

«Исследовав представленный в материалы дела отчет об оценке от 09.11.2021 №3669/21 (далее - Отчет), на котором основано направленное ответчиком истцу уведомление об одностороннем изменении величины арендной платы, суд пришел к выводу, что указанный отчеты об оценке не соответствует необходимым требованиям, а определенная в нем рыночная стоимость размера арендной платы является недостоверной.

Так, судом учтено, что оценщиком не проводился экспертный осмотр объекта оценки (т. 1, л.д. 27), не учтена специфичность объекта оценки».

Доводы жалоб сведены к тому, что оценка, по результатам которой произведено увеличение размера арендной платы, проведена в полном соответствии с действующим законодательством, оснований для признания ее ненадлежащим доказательством у суда первой инстанции не имелось.

ФГУП «Росморпорт» представило в материалы дела отзыв на жалобу истца, в котором указало на отсутствие процессуальных нарушений со стороны суда при принятии уточненных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оспаривает также доводы о несостоятельности Отчета об оценке, на основании которого произошло увеличение арендной платы за пользование объектом.

В судебном заседании стороны поддержали свои письменные позиции.

Представитель истца заявил ходатайство о проведении по делу повторной экспертизы. Представители ответчика и третьего лица в удовлетворении заявления просили отказать по мотивам, указанным в письменных возражениях, направленных посредством АИС КАД Арбитр.

В соответствии с положениями статей 65, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Согласно статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые, согласно закону могут быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами. Следовательно, заявление лицом, участвующим в деле, ходатайства о назначении экспертизы не создает обязанности суда ее назначить. Правовое значение заключения экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Правомочие суда назначить дополнительную или повторную экспертизу в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения как особый способ его проверки вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении дела устанавливает доказательства и, принимая решение, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 29.01.2019 N 67-О).

Само по себе заявление лицом, участвующим в деле, ходатайства о назначении повторной экспертизы не является обязанностью суда по ее безусловному назначению. По смыслу процессуального законодательства повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

При наличии сомнений у суда и неопределенности в ответах, проведением повторной экспертизы могут быть устранены выявленные противоречия, в ином же случае, при получении противоположного вывода повторной экспертизы у суда отсутствуют процессуальные основания для исключения первой, либо повторной экспертизы из числа доказательств.

Установив достаточность представленных в материалы дела доказательств, заслушав позиции лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не установил оснований для удовлетворения данного ходатайства истца на стадии апелляционного обжалования.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между ТУ Росимущества в Республике Карелия (Арендодатель) и НП ВК «Онежская пристань» (Арендатор) 27.12.2013 заключен договор аренды недвижимого имущества № 10 (далее – договор аренды).

По условиям данного договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование объект недвижимости, находящийся в казне Российской Федерации с реестровым номером П12100000394 (далее – Объект): пирс № 1 общей площадью 516,0 кв.м., расположенный по адресу: <...>, для использования по назначению.

Актом приема-передачи имущества от 31.12.2013 Арендодатель передал, а Арендатор принял объект недвижимого имущества.

В силу пункта 2.1 договора аренды договор действует по 31.12.2028 включительно.

Размер годовой арендной платы за пользование Объектом без учета НДС установлен в пункте 4.1 договора в сумме 5 400 руб.

В соответствии с пунктом 4.6 договора Арендодатель с учетом изменяющейся конъюнктуры рынка недвижимости вправе в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, производить изменение ставки арендной платы, осуществляемое с учетом имеющихся оценок рыночной стоимости годовой арендной платы, индекса инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, либо с применением иных методик, не противоречащих законодательству Российской Федерации.

В адрес истца от ответчика поступило уведомление от 29.11.2021 за № ОБ-32/12216-27 об увеличении арендной платы до 680 000 руб. в год.

На данное уведомление истец 21.12.2021 направил свои возражения, в котором выразил несогласие с увеличением арендной платы. В частности, истец сослался на разъяснения, изложенные в пункте 18 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому в случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется; а так же на пункт 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если он определяется по результатам торгов до заключения договора аренды. Вместе тем, арендная плата увеличилась арендодателем в одностороннем порядке непропорционально изменению средних рыночных ставок за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила; тем самым, считает истец, Предприятие злоупотребило своим правом.

Поскольку возникшие разногласия сторон не урегулированы в досудебном порядке, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Суд первой инстанции в требованиях отказал, сославшись на их недоказанность.

Суд апелляционной инстанции, повторно исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности и взаимосвязи, пришел к следующему.

В соответствии с частью 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, о наличии которых заявлено в апелляционной жалобе истца, не установлено.

Как следует из материалов дела, обращаясь первоначально в арбитражный суд Республики Карелия с иском к ФГУП «Росморпорт» Союзом рыболовов «Онежская пристань» заявлены требования о признании незаконными действий об увеличении в одностороннем порядке арендной платы с 5 400 руб. до 680 000 руб.

В ходе судебного разбирательства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец неоднократно уточнял и изменял исковые требования.

Так, 14.09.2022 судом принято к рассмотрению заявление о признании недостоверной величины рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование объектом федерального имущества пирса №1, указанной в уведомлении от 29.11.2021 №ОБ-32/12216-27; о признании недействительным отчета ООО «Институт проблем предпринимательства» об оценке права собственности и имущественного права пользования по договору аренды объекта федерального имущества: пирса №1 от 09.11.2021 №3669/21; а также о признании незаконными действий должностного лица ФГУП «Росморпорт» - и.о. генерального директора ФИО6 по направлению уведомления от 29.11.2021 №ОБ-32/12216-27 об установлении нового размера годовой арендной платы.

07.06.2023 Истец уточнил исковые требования, дополнив их следующим требованием об установлении размера годовой арендной платы за пользование Объектом (Пирс №1) в размере 368 328 руб., размер ежемесячной арендной платы за пользование Объектом (Пирс №1) в размере 30 694 руб.

15.11.2023, что следует из протокольного определения, размещенного в АИС КАДАрбитр, представитель истца в судебном заседании заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым поддерживает исковые требования лишь в части установления размера годовой арендной платы за пользование Объектом (Пирс №1) в размере 368 328 руб., с ежемесячной арендной платы за пользование Объектом (Пирс №1) в размере 30 694 руб.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд удовлетворил ходатайство представителя Истца, рассмотрел исковые требования в уточненной редакции, т.е. фактически Истец отказался от части исковых требований в следующей формулировке: о признании недостоверной величины рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование объектом федерального имущества пирса №1, указанной в уведомлении от 29.11.2021 №ОБ-32/12216-27, о признании недействительным отчета ООО «Институт проблем предпринимательства» об оценке права собственности и имущественного права пользования по договору аренды объекта: пирса №1 от 09.11.2021 №3669/21, а также о признании незаконными действий должностного лица ФГУП «Росморпорт» - и.о. генерального директора ФИО6 по направлению уведомления от 29.11.2021 №ОБ-32/12216-27 об установлении нового размера годовой арендной платы.

05.12.2023 Истец уточнил исковые требования и просил установить размер годовой арендной платы за пользование Объектом (Пирс №1) в размере 365 592 руб., размер ежемесячной арендной платы за пользование Объектом (Пирс №1) в размере 30 466 руб.

В судебном заседании 11.11.2024 истец вновь заявил ходатайство об уточнении искового требования, суд, вопреки доводу жалобы, правомерно отказал в удовлетворении ходатайства в виду его несоответствия статьи 49 АПК РФ, п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 N 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции». Истец заявил требования, аналогичные ходатайству от 14.09.2022, от которого впоследствии отказался, изменив его на иное. Отказ от части требований зафиксирован под аудиозапись.

Таким образом, нарушений судом первой инстанции норм процессуального права в части отказа в принятии уточнений исковых требований не допущено.

Описка при указании даты судебного заседания 15.11.2024 вместо 15.11.2023, а также ошибочная ссылка на дату судебного заседания (11.10.2024 вместо 07.06.2023), в котором истец уточнил свои исковые требования, не носит существенного характера, на законность судебного акта ее наличие не повлияло.

Относительно доводов сторон, касающихся применения судом первой инстанции норм материального права при рассмотрении спора, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (пункт 2 статьи 154 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 первой части Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25), при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

На основании приведенных норм и разъяснений суд применительно к положениям пункта 4.6 договора аренды пришел к выводу о том, что уведомление ответчика от 29.11.2021 за № ОБ-32/12216-27 является односторонней сделкой.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Пунктом 4.6 договора аренды предусмотрено, что изменение размера арендной платы в связи с изменением конъюктуры рынка, цен, тарифов, производится арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке. Арендатор ставится в известность об изменении размера арендной платы не позднее 2 числа месяца, подлежащего оплате по измененной ставке.

Проведение оценки в силу статьи8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

С целью определения размера арендной платы ФГУП «Росморпорт» в 2021 году организовано проведение оценки рыночной стоимости права собственности и имущественного права пользования объекта недвижимости как гидротехнического сооружения.

Оценка выполнена ООО «Институт проблем предпринимательства» на основании договора на оказание услуг по оценке № 705/ОПЭД-19 от 16.12.2019 с ФГУП «Росморпорт».

На основании Отчета и в соответствии с пунктом 4.6 договора Ответчик направил Арендатору Уведомление от 29.11.2021 № ОБ-32/12216-27, согласно которому с 01.01.2022 установлен новый размер арендной платы в размере 680 000 рублей в год или 56 667 рублей в месяц.

Истец в обоснование иска, оспаривая Отчет, сослался на недостоверность указанной в нем рыночной стоимости арендной платы.

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым 8 оценщиком» (далее - Информационное письмо № 92), оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (пункт 2 Информационного письма № 92). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В части 3 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указано, что доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Исследовав представленный в материалы дела отчет, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для отказа в признании Отчета от 09.11.2021 №3669/21 достаточным доказательством по делу и, как следствие, для назначения судебной и повторной судебной экспертизы.

Правовая оценка документа судом дана неверная, выводы о порочности сделаны при неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение.

В решении суд, делая вывод о том, что отчет об оценке отчет об оценке от 09.11.2021 № 3669/21 не соответствует необходимым требованиям, а определенная в нем рыночная стоимость размера арендной платы является недостоверной, указал на то, что оценщиком не проводился экспертный осмотр объекта оценки (т.1, л.д. 27), не учтена специфичность объекта оценки».

С данной правовой оценкой отчета следует не согласиться в силу следующего.

Из материалов дела усматривается, что ООО «Институт проблем предпринимательства» проводило исследование на основании задания ФГУП «Росморпорт» в строгом соответствии с ним, а также в соответствии с Федеральными стандартами оценки №№ 1, 2, 3, 7, Федеральным законом Российской Федерации от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В Отчете об оценке определена рыночная стоимость (наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Оценка выполнена на дату оценки 22.09.2021, с учетом экономической ситуации, состояния объекта аренды и прочих факторов, актуальных на указанную дату.

Кроме того, достоверность Отчета об оценке и указанной в Отчете рыночной стоимости подтверждена независимым положительным экспертным заключением Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» №ЭП-101121-1 от 23.11.2021.

Суду третьим лицом в материалы дела представлены письменные пояснения, в которых Общество указывало на то, что в соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7) при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки».

Осмотр и фотосъемка пирса был проведен представителем ООО «ИПП» ФИО7 15.09.2021, о чем указано на стр. 15 и стр. 29 Отчета. Фотографии с осмотра приведены в Отчете. По факту проведения осмотра составлен и подписан Акт осмотра, копия акта приведена на стр. 89 Отчета.

Таким образом, вопреки выводу суда, на основании которого признан порочным спорный отчет, фактически ООО «ИПП» осуществляло осмотр объекта оценки, а отчет соответствует необходимым требованиям.

В нарушение 65 статьи Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в деле отсутствуют также доказательства того, что ООО «ИПП» не учитывало специфичность объекта оценки.

Более того, оспаривая позицию истца, оценщик разъяснял в Отзыве на Заявление, исх.№658 от 19.10.2022; Отзыве на замечания Истца к Отчету об оценке, исх.№1137 от 11.12.2023; Письменных пояснениях касательно выбора объекта-аналога в отчете об оценке, исх.№21 от 15.01.2024), что в рамках проведения оценки им учтено местоположение объекта, тип фактической конструкции пирса и замещающей конструкции аналогичной полезности для потенциального арендатора, все виды износов.

Касательно учета типа фактической конструкции пирса и замещающей конструкции аналогичной полезности для потенциального арендатора ООО «ИПП» также пояснило, что Отчет выполнен в строгом соответствии с пунктами 18-20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», действующим на дату составления Отчета, и положениями Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)». Данный довод соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Согласно пункту 25 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки» оценщик должен учитывать возможность для участников рынка создать объект, обладающий такой же полезностью, что и объект оценки. При этом согласно пункту 27 ФСО затраты замещения (стоимость замещения) представляют собой текущие затраты па создание или приобретение объекта эквивалентной полезности без учета его точных физических свойств. Обычно затраты на замещение относятся к современному аналогичному объекту, обеспечивающему равноценную полезность, имеющему современный дизайн и произведенному с использованием современных экономически эффективных материалов и технологий.

Оценщик в Отчете об оценке на стр. 57 дает развернутые пояснения про тип существующей конструкции 1945 года постройки.

Суд апелляционной инстанции принимает во внимание пояснения третьего лица, что эксперт ФИО8 по заданию суда определяла стоимость существующей конструкции, в то время как Оценщик определил рыночную стоимость объекта методом замещения, т.е. рыночную стоимость конструкции аналогичной полезности. К полезности пирса можно отнести следующие его характеристики, обеспечивающие его основные эксплуатационные свойства:

• Длину пирса (41,3 метра);

• Площадь пирса (516 кв.м.);

• Высоту сооружения (от дна до верхней точки) (5,4 м);

• Возможность нести аналогичные (т.е. как минимум не меньшие) нагрузки (0,5 тс/кв.м.).

На странице №58 Отчета об оценке Оценщик приводит расчет стоимости двух конструкций пирса: существующей (фактической) и замещающей, наглядно демонстрируя, что замещающая конструкция из современных материалов дешевле на 49% и при этом обладает сопоставимыми эксплуатационными свойствами по несущей нагрузке при таких же размерах (железобетонные сваи в замещающей конструкции против деревянного ряжа).

Таким образом, вопреки выводу суда, Оценщик должным образом оценил спорное сооружение, учел его специфику, подробно проанализировал все варианты замещающей конструкции (рассмотрены три альтернативные конструкции), выполняя требования Федеральных стандартов оценки. В то же время эксперт, который провел экспертизу в рамках судебного разбирательства - ФИО8, отвечала на конкретно поставленный вопрос о стоимости сооружения в существующей конструкции и лишь подтвердила обоснованность выводов Оценщика.

Следовательно, позиция суда о том, что третьим лицом при проведении исследования не учтена специфичность объекта оценки, не соответствует действительности.

Истец утверждает, что в Отчете об оценке №3669/21 в расчет излишне включается возмещение эксплуатационных расходов.

С данным доводом также нельзя согласиться, поскольку Оценщикосуществляет расчет рыночной стоимости в строгом соответствии с выданным ему Заданием на оценку. Согласно пункту 11.4 Задания на оценку №38 (приложение к Письму №ОБ-32/8923-27 от 02.09.2021) (страница №85-87 Отчета №3669/21) величина арендной платы за использование объекта федерального имущества (имущественного права пользования по договору аренды) в год с учетом возмещаемых затрат арендодателя на его содержание и эксплуатацию, а также затрат, связанных с передачей объекта федерального имущества в аренду и без учета затрат, связанных со страхованием.

Кроме того, отклоняя доводы истца о недостоверности отчета, суд апелляционной инстанции принимает во внимание фототаблицы третьего лица и пояснения АО «ОССЗ», в которых оно указывает, что пирс № 1 не находился и не находится на закрытой территории; на дату оценки 22.09.2021 доступ к пирсу № 1 осуществлялся через территорию АО «ОССЗ»; негативного воздействия на деятельность истца факт наличия прилегающей территории к земельному участку, на котором находится пирс № 1 территории АО «ОССЗ» не оказывает; пирс № 1 используется арендатором для отстоя маломерных судов круглогодично, а не только с апреля по ноябрь.

Кроме того, судом апелляционной инстанции также принято во внимание, что достоверность Отчета об оценке и указанной в Отчете рыночной стоимости, как неоднократно отмечено, подтверждена независимым положительным экспертным заключением Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» № ЭП-101121-1 от 23.11.2021.

При указанных обстоятельствах, следует признать, что иск об установлении иного размера арендной платы, нежели указано ФГУП «Росморпорт» в Уведомлении от 29.11.2021 № ОБ-32/12216-27, удовлетворению не подлежал. Увеличение арендной платы произведено в соответствии с условиями договора аренды между истцом и ответчиком, ссылки истца на то, что таким правом сторона не наделена, отклонены в силу несостоятельности и противоречия как нормам материального права, так и, как указано, условиям договора, не оспоренного должным образом.

Поскольку Отчет об Оценке является достаточным доказательством, опровергающим позицию истца, апелляционная жалоба о необходимости установления иного размера арендной платы по договору остается без удовлетворения.

В соответствии с абзацем 2 пункта 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 №12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», в случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения или определения, арбитражный суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.

На изменение мотивировочной части судебного акта может быть также указано в резолютивной части постановления суда апелляционной инстанции (абз. 3 п. 39 постановления Пленума №12).

Ввиду удовлетворения апелляционных жалоб ответчика и третьего лица в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на истца возложена обязанность по возмещению им судебных расходов на рассмотрение дела судом апелляционной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Арбитражного суда Республики Карелия от 25.11.2024 по делу № А26-1854/2022 изменить, исключить из мотивировочной части решения предложения следующего содержания:

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Союза рыболовов «Онежская пристань» - без удовлетворения.

Взыскать с Союза рыболовов «Онежская пристань» в пользу ФГУП «Росморпорт» 30 000 руб. в возмещение судебных расходов по оплате госпошлины по апелляционной жалобе.

Взыскать с Союза рыболовов «Онежская пристань» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Институт проблем предпринимательства» 30 000 руб. в возмещение судебных расходов по оплате госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Т.С. Сухаревская

Судьи

Н.А. Бугорская

С.В. Изотова